臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第438號
原 告 張正衛
訴訟代理人 葉忠雄律師
被 告 洪月連
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年8月31日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序；訴訟中 有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁 定停止訴訟程式。民事訴訟法第182條第1 項、第183條分別 定有明文。次按「民事訴訟法第182條第1項既明定法院得命 終止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法 院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止 。」；「民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之 裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得命在他 訴訟終結以前，中止訴訟程序。但為本訴訟先決問題之法律 關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因中止訴訟 程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜 。」，此有最高法院28年抗字第164號及30年抗字第105號判 例可參。復按「所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在 民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響 民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難 於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有 偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當 之。」，有最高法院79年台字抗218 號判例可供參照。本件 被告以其已對原告及證人莊林美雪及莊崇實告發刑事，使公 務員登載不實罪外，亦另訴提起確認買賣關係不存在之訴為 由，聲請裁定停止本件訴訟程序。惟查，坐落於新北市○○ 區○○段000地號，權利範圍10分之1，及其上同段782 建號 房屋（門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00○0號1 樓， 下稱系爭房屋）之所有權歸屬即本訴訟先決問題之法律關係 ，在本訴訟法院已可自為裁判，且中止訴訟程序，勢將導致 原告受延滯之不利益，本件亦無非俟刑事訴訟解決，民事法 院即無從或難於判斷之情事存在，揆諸前開規定及說明，本 件並無裁定停止訴訟程序之必要，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠其於民國103年9月22日以價金新臺幣（下同）13,100,000元 ，向原所有權人莊林美雪購買系爭房屋，並於103年10月7日 登記為所有權人完竣。原告於103 年10月13日以臺北興安郵 局第000965號存證信函通知被告於1 個月內遷讓系爭房屋， 惟被告置之不理，因被告無權占有，侵害原告權益，爰依民 法第767 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。又被 告占有使用系爭房屋，原告受有相當於租金之損害，被告受 有此部分利益，爰依民法第179條及第184條第1 項規定，再 以系爭房屋總價按年息百分之10計算相當於租金之損害賠償 及不當得利，即被告應按月給付原告18,078元（13,100,000 X1.38%X10%=18,078）。
㈡聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自103 年11月16日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,078元與原告。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告與莊林美雪間關於系爭房屋之買賣及所有權移轉登記行 為，屬通謀虛偽意思表示而無效，故原告並非系爭房屋之所 有權人。因原告未取得系爭房地之所有權，自無法以所有權 人自居，亦不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷 讓返還系爭房屋，且不得依民法第179條及第184條第1 項規 定，請求被告給付相當於租金之損害。
㈡答辯聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張其於103年9月22日以價金13,100,000元向原所有權 人莊林美雪購買系爭房屋，並於103年10月7日登記為所有權 人完竣。嗣原告於103年10月13日發函通知被告於1個月內遷 讓系爭房屋等情，業據其提出不動產買賣契約書、系爭房屋 之建物及土地登記第2 類謄本、臺北興安郵局第000965號存 證信函各1件為證（參見本院103年度司板簡調字第1307號卷 第8 至13頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪 信為真實。
㈡被告則抗辯原告與莊林美雪間關於系爭房屋之買賣及所有權 移轉登記行為，屬通謀虛偽意思表示而無效，故原告並非系 爭房屋之所有權人。原告不得請求被告遷讓返還系爭房屋， 亦不得向被告請求相當於租金之損害等語，為原告所否認。
⒈按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證之責。」（最高法院48年台上字第29號民 事判例意旨參照）。本件被告抗辯原告與莊林美雪所為系爭 房屋之買賣為通謀虛偽意思表示，揆諸上開規定，自應由被 告對此負舉證責任。
⒉經查，被告於本院審理中陳稱：原告於台灣新北地方法院檢 察署偵查中曾表示其沒有錢，所以向訴外人莊崇實、莊紹章 各借6,200,000 元，其與莊崇實之前就認識，莊紹章有見過 ，但沒有特別認識，又該借款設定最高限額抵押權予莊崇實 、莊紹章等語，並提出系爭房屋之土地及建物登記第2 類謄 本各1 件為證（參見本院卷第69至72頁），依上開土地及建 物謄本所示，系爭房屋於103年10月7日（即系爭房屋登記至 原告名下之日）確有13,000,000 元之最高限額抵押權登記， 且該項權利人為莊崇實及莊紹章，是被告之前揭抗辯，即非 全然無據。倘如原告所述，其已分別將本件買賣價金匯款4, 000,000元及6,400,000元予莊林美雪，原告並提出上開兩紙 匯款申請書為證（參見本院卷第17頁），則原告又何須設定 上述最高限額抵押權予莊崇實及莊紹章，足認上開匯款應非 屬於原告自有資金。再者，系爭房地之買賣價款為13,100,0 00元，原告為莊崇實及莊紹章設定之最高限額抵押權數額竟 高達13,000,000元，可見原告毫無自備購買系爭房屋之資金 ，而係憑其依上開最高限額抵押權向莊崇實及莊紹章取得之 款項來支付本件買賣價款。然依一般買賣房屋慣例，應由買 受人先自備部分頭期款，本件不動產買賣契約記載第1 次簽 約款為1,000,000元（參見前揭司板簡調字卷第8頁），剩餘 買賣價款才由買受人向銀行或他人辦理房屋貸款繳納，且該 房屋貸款之成款亦大多僅有該房屋市價行情之八成左右，倘 以本件買賣交易價格13,100,000元為計算基準，系爭房屋可 實際貸得之款項約為10,480,000元（13,100,000X0.8=10,48 0,000 ），易言之，原告即使有辦理房屋貸款，亦應要自備 購屋款2,620,000 元（13,100,000-10,4 80,000=2,620,000 ），始能順利完成本件買賣交易。惟本件原告竟可在沒有自 備購買系爭房屋資金之情形下，取得系爭房屋之所有權，顯 與常情有違。
⒊次查，上開匯款申請書所載之日期分別為103年9月25日及同 年10月13日，承前所述，原告購買系爭房屋資金應係向莊崇 實及莊紹章取得，然原告卻於103年10月7日即為莊崇實及莊 紹章設定最高限額抵押權，此與一般消費借貸慣例，借用人 取得貸款時，始一併為貸與人辦理最高限額抵押權設定或簽 立收據等擔保憑證之情形不符。是以原告與莊崇實及莊紹章
間是否為單純消費借貸關係，亦非無疑。
⒋再者，證人莊林美雪證稱：（是否曾經出具系爭房屋委託出 售之授權書？系爭房屋是否為證人莊林美雪出售給原告？） 這是我兒子寫的，手印是我蓋的，系爭房屋是我的，已經賣 掉了，我委託我兒子莊崇實賣的等語（參見本院卷第24頁反 面），且證人莊崇實亦證稱：（系爭房屋是否為莊林美雪擁 有過？）是。（系爭房屋是否有買賣過？證人莊崇實是否有 協助處理？）有，莊林美雪有授權我幫忙賣，我協助處理賣 給原告，買賣價金為13,100,000元，此為買賣總價款，因無 法點交，故被扣700,000 元等語（參見本院卷第23頁反面） ，並有莊林美雪委請莊崇實出售系爭房屋之授權書1 件在卷 可稽（參見本院卷第14頁），顯見莊崇實應為系爭房屋賣方 莊林美雪之代理人。衡諸常情，原告為系爭房屋之買受人， 倘其有房屋貸款之需求，理應會以系爭房屋向銀行或其熟識 之友人辦理房屋貸款，原告竟於系爭房屋登記至其名下時， 為系爭房屋賣方莊林美雪之代理人莊崇實同時辦理上開最高 限額抵押權設定，則原告是否有買賣系爭房屋之真意，令人 起疑。又依證人莊崇實之上開證詞，原告已給付莊林美雪之 買賣價款為12,400,000元（13,100,000-700,000=12,400,00 0），即原告所提出兩紙匯款申請書（4,000,000元及8,400, 000 元）之合計金額，佐以此款項係由原告向莊崇實及莊紹 章取得，詳如前述，益證原告並無意向莊林美雪購買系爭房 屋，僅係配合莊崇實等人為本件買賣交易及辦理相關登記手 續，莊崇實則以系爭房屋賣方莊林美雪之代理人身分完成辦 理過戶至原告名下等事宜，莊崇實並要原告在系爭房屋上為 渠設定前開最高限額抵押權，以確保維護渠自身權益，避免 系爭房屋遭原告私下另行處分。
⒌此外，被告陳稱伊自72年起即居住在系爭房屋內，且系爭房 屋之稅款均由伊繳納等情（參見本院卷第9 頁、第25頁反面 ），並提出系爭房屋之房屋稅繳款書、地價稅繳款書等件為 證（參見本院卷第39頁），原告對此並不爭執，復經證人莊 崇實到庭證稱：（系爭房屋在上述買賣前，是由何人居住使 用？）是我弟弟莊崇珍及弟媳（即被告）住在裡面，從72年 開始居住，我是74年搬離，我媽媽沒有住在此等語（參見本 院卷第23頁反面），足認系爭房屋自72年起迄今，均係由被 告居住使用。倘莊林美雪有意要出售系爭房屋，理應要通知 被告開放系爭房屋供有購買意願之買家進入查看屋內現況。 然被告已明確表示系爭房屋在過戶至原告名下前，原告均未 曾至系爭房屋查看，原告對此亦未提出其他證據以供本院參 酌，是以原告在未確認系爭房屋詳細屋內格局、裝潢及使用
現況之前提下，即以13,100,000元之高價與莊林美雪成立系 爭房屋之買賣關係，並在系爭房屋無法辦理點交之情形下， 僅扣款700,000元尚未給付莊林美雪，顯與常理有違。 ⒍綜上，本件系爭房屋之買賣交易過程有上述諸多可疑之處， 依原告所提出之不動產買賣契約書及匯款申請書等文件觀之 ，均無法明確認定原告與莊林美雪間有買賣系爭房屋之合意 ，及原告係以自有資金購買系爭房屋。是以被告抗辯原告與 莊林美雪間就系爭房屋之買賣交易為通謀虛偽意思表示等情 ，應屬可採。
㈢按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項定 有明文。次按「表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者 ，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出 於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉 登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（ 買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為 ）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買 受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767 條之物上 請求權。」；「上訴人主張，被上訴人與其前手吳阿春、吳 萬來間系爭土地之買賣契約，係以通謀虛偽之意思表示作成 云云。如果屬實，則其買賣為無效，若其所為所有權之移轉 登記亦出於通謀之虛偽意思表示，物權行為自同歸無效。則 被上訴人即不得本於所有權請求上訴人遷讓或拆屋還地。原 審認上訴人該項主張縱屬實在，在被上訴人所有權之移轉登 記經塗銷前，依法仍有絕對效力，被上訴人得請求上訴人遷 讓或拆屋還地云云，其法律上之見解，尚有可議。」（最高 法院94年度台上字第1640號及79年度台上字第1527號民事裁 判意旨參照）。本件原告與莊林美雪間就系爭房屋之買賣係 屬於通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項前段規定，該 次買賣之債權行為及物權行為均屬無效，原告並未取得系爭 房屋之所有權，揆諸上開規定及說明，原告自不得請求被告 遷讓返還系爭房屋。
㈣按「使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約。當事人之 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價， 不問其名稱為何，皆為租賃。又租賃契約之成立，祇須當事 人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立， 並不以訂立書面為必要。」（最高法院80年度台上字第78號 民事裁判意旨參照）。本件被告已陳稱伊自72年起即居住使 用系爭房屋等情，且系爭房屋於74年10月1 日向彰化中和分 行辦理貸款580,000 元，並由被告之配偶莊崇珍負責繳納該
貸款本息，有證人莊崇實出具之借據1 紙在卷可佐（參見本 院卷第13頁），證人莊崇實亦證稱：（系爭房屋在上述買賣 前，是由何人居住使用？）是我弟弟莊崇珍及弟媳即被告住 在裡面，從72年開始居住，我是74年搬離，我媽媽沒有住在 此。（向彰化銀行貸款部分是由何人清償？）是我弟弟莊崇 珍拿錢給我，要我去銀行清償。（本院卷第13頁借據【即上 開借據】是否全部為證人莊崇實所寫的？）都是我寫的等語 （參見本院卷第23頁反面至第24頁反面），依上開借據及證 人莊崇實之證詞，可知莊林美雪及莊崇實均早已知悉系爭房 屋自72年起即由被告及配偶莊崇珍居住使用，嗣由被告及配 偶莊崇珍負責繳納系爭房屋於74年間辦理上述貸款之本息， 此部分款項支出應堪認屬於被告及配偶莊崇珍居住使用系爭 房屋之對價。準此，縱認被告於辦理上述貸款前未支付使用 系爭房屋之對價，亦應屬於莊林美雪與被告間默示成立使用 借貸關係，之後，因被告及配偶莊崇珍有幫忙繳納上述貸款 本息，即可能改以成立租賃關係。不論何者，被告占有使用 系爭房屋應係在莊林美雪知情及同意下所為，被告並非無權 占有系爭房屋，莊林美雪復未依法向被告終止前揭法律關係 ，是以原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房 屋，於法不合，不足採信。
四、綜上所述，原告與莊林美雪就系爭房屋所為之買賣係屬於通 謀虛偽意思表示，該次買賣之債權及物權行為依民法第87條 第1 項前段規定，均屬無效，原告即非系爭房屋之真正所有 權人。又被告居住使用系爭房屋曾有經過該房屋原所有權人 莊林美雪之默示同意，故被告亦非無權占有系爭房屋。從而 ，原告依民法第767條、第179條及第184條第1項規定，請求 被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並自103 年11月16日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,078元相當於租 金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不一一予以論駁， 附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 21 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 21 日
書記官 吳宜遙