臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第92號
原 告 何宣慧即何玉英
訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師
複代理人 蔡麗雯律師
被 告 何梅喜
何金水
何增榮
上三人共同
訴訟代理人 孫煜輝律師
羅文美律師
上列當事人間履行契約等事件，經本院於民國104年8月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告何梅喜應給付原告新臺幣叁佰捌拾貳萬叁仟伍佰玖拾肆 元，及自民國一百零三年一月七日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。
二、被告何金水應給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾伍萬叁仟壹佰肆 拾貳元，及自民國一百零三年一月七日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
三、被告應將如附表二所示土地，經新竹縣竹北地政事務所於民 國七十五年六月四日收件、收件字號第五二五一、五二五二 、五二五三、五二五四號所為之分割繼承登記予以塗銷。四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告何梅喜負擔百分之十七、被告何金水負擔百 分之三十九、被告何增榮負擔百分之八，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬伍仟元為被告何 梅喜供擔保後，得假執行。但被告何梅喜如以新臺幣叁佰捌 拾貳萬叁仟伍佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣肆佰柒拾壹萬捌仟元為被告何 金水供擔保後，得假執行。但被告何金水如以新臺幣壹仟肆 佰壹拾伍萬叁仟壹佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執 行。
八、原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造為兄弟姊妹關係，伊等父親何安堂於民國48年10月17日 死亡時，遺有包含附表一、二所示土地（下稱附表一土地、 附表二土地）在內之多筆不動產，繼承人分別為兩造及訴外 人何黃芹妹、何啟政、何茶妹等7人。嗣於62年間，被告等
人要求原告放棄附表一土地權利，並書立同意書，承諾日後 如有賣變時，願將出賣總價之1/7分予原告，故附表一土地 即由被告等辦理繼承登記。
二、嗣因土地分割、重測及重劃等因素，附表一土地之地號及面 積已有所變更。其中：
（一）坐落新竹縣湖口鄉○○○段○○○○段00地號土地先係於 78年10月6日分割增加73-1地號；73地號土地又因地籍圖 重測而於87年7月27日變更地號為新竹縣湖口鄉○○段 0000地號，並於90年4月11日分割為1279、1279-1、1279 -2、1279-3、1279-4等地號，由被告何增榮取得1279-1地 號，被告何金水取得1279-2、1279-4地號，被告何梅喜取 得1279-3地號。爾後又因土地重劃，1279-1地號變更為竹 九段1806地號、面積352.89平方公尺、乙種建築用地； 1279-2、1279-4地號變更為竹九段1807地號、面積479.99 平方公尺、乙種建築用地；1279-3地號則變更為竹九段 1808、1812、1813地號，面積依序為650.78平方公尺、 387.77平方公尺、159.65平方公尺，均屬乙種建築用地。 而被告何梅喜業以贈與為原因，於99年11月17日將重劃前 之1279-3地號所有權，移轉登記予其子即訴外人何永木、 何初鎔。
（二）坐落新竹縣湖口鄉○○○段○○○○段00地號土地經重測 後變更為竹九段1275地號，並於90年4月16日分割為1275 、1275-1、1275-2、1275-3地號，由被告何梅喜取得 1275-2、1275-3地號，被告何金水取得1275、1275-1地號 。其後又因土地重劃，1275-2、1275-3地號變更為竹九段 1808、1812、1861、1862、1864、1865地號；另1275、 1275-1地號變更為竹九段1807、1814、1870、1871、1872 、1873、1874地號。而被告何梅喜業以贈與為原因，於99 年11月5日將重劃前之1275-2、1275-3地號分別移轉予訴 外人何永木及何初鎔。被告何金水則於101年10月17日， 將1870、1871、1872、1873、1874地號贈與其妻兒即訴外 人何芝霖、何芝靜、鄧米妹、何明康、何明燕。爾後， 1864、1862地號又分別於102年6月17日及102年4月25日， 各以每坪新臺幣（下同）154,846元、154,916元之價格出 售予訴外人彭寶珠、蔡叔誠；1864-1地號則於101年9月19 日，以每坪105,742元之價格出售予訴外人李瑛釧，再於 102年4月29出賣予訴外人彭寶珠、蔡叔誠。訴外人何明康 另於102年9月17日，以每坪17萬元之價格將1873地號出售 予訴外人黃鈺翔。
三、由上可知，被告何梅喜、何金水業將附表一之部分土地贈與
渠等之子女、配偶，受贈人再將一部分土地出售予他人，而 有處分賣變情形，惟其等並未按同意書之約定，將賣得之 1/7款項給付予原告。其中業經被告何梅喜以贈與為原因而 移轉登記之竹九段1808、1812、1813、1861、1862、1864、 1865地號，其土地面積分別為650.78㎡、387.77㎡、159.65 ㎡、657.97㎡、268.66㎡、389.85㎡、652.66㎡，合計 3167.34㎡（即958.12坪），依實價登錄資料所載每坪售價 15萬元計算，則被告何梅喜應給付予原告之1/7價金即為 20,531,142元【計算式：958.12坪×15萬元×1/7≒ 20,531,142元】。又經被告何金水以贈與為原因而移轉登記 之竹九段1870、1871、1872、1873、1874地號，其土地面積 分別為165.30㎡、165.29㎡、530.51㎡、661.16㎡、661.17 ㎡，合計2183.43㎡（即660.48坪），以市價每坪15萬元計 算，則被告何金水應給付予原告之1/7價金即為14,153,142 元【計算式：660.48坪×15萬元×1/7≒14,153,142元】。 依同意書約定，被告於賣變土地時，即負有給付價金予原告 之義務，是原告自得向被告何梅喜、何金水分別請求給付 20,531,142元、14,153,142元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起算之法定遲延利息。
四、又原告並未拋棄訴外人何安堂所遺、如附表二土地之繼承權 利，詎被告竟於75年6月5日逕行辦理分割繼承登記，侵害原 告權益。其中坐落新竹縣湖口鄉○○○段○○○○段00地號 、面積1,951平方公尺土地由被告何增榮取得，嗣因地籍圖 重測而於87年7月8日變更為竹九段1478地號、面積2,007.5 平方公尺、應有部分220分之30。同小段80-1地號、面積2,2 30平方公尺土地由被告何金水取得，嗣因地籍圖重測而變更 為竹九段1469地號、面積2,233.04平方公尺、應有部分220 分之21。同小段80-2地號、面積101,273平方公尺由被告何 梅喜、何金水、何增榮取得，嗣因地籍圖重測而變更為竹九 段1272地號、面積100,432.81平方公尺、應有部分各6006分 之182。同小段80-3地號、面積2,900平方公尺由被告何梅喜 取得，嗣因地籍圖重測而變更為竹九段1477地號、面積3,00 1.73平方公尺、應有部分1540分之210。而被繼承人基於已 登記為其所有之不動產所有權所生之回復請求權或除去妨害 請求權，不因罹於時效而消滅，是繼承人承受其權利後，自 亦無罹於時效而消滅之可言，此經最高法院87年台上字第23 13號、85年台上字第8號、83年台上字第2175號判決意旨闡 釋甚明，是原告自得依據民法第767條規定，請求被告塗銷 附表二土地之分割繼承登記。
五、為此，爰依同意書及民法第767條之規定提起本訴，並聲明
：(一)被告何梅喜應給付原告20,531,142元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 （二）被告何金水應給付原告14,153,142元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 （三）被告就如民事起訴狀附表五所示土地，就新竹縣竹北 地政事務所收件日期75年6月4日，收件字號5251、5252、52 53、5254號，所為分割繼承登記應予塗銷。（四）訴訟費用 由被告負擔；（五）第一、二項請求，原告願供擔保，請准 宣告假執行。
六、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告辯稱同意書所載「賣變」，係指出售而言云云，惟原 告否認之，蓋「賣變」之真意，應包含土地出售、所有權 變更等情形，亦即處分土地時即屬賣變，否則如係專指出 售，則僅須記載為「出售」或「出賣」等用語即可。退而 言之，縱使「賣變」不包含買賣以外之其他所有權移轉情 形，然被告明知同意書之存在，卻長期故意不予出售，甚 至先將土地贈與配偶、子女，並趁區域土地重劃後，再由 受贈人處分賣變，以規避同意書所約定之給付義務，則被 告何梅喜、何金水上開行為，顯係以不正當之行為阻其條 件成就，依據民法第101條第1項規定，應視為條件業已成 就，原告亦得依法行使請求權。
（二）廣福不動產估價師事務所就土地重劃前之新竹縣湖口鄉○ ○段000000○000000地號土地、於99年11月5日價格所為 之每坪7,000元估價結果，顯然過低而不可採，蓋該事務 所於採用比較法作估價方法時，係逕以至今仍無重劃計劃 之新竹縣湖口鄉○○段000○000地號、新竹縣竹北市○○ 段○○○段000○000地號、新竹縣竹北市○○○段○○○ 段000○000地號為比較標的，並以未臨路等條件做大調整 為比較法評估。惟上開土地位於新竹縣湖口鄉竹九自辦農 村社區土地重劃區範圍，且該重劃計畫至少早自98年間即 已開始規劃進行，此由訴外人何永木、李瑛釧簽訂之不動 產買賣契約書第14條約定即可得知，是鑑定單位以一般農 業區（特定農業區）農牧用地作為比較標的，顯非適當。 又訴外人何永木曾於98年間，以每平方公尺11,367元（即 每坪37,780元）價格購買臨近之同段1863地號，應認該價 格當最能貼近上開2筆土地及市場行情，益徵鑑定單位此 部分估價結果顯然過低，不足參考。
（三）另土地重劃前之新竹縣湖口鄉○○段000000地號土地係坐 落於路口，交通便利，其上並建有被告何梅喜之住家，早 不作為農業使用，自不應與一般農業區（特定農業區）農
牧用地相提並論；況上開土地乃位於新竹縣湖口鄉竹九自 辦農村社區土地重劃區範圍，重劃後之使用分區為乙種建 築用地，是廣福不動產估價師事務所以其他一般農牧用地 作為比較標的，認定上開土地於99年11月17日之每坪價格 僅有32,000元，亦屬過低而不可採。
（四）被告末辯稱依據同意書協商意旨，原告應已放棄附表二土 地權利云云，惟原告亦否認之。查被告等所書立之同意書 ，並未載明原告放棄繼承附表二之土地，且被告係刻意偽 造繼承系統表，欺瞞地政人員以完成此部分繼承登記，顯 已觸犯刑事偽造文書罪，並侵害原告之土地所有權，伊自 得請求塗銷該等登記。
貳、被告則以：
一、被告何梅喜、何金水並未出賣附表一土地予他人，亦未取得 買賣價金，與同意書所稱「賣變」條件不符，故無給付義務 ：
（一）兩造父親何安堂所遺土地均為農地，且大部分係與其兄弟 何阿鴻共有，迨至何安堂死亡後，仍未辦理分割繼承登記 ，並繼續作為農耕使用。嗣於62年間，訴外人何阿鴻因欲 處分其持份，遂徵求何安堂之繼承人同意，兩造乃協商由 原告拋棄不動產之繼承權利，蓋兩造所屬之客家族群，均 係由負責照護父母晚年之子女繼承遺產，以承接家業並延 續至後代子孫，而原告早於距今50年前即因結婚而未再盡 扶養父母之責，應甚了解長輩之意思，故在發生繼承事實 後，從未主動要求分配遺產。至兩造於同意書約定如土地 賣變時，被告須將出賣總價1/7給付予原告之目的，乃因 被告當時係以農為生，繼承之土地均為農地，在當時並無 任何價值，且亦無其他財產可給付予原告，倘將土地變賣 ，即可獲取金錢，則應以此補償原告。
（二）再者，同意書係約定「日後如有賣變之時，願將出賣總價 之七分之一分予陳何玉英」等語，而依文義解釋，「賣變 」應係指買賣所致之變更而言，並不包括贈與或繼承等原 因或行為，此由後段係使用「出賣總價」一詞，即賣出土 地後所獲得之價金可得為證。是綜觀前後文，被告何梅喜 、何金水僅於出賣土地而獲取買賣價金時，始負有給付出 賣總價1/7予原告之義務。然查，被告何梅喜係因於98年 間身體不適，遂於99年11月5、17日將部分土地贈與其子 何永木、何初鎔。被告何金水則係於101年10月17日將部 分土地分別贈與其配偶鄧米妹及子女何芝霖、何芝靜、何 明康及何明燕。亦即被告何梅喜、何金水均係因「贈與」 而移轉土地所有權，而非「買賣」，當然未取得「出賣價
金」，自無支付1/7價金予原告之義務。
（三）再查，被告曾於76年間，將以每坪約1,785元之低價，購 買坐落新竹縣湖口鄉○○段○○○段000地號、面積116平 方公尺（即約35坪）土地之權利，無償轉讓予原告，並補 貼其10坪之買賣價金。若以原告當時支付之25坪價金即 44,625元，與現今每坪15萬元之價格相互比較，則原告已 獲利約520萬元。亦即被告曾將承買新竹（湖口）工業區 內建地之特別權利轉賣予原告，藉此補償原告放棄繼承土 地權利之損失，並非毫未顧及原告權利。
二、被告何梅喜、何金水並無以不正當行為阻止條件成就之情形 ，自無民法第101條第1項規定之適用：
（一）依照最高法院95年度台上字第906號、101年度台上字第 449號判決見解，民法第101條第1項所稱之阻其條件之成 就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之。而查， 被告何梅喜、何金水係認同意書所指「賣變」，專指土地 買賣而言，始將部分土地贈與其配偶或子女。且被告何梅 喜係因於98年間中度中風，罹患年老失智，乃將財產預做 規劃，而於99年11月5、17日分別將土地贈與子女何永木 及何初鎔。被告何金水亦係考量自身年邁，故對財產預做 分配，在101年10月17日分別贈與部分土地予其子女、配 偶。又受贈者均已成年，被告於土地贈與後，對該等土地 已無處分或控制權利。
（二）再就受贈者處分受贈土地之時間以觀，訴外人何永木係分 別於100年12月11日、102年5月25日簽署買賣契約書出售 1864-1地號及1864地號土地；訴外人何初鎔則係在102年3 月30日簽訂1862地號土地之買賣契約書；訴外人何明康係 在102年9月17日簽約出售1873地號土地。處分時間皆不相 同，且非在贈與之後即為買賣，亦非受被告指示，顯不構 成「不當行為」。
三、原告主張本件應以每坪15萬元價格計算被告何梅喜、何金水 所應給付之費用，顯屬過高：
（一）同意書所載「賣變」，僅指買賣行為而言，已如前述，縱 認尚包含贈與行為，惟因贈與人及受贈人間並無贈與價金 ，自無從給付1/7「出賣總價」予原告。
（二）原告主張應以102年臨近附表一土地之實價登錄價格，作 為本件計算依據，惟亦非正確，蓋被告何梅喜於99年間為 贈與行為時，該等土地尚未經重劃，仍屬農地，並無建築 用地之價值，是若以102年重劃為建築用地之實價登錄紀 錄來計算，除欠缺依據外，對被告亦顯失公平。又被告何 金水於101年10月17日為贈與行為時，該等土地固已經重
劃為「建築用地」，惟亦無「出賣總價」可供參考，是原 告主張應以102年臨近附表一土地之實價登錄價格，作為 本件計算依據，亦屬乏據，遑論被告係無償贈與，並未收 取任何金錢。
（三）縱認本件確有估算土地價值之必要，應以贈與當時之公告 土地現值作為計算依據，始符公平原則。亦即應以99年竹 九段1275-2、1275-3及1279-3地號土地公告現值890元/平 方公尺；101年竹九段1870、1871、1872、1873、1874地 號土地公告現值5,000元/平方公尺來計算。四、廣福不動產估價師事務所就附表一土地所為之估價結果過高 ，且有下列不當情事：
（一）估價報告書所採用之比較標的，均係101年8月實價登錄制 度施行後之登錄資料，與99年11月贈與時相隔2年以上， 其誤差可能性大。且該估價單位所採用之比較標的，非與 鑑價土地相近，面積、地形、環境等條件亦均迥異，縱經 比例調整，惟無法自估價報告書中看出調整所採用之標準 ，以致無法判斷其公平性。
（二）○○段000000○000000地號及1279-3地號土地，於99年11 月之公告現值僅有每平方公尺890元（即每坪約2,942元） ，詎估價結果竟高達每坪7,000元及32,000元，分別為前 述公告現值之2.3倍及10倍之多，而前者為未臨道路之農 地，後者為面臨道路之農地，兩者價差竟相差8倍，自足 質疑其公正性。
（三）被告何梅喜曾委託戴德梁行不動產估價師事務所對○○段 000000地號土地進行估價，經該事務所採用預期開發法此 一估價方法後，作出每坪16,000元之估價結果，與廣福不 動產估價師事務所為之結論差異甚大。而廣福不動產估價 師事務所之估價報告，未考量該筆土地為宅地預備地，係 即將進行開發之土地，與已開發完成土地之價值評估方式 應有所不同，仍以比較法進行評估，顯有不當，自應以每 坪16,000元作為○○段000000地號土地之價金計算基礎。五、被告毋庸塗銷附表二土地之分割繼承登記：（一）附表二所示之新竹縣湖口鄉○○○段○○○○段00地號土 地，早於75年間辦理分割登記時，即遭其他何氏宗親以及 何氏宗親祠堂占有使用；同段80-1地號則由其他何氏宗親 耕作中；同段80-2地號則為大池塘，供應附近農田灌溉用 水；同段80-3地號為荒地。上述土地均由兩造父親與他人 共同持有，其應有部分各為30/220、21/220、1820/20020 及210/1540，持分不多，且均為價值不高之不毛之地，事 實上難以處分。
（二）兩造於62年間協商時，或因不在乎附表二土地之價值，以 致疏忽遺漏該等土地，而未將之列載於同意書，惟依兩造 協商內容，可知原告應已同意放棄所有土地之繼承權，亦 即原告已放棄附表二土地之權利；況衡諸常理，原告無同 意放棄尚有價值之農地權利，卻要繼承無價值且難以處分 之附表二土地之可能。
六、綜上，原告之訴為無理由，應予駁回。為此聲明：（一）原 告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利 判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
叁、得心證之理由：
一、本件原告主張被告曾於62年間簽立同意書，約定由原告放棄 附表一土地之權利，並承諾日後如有賣變時，應給付出賣總 價之1/7予原告，而被告何梅喜、何金水業將部分土地贈與 配偶、子女，並由受贈人出賣予第三人，是渠等應履行契約 ；又被告3人未經原告同意，逕將附表二土地辦理分割繼承 登記，侵害原告權利，應予塗銷等情，業據其提出土地登記 簿謄本、戶籍謄本、同意書、土地登記聲請書等件為證，而 被告雖不否認有簽立同意書之事實，惟仍以前詞置辯。是本 件所應審究者厥為：（一）同意書所載「賣變」之意思為何 ？（二）原告請求被告何梅喜、何金水履行契約給付價金， 有無理由？（三）原告有無拋棄附表二土地之權利？原告訴 請塗銷被告就該等土地所為之分割繼承登記，是否有理？茲 論述如下。
二、同意書所載「賣變」之意思為何？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致 失真意，解釋契約，並應於文義上及論理上詳為推求，以 探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年 度台上字第1421號判決、17年上字第1118號、39年台上字 第1053號判例要旨參照）。
（二）經查，觀諸被告於62年間簽立之同意書，其內容約定：「 立同意書人何梅喜、何金水、何啟政、何增榮於要求陳何 玉英立拋棄不動產標示坐落…之同時，同意日後如有賣變 之時，願將出賣總價之七分之一分予陳何玉英…。」等語
（見調解卷第59-60頁）。而此處之「拋棄」，應係指原 告拋棄繼承登記為同意書列舉土地（即附表一土地）共有 人之權利，此由被繼承人何安堂所遺之附表一土地持分， 均於同意書簽立後之63年1月10日，以繼承為登記原因， 而將立同意書人即被告3人與訴外人何啟政等4人登記為共 有人，並未包含原告或其他繼承人乙節得證，有附表一土 地登記簿謄本（見調解卷第28-51頁）在卷可稽；且由同 意書記載立同意書人願於賣變土地時，將出賣總價之1/7 分予原告等語，亦可證明原告應僅係拋棄前述之登記權利 ，而非拋棄對該等土地之實質繼承權利，否則即無約定立 同意書人應將賣變土地價金「分配」予原告，且分配比例 又與原告之應繼分一致之必要。是由被告簽立上開同意書 之使用目的及原告並未拋棄附表一土地權利等情視之，同 意書上之「賣變」，即應係指出賣、變更異動而言，亦即 包含買賣、贈與等原因所致之所有權變動情形，立同意書 人均有給付金錢之義務，方屬合情。況由一般人使用文字 之習慣觀之，如兩造訂約之真意，僅限於買賣情形，而不 包括其他所有權變更方式，則衡情應會記載為「買賣」、 「出賣」或「出售」等明確用語，而非使用字面文義本即 包含出賣、變更之「賣變」一詞甚明。故而，原告主張「 賣變」之真意，包含土地出售、所有權變更等處分，應屬 有理，堪予採認。
（三）再者，縱認同意書上之「賣變」，係專指買賣情形而言， 惟立同意書人係以出售土地一節，作為給付1/7價金予原 告之條件，亦即該項約定係附有停止條件之法律行為，於 條件成就時當然發生效力。而「因條件成就而受不利益之 當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已 成就」，此觀民法101條第1項之規定甚明。又不正當行為 之定性，舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬 之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客 觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許，其評價之 作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動 機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之（最高法院 103年度台上字第2068號裁判意旨參照）。準此，被告何 梅喜、何金水明知其等曾於62年間簽立同意書，承諾原告 待將來出售附表一土地時，應將所得價金之1/7分配予原 告，詎其等竟不直接與第三人成立買賣契約，而係先將部 分土地贈與子女或配偶，再由受贈人於取得贈與物後之隔 年或最遲3年內，陸續將土地出賣予他人，顯有以此規避 原告之價金分配權之情事，則被告何梅喜、何金水即屬故
意妨害同意書所載條件之成就，且其等上開先贈與、再由 受贈人出售之行為，亦違背正義及誠信原則，當屬該條所 謂「不正當行為」無疑，是依民法101條第1項規定，本件 應視為條件已成就，被告仍應按同意書約定履行承諾。三、原告請求被告何梅喜、何金水履行契約給付價金，有無理由 ？
（一）承上所述，同意書上所載之「賣變」，既係包含買賣、贈 與等原因所致之所有權異動情形，縱僅限於出賣，亦應視 為條件已成就，則被告何梅喜、何金水於將其等所繼承之 附表一土地，以贈與為原因而移轉登記予其子女、配偶時 ，即負有按同意書約定給付1/7價金予原告之義務，是於 計算其等所應給付之數額時，自應以「贈與」當時之土地 價值來計算，而非以原告主張之102年實價登錄價格作為 計算基礎，其理甚為明灼。至關於被告何梅喜於99年11月 17日移轉新竹縣湖口鄉○○段000000地號予訴外人何永木 及何初鎔、於99年11月5日分別移轉同段1275-2、1275-3 地號予訴外人何永木、何初鎔，以及被告何金水於101年 10月17日分別移轉同段1870、1871、1872、1873、1874地 號予訴外人何芝霖、何芝靜、鄧米妹、何明康、何明燕時 ，該等土地市價部分，原告雖持102年3、9月實價單錄資 料，主張應一律以每坪15萬元計算，然為被告所否認，並 辯稱應以公告土地現值來計算。惟審酌土地價格之估定， 除應考量會對不動產市場及其價格水準發生全面影響之自 然、政治、社會、經濟等一般因素外，尚需綜合審視鄰近 地區之不動產價格水準、使用概況、公共設施、交通運輸 、發展趨勢及土地本身條件等諸多因素，自不宜逕以臨近 地區之實價登錄價格作為本件計算基礎，遑論原告所提出 之實價登錄交易日期，均係在被告何梅喜、何金水為本件 贈與行為之後，更無法作為採用依據。此外，被告主張之 公告土地現值，與一般市場行情差距甚遠，無法反映土地 實際價值，亦無足採。
（二）而查，本件經委託鑑定機關即廣福不動產估價師事務所參 酌勘估標的所在區域特性及勘估標的本身性質，並考量本 院所委託之目的後，決定對新竹縣湖口鄉○○段000000○ 000000○000000地號土地運用比較法一種方法，對同段 1870、1871、1872、1873、1874地號土地運用比較法及土 地開發分析法二種方法進行價值評估。嗣再按不動產估價 技術規則所定之比較法估價程序、土地開發分析法評估程 序，分別對上開土地進行價格分析，而其評估結果認：（ 一）新竹縣湖口鄉○○段○○○000000○000000地號土地
，於99年11月5日之價值，為每坪7,000元。（二）新竹縣 湖口鄉○○段○○○000000地號土地，於99年11月17日之 價值，為每坪32,000元。（三）新竹縣湖口鄉竹九段重劃 後1870、1871、1872、1873、1874地號土地，於101年10 月17日之價值，為每坪150,000元等語，有估價報告書附 卷可查。
（三）兩造雖對廣福不動產估價師事務所之估價經過、採用比較 標的及估價結果等項均有意見，惟經鑑定證人即不動產估 價師黃國保到庭證述：「（可否說明本件的估價方式？） 因為本件價格日期有三個，一般對於農地的評估都是用比 較法，是因為農地缺少收益跟成本的資料，如果是101.10 .17建地的話，我們會用比較法跟土地開發分析法。99.11 月份這兩個日期的農地價格，我們蒐集時間相近的比較案 例，然後再進行土地價格指數調整，還有考量此塊土地可 能的開發，然後進行比較、分析、調整，推算出此塊土地 價格。另外的部分101.11月份也是使用上開的方式，蒐集 比較案例來推估，因為是建地，所以多了使用土地開發分 析法，利用開發可能有的效益，扣掉開發的成本，然後推 算目前土地的價格。（具體來說，99年11月的這兩筆土地 的估價，有無考慮到重劃區的問題？）請參閱估價報告第 20頁，發展趨勢第三項預期開發部分，我們有增加10%的 價格，因為有預期有可能有開發，也就是要重劃，所以增 加百分之十的價格。開發這件事情，因為有高度的不確定 性，開發區裡的所有權人必須要同意，若不同意的話可能 有變數，還有政府的政策也會有變更，這種不確定性很高 的情形下，只能判斷在一般情形下，有可能增加百分之十 ，且我們現在是回頭去看四、五年前的事，覺得理所當然 ，但是在整個過程裡頭，是不確定性非常高，有的案子拖 了一、二十年。本件重劃的時間是在101.8.13分配到，但 何時核准並未提到，但按照土地謄本是101.8月。（1279 -3地號的估價，是否有考慮重劃後可作為建築用地？）請 參閱鑑定報告第25頁，發展趨勢的第三項，預期開發百分 之十，所以有考慮有此因素，增加百分之十的價格。（在 鑑估本件土地價格時，有無詢問附近的仲介？重劃前買賣 的價值是幾倍？）我們通常會訪問當地附近的人或是代書 或是仲介，本件也有就本件買賣價格，因為時間太久，確 實沒有問出任何價錢。（比較方法，不是比較湖口鄉土地 而是比較其他鄉土地？距離系爭土地有多遠？）找案例， 若是鄰近沒有的話，就會擴大範圍、拉長時間，因為案例 不是想要就會有，擴大範圍會進行區域因素調整，還有價
格日期調整。（鑑定報告所提的比較案例，是從地圖上看 ，還是有到現場實際看過？）蒐集案例會先蒐集時價登錄 ，或其他的成交公報，然後在從網路上去找出他的位置， 必要時會到現場去查看，本件去過兩個案例，壹個沒有去 ，沒有去的那個按照街景圖，我們覺得我們可以掌握，所 以沒有去。（公告重劃的時間是否有查詢？）我們有去查 詢，也有請被告提供，但被告說遺失了，我們沒有查到結 果。（對於農地的估價，為何只用比較法？）因農地是否 會變成建地是高度不確定的東西，所以我如果直接把他當 建地來估的話，要在估價報告裡面說明條件，才可以這樣 做。（技術規則是否有做說明，要用兩種方法去做估價的 規定？）是的。但若是無法使用兩種方法估價的的話，需 要說明，請看鑑定報告第17頁（二）第6行。（調整的標 準為何？）通常對這種調整會依據市場經驗進行調整，例 如調整最大幅度部分，是沒有臨路的部分，是依據通常在 市場裡面沒有臨路，會打8折到6折，那我們會斟酌現有標 的，在6折到8折之間那個比較適當，確實沒有一個統計的 數字，告訴我們確定的調整百分比。」等語綦詳（見本院 卷第220頁反面-222頁），亦即證人黃國保對於其所運用 之勘估方法、選用比較標的之標準及決定預期開發調整率 之理由等項，均已詳為說明論述，難認有何不合理之處； 參以訴外人何明康事後係於102年9月17日，以每坪17萬元 之單價出售竹九段1873地號予訴外人黃鈺翔，有土地異動 索引、不動產交易實價查詢（見調解卷第139-140頁）附 卷可考，與鑑定結果相近，應堪認廣福不動產估價師事務 所所為之估價結果，應屬公正而得採用。至被告提出之戴 德梁行不動產估價師事務所就○○段000000地號所為估價 報告書，乃係被告何梅喜自行委託鑑定者，又為原告所不 同意，自無足採。
（四）是以，被告何梅喜於99年11月5日分別移轉登記予訴外人 何永木、何初鎔之新竹縣湖口鄉○○段000000○000000地 號，其土地面積各為2,735.02㎡，即各827.34坪；另於99 年11月17日移轉登記予訴外人何永木、何初鎔之新竹縣湖 口鄉○○段000000地號，其土地面積為1,568.43㎡，即 474.45坪，有上開土地之土地登記謄本（見本院卷第130 -132頁）在卷可參，是以估價結果每坪分別為7,000元、 32,000元計算，則被告何梅喜應給付予原告之1/7價金即 為3,823,594元【計算式：（827.34坪×7,000元×2＋ 474.45坪×32,000元）×1/7≒3,823,594元】。又被告何 金水於101年10月17日分別移轉登記予訴外人何芝霖、何
芝靜、鄧米妹、何明康、何明燕之新竹縣湖口鄉竹九段 1870、1871、1872、1873、1874地號，其土地面積分別為 165.30㎡、165.29㎡、530.51㎡、661.16㎡、661.17㎡， 合計2183.43㎡，即660.48坪，亦有土地登記謄本（見調 解卷第79-88頁）附卷可佐，以估價結果每坪15萬元計算 ，則被告何金水應給付予原告之1/7價金即為14,153,142 元【計算式：660.48坪×15萬元×1/7≒14,153,142元】 。
（五）故而，原告請求被告何梅喜、何金水給付價金，分別在 3,823,594元、14,153,142元範圍內為有理由，應予准許 ，逾此部分之之請求則屬無理，而應予駁回。
四、原告有無拋棄附表二土地之權利？原告訴請塗銷被告就該等 土地所為之分割繼承登記，是否有理？
（一）按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律 行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處 分其物權；又繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼 承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一 切權利、義務，民法第759條、第1147條、第1148條第1項 前段分別定有明文。亦即因繼承、強制執行、徵收、法院 之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權