臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2261號
原 告 林永仁
訴訟代理人 林珪嬪律師
林貝美
被 告 劉孝英
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國104年8月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一０二年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文 。而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該 第三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位 ，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴 訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判 斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可 免受此不利益者而言。查本件被告於民國102 年11月14日以 民事告知訴訟狀聲請告知第三人薛健平即信義房屋仲介股份 有限公司（下稱信義房屋）總經理本件訴訟，經本院依民事 訴訟法第66條規定將聲請告知訴訟書狀送達第三人薛健平（ 本院卷第54頁），受告知人薛健平則迄至本件言詞辯論終結 時為止，均未提出書狀向本院聲明參加訴訟，先予敍明。貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告經由信義房屋居間仲介，向被告購買坐落於新北市○ ○區○○段000 地號土地（權利範圍10,000之186 ）及其 上同區段1672建號、門牌號碼新北市○○區○○路000 巷 00弄0 ○0 號建物全部（下稱系爭房屋），並於102 年5 月5 日與被告之代理人劉孝燊簽立不動產買賣契約，買賣 價金為新臺幣（下同）650 萬元，原告並將系爭房屋指定 登記於其妹即訴訟代理人林貝美名下，並由其實際居住使 用。嗣於102 年5 月31日交屋後，林貝美經由鄰居口中得
知系爭房屋於20年前曾發生火災，被告亦為此重新整修系 爭房屋。然被告及其代理人劉孝燊於委託信義房屋出售時 ，故意不告知系爭房屋曾發生火災之事實，且於標的物現 況說明書編號18：「本棟建物或坐落土地是否曾經發生火 （水）災或其他災害？」一項勾選「否」，被告刻意隱瞞 此足以影響交易價值之重要資訊。
（二）房屋是否曾經發生火災乙事，除對房屋造成直接物理性之 損傷外，縱未達不堪使用之程度，仍造成一般社會大眾心 理之負面影響，進而影響其市場價格，產生經濟性之價值 減損，應認屬民法第354 條第1 項規定之物之瑕疵，就系 爭房屋價值貶損，原告得依民法第359 條、第179 條之規 定，請求減少價金並返還被告因此受有之不當得利，因民 法物之瑕疵擔保責任為無過失責任，無論出賣人即被告是 否有過失，均應對買受人即原告負物之瑕疵擔保責任。又 系爭房屋於原告買受前，被告及其代理人即知系爭房屋曾 經發生火災之情事，而未告知原告，甚且於標的物現況說 明書中是否曾經發生火災一項勾選否，應係保證系爭房屋 具有未曾發生火災之品質，惟系爭房屋曾發生火災，是系 爭房屋即不具有出賣人所保證之品質而有民法第354 條第 2 項規定之物之瑕疵，且被告有故意不告知瑕疵之行為， 原告得依民法第360 條之規定，請求不履行之損害賠償。 原告依民法物之瑕疵擔保責任請求減少價金或損害賠償之 數額，依系爭房屋買賣價金之百分之十即65萬元為請求。（三）為此，爰依民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價 金並返還因此受有之不當得利，或依民法第360 條之規定 ，請求不履行之損害賠償，請求法院擇一而為原告勝訴之 判決，並聲明：1.被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息 。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）被告於102 年1 月間與信義房屋職員游坤穎商議委賣系爭 房屋，游坤穎與被告簽定委託書前曾至系爭房屋查看，系 爭房屋陽台上端遮雨棚底仍有20年前失火燻黑之痕跡，且 達五米之長，被告未曾掩飾。於102 年3 月21日簽定委託 書時，游坤穎告知被告除需簽名外，其餘由其代為填寫即 可，於其念至標的物說明書第18項時，被告之代理人即再 次表示系爭房屋曾發生火災，游坤穎回稱此是很久以前的 小事，沒什麼關係，而仍勾選否。同年6 月18日游坤穎來 電告知被告，原告因系爭房屋曾經失火欲請求賠償，游坤 穎矢口否認曾聽聞被告代理人告知系爭房屋曾失火情事，
是原告應向未善盡仲介責任之信義房屋請求賠償。且若信 義房屋認其無須負責，何以當初出面調解，且願向原告賠 償部分金額，足認被告已對於系爭房屋曾失火為據實說明 。
（二）原告於102 年5 月5 日給付訂金後，於同年月10日向被告 借屋裝修，被告之代理人及原告於同年月21日至信義房屋 簽定借屋裝修同意書，原告於是日前往系爭房屋開始裝修 工作，若如原告所言被告故意隱瞞火災發生之事實，豈有 於交屋前讓原告提前遷入施工之理。且經被告詢問系爭房 屋鄰里居民，原告可能於借屋裝修時得知系爭房屋曾失火 ，斯時尚未完成過戶，何以原告未終止買賣而待過戶後始 請求賠償，似與常理有違。
（三）系爭房屋於火災後已重新隔間，於安全結構並無影響，故 就曾經發生火災乙事，不會導致系爭房屋價值之減損，對 於鑑定報告認系爭房屋因火災所致房屋價差為8 萬元不認 同。
（四）爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、原告經由信義房屋職員游坤穎居間仲介，向被告購買系爭房 屋，並簽立不動產買賣契約書，又系爭房屋曾於86年間發生 火災，然上開不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「本 棟建物或坐落土地是否曾經發生火（水）災或其他災害？」 一項，係勾選「否」，有上開不動產買賣契約書及所附標的 物現況說明書影本1 份、新北市政府警察局板橋分局103 年 4 月15日新北警板勤字第1033286950號函附之火災原因調查 報告書影本1 份（本院卷第7 至13、88至102 頁）在卷可查 ，並為兩造所不爭執（本院卷第74頁），堪信為真實。四、本件原告主張系爭房屋於86年間發生火災，認有民法第354 條第1 項之物之瑕疵，依民法第359 條、第179 條請求給付 所減少之價金，及有同法第354 條第2 項缺少所保證之品質 ，依民法第360 條請求損害賠償，並請求法院擇一而為原告 勝訴之判決，並聲明如前。被告則以前詞置辯，是本件爭點 應為：⒈原告主張其買受之系爭房屋有減少價值之瑕疵（發 生過火災）是否有理由？⒉如認瑕疵存在，系爭房屋所減少 之價值為何？（本院卷第74頁反面）茲分述如下：（一）原告主張系爭房屋有減少價值之物之瑕疵，應有理由： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣 因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者
，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、 第359 條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第11 73號判例意旨參照）。查本件兩造對於系爭房屋曾於86年 間發生火災之事實既不爭執，又經本院依原告聲請函請廖 仁巍建築師事務所系爭房屋是否因86年間發生之火災，致 造成買賣價格之減損，該事務所亦認將造成買賣價格之減 損，有該事務所103 年3 月23日（103 ）估字第10308008 號函附之火災建築物房價價差鑑價報告書1 份（本院卷第 152 至170 頁）在卷可查，被告雖辯稱系爭房屋未因火災 而影響其結構安全及喪失通常效用之情形，然以現今社會 不動產交易常態，一般大眾於購買不動產時均十分在意所 欲購買之不動產是否曾發生火、水災或其他災害之情形， 故就曾發生火災不動產之交易價格，往往因該項因素而受 有影響，此觀諸上開不動產買賣契約書所附標的物現況說 明書特別將建物是否發生火（水）災或其他災害列為說明 項目即知，是系爭房屋既曾發生火災，應足以影響其往後 之交易價值，自屬於物之瑕疵甚明。
2、至被告雖辯稱伊有告知信義房屋職員游坤穎系爭房屋曾發 生火災，標的物現況說明書第18點係由游坤穎勾選云云， 按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔 保之責；買受人因重大過失，而不知物有瑕疵者，出賣人 如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責，民法第355 條固 有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其是事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是被 告主張原告於上開不動產買賣契約成立時，已知悉系爭房 屋曾發生火災之瑕疵，應由其就上開有利於己之事實負舉 證責任。查原告雖聲請傳喚游坤穎到庭作證，惟游坤穎經 本院合法傳喚未到庭，尚無從證明是否經被告告知上開瑕 疵，並將上開瑕疵轉知原告，況本件被告既不否認知悉游 坤穎於上開標的物現況說明書關於系爭房屋是否曾發生火 災之項目勾選「否」，且上開標的物現況說明書經被告之 代理人劉孝燊簽名，被告顯有以上開勾選為契約內容之意 思，而系爭不動產買賣契約係存在於兩造之間，被告自難 以其已將上開瑕疵告知居間仲介之游坤穎為由，卸免其瑕 疵擔保責任。至被告雖辯稱信義房屋於事發後出面調解， 且願向原告賠償部分款項，足見被告已對上開瑕疵據實說 明云云，惟被告上開所陳縱算屬實，亦係信義房屋本於其
仲介之地位，出面協調、平息兩造間之民事紛爭，尚難據 此認定被告已有告知上開瑕疵。被告又辯稱原告於102 年 5 月21日前往系爭房屋裝修，若被告有故意隱瞞火災發生 之事實，豈有於交屋前讓原告提前遷入施工之理云云，惟 以原告是否提前至系爭房屋裝修，與是否知悉系爭房屋曾 發生火災係屬兩事，被告所稱原告可能於借屋裝修時得知 系爭房屋曾發生火災云云，顯屬臆測之詞，退步言，縱原 告因借屋裝修而得知上開瑕疵存在，惟本件不動產買賣契 約書係於102 年5 月5 日簽定，時間於上開借屋裝修之前 ，亦難認原告於「契約成立時」已知悉上開瑕疵，是被告 此部分之辯解，亦難採信。
3、準此，原告主張系爭房屋有減少價值之物之瑕疵，尚有理 由，被告上開辯解，並無足採，原告依民法第359 條規定 請求減少價金，自應准許。
（二）查依上開火災建築物房價價差鑑價報告書所載：「四、依 據本標的物86年2 月18日談話筆錄顯示該次火災並未造成 建築結構造成影響，而該次約為損失金額為新臺幣壹拾捌 萬元，又經臺灣新北地方法院函詢相關保險理賠已無查證 相關資料，又依據住宅保險相關規定：『一般保額計算是 根據建築物本身的造價成本及裝潢成本，民眾可以依據產 險公會所公佈的【住宅類建物造價參考表】，依照建築物 所在的地區、樓層不同，查詢出自己房屋的造價成本，再 加上裝潢成本，就是重置成本，就可以算出是應保的保額 。至於動產的部分，包含家具、衣物、音響、電視等，則 不列入承保範圍之內，保戶可以依照自己的需求考量另行 投保』。五、鑑定價格推定及計算：本案其住宅保險建築 物內裝潢做為減損依據（一般有銀行設定之建築物火災險 並未包括其動產部分加以賠償），本案僅就損失費用加以 分析其衣物及電器設備扣除外，本所認定其室內裝潢（含 配電線）損害（13.61 坪×5,000 ＝68,050元）及油漆費 用（13.61 坪×1,000 元＝13,610元），合計為新臺幣 81,660元；經修正後本所最終鑑定本案系爭標的物其買賣 價格減損為新臺幣8 萬元正。六、結論：本報告書依委 託者提供之資訊及本所調閱資料，以目前裝潢價格為現況 價格之推估方法，經上開推估，於民國104 年3 月之鑑定 本案系爭標的物其買賣價格減損為新臺幣捌萬元整。. . . 」（本院卷第158 至160 頁），是本件系爭房屋因於 86年發生火災所減少之價值應為8 萬元。準此，原告主張 本件應減少價金之金額為65萬元，尚屬過高，而應以上開 鑑價報告書所載之8 萬元為適當。
五、綜上所陳，系爭房屋既有於86年間發生火災之瑕疵，原告主 張依民法第359 條前段之規定，行使減少買賣價金之形成權 後，再依不當得利法律關係，請求被告返還8 萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日即102 年8 月12日起至清償日止，按年息 百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開範 圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告既得依民法第354 條第1 項、第359 條、第179 條規定主張權利，其另主張同 法第354 條第2 項、第360 條規定請求損害賠償，認無再行 審酌之必要，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分，因所 命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當 之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分， 其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
書記官 許清秋