臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第830號
原 告 非凡不動產經紀有限公司
法定代理人 黃玉珍
訴訟代理人 陳宜新律師
被 告 李宏秀
訴訟代理人 謝秉錡律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國104 年9 月2
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬玖仟捌佰元，及自民國一○四年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾玖萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告前於民國103 年11月16日與原告簽立不動產委託專任銷 售契約（下稱系爭契約），約定由原告以買賣價金新臺幣（ 下同）980 萬元代被告出售其所有坐落在新北市○○區○○ 段00地號土地上同段1947建號之建物（門牌號碼為新北市○ ○區○○路○段00巷00號4 樓）及其坐落基地（下合稱系爭 房地），委託期間自103 年11月16日起至104 年2 月16日止 。於103 年11月16日兩造復簽立契約內容變更合意書，變更 委託買賣價金為833 萬元。嗣於103 年11月17日原告尋得有 意願購買系爭房地之買家，並於103 年11月20日邀請被告及 買家至原告營業所商談購屋事宜，幾經原告磋商後買家亦願 以835 萬元承購系爭房地。惟經原告告知被告買賣價金已達 被告委託出售之金額時，被告卻開始推卻履行簽約事宜，稱 系爭房地之處分應由其公公即訴外人吳豐裕決定，遂於翌日 經由原告之業務員即訴外人林富源之努力協商後，終得到原 告公公之承諾，並於系爭契約及契約內容變更合意書上簽名 ，然原告嗣欲請被告簽署不動產買賣意願書時，其卻拒絕履 約，經原告再次發函催告其履約，仍未獲置理。被告上開拒 絕履行契約之行為，已違反系爭契約第7 條第4 項之約定， 是為此爰依該契約第7 條第5 項第1 款之約定，請求被告應 給付原告按委託銷售價格百分之6 計算即58萬8000元之違約 金等語。
㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第57頁至第59頁、第11
4 頁至第119 頁）：
1.被告係於103 年11月間先致電予原告之職員林富源詢問價位 及相關委託出售系爭房地之事宜，復於同年11月16日確定委 託原告出售系爭房地，原告之職員林富源並前往被告住處與 被告簽立系爭契約、契約內容變更書，其亦同意原告即刻進 行房屋帶看事宜，足見被告於簽訂系爭契約前已有長達一星 期以上之時間考慮，且原告之職員林富源亦花費相當時間向 被告解釋系爭契約之內容，被告亦業已當場充分瞭解契約內 容，無需另行攜回審閱，確認放棄三日審閱期之權利，是衡 諸常情實難想像其有何急迫輕率而對於契約內容條款不明瞭 之情。況被告於簽立系爭契約後三日仍有意願前往原告營業 處所洽談系爭房地出賣事宜，足證被告除於簽約前有足夠實 間審閱契約外，於簽約後亦有超過三日時間審閱契約。另系 爭房地出售價格為被告於簽約前之決定，非原告所能置喙， 且原告於媒介過程中係在執行被告以833 萬元出售系爭房地 之決定，被告辯稱剝奪其權益與意願，顯有誤會。況系爭契 約第9 條第2 項之約款亦與第7 條第5 項第1 款之約定內容 無涉，而無影響該條約定之效力。
2.系爭契約第7 條第5 項第1 款給付違約金之約定，僅需原告 媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買 方簽訂買賣契約書即為已足，並無以買賣雙方之要約承諾合 致或買賣條件已然成立為其要件，是原告是否已交付不動產 買賣意願書予被告，並無影響原告尋得之買方已願意出價達 被告委託之銷售價格之認定，被告既拒絕履約，原告自得依 該約定向被告請求給付違約金。
3.另原告為常年從事不動產仲介買賣之經紀商，於坊間有一定 之知名度，平日於電視媒體、報章雜誌及網絡等為行銷廣告 ，並於街頭、社區及公園駐點行銷投入相當大量的人力時間 、勞力成本，建立廣大買賣需求資料庫，是亦因此於受被告 委託要求儘速賣出之際，始能迅速找到條件相符之買家，並 即刻進行帶屋，難謂無花費任何時間及勞力成本。且兩造間 約定之服務報酬係以委託價百分之6 計算，亦未逾越一般市 場行情或法令規定，是以實難認兩造所約定違約金有為數過 鉅或顯失公平之情形。況依被告所提LINE通聯記錄（被證1 ）可知，系爭買賣契約最終未能順利成交，係因被告於系爭 契約成立後，見系爭房地行情可觀，頓時利益薰心而反悔拒 賣所致。至證人張志鵬不僅未全程參與會談，連對於簽約當 日在場之人有誰亦不清楚，且依其作證當日所攜之字據內容 ，顯係第三人擬稿提示，足見其證述不足採信。 ㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告應給付原告58萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張（見本院卷第36頁至第39頁、第87頁至第88頁 、第121 頁至第123 頁）：
㈠原告之業務員林富源於103 年11月16日始第1 次與被告見面 即立刻與被告簽立系爭契約，足見原告並未提供被告合理之 審閱期間，是系爭契約條款不得成為兩造間之契約內容，原 告不得依系爭契約之約定向被告請求給付違約金。又契約審 閱期間係保障消費者於簽立契約前審閱契約之機會，如簽約 後始審閱契約，將對消費者產生不利之法律效果，是縱被告 於簽立系爭契約後仍有至原告營業所商談賣屋事宜，亦不得 即據此推論被告已充分瞭解系爭契約，而不受消費者保護法 規定之保護。另縱系爭契約非無效，惟系爭契約第9 條第2 項之約定亦有剝奪消費者決定實際成交價格之權益與意願之 情形，此顯已違反消費者保護法第12條第1 項應符合誠實信 用原則之規定，是系爭契約第9 條第2 項之約款亦應為無效 。
㈡系爭契約雖名為委託契約，然其性質實為居間契約，是原告 應有隨時向被告回報業務處理狀況之義務，且依系爭契約第 8 條第5 項之約定，如買方簽立要約書，原告應於24小時內 ，將要約書交付予被告。惟依不動產買賣意願書（原證4） 所示，被告並未於其上簽署同意或不同意，復依原告職員與 被告間之通話紀錄（被證1） ，亦可知原告職員於103 年11 月19日時與買家亦尚在商議中，凡此均足證原告並未於不動 產買賣意願書約定之期間內，交付要約書予被告，被告自無 從於其上簽名，且原告亦尚未完成居間義務，則買方交付予 原告之款項應非屬定金，而為斡旋金，故本件被告與買方應 尚未有買賣之合意，原告自不得依系爭契約請求被告給付違 約金。又證人林富源為原告公司之職員，且為本件交易之主 要人員，與本件訴訟具有直接利害關係，其證述應不足採信 。
㈢又倘買家確有於103 年11月17日交付斡旋金予原告，原告職 員理應於第一時間即通知被告，惟依其與被告間之對話紀錄 所示（被證1） ，原告職員於同年月19日尚與買家協調中， 且於同年月19日後亦未與被告聯絡，此顯與常情相悖，亦足 徵原告雖與買家已簽訂契約，然買家應無承購系爭房地之真 意，其等間應有通謀虛偽簽訂要約書之情。
㈣另縱被告有違約，依不動產買賣意願書所示，本件買方價格 為835 萬元，再依系爭契約第6 條之約定為按成交價額百分
之4 計算，原告亦僅得請求33.4萬元，是其以契約內容變更 前之委託銷售價格980 萬元為計算違約金之基準，顯不公平 。且被告於103 年11月16日委託原告銷售，原告旋於同年月 17 日 覓得買方願出具買賣意願書，原告所花費之時間、勞 力、廣告成本均屬不多，況原告後續無需再進行簽約、協調 稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關 於簽約及履約之事項，原告亦因此節省相當之人事成本、勞 務費用之開銷，故本件原告請求之違約金實屬過高。 ㈤綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張被告於103 年11月16日與原告簽立系爭契約，約定 由原告以買賣價金980 萬元代被告出售其所有系爭房地，委 託期間自103 年11月16日起至104 年2 月16日止，於103 年 11月16日兩造復簽立契約內容變更合意書，變更委託買賣價 金為833 萬元，原告於11月20日請被告至原告公司協商價格 ，買方林瑞娟於同日下午4 時50分許即承諾願以835 萬元購 入系爭房地已達被告銷售條件之事實，業據原告提出不動產 委託銷售契約書影本（原證1 ）、契約內容變更合意書影本 （原證2 ）、不動產建物登記簿謄本（原證3 ）、不動產買 賣意願書影本（原證4 、6 ）為證，且為被告所不爭執，堪 信為真。至原告主張其告知被告買賣價金已達被告委託出售 之金額時，被告卻開始推卻履行簽約事宜，拒絕履行契約之 行為，已違反系爭契約第4 條之約定，請求被告應給付原告 按委託銷售價格百分之6 計算即58萬8000元之違約金等情， 則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭 契約及該第9 條第2 項之約定有無違反消費者保護法第12條 第1 項而無效？㈡原告得否依系爭契約第7 條第5 項第1 款 約定請求被告給付違約金？㈢原告請求之違約金是否過高？四、本院得心證之理由：
㈠系爭契約及該第9 條第2 項之約定並未違反消費者保護法第 12條第1 項：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項固有明 文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約 之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權 利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於 消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成
契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱 期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。倘消費者於訂約 當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予相 當之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。然被告 於簽署專任契約時業親簽「業已當場充分瞭解契約內容，無 需另行攜回審閱」，確認放棄行使三日審閱期之權利，有系 爭契約在卷可稽（見原證1 ），且據證人即原告員工林富源 於本院審理時證述：被告先透過伊父親瞭解房價行情後，被 告有定一個價格給伊，要伊試試看，故伊於11月16日晚上約 7 、8 點過去找被告商談，被告並詢問相關問題後，簽訂系 爭契約等語（見本院卷第95頁反面），足見原告於兩造合意 簽立專任契約書之前，業已對於房市行情有一定瞭解，且原 告員工林富源並已向被告解釋專任契約內容並回答被告疑問 後，供被告簽名確認，衡諸常理實難想像有何急迫輕率之情 ；況被告於簽約經過3 日後即11月20日亦仍願意前往原告公 司營業處洽談出售事宜，此為兩造不爭執事項，足證被告除 於簽約前有足夠時間審閱契約內容外，於簽約後亦有超過3 日審閱契約之時間，則被告就前開規定之內容，自有充分之 認識。是被告抗辯系爭專任契約約定，因未經合理期間審閱 ，依消費者保護法第11條之1 規定，應屬無效而不構成契約 之內容云云，實無足取。
2.另被告辯稱系爭契約第9 條第2 項之約定剝奪消費者決定實 際成交價格之權益與意願情形，此顯已違反消費者保護法第 12條第1 項應符合誠實信用原則之規定云云，然系爭房地之 出售價格係由被告於簽約前決定，有系爭契約書（見原證一 ）及契約內容變更合意書（見原證二）在卷可稽，原告於媒 介過程係在執行被告以833 萬元出售系爭房地之決定，被告 上開辯稱，顯有誤會，是被告此部分所辯，亦不足取。 3.綜上，系爭契約及該第9 條第2 項約定：「買方出價達到委 託價格時，乙方（原告）無須再行通知甲方（被告）即得全 權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣 契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日 內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產買賣契約書， 於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，並同意由乙方所 選任之地政士（代書）辦理簽約、買賣價金信託屢約保證及 一切過戶手續，以保障交易安全」，並未違反消費者保護法 第12條第1 項，仍屬有效。
㈡原告得否依系爭契約第7 條第5 項第1 款約定請求被告給付 違約金？
1.按系爭專任契約於甲方（即被告）義務部分之第7 條第4 項
約定：「對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於 『不動產承買意願書』或『要約書』上簽章確認之義務，並 於乙方指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣 契約書」；第9 條第2 項約定：「買方出價達到委託價格時 ，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣 雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立 生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期 ，出面簽訂不動產買賣契約書…」。次按系爭專任契約第7 條第5 項第1 款復約定：「有下列情形之一者，均視為乙方 已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售 價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：②乙方收受定 金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之 客戶簽訂不動產買賣契約書時。⑤甲方有違反本條第4 項之 情形時」。
2.經查，原告於103 年11月20日請被告與買方林瑞娟至原告公 司協商價格，買方林瑞娟於該日承諾願以835 萬元購入系爭 房地已達被告銷售條件之事實，業據原告提出不動產委託銷 售契約書影本（原證1 ）、契約內容變更合意書影本（原證 2 ）、不動產建物登記簿謄本（原證3 ）、不動產買賣意願 書影本（原證4 、6 ）為證，且為被告所不爭執。再者，原 告並於當場將買方林瑞娟願意以835 萬元價格購買系爭房屋 告知被告一節，業據證人林富源及張黎如於本院審理時證述 明確（見本院卷第96頁及第105 頁），衡諸當時買賣雙方業 已至原告公司議價，且買方當場出價已達被告事先所設定之 底價，衡情原告理應會將此情告知被告，是上開二位證人之 證述應堪採信，據此，原告所媒介之買方之承購條件，已達 被告之銷售條件，並告知被告買方願意承買之條件，原告應 已完成居間義務，且買方並已交付定金予原告，有不動產買 賣意願書在卷可稽（見原證6 ），依系爭契約第9 條第2 項 、第7 條第4 項之約定，買賣契約於原告收受定金時成立生 效，被告負有義務出面與買方簽訂不動產買賣契約，然本件 被告卻無故拒絕與買方簽訂買賣契約書者，從而，原告依系 爭契約第7 條第5 項第1 款約定請求被告給付違約金，於法 有據，應予准許。
3.至被告辯稱買方林瑞娟出具之買賣意願書，未經原告簽認， 該買賣意願書未生效，不能拘束被告，買賣雙方亦未達成買 賣之合意云云；惟查原告提起本訴，係以系爭專任契約第7 條第5 項第1 款之約定為其請求之依據，而該約定僅需「原 告所媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕 與買方簽訂買賣契約書」即已足，並無以買賣雙方之要約承
諾合致或其買賣契約已然成立為其要件，況原告業已將買方 所出價格高於被告所設定底價一節告知被告，被告嗣後反悔 不願出售系爭房屋，被告顯已符合依上開系爭契約第7 條第 5 項第1 款違約之事由，是以被告此部分所辯，並不足採。 另證人即被告友人張志鵬於本院審理時固然證述：當日協商 未果，被告事先離席，原告並未告知買方出價情事云云（見 本院卷第102 頁反面），然證人張志鵬不僅自承未全程參與 會談，甚而對於證人張黎如當天是否在場亦表示不清楚，（ 見本院卷第103 頁），顯見證人張志鵬對103 年11月20日當 天會談情況欠缺完整記憶，所為陳述自難採信，況依證人張 志鵬證述係依其所攜字據所言（見本院卷第103 頁反面）， 故其證詞難謂係本其記憶，其上開證述並無可採，附此敘明 。
4.綜上，系爭不動產專任委託銷售契約書及變更合意書已成立 生效、買方林瑞娟於103 年11月20日下午4 時50分許即已承 諾願以835 萬元購入系爭房地已達被告之銷售條件，而被告 違約反悔拒賣，原告依系爭專任契約第7 條第5 項第1 款約 定請求被告給付違約金，於法有據。
㈢原告請求之違約金是否過高？
1.經查，兩造固然於103 年11月16日以980 萬元為委託銷售價 格，然旋即於同日即變更委託銷售價格為833 萬元，此有不 動產委託銷售契約書影本（原證1 ）及契約內容變更合意書 影本（原證2 ）在卷足憑，故系爭契約第2 條所定之委託價 格已變更為833 萬元，而依系爭契約第7 條第5 項第1 款違 約金計算之方式係銷售價格之百分之六，故原告僅得向被告 請求違約金（計算式：833 萬元＊6 ％＝49萬9800元），逾 此部分則無理由，應予駁回。
2.至被告辯稱系爭契約所定違約金金額過高應予酌減云云。惟 按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任 。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體 現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、 對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約 定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實
現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，使符契約約定之本旨」，此經最高法院96年 度台上字第1065號民事判決、最高法院93年度台上字第909 號民事判決闡釋甚明。觀諸兩造間就委託銷售契約書服務報 酬之約定以委託價6%計算，並未逾越一般市場行情或法令規 定，且參酌內政部89年7 月19日台內中地字第0000000 號函 修正不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：「不動產經紀業 或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方 收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之 六或1 個半月之租金」，據此，實難認兩造所約定違約金有 為數過鉅或顯失公平之情形。至被告辯稱原告所花費之時間 及勞力、廣告成本不多，且後續無再進行簽約及屢約事項， 節省相當之成本與開銷云云，然被告就此並未舉證以實其說 ，且若被告所辯可採，無異鼓勵不動產經紀業者拖延受託案 件進度，而無視積極媒合買賣雙方之業者所付出之時間與勞 力成本，故被告此部分之辯解，仍無足可採。
五、綜上所述，被告上開拒絕履行系爭契約之行為，已違反系爭 契約第7 條第4 項之約定，是原告依該契約第7 條第5 項第 1 款之約定，請求被告應給付原告按委託銷售價格百分之6 計算即49萬9800元之違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日即 104 年3 月30日（於104 年3 月19日以寄存之方式為送達， 於同年3 月29日發生效力，見本院卷第24頁送達證書）起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至 逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、經核原告勝訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，依 民事訴訟法第389 條1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行 ，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至於原告敗訴 部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
上開正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 24 日
書記官 劉鴻傑
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