臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第780號
原 告 蘇錫政
徐何麗華
林志鴻
欣陽機械有限公司
上 一 人
法定代理人 劉晏慈
原 告 坤毅塑膠股份有限公司
法定代理人 池秀珍
原 告 陳景奇
共 同
訴訟代理人 陳信宏律師
被 告 陳威全
訴訟代理人 凌見臣律師
複 代理人 黃思雅律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於中華民國104 年8
月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件 原告起訴，其聲明第1 、2 項原為：被告應給付原告如附 表一所示之金額，及自民國104 年1 月12日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。被告應返還各該發票人 原告如附表一所示支票，如不能返還，被告應給付各該原告 票面之金額及自各該發票日次日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息。嗣因被告已將如附表一所示支票兌領 ，原告已無從請求返還支票，而將被告已兌領金額計入各該 原告請求返還之金額內，並變更其聲明為：請求被告給付各 原告如附表二所示之金額（即後述原告聲明所示之金額）， 及自104 年1 月12日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。其後，復將其利息請求之起算日變更為自104 年 5 月19日民事準備書狀送達翌日起算。核被告所為之上開聲 明之變更，前者其請求之基礎事實同一，後者係屬減縮應受 判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽機械有限公司（下稱 欣陽公司）、坤毅塑膠股份有限公司（下稱坤毅公司）、陳 景奇等6 人分別與被告簽訂租賃合約，並交付如附表二所示 之押租金，約定承租被告提供之門牌號碼新北市○○區○○ 路○段000 號等6 間房屋（其中169 號係分隔為兩間，分別 出租予原告蘇錫政、徐何麗華），嗣因租賃期滿均繼續承租 ，並未再簽訂書面契約，致原、被告間之租賃契約已成為不 定期限之租賃契約。
㈡被告前提供之房屋，係其早於80年間，與房屋坐落土地之地 主即訴外人陳菊所簽訂10年期滿建物歸地主之租地建屋契約 ，是房屋於該次契約期滿後即歸地主陳菊所有，此事實並經 陳菊提出：⒈目前可查詢之91年及103 年度納稅義務人為陳 菊之稅務資料，⒉陳菊與被告間於98年2 月15日所簽訂之租 用契約書，於第1 條租賃標的明載為：「甲方（即陳菊）所 有座落台北縣三峽鄉○○段00地號上房屋鐵屋共7 間，及⒊ 前述契約於102 年2 月16日屆滿後，雙方係約定自102 年2 月20日起承租，因中間間隔3 天而依契約第3 條，被告依約 亦已放棄權利等約定，資為證明承租房屋之所有權歸屬陳菊 無誤。復因陳菊前於103 年12月8 日、12月15日兩度發函行 使其與被告契約第13條之終止權利，以及因被告違約轉租之 契約第5 條、第12條終止權利，並訂於同年月31日生終止效 力，依最高法院101 年度台上字第1180號判決意旨，該終止 權當已發生效力，毋庸待被告之承諾，是被告自104 年1 月 1 日起，已無出租房屋之權利。
㈢既然被告已無出租房屋權利，按民法第435 條第1 項規定： 「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物 之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」 同條第2 項規定：「前項情形，承租人就其存餘部分不能達 租賃之目的者，得終止契約。」及第436 條規定：「前條規 定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之 使用、收益者準用之。」原告等自得據此行使法定終止權， 並依契約、民法第454 條及民法第179 條不當得利請求權， 訴請被告返還如附表二所示之押租金及預付租金。 ㈣再按以本件雙方間係不定期限租賃契約性質，依民法第450 條第2 項亦明定：「（租賃）未定期限者，各當事人得隨時 終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」是故， 原告等亦有前述法律明定之終止權，當得同時主張並依契約 、民法第454 條及民法第179 條不當得利請求權，請求被告 返還如附表二所示之押租金及預付租金。
㈤而原告等已於103 年12月30日發函終止契約並限期催告被告 返還，惟被告卻一再拖延，爰提起本件訴訟請求被告返還押 租金及預付租金。併聲明：被告應給付原告蘇錫政96,000元 、原告徐何麗華169,516 元、原告林志鴻170,000 元、原告 欣陽公司230,000 元、原告坤毅公司290,645 元、原告陳景 奇384,516 元，及均自104 年5 月19日民事準備書狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告前於80幾年間向陳菊承租坐落新北市○○區○○段○○ ○段00地號土地（下稱系爭土地），供被告租地建屋使用， 故被告乃於系爭土地上興建三峽區中正二路169 號、169 之 1 、169 之2 、169 之3 、169 之5 、169 之6 號房屋（下 稱系爭169 號、169 之1 、169 之2 、169 之3 、169 之5 、169 之6 號房屋，或統稱系爭房屋），此均屬被告所有； 被告與陳菊間就系爭土地之租賃契約期限至105 年2 月19日 止。準此，被告自得於租賃系爭土地期間，將系爭土地上被 告自行興建之前揭房屋出租予原告等人。
㈡觀諸原告所提原證四之土地租用契約（按即被告與陳菊所訂 立之自102 年2 月20日起至105 年2 月19日止之土地租用契 約）係訂於101 年5 月5 日，亦即原租賃契約於102 年2 月 16日屆滿前即已約明續約，且租賃標的僅為系爭土地（詳原 證四之土地租用契約第1 條約定：「租賃標的：甲方所有座 落新北市○○區○○○段00地號」即明），據此足認被告並 未放棄權利將系爭土地上之系爭房屋歸陳菊所有，原告主張 系爭房屋所有權已歸屬陳菊，容有違誤。
㈢被告與陳菊間之租賃契約，並未約定禁止轉租、轉讓系爭土 地上之房屋。且查被告向陳菊承租系爭土地並於其上出資自 建房屋，而將被告所有之房屋出租，此與系爭土地轉租他人 之情形有別，自未違雙方間租賃契約第5 條之約定。更進者 ，陳菊知悉被告將系爭土地上之房屋出租他人，並未有任何 反對之表示，更於被告與原告徐何麗華間之租賃契約擔任被 告之保證人，同意被告之出租，足認被告並無任何違約情事 ，故陳菊之終止並未合法，被告與陳菊間之租賃契約仍屬合 法有效。
㈣退而言之，依被告與陳菊間所訂立之土地租用契約第11條約 定：「租用期間屆滿，乙方應無條件拆除土地上建築物將租 用土地回復原狀，交還甲方管理，絕不得要求移轉費或土地 地上物補償金等任何名目之款項」，足徵被告與陳菊間之系 爭土地租用契約仍未屆滿，且縱令該土地租用契約終止或屆
滿，則被告依約仍需拆除系爭土地上之建物，從而，陳菊並 不當然取得系爭土地上之建物所有權。
㈤查原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司與 被告分別就系爭169 、169 之2 、169 之3 、169 之5 號房 屋成立不定期租賃契約，上開房屋既屬被告所有，即無原告 主張被告無出租房屋權利，而有民法第435 條第1 項、第43 6 條之情，故上開原告5 人主張依上開民法規定終止兩造間 租賃契約，顯有違誤。次查，原告陳景奇與被告就系爭169 之6 號房屋成立定期租賃契約，租賃期限至104 年9 月19日 屆滿，而本件並無民法第435 條第1 項、第436 條之情，故 原告陳景奇主張依上開民法規定終止兩造間租賃契約，亦有 違誤，不足為採。
㈥退步言，縱令原告6 人已終止兩造間之不定期租賃契約或定 期租賃契約，然原告6 人仍繼續使用被告所有之系爭房屋， 被告自得依民法第179 條規定向原告6 人主張相當於租金之 無權占有系爭房屋之不當得利金額，並與原告所主張之金額 互為抵銷。另被告與原告陳景奇間成立之定期租賃契約，縱 令原告陳景奇欲提前終止雙方間之租賃契約，則依雙方租賃 契約第6 條第2 項約定，原告陳景奇應賠償被告一個月之租 金作為違約賠償，被告並請求以該違約金與原告陳景奇所主 張之金額互為抵銷。
㈦併聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告蘇錫政與被告就系爭169 號房屋簽訂租期自100 年 3 月1 日起至102 年2 月28日止之租賃契約，被告已收取押 租金56,000元；原告何徐麗華與被告就系爭169 號房屋左邊 簽訂租期自96年10月5 日起至101 年10月4 日止之租賃契約 ，被告已收取押租金6 萬元；原告林志鴻與被告就系爭169 之2 號房屋簽訂租期自97年12月1 日起至98年11月30日止之 租賃契約，被告已收取押租金12萬元；原告欣陽公司與被告 就系爭169 之3 號房屋簽訂租期自101 年11月1 日起至102 年9 月30日止之租賃契約，被告已收取押租金8 萬元；原告 坤毅公司與被告就系爭169 之5 號房屋簽訂租期自97年11月 20日起至100 年11月20日止之租賃契約，被告已收取押租金 11萬元，嗣上開租賃契約租期屆滿後，雙方均未再簽訂書面 租賃契約，而仍繼續承租使用，依法已成為不定期租賃契約 ，每月租金原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤 毅公司依序為4 萬元、35,000元、5 萬元、5 萬元、5 萬元 ；另原告陳景奇與被告就系爭169 之6 號房屋簽訂租期自10 3 年9 月20日起至104 年9 月19日止之租賃契約，租金每月
為4 萬元，被告已收取押租金8 萬元；嗣原告6 人均於103 年12月30日分別以存證信函通知被告定於103 年12月31日終 止與被告間之租賃契約，並限期催告被告返還押租金及預付 租金支票等事實，有不動產租賃契約書影本及存證信函影本 各6 件、網路郵局國內快捷/掛號/包裹查詢1 件在卷可稽（ 見臺灣臺北地方法院104 年度北簡字第1003號卷第7 至56頁 、第85至109 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、原告主張其等所承租之系爭房屋自104 年1 月1 日起已屬訴 外人陳菊所有，被告自該日起已無出租之權利，原告得依民 法第435 條、第436 條規定終止租約，亦得依民法第450 條 第2 項規定終止租約，且原告已於103 年12月30日通知被告 終止租約，故其等得依（租賃）契約及民法第454 條、第17 9 條規定，請求被告返還如附表二所示之押租金及預付租金 等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲將本件爭點 及本院得心證理由，說明如下：
㈠原告得否依民法第435 條、第436 條規定終止租約，並依（ 租賃）契約及民法第454 條、第179 條規定，請求被告返還 如附表二所示之押租金及預付租金？
⒈原告雖主張：被告前於80年間與系爭土地地主陳菊簽訂10 年期滿建物歸地主之租地建屋契約，原告所承租之房屋於 該次契約期滿後即歸地主陳菊所有，而陳菊已於103 年12 月8 日、12月15日兩度發函行使其與被告依土地租用契約 第13條之終止權利，以及因被告違約轉租之契約第5 條、 第12條終止權利，並訂於同年月31日生終止效力，故被告 自104 年1 月1 日起已無出租系爭房屋之權利云云，並提 存證信函影本2 件為證（見上開北簡卷第67至79頁）。惟 查，本件縱認系爭房屋已依被告與陳菊間之租地建屋契約 之約定而屬於陳菊所有一節屬實，然被告嗣於98年2 月15 日先與陳菊及陳信誠、鄭瑞益（上2 人為陳菊之子）簽訂 租期自98年2 月17日起至102 年2 月16日止之土地租用契 約書，承租系爭土地上房屋鐵屋共7 間；期滿之前，再於 101 年5 月5 日簽訂租期自102 年2 月20日起至105 年2 月19日止之土地租用契約書繼續承租，此有上開土地租賃 契約書影本2 件在卷可憑（見上開北簡卷第59至66頁）。 而依101 年5 月5 日簽訂之土地租賃契約書所載，其第1 頁「立土地租用契約書人」（即甲方）雖僅記載陳菊一人 之姓名，但其末頁「立契約書人（甲方）」卻由「陳信誠 、陳菊」二人簽名、捺指印，並載明陳信誠之身分證字號 ，可見自該土地租用契約書全體記載內容觀察，其出租人 應為陳信誠、陳菊二人，而非僅陳菊一人而已。按終止權
之行使，依民263 條條準用同法第258 條之規定，應向他 方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者， 該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行 使之不可分性。倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一 人為終止契約之意思表示，自難謂已生終止契約之效力（ 最高法院64年台上字第2294號判例及同院85年度台上字第 661 號判決意旨參照），依此見解，可見陳菊於103 年12 月8 日、12月15日兩度以其自己一人名義發函向被告終止 101 年5 月5 日之土地租賃契約並非合法，原告仍得本於 該土地租用契約占有系爭土地上之系爭房屋至明。原告雖 再主張：101 年5 月5 日土地租用契約書之出租人應僅有 陳菊一人，陳信誠只是要確認才會在契約書簽名云云（見 本院卷第154 頁反面），然倘果係如此，衡情陳信誠應於 契約書內記載其意旨，或記載為「出租人之代理人」，豈 有會在「立契約書人（甲方）」欄內記載自己姓名及身分 證字號之理？另參酌上開98年2 月15日簽訂之土地租用契 約書，其出租人已有陳菊、陳信誠、鄭瑞益三人，益證嗣 後續簽之101 年5 月5 日土地租用契約書之出租人除陳菊 外，仍包括陳信誠在內，故原告此部分主張並非有據，要 難採取。
⒉次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租 賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租 金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者 ，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主 張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第43 5 條、第436 條固分別定有明文。惟如前所述，本件陳菊 向被告終止土地租用契約並非合法，被告在該土地租用契 約合法終止前，仍為系爭房屋之承租人，原告等人並無因 陳菊就系爭房屋主張權利，致不能依其等與被告間之租賃 契約而使用、收益系爭房屋之情形，故原告依民法第435 條、第436 條規定向被告終止租賃契約，尚非合法，是以 ，原告等人依（租賃）契約及民法第454 條、第179 條規 定，請求被告返還如附表二所示之押租金及預付租金，自 無從准許。
㈡原告得否依民法第450 條第2 項規定終止租約，並依（租賃 ）契約及民法第454 條、第179 條規定，請求被告返還如附 表二所示之押租金及預付租金？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未 定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之 習慣者，從其習慣，民法第450 條第1 、2 項分別定有明
文。
⒉查本件原告陳景奇與被告就系爭169 之6 號房屋所簽訂租 期契約，其租賃期限自103 年9 月20日起至104 年9 月19 日止，已如前述，可見此部分租賃期限迄今尚未屆滿，則 原告陳景奇於103 年12月30日以存證信函表示其與被告間 之租賃契約為不定期租賃契約（見上開北簡卷第103 頁正 面），並依民法第450 條第2 項規定終止租賃契約，顯於 法無據，是其依（租賃）契約及民法第454 條、第179 條 規定，請求被告返還如附表二所示之押租金及預付租金， 並非可採。
⒊次查，原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅 公司與被告分別就系爭169 號房屋、169 號房屋左邊、16 9 之2 號房屋、169 之3 號房屋、169 之5 號房屋成立不 定期租賃契約，亦如前述，則其等於103 年12月30日以存 證信函表示依民法第450 條第2 項規定終止與被告間之不 定期租賃契約，自屬於法有據。又上開存證信函雖均記載 ：「通知台端（即被告）於103 年12月31日終止貴我雙方 不定期租賃契約，並請於函到五日內返還預付租金支票及 押租金…」等語，惟各該信函係於104 年1 月5 日始送達 原告收受（參見前揭網路郵局國內快捷/掛號/包裹查詢所 載），可知原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、 坤毅公司與被告間之租賃契約應於104 年1 月5 日發生終 止之效力，雙方自104 年1 月6 日起始無租賃關係之存在 。
⒋再查，原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅 公司於103 年12月30日另分別與陳菊、陳信誠簽訂房屋租 賃契約，而仍繼續占有使用系爭房屋，此有房屋租賃契約 書影本5 件在卷可稽（見本院卷第79至93頁），且陳菊於 103 年12月8 日、12月15日發函向被告終止土地租用契約 並非合法，原告仍為上開房屋之合法占有人，復如前述， 則原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司 繼續占用系爭房屋，就被告而言仍屬無權占有，故被告抗 辯上述原告5 人仍繼續占有使用之系爭房屋，其得依民法 第179 條規定主張相當於租金之不當得利金額，並與原告 所主張之金額互為抵銷，應屬有據。
⒌復查，原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅 公司於104 年1 月5 日與被告終上租賃契約前，每月租金 依序為4 萬元、35,000元、5 萬元、5 萬元、5 萬元，亦 見前述，依此計算，自104 年1 月6 日無權占有系爭房屋 之日起至本院言詞辯論終結時即104 年8 月25日止，上述
原告已分別占用系爭房屋各7 月又20日，故被告得請求原 告給付相當於租金之不當得利金額，原告蘇錫政部分為30 6,667 元【（40,000×7 ）＋（40,000×20/30 ）＝306, 667 ，元以下四捨五入，下同】，原告徐何麗華部分為26 8,333 元【（35,000×7 ）＋（35,000×20/30 ）＝268, 333 元】，原告林志鴻、欣陽公司、坤毅公司部分均為38 3,333 元【（50,000×7 ）＋（50,000×20/30 ）＝383, 333 】。經分別與原告蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽 公司、坤毅公司依序請求返還之押租金及預付租金96,000 元、169,516 元、170,000 元、230,000 元、290,645 元 相互抵銷後，上述原告5 人得請求被告返還之金額已依民 法第335 條第1 項規定，溯及最初得為抵銷時而全部消滅 ，因此，其等請求依（租賃）契約及民法第454 條、第17 9 條規定，請求被告返還如附表二所示之押租金及預付租 金，亦非可採。
五、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求被告返還如附表二所示 之押租金及預付租金，即請求被告給付原告蘇錫政96,000元 、原告徐何麗華169,516 元、原告林志鴻170,000 元、原告 欣陽公司230,000 元、原告坤毅公司290,645 元、原告陳景 奇384,516 元，及均自104 年5 月19日民事準備書狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理 由，應予駁回。其等假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與 判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。參、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
民事第三庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
書記官 莊川億
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