臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第491號
原 告 王啟峻
訴訟代理人 鄭歆儒律師
林政豪律師
被 告 李政道
蔡朝琴
郭林慧芬
林展弘
林彥宏
吳秀如
林峯正
共同訴訟代
理 人 林慶苗律師
複 代理人 陳思道律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104年8月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意、或請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款至 第3 款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而 為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255 條第 2 項亦有明文可資參照。查原告起訴之初，其訴之聲明原為 ：①被告李政道應給付原告新臺幣（下同）283,431元及自 起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息。② 被告蔡朝琴應給付原告98,871元及自起訴狀繕本送達翌日起 按週年利率百分之5 計算之利息。③被告郭林慧芬應給付原 告98,871元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息。④被告林展弘應給付原告98,871元及自起訴狀 繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息。⑤被告林 彥宏應給付原告98,871元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年 利率百分之5計算之利息。⑥被告吳秀如應給付原告98,871 元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利 息。⑦被告林峯正應給付原告98,871元及自起訴狀繕本送達 翌日起按週年利率百分之5 計算之利息。⑧原告願供擔保， 請准宣告假執行。⑨訴訟費用均由被告負擔。嗣經本院會同
地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複丈成 果圖後，復於民國103年6月23日本院言詞辯論期日庭呈民事 陳報狀將訴之聲明減縮為：①被告李政道應給付原告179,88 1元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利 息。②被告蔡朝琴應給付原告62,749元及自起訴狀繕本送達 翌日起按週年利率百分之5計算之利息。③被告郭林慧芬應 給付原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百 分之5計算之利息。④被告林展弘應給付原告62,749 元及自 起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息。⑤ 被告林彥宏應給付原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起 按週年利率百分之5 計算之利息。⑥被告吳秀如應給付原告 62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計 算之利息。⑦被告林峯正應給付原告62,749元及自起訴狀繕 本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第 100頁至第101頁）。核原告上開所為，係本於被告等人溢收 租金之同一請求基礎事實，所為訴之變更暨減縮應受判決事 項之聲明，亦為被告所同意（見本院卷第99頁反面），而為 本案之言詞辯論，應視為同意原告之追加、變更，依首揭法 條規定，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告於96年1 月1 日起向被告李政道與訴外人林住利承租 新北市○○○段○○○○段000 ○00000 地號之土地（下 稱系爭土地），租賃契約約定「面積約一四二坪」，租金 每月為42,000元，此有兩造於96年1 月1 日簽訂之租賃契 約書可參（下稱系爭租約）。承租後，原告即覓得訴外人 大綱鋼構工程行為被告興建房屋供經營傢俱店之用，業據 提出大綱鋼工程款、金城水電材料行、木材費用等相關單 據為證。嗣於97年底被告郭林慧芬、蔡朝琴、林展弘、林 彥宏、吳秀如及林峯正向訴外人林住利購買系爭土地部分 應有部分，因此自98年1 月1 日起，原告即改向被告等人 繼續承租系爭土地，其使用範圍及租金等條件均與前租賃 契約相同。然至101 年6 月起，被告李政道以系爭土地即 將重劃為由，單方表示終止契約並拒絕收受租金；而被告 郭林慧芬則仍收受101 年6 月至12月之租金每月2 萬1000 元（其中9 月及10月份之租金係以押租金抵充），其後仍 以與李政道相同之理由拒絕收受租金。
（二）又系爭租約第2 條雖約定出租土地面積為「約一四二坪」 ，然經新北市板橋地政事務所於103年2月19日土地複丈結 果圖，被告實際得使用之土地僅為如鐵皮屋範圍為302.5
平方公尺，即約90坪（依前案即鈞院102 年度重訴字第34 4 號囑託新北市板橋地政於103 年2 月10日複丈成果圖記 載使用面積為605 平方公尺，為系爭鐵皮屋乃二層建物之 總面積，因此應除以二為坐落土地之面積）及附圖Ａ所示 62平方公尺即約18.7坪，總計僅使用約108.7 坪，是以原 告約有33坪之租賃土地無法使用。而就附圖所示編號B 、 編號C 及系爭148-4 號土地之部分，分別係由訴外人李炎 泉、方吉昌、李東燕所使用，是以原告雖以每月4 萬2000 元承租142 坪土地，惟實際僅得使用約90坪，被告就逾90 坪所收取之租金，即當屬無法律上原因而受利益，應負不 當得利返還責任。
（三）併聲明為：①被告李政道應給付原告179,881 元及自起訴 狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息。②被 告蔡朝琴應給付原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起 按週年利率百分之5 計算之利息。③被告郭林慧芬應給付 原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分 之5計算之利息。④被告林展弘應給付原告62,749 元及自 起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑤被告林彥宏應給付原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌 日起按週年利率百分之5 計算之利息。⑥被告吳秀如應給 付原告62,749元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百 分之5計算之利息。⑦被告林峯正應給付原告62,749 元及 自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息 。⑧原告願供擔保，請准宣告假執行。⑨訴訟費用均由被 告負擔。
二、被告等人則以：原告於96年1月1日承租系爭土地時，依當時 之航照圖所示其四周已蓋滿建物，堪認原告於承租當時即知 悉其所承租土地之使用之範圍，是以兩造係依當時房地現況 作為系爭租約之承租範圍，原告主張就系爭148-4 號土地亦 屬租賃範圍顯不可採。復依系爭租賃契約第9 條所載，被告 係將土地及地上原有之舊建物按現況出租予原告，而參照上 開96年之空照圖核與99年6 月8 日之航照圖對照，可知系爭 建物租賃後建物面積明顯縮小，原告自行將租賃標的整修導 致使用面積明顯縮小，此不可歸責於被告等人。況依系爭租 約所載，兩造非依系爭土地面積計算租金，難謂被告等人有 何溢收租金之不當得利之事。且原告於96年1 月1 日承租系 爭房地始至101 年12月31日約租終止之6 年期間，原告從未 向被告主張使用面積短少或租賃物有遭他人占用之情形，卻 突然興訟主張面積短少，無非係欲以前案之不當得利抵銷。 併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。如受不利判
決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地原係向被告李政道及訴外人林佳利所承租 ，兩造並約定租賃期間為96年1 月1 日至98年12月31日，每 月租金420,000 元。嗣因訴外人林佳利將其應有部分買予被 告郭林慧芬、蔡朝琴、林展弘、林彥宏、吳秀如及林峯正等 人，故於98年1 月1 日起原告即向上開被告繼續承租系爭土 地等情，為被告等人所不爭執（見本院卷第63頁反面），並 提出土地租賃契約為證（見本院卷第10頁至第18頁），堪信 為真。而原告主張依系爭租約所載其所承租範圍係系爭第14 8 地號、第148-1 地號土地，面積約143 坪，惟依新北市板 橋地政於103 年2 月10日複丈成果圖所載，其所使用面積僅 為建物坐落土地302.5 平方公尺（約90坪）及附圖標號A 之 三角地62平方公尺（18.7坪），顯有33坪之租賃土地原告無 法使用，故被告等人溢收租金，爰依不當得利請求被告等人 返還租金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是 以本件兩造之爭執要旨，厥為：被告等人是否有溢收租金？ 原告依不當得利請求被告返還溢收租金是否有理由？茲論述 審究如下。
（一）依兩造所訂系爭租約第1 條、第3 條分別約定「甲方土地 所在地及使用範圍板橋市○○○○○○○段000 ○000 00 地號內面積約一四三坪」、「租金每個月新台幣肆萬貳仟 元整（出租人各取得貳分之一）」，堪認租賃契約書內並 無記載要以實際坪數計算租金。按稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。 前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。故租金之支付 乃為租賃契約之成立之要件，因此租金數額確定乃為成立 租賃契約之要件之一。系爭租約既已載明租金為每個月42 ,000元，顯見雙方已就租金數額明確約定，應無須別事探 求。
（二）又系爭租約關於面積之記載，僅以「約計」方式為記載， 果雙方約定要以土地實際面積作為計算系爭租約之租金基 礎，依理當會載明確實之坪數，不可能以「約」之方式計 算面積，否則至少亦會於訂約後即立刻查明土地實際使用 面積為何，始能據此計算租金，並使雙方就租賃契約之租 金數額要件為互為意思表示而成立，蓋倘租金計價之基礎 係以實際使用土地面積，則屬不確定狀態，無異將使租金 數額亦呈現不確定情況，此顯與租賃契約成立之要件有違 ，亦與經驗法則相悖。復本院審酌系爭148 地號土地總面 積為1544平方公尺（即467 坪），此有土地登記第二類之 謄本可參，及證人李東燕之證詞，其證稱：「（問：對於
原證八的圖片，證人承租及使用的期間為何？我有向三個 人承租，也有付租金，但何時開始租用我已經忘記了，資 料也已經不見了，三塊地我都有租，土地界線都是地主告 訴我的。我是向李進財、郭傳金、李博志承租三塊土地。 」、「96年之前就已經承租嗎？應該是96年之前就開始承 租了，有三個地主，所以向三個地主承租，界線是地主所 指，後來拆除後，不清楚租約是否還留著。」、「（證人 如何得知承租範圍？）地主有指出承租範圍的界線，我承 租時已經都隔好，有釘柱子作為區隔」等語（見本院卷第 134 頁及第131 頁、第131 頁反面），堪認原告與被告等 人締約當時，必已將其所承租之土地範圍予以特定，原告 並於其所承租土地上興建未辦保存登記之地上物供家具行 使用，是以兩造間就承租土地之實際坪數為何，顯非成立 該租賃關係的重要考量之點，是以原告主張要以實際使用 土地面積計算系爭租約之租金，尚無足採憑。
（三）復原告主張依本院102 年度重訴字第344 號案件所囑託新 北市板橋地政於103 年2 月10日複丈成果圖所載，原告所 使用之建物之面積為605 平方公尺，然因建物實為二層樓 之建物，故原告僅使用302.5 平方公尺之土地（即約90坪 ），加計如附圖所示編號A 面積62平方公尺（約18.7坪） 部分後，原告僅使用約108.7 坪，尚有33坪未能使用等語 ，固據提出新北市板橋地政事務所之103 年1 月16日103 年板土複字第125 號及104 年5 月6 日板土複字第965 號 之複丈成果圖為參（見本院卷第25頁、第83頁）。惟查本 院102 年度重訴字第344 號案件所囑託新北市板橋地政事 務所測量者，係原告所興建之未辦保存登記建物所占用系 爭土地之面積，非係測量系爭建物之「總面積」，而依新 北市板橋地政事務於103 年1 月16日之測量結果，原告所 興建之未辦保存登記所占用系爭土地面積為605 平方公尺 （即約183 坪），此有複丈成果圖可參（見本院卷第25頁 ），是以原告所使用系爭土地面積既為183 坪（605 平方 公尺×0.3025＝183 坪），即已符合系爭租賃契約第一條 使用租賃範圍143 坪之約定，原告逕以系爭建物為兩層樓 之鐵皮建物，主張其所承租之範圍僅為302.5 平方公尺計 算等語（605 平方公尺÷2=302.5 平方公尺），顯有所誤 ，尚難憑採。
四、綜上所述，原告所承租系爭土地使用面積既已符合系爭租賃 契約上之面積，且兩造間於簽立系爭租賃契約當時，亦非以 實際坪數計算租金，故原告爰依不當得利之法律關係，請求 被告等人返還溢收之租金，非有理由，應予以駁回。又原告
之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
書記官 陳怡眞