臺灣彰化地方法院民事判決 104年度簡上字第71號
上 訴 人 李秀蜜
顏靖哲
顏上淇
兼上 二人
共 同
訴訟代理人 顏惠安
被 上訴人 彭勝淵
彭愍華
彭興源
彭王艷華
彭淑貞
兼 共 同
訴訟代理人 彭佩珊
上列當事人間請求核定租金事件，上訴人對於中華民國104年3月
24日本院北斗簡易庭104年度斗簡字第47號第一審判決提起上訴
，本院於民國104年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣田尾鄉○○段00000地號土地（ 下稱系爭土地）為被上訴人所有，現出租予上訴人而成立不 定期租賃契約，因租金久未調整，原每半年新臺幣（下同） 3,600元之租金過低，尚低於系爭土地公告現值10%，繳納地 價稅都不足，爰依民法第442條本文之規定，起訴請求法院 核定租金。對於原審法院簡易庭所核定之系爭土地自104年1 月1日起每半年之租金為15,941元，沒有意見，因系爭土地 附近有活動中心、便利商店、大工廠、大公司等，原審認定 之租金已經是最便宜的等語，並求為判決駁回對造之上訴。 （查原判決主文第二項駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人 就其敗訴部分，並未上訴，而告確定，上訴人等就原判決主 文第一項核定租金部分，提起上訴）。
二、上訴人則以：系爭土地位於田尾鄉西南側郊區，屬於都市計 畫範圍之外，區域呈現鄉村特色，鄰近土地使用現況以農業 發展為主，日常生活所需及資訊來源來自北斗鎮，生活機能 略顯不便。由坐落系爭土地之上訴人所有之門牌號碼為彰化 縣田尾鄉○○路0段000號起算，距離田尾鄉公所3.9公里， 距離田尾鄉仁豐國小1.1公里，距離田尾國中4.7公里，可見 系爭土地距離公共設施遙遠，且該地位置距離三溪路1段約
42公尺，需經過1條寬約2公尺之巷路始能到達，生活機能顯 然不便。另坐落彰化縣田尾鄉○○段000地號，為系爭土地 未分割前之地號，其後因分割增加同段877-1、877-2、877 -3地號，該同段877地號自日據時期即劃為三部分出租，上 訴人之先祖承租一部分，即為同段877-1地號，租金為每半 年3,600元，該三部分每半年租金共10,800元，上訴人之鄰 居李國雄或顏世延等人每半年亦是給付予被上訴人等之叔父 各3,600元，被上訴人等之叔父並未向法院起訴請求調整租 金，足見上訴人前起付之租金並無過低等語。爰上訴聲明： （一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）上廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、法官協議兩造爭點整理（見本院卷第55頁反面）：（一）兩造不爭執事項：
1、系爭土地租金繳納之方式為半年繳，支付時間為每年之1 月1日及7月1日，本件並自104年1月1日起適用核定之租金 。
2、上訴人承租之範圍為系爭土地之全部，系爭土地102年至 104年之申報地價為每平方公尺648元。
（二）兩造之爭點：
原審核定之系爭土地租金是否適當？
四、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。次按土地法第105條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額 年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10 最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。（二）查上訴人承租系爭土地之全部，面積合計820平方公尺， 且系爭土地104年之申報地價為每平方公尺648元，為兩造 所不爭執，業如前述。而系爭土地之使用分區為鄉村區、 使用地類別為乙種建築用地、面積820平方公尺，有土地 登記謄本在卷足參（見原審卷第44頁），足認系爭土地地 處鄉村區，非屬工商業繁榮區域。又上訴人等所有之三合 院，現位處系爭土地之上，該三合院占用系爭土地之面積 即達460平方公尺，並由上訴人等分別居住使用等情，亦 有本院勘驗測量筆錄、現場照片及彰化縣北斗地政事務所 102年10月9日土地複丈成果圖附卷可憑（見原審卷第33、
148頁、本院卷第41至42頁），堪認上訴人等利用系爭土 地而得在其上居住生活，所獲不貲。另上訴人雖主張過去 之租金即為每半年3,600元，且鄰居李國雄或顏世延等人 每半年亦是給付予被上訴人等之叔父各3,600元云云，惟 土地價值往往隨著時間增加或利用方式之改變發生變化， 當無法逕以過去之租金來作為租金核定之唯一依據，查系 爭土地於85年9月之移轉現值為每平方公尺1,800元，於96 年4月之移轉現值為每平方公尺2,400元，於100年3月之移 轉現值為每平方公尺3,000元，於101年11月28日分割自田 尾鄉○○段000地號後，目前公告土地現值為每平方公尺 4,600元，申報地價亦由101年之每平方公尺536元，提升 至目前之每平方公尺648元，有彰化縣地籍異動索引、土 地登記公務用謄本及彰化縣北斗地政事務所104年6月5日 北地三字第0000000000號函在卷足稽（見原審卷第59至64 頁、本院卷第27頁），是系爭土地之價值已隨時間及土地 分割而大幅提昇，自難以過去之租金或鄰地未經調整之租 金，作為本件租金核定之依據，上訴人之主張，顯無足採 。綜上，本院斟酌系爭土地坐落位置、周圍環境、繁榮程 度及被上訴人因系爭土地每年依法須繳納之地價稅即達 5313.6元（課稅地價×最低適用稅率，即820×648×1％ ＝5313.6）等情狀，認原審以申報地價年息百分之6，核 定計算系爭土地之租金合理適當，於法並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 羅秀緞
法 官 李善植
不得上訴
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
書記官 游峻弦