臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第552號
原 告 林孟熊
李春芳
訴訟代理人 陳彥嘉律師
被 告 陳又維
陳涵韻
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國104 年9 月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳又維應將如民國一０四年六月四日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號38-2⑴⑵所示建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○○號五樓頂增建物）騰空返還與原告李春芳。被告陳又維應給付原告李春芳新臺幣壹拾叁萬伍仟伍佰元，及自民國一０四年四月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告林孟熊新臺幣貳拾萬柒仟捌佰叁拾元，及自民國一０四年四月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告李春芳其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳又維負擔十分之八，餘由被告連帶負擔。本判決第一項於原告李春芳以新臺幣貳拾叁萬元為被告陳又維供擔保後，得假執行；但被告陳又維如以新臺幣陸拾柒萬叁仟壹佰壹拾捌元為原告李春芳預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本件判決第二項得假執行；但被告陳又維如以新臺幣壹拾叁萬伍仟伍佰元為原告李春芳預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本件判決第三項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬柒仟捌佰叁拾元為原告林孟熊預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告李春芳其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第256 條分 別定有明文。查原告原起訴聲明第1 項為：被告陳又維應將 門牌號碼新北市○○區○○街0 巷00號6 樓之房屋騰空返還 予原告李春芳，暨自起訴狀送達翌日起至將房屋騰空返還予 原告李春芳之日止，按月給付原告李春芳新臺幣（下同）19
,000元等語。嗣其於民國104 年9 月11日當庭更正上開訴之 聲明第1 項為：被告陳又維應將如104 年6 月4 日新北市板 橋地政事務所土地複丈成果圖編號38-2⑴⑵所示建物（即門 牌號碼新北市○○區○○街0 巷00號5 樓頂增建物，下稱系 爭建物）騰空返還與原告李春芳，暨自起訴狀送達翌日起至 騰空返還系爭建物之日止，按月給付原告李春芳19,000元等 語。經核原告上揭所為，僅係更正事實上之陳述，而非訴之 變更或追加，應予准許，合先敘明。
㈡本件被告均經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣系爭建物為原告李春芳所有，前由其配偶即原告林孟熊出 租予被告陳又維，並簽立租賃契約（下稱第1 次租約），租 金每月9,500 元，租賃期間自101 年3 月21日起至103 年3 月20日止，被告陳涵韻則為被告陳又維之連帶保證人。惟被 告陳又維僅短暫繳付租金後，即拒不繳納，經計算第1 次租 約期間被告陳又維所積欠之租金，及原告林孟熊所代墊之電 費，並扣抵被告陳又維已繳納之押租金9,500 元及已付款項 500 元後，被告陳又維尚積欠租金199,000 元及代墊電費8, 830 元，共計207,830 元（計算式：199,000 元＋8,830 元 ＝207,830 元）未給付。
㈡復因被告陳又維允諾清償前開欠款，且請求繼續承租系爭建 物，原告李春芳即同意出租系爭建物，並另由其與被告陳又 維簽立租賃契約（下稱第2 次租約），租金每月9,500 元， 租賃期間自103 年3 月21日至105 年3 月20日止，另約定被 告陳又維須於每月20日給付第2 次租約之租金外，亦需將前 開第1 次租約所積欠之租金及代墊電費分次攤還。詎料，被 告陳又維就第2 次租約之租金分毫未付，亦未給付第1 次租 約所積欠之租金及代墊電費。嗣經原告屢經催討，均未獲置 理。
㈢被告陳又維現仍居住於系爭建物內，然其既未依約繳納租金 ，故原告依第2 次租約第17條約定解除第2 次租約，並以本 件起訴狀繕本送達被告陳又維為解除租賃契約之通知，及催 告被告陳又維清償遲延給付之租金。是被告陳又維自本件起 訴狀繕本送達翌日起，即無任何占有權源，應即返還系爭建 物。故原告爰依民法第767 條第1 項前段、第184 條第1 項 前段、第179 條、第455 條第1 項規定，請求被告陳又維騰 空返還系爭建物；並依第2 次租約第8 條約定，請求被告陳
又維自本件起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還原告李春芳 系爭建物止，按月給付2 倍租金之違約金19,000元（計算式 ：9,500 元×2 ＝19,000元）；復依第2 次租約之租賃契約 法律關係及第15條之約定，請求被告陳又維給付第2 次租約 未給付租金85,500元（即自104 年5 月份至第104 年1 月份 ，共9 個月），及因本件訴訟支出之律師費用50,000元；另 依第1 次租約之約定及租賃契約法律關係，請求被告連帶給 付第1 次租約所積欠之租金及代墊電費共計207,830 元等語 。
㈣並為聲明：⒈被告陳又維應將系爭建物騰空返還與原告李春 芳，暨自起訴狀送達翌日起至將房屋騰空返還與原告李春芳 之日止，按月給付原告李春芳19,000元。⒉被告陳又維應給 付原告李春芳135,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年利率5%計算之利息。⒊被告應連帶給付原告林 孟熊207,830 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年利率5%計算之利息。
二、被告均經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。
三、原告起訴主張系爭建物為原告李春芳所有；原告林孟熊與被 告陳又維簽訂第1 次租約，並由被告陳涵韻擔任連帶保證人 ，惟被告陳又維未繳納租金及清償代墊電費，經結算後尚積 欠207,830 元；原告李春芳與被告陳又維簽立第2 次租約， 約定租金每月9,500 元，並於每月20日前繳納租金，並攤還 其積欠第1 次租約之租金及代墊電費，惟被告陳又維仍未繳 納；原告李春芳未依第2 次租約收取押租金；原告因被告陳 又維違反第2 次租約而提起本件訴訟，並支付律師費用50,0 00元；被告陳又維現仍居住系爭建物等情，業據提出第1 次 租約及第2 次租約之房屋租賃契約書、簽收單及現場照片等 件為證（見本院104 年板簡字第247 號卷【下稱板簡卷】第 10頁至第15頁、第18頁，本院卷第28頁至第29頁），而本件 被告於相當時期受合法通知，均於言詞辯論期日不到場，亦 未提出準備書狀爭執，是原告上開主張，堪信為真實。至原 告李春芳主張其已解除第2 次租約，被告陳又維應騰空返還 系爭建物；依第2 次租約被告陳又維應按月給付原告李春芳 違約金19,000元；依第2 次租約之法律關係及第15條之約定 ，被告陳又維應給付第2 次租約未給付租金85,500元及律師 費用50,000元；另依第1 次租約法律關係被告應連帶給付原 告林孟熊第1 次租約所積欠之租金及代墊電費共計207,830 元等語，則為本件所應審究者，茲分項論述如下。四、關於原告李春芳請求被告陳又維應將系爭建物騰空返還原告
李春芳部分：
㈠按承租人於租賃關終止後，應返還租賃物，民法第455 條前 段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相 當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支 付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時， 始得終止契約，民法第440 條第1 項及第2 項亦有明文。另 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應於文 義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真 意。而租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以 解除之意思表示，使之消滅（最高法院51年度台上字第2829 號判例意旨參照）。而繼續性之契約已開始履行者，為免徒 增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約 關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關 係（最高法院102 年度台上字第1447號持此見解）。是已開 始履行之租賃契約，原則上應以終止之方法消滅其契約關係 。
㈡本件原告李春芳與被告陳又維簽立第2 次租約，已成立租賃 契約關係並已生效，原告李春芳亦交付系爭建物供被告陳又 維使用而開始履行，已如前述，是第2 次租約為房屋租賃契 約關係，且已經開始履行。而依第2 次租約第17條約定：「 甲（即原告李春芳）、乙（即被告陳又維）各方遵守本契約 各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回 房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等語，其第17 條約定之「解約」，觀諸前後文義，應認係約定被告陳又維 有違約情事時，原告得終止租賃契約收回系爭建物之終止權 約定，不得拘泥於所用文字，認係租賃契約開始履行後之解 除權特約。復觀諸第2 次租約第3 條約定：「租金每個月新 台幣玖仟伍佰元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或 拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」、第4 條約定： 「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1 個月份乙方不得 藉詞拖延。」等語，顯見被告陳又維應有按期繳納第2 次租 約租金之義務，倘違反該約定，原告李春芳得依上開第2 次 租約第17條約定終止租約收回系爭建物。
㈢本件原告李春芳主張被告陳又維自始即未依第2 次租約約定 繳納租金，亦未繳納押租金，已如前述，故被告陳又維迄至 原告李春芳於104 年1 月30日提起本件訴訟時，已積欠逾2 個月租金未繳納，是原告李春芳依第2 次租約第17條約定終
止該租約，並以本件起訴狀繕本送達為終止第2 次租約之意 思表示，即無不合。至原告李春芳雖係主張其為解除第2 次 租約云云，然經探求當事人真意及第2 次租約第17條之約定 ，應係為終止第2 次租約之意思。又上開起訴狀繕本已於10 4 年3 月30日寄存送達被告陳又維，並於104 年4 月9 日發 生寄存送達之效力，有送達證書在卷可稽（見本院卷第8 頁 至第9 頁），是第2 次租約已於104 年4 月9 日因原告李春 芳之合法終止意思表示到達被告陳又維而消滅。因此，原告 依民法第455 條規定，請求被告陳又維騰空返還系爭建物等 語，即無不合，應予准許。
五、關於原告李春芳主張依第2 次租約第8 條約定，被告陳又維 應自本件起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物騰空返還之日止 ，按月給付19,000元之違約金與原告李春芳部分： ㈠民法第250 條第1 項規定：「當事人得約定債務人於債務不 履行時，應支付違約金。」故違約金必因當事人之約定而成 立，自應依其約定之內容決定債務人是否應支付違約金，非 有當事人約定之情事發生，債務人不負給付違約金之責任。 又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解契約文義。 ㈡經查，第2 次租約第8 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經 甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不 即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍 之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無 異議。」等語，是依前開約定已明文被告陳又維應給付原告 李春芳違約金之情形，以被告陳又維於租期屆滿不即時遷讓 交還房屋為限，至於非因租期屆滿所生未即時遷讓交還房屋 之情形，兩造既無給付違約金之約定，原告李春芳即不得依 第2 次租約第8 條約定主張被告陳又維應給付違約金。 ㈢本件第2 次租約之租賃期間自103 年3 月21日起至105 年3 月20日止，期間為3 年。惟原告李春芳係以本件起訴狀繕本 送達之日即104 年4 月9 日為通知被告陳又維終止第2 次租 約之時，已如前述。是以原告李春芳終止第2 次租約時，兩 造所約定之租賃期限既尚未屆滿，自無第2 次租約第8 條所 約定租期屆滿不即時遷讓交還系爭建物之情形，即不生給付 違約金之問題。因此，原告李春芳依第2 次租約第8 條請求 被告陳又維應給付自本件起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物 騰空返還之日止，按月給付19,000元之違約金與原告李春芳 云云，應無理由。
六、關於原告李春芳主張被告陳又維應給付第2 次租約未給付之
租金85,500元及律師費用50,000元部分： ㈠本件第2 次租約第3 條約定：「租金每個月新台幣玖仟伍佰 元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得 由保證金中抵扣作為租金。」、第4 條約定：「租金應於每 月20日以前繳納，每次應繳1 個月份乙方不得藉詞拖延。」 等語，有第2 次租約在卷可稽（見板簡卷第13頁至第15頁） ，顯見被告陳又維應有按期繳納第2 次租約租金之義務。另 查被告陳又維未依第2 次租約之約定繳納租金等情，已如前 述。而第2 次租約雖經原告李春芳終止而消滅，惟於終止前 之法律關係仍為有效存在，是被告陳又維於第2 次租約終止 前未給付之租金，仍有給付之義務，則原告李春芳請求被告 陳又維應給付終止第2 次租約前，自103 年5 月至104 年1 月止，共9 個月之租金共計85,500元等語，為有理由。 ㈡復依第2 次租約第15條之約定：「乙方若有違約情事，致損 害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納 之訴訟費、律師費用，均應由甲方負責賠償」等語，可知被 告陳又維若有違約致原告李春芳涉訟之時，應負擔原告李春 芳因此所衍生之律師費。本件原告李春芳以被告未按期繳納 租金有違約之情而終止租約，請求返還系爭建物、租金為由 提起本件訴訟，並委任陳彥嘉律師為訴訟代理人，且支付律 師費50,000元等情，有委任狀、簽收單在卷可稽（見板簡卷 第8 頁、第18頁）。而被告陳又維確有未依約繳納租金、及 積欠租金等違約情形，亦如前述。是原告李春芳因被告陳又 維違反第2 次租約而提起本件訴訟，其所衍生之律師費用， 自可向被告陳又維請求之。故原告李春芳主張被告陳又維應 給付律師費用50,000元等語，亦屬有據，應予准許。 ㈢綜上，原告李春芳主張被告陳又維應給付第2 次租約未給付 之租金85,500元及律師費用50,000元等語，為有理由。七、關於原告林孟熊主張被告應連帶給付第1 次租約所積欠之租 金及代墊電費共計207,830 元部分：
查本件被告陳又維積欠第1 次租約之租金及代墊電費，經結 算後金額共為207,830 元等情，已如前述。且經被告陳又維 在第2 次租約內予以確認，有第2 次租約在卷可稽（見板簡 卷第15頁）。另被告陳涵韻為第1 次租約之連帶保證人，並 在第1 份租約當事人欄簽名乙節，亦有第1 次租約之當事人 欄在卷可稽（見板簡卷第11頁反面）。又查本件第1 次租約 第7 條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、 管理、清潔等費用由乙方（即被告陳又維）負擔。」、第16 條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情 事時，丙方（即被告陳涵韻）連帶負賠償損害責任，並願拋
棄先訴抗辯權。」、另特別約定：「租約期滿解約時，乙方 應預繳已使用之水電費、網路費及其他相關費用。」等語， 此有第1 次租約在卷可稽（見板簡卷第10頁至第12頁）。準 此，被告陳又維自應給付原告林孟熊上開所積欠之租金及代 墊電費共207,830 元，而被告陳涵韻為其連帶保證人，亦應 負連帶賠償責任。是原告林孟熊主張被告應連帶給付被告陳 又維第1 次租約所積欠之租金及代墊電費共207,830 元等語 ，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原告李春芳依民法第455 條前段規定，請求被告 陳又維將系爭建物騰空返還原告李春芳，及依第2 次租約約 定，請求被告陳又維給付第2 次租約未給付之租金85,500元 及律師費用50,000元，暨均自本件起訴狀繕本送達之翌日（ 即104 年4 月10日）起至清償日止，按年利率5 ％計算之利 息部分；以及原告林孟熊依據第1 次租約約定請求被告應連 帶給付被告陳又維在第1 次租約所積欠之租金及代墊電費共 207,830 元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日（104 年4 月 10日）起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息部分，均為 有理由，皆應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁 回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷之結果無影 響，爰不一一再予論述，附此敘明。
十、末按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應 依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有 明文。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告李春芳 請求被告陳又維給付租金85,500元及律師費用50,000元部分 ，及原告林孟熊勝訴部分，本院所命給付之金額均未逾500, 000 元，依上開規定，本院就上開部分自應依職權宣告假執 行，原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過為促使法院職權 發動，本院無須就其此部分為準駁之判決。又原告李春芳請 求被告陳又維騰空返還系爭建物部分，亦已陳明願供擔保， 聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額 准許之，另本院並依職權宣告被告陳又維得供擔保免為假執 行。至原告李春芳其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項 後段、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第390 條 第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 黃若美
法 官 饒金鳳
法 官 陳威憲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
書記官 尤朝松