臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴字第121號
原 告 第一商業銀行股份有限公司
法定代理人 蔡慶年
訴訟代理人 陳佳雯律師
被 告 游明松
朱憶婷
訴訟代理人 余非非
上列當事人間塗銷所有權移轉等事件，本院於民國104年8月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告游明松經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第385條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
(一)被告游明松與原告於民國（下同）95年1月10日約定由被告 游明松擔任訴外人伏崑機械工程有限公司(下稱伏崑公司)對 原告所負之借款及其他債務之連帶保證人，並簽立約定書（ 下稱系爭約定書）約定被告游明松於本金新台幣(下同) 8000萬元之範圍內，與訴外人伏崑公司負連帶清償之責，且 任何一宗債務不依約清償本金時，無須原告催告，一切債務 視為全部到期，而訴外人伏崑公司自95年3月1日起陸續向原 告借款，迄至本件起訴前尚未清償完畢之債務共計19筆，尚 未清償完畢之借款金額共計35,704,685元（下稱系爭債務） ，依系爭約定書第五條第(一)款之約定，無須原告催告，一 切債務視為全部到期。被告游明松既為連帶保證人，自應對 系爭債務負清償之責
(二)如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）原登記為被告游明 松所有，被告游明松竟於違約之際，於103年11月6日以買賣 為原因將系爭不動產之所有權移轉登記予被告朱憶婷，且被 告游明松之戶籍地址原為基隆市○○街000巷000號2樓，竟 於103年10月29日將戶籍遷至與被告朱憶婷相同之門牌號碼 桃園縣楊梅市○○路00號，殊與常情有違。
(三)先位之訴部分：
1.被告游明松之戶籍地址原在基隆市○○街000巷000號2樓， 竟於103年10月29日將戶籍遷至與被告朱憶婷相同之門牌號 碼桃園縣楊梅市○○路00號，此一大違常情之舉，應認被告
二人間並無買賣如附表所示不動產之真意，渠二人於103年 10月31日所為之買賣債權行為及103年11月6日所為之所有權 移轉物權行為均屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項 規定，該等契約均屬無效，原告訴請確認被告間就系爭不動 產之買賣關係、所有權移轉關係不存在，核屬有據。 2.本件被告間就系爭不動產所為買賣契約及移轉所有權之物權 契約均係通謀虛偽而為應屬無效等情已如前述，被告游明松 本得依民法第113條之規定請求被告朱憶婷回復原狀即塗銷 系爭不動產之所有權移轉登記，惟被告游明松顯然怠於行使 此項權利，原告為保全債權，自得依民法第242條規定，代 位被告游明松訴請被告朱憶婷塗銷系爭不動產之所有權移轉 登記，以將所有權回復登記為被告游明松所有。 3.聲明：
⑴確認被告游明松與被告朱憶婷間就系爭不動產，於103年 10月31日所為之買賣關係及103年11月6日所為之所有權移 轉關係均不存在。
⑵被告朱憶婷就系爭不動產，於103年11月6日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告游明 松所有。
(四)備位之訴部分：
1.倘本院認被告二人間就系爭不動產所為之買賣及移轉行為並 非通謀虛偽意思表示，然被告二人間倘無法提出買賣價金之 給付證明，則渠等就系爭不動產雖名義上成立買賣契約，實 質卻為無償行為，應屬贈與契約，因已害及原告之債權，故 原告依民法第244條第1項規定，請求撤銷被告二人間就系爭 不動產於103年10月31日所為之買賣債權行為及103年11月6 日所為之所有權移轉物權行為，再依同法第4項本文規定， 請求被告朱憶婷就系爭不動產於103年11月6日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告游明松 所有，誠屬有據。
2.再退步言之，倘本院認被告二人間就系爭不動產所為之買賣 及移轉行為並非通謀虛偽意思表示且非無償行為，因被告游 明松竟於103年10月29日即違約之際，將戶籍遷至與被告朱 憶婷相同之門牌號碼桃園縣楊梅市○○路00號，此舉實有違 常情，堪認被告二人間交情匪淺，被告朱憶婷於103年10月 31日與被告游明松締結買買契約時，已知悉被告游明松出售 系爭不動產之目的係為脫產，藉以規避原告之追償，亦即被 告朱憶婷明知與被告游明松締結買賣契約、移轉登記為系爭 不動產之所有權人將會損害原告之債權，故原告依民法第 244條第2項規定，請求撤銷被告二人間就系爭不動產於103
年10月31日所為之買賣債權行為及103年11月6日所為之所有 權移轉物權行為，再依同法第4項本文規定，請求被告朱憶 婷就系爭不動產於103年11月6日以買賣為原因所為之所有權 移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告游明松所有，亦屬有 據。
3.聲明：
⑴被告游明松與被告朱憶婷間，就系爭不動產，於103年10 月31日所為之買賣債權行為及103年11月6日所為之所有權 移轉物權行為均應予以撤銷。
⑵被告朱憶婷就系爭不動產，於103年11月6日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告游明 松所有。
(五)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告等就系爭不動產約定之買賣價金顯低於市價： ⑴依鄰近系爭房屋且與系爭房屋條件相似之其他房屋之時價 登錄資料可知，系爭不動產於103年間之時價約為每坪 12.89萬元(以10間房屋之單價取平均值)，而系爭不動產 之面積約為22.72坪，故總市價應約為293萬元( 12.89*22.72≒2930000)，然被告等提出之買賣契約竟記 載買賣總價為160萬元，低於市價133萬元，被告游明松等 同將系爭房屋以55折出售予被告朱憶婷。
⑵被告提出之二筆實價登錄資料，交易時間分別為102年6月 及102年8月，均早於被告簽訂系爭買賣契約之時間即103 年10月31日逾一年以上，不足作為被告約定之買賣價金符 合當時市價之證明，更遑論被告自承渠等就系爭房屋之買 賣範圍包括頂樓加蓋(隔成3間房間)。又原告對被告提出 之頂樓加蓋建物相片之形式真正無意見，然則系爭不動產 之頂樓加蓋部分縱使較為破舊，亦非毫無價值，故於買賣 系爭房屋時，以一般經驗法則，頂樓加蓋部分亦會一併作 為買賣之標的且一併商議價金。故若以被告提出之實價登 錄資料(交易時間為103年3月、每坪單價為13.38萬元)作 為計算系爭房屋(面積約為22.72坪，詳原證四)市價之依 據，則系爭房屋之市價應為304萬元(計算式:13.38*22.72 ≒304)，若再加上頂樓加蓋部分之市價約67萬元(3間房間 之總面積約10坪，頂樓加蓋之市價值通常為一般房屋市價 之一半，計算式:13.38*10*1/2≒67)，則系爭房屋含頂樓 加蓋部分之總市價應為371萬元，然被告等提出之買賣契 約竟記載買賣總價為160萬元，低於市價211萬元，被告游 明松等同將系爭房屋以43折出售予被告朱憶婷，顯不合理 。
⑶被告主張應將系爭房屋之土地與房屋分開估價方能得出系 爭房屋之行情價格云云，然查:一般人之買賣係參考當地 、當時之一般行情而商議買賣價金，一般行情則係以每坪 單價計算，乘以建物之權狀坪數後即可得出總價金，因系 爭房屋為「成屋」，參酌內政部公布之「成屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項QA」，其中即記載:「因成屋 係已建築完成之實體，買賣實務上大部分以房地總價計算 」，足證一般成屋之買賣，買賣雙方不會將土地與房屋分 開計價，且被告二人既非估價師，焉會將土地與房屋分開 估價?且若被告二人當時係將系爭房屋之土地與房屋分開 估價，試問渠等所約定之買賣價金160萬元，係如何得出 土地價金為100萬元、房屋價金為60萬元?渠等係委請何人 估價?
⑷一般人買賣不動產係以每坪單價乘以建物之「權狀坪數」 以決定買賣價金，不致將陽台與雨遮之面積扣除而不計入 價金，參酌上開內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項QA」，其中即記載:「因成屋係已建築 完成之實體，買賣實務上大部分以房地總價計算，若將主 建物、附屬建物及共有部分分別列明面積及價格，尚無實 益」，足證一般成屋之買賣，買賣雙方不會將陽台與雨遮 之面積扣除而不計入價金(系爭房屋只有陽台並無雨遮)， 若再參酌內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」之應記載事項第7條之規定:「房屋價款： 新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。１、專有部分：新臺 幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。（１）主建物部分：新臺 幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。（２）附屬建物陽臺部分 ：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項 目不得計入買賣價格）。」可知，陽台亦應計入買賣價格 中。
⑸綜上，原告以被告自行提出之號實價登錄資料作為計算系 爭房屋市價之依據誠屬有據，因上開實價登錄資料之買賣 標的，位置非常接近系爭不動產，然因其屋齡45年尚遠高 於系爭房屋(系爭不動產中之房屋乃73年建築完成，於被 告二人簽訂買賣契約時屋齡為30年)，故其每坪單價13.38 萬元(3800000/28.39≒133850)應仍低於系爭不動產之每 坪單價，是以該屋之成交價格推估系爭不動產之市價，猶 屬低估!是知被告二人以160萬元之超低價格作為系爭房屋 之買賣總價乃屬通謀虛偽買賣系爭房屋甚明。
2.被告朱憶婷交付被告游明松之金錢，僅是為營造其有交付買 賣價金予游明松之假象(假金流)，不應被認定屬買賣契約之
履行：
⑴被告等提出之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）第3 條附表記載「簽約款」20萬元應於簽約日即103年10月31 日支付，且該款項包括已收訂金5萬元，然被告朱憶婷卻 遲至103年11月6日方給付該筆款項，且係匯付20萬元，並 未扣除已付訂金5萬元，無論付款時間或付款金額均與買 賣契約所載不符，難認該筆匯款係為支付買賣價金。 ⑵被告等提出之買賣契約第3條附表記載「完稅款」應於稅 單核發後五日內支付、「交屋款」則應於所有權移轉登記 完畢後支付，故該二筆款項之支付日期理應不同，然被告 朱憶婷之實際給付日期卻同為103年11月10日，故亦難認 該二筆匯款係為支付買賣價金。
⑶被告朱憶婷辯稱游明松因亟需資金周轉而求售系爭房屋云 云，則被告游明松於需錢孔急之際必定要求被告朱憶婷誠 實履行系爭買賣契約，焉有於簽約時捨契約第3條已明定 買方應給付訂金、簽約金之記載，而任令被告朱憶婷於簽 約後「擇日」匯款入戶即可?被告答辯完全違反經驗法則 及論理法則；況民法第249條關於沒收訂金之規定或系爭 買賣契約第9條關於沒收已付價款充作違約金之約定，均 以定金或買賣價款之「交付」為前提，於被告朱憶婷未將 訂(定)金或簽約金「交付」游明松之情形下，倘朱憶婷違 約不買系爭房屋，則游明松對朱憶婷將無任何沒收訂金或 違約金之權利存在，如此焉能保障系爭買賣契約之履行? 足見被告所辯前後矛盾。
⑷依系爭買賣契約第3條「交屋款」之約定，被告二人約定 之交屋款係與點交建物同時履行，因而被告朱憶婷所應交 付之120萬元交屋款應係於游明松將建物點交予伊之同一 日，同時交付游明松，然依被告之主張，被告朱憶婷竟係 分三次，分別於103年11月10日、103年11月14日、103年 11月18日將交屋款交付游明松，難道游明松竟是分三次將 房屋點交予朱憶婷?倘非如是，則朱憶婷分三次交付交屋 款予游明松顯與系爭買賣契約之約定不符，難以認定該三 次付款與交屋款有關；又被告朱憶婷最後一次給付系爭房 屋之買賣價金應係103年11月18日，金額為386,731元，然 被告卻主張其最後一次給付買賣價金之時間為103年11月 14日，金額為231,243元，顯見被告朱憶婷對其給付買賣 價金予被告游明松之過程並不瞭解，倘被告二人間僅有買 賣系爭房屋之資金往來，豈會連簡單之買賣價金交付過程 都無法記憶清楚?故可合理懷疑被告二人間之資金往來恐 並不單純，且與系爭房屋之買賣無關。
⑸又依被告朱憶婷提出之5紙匯款單所示之承辦行庫戳印可 知，被告朱憶婷五次匯款給被告游明松均是在桃園地區之 郵局或玉山銀行辦理，並非親赴基隆辦理，被告朱憶婷竟 主張因基隆市街路狹小難以停車，故其每回均停車於基隆 之東岸停車場，再轉搭計程車洽公，故其於同日匯款係求 方便性而已云云，被告之主張顯與事實不符，被告朱憶婷 連其匯款之地究竟係在桃園或基隆都混淆不清，實難令人 相信其與游明松間之資金往來僅有系爭房屋之買賣價金爾 ，亦即被告朱憶婷給付予被告游明松之金錢(含代償房貸) 無法證明係屬買賣價金之給付，亦有可能係被告朱憶婷交 付被告游明松之借款或被告朱憶婷清償被告游明松之欠款 ，付款原因不一而足，然後渠二人再通謀虛偽簽訂買賣契 約，藉以規避法律責任!
⑹系爭買賣契約第4條第1項約定被告朱憶婷預定貸款80萬元 抵付部分買賣價款，另於同條第二項約定被告朱憶婷應於 貸款核撥時，代償系爭房屋之原房貸60萬元，然被告朱憶 婷於答辯狀中卻主張其代償系爭房屋之原房貸之方式係以 其自有之存款直接匯款51萬3269元予被告游明松之妻戴碧 珠，給付方式與給付金額均與買賣契約之約定不符，故難 認該51萬3269元之給付係為支付買賣價金。 ⑺綜上可知，被告朱憶婷雖提出其給付被告游明松150餘萬 元之證明，然歷次付款卻均與買賣契約之記載不符，實無 法證明該150餘萬元係用以支付買賣價金，實則該150餘萬 元亦有可能係被告朱憶婷交付被告游明松之借款或被告朱 憶婷清償被告游明松之欠款，被告朱憶婷進而即無法證明 被告二人間簽訂買賣契約及移轉系爭房屋所有權之行為可 同時減少被告游明松之債務，故被告所援引之最高法院判 例，於本件實無適用之餘地。
3.被告二人雖辯稱被告游明松將戶籍遷入被告朱憶婷之住所， 係經友人介紹、目的係為使被告游明松之子轉學至桃園地區 之高中就讀云云，然被告二人迄未舉證渠等所辯之「友人」 為何人、被告游明松之子目前所就讀之高中，其學區是否確 實包含被告朱憶婷之住所，故原告茲否認被告之上開主張， 且被告朱憶婷既辯稱「深感允渠等(指被告游明松及其子)戶 籍遷入實屬不智之舉」，又為何不要求被告游明松及其子將 戶籍遷出?!是知被告所辯實違反常情，不足採信。 8.依被告朱憶婷擔出之水費及電費單據，其係於104年5月間方 將水、墊之用戶名稱變更至自己名下，且水、電幾乎全未使 用(幾乎都是基本費用)，然系爭房屋於103年11月6日已登記 於被告朱憶婷名下，何以長達半年之時間被告朱憶婷竟未開
始使用或收益系爭房屋?被告朱憶婷買受系爭房屋卻閒置未 用，實已違反一般經驗法則，益證被告二人提出之買賣契約 乃通謀虛偽簽訂，被告朱憶婷並無買受之真意，因而方無法 實際使用或收益系爭房屋。
5.無論係系爭房屋或頂樓加蓋部分，被告朱憶婷只需稍加整修 即可開始使用或收益，惟被告朱憶婷自103年10月31日與被 告游明松簽訂買賣契約迄至本院民事執行處104年3月26日至 現場查封均無使用或收益系爭房屋，被告朱憶婷亦自承其從 未使用、收益系爭房屋或頂樓加蓋部分，由被告朱憶婷買受 系爭房屋卻長達數月不使用、收益即可知其向被告游明松買 受系爭房屋之行為與一般經驗法則不符，渠二人乃屬通謀虛 偽買賣系爭房屋甚明。
二、被告朱憶婷聲明請求駁回原告之訴，其答辯略以：(一)被告等間確就系爭不動產成立系爭買賣契約，被告朱憶婷並 已依系爭買賣契約書第3條約定，給付全部買賣價金160萬元 ：
1.被告朱憶婷給付買賣價金之時間及方式分別如下： ⑴第一期簽約款20萬元：自被告朱憶婷（即買方）玉山銀行 存簿103年11月6日轉匯入自己郵局帳戶，以臨櫃匯款入戶 於被告游明松帳戶。
⑵第二期備證款10萬元：提領自買方玉山銀行（同前項） 103年11月7日轉匯入自己郵局帳戶，臨櫃匯款入戶於被告 游明松郵局帳戶。
⑶第三期完稅款10萬元：103年11月10日提領自被告朱憶婷 玉山銀行103年11月10日壹拾萬元匯入自己帳戶，再臨櫃 匯入被告游明松郵局帳戶。
⑷第四期交屋款120萬元：自被告朱憶婷自玉山銀行匯款 513,269元至被告游明松之妻戴碧霞基隆市第二信用合作 社房屋貸款專戶以清償貸款餘款，並親赴基隆市第二信用 合作社取回抵押權塗銷同意書後，再交付專人辦理地政機 關塗銷抵押權登記。本期款120萬元扣除上揭房貸餘款額 513,269元之686,731元，被告朱憶婷分別開立票面金額 386,731元之即期支票交予被告游明松，另於郵局臨櫃匯 入被告游明松帳戶231,243元，其餘價金則以給付簽約金 3,000元及負擔塗銷抵押權費用3,000元與土地增值稅 62,757元之方式支付。
2.被告等約定之簽約款20萬元中，包含訂金5萬元，而兩造等 於103年10月11日晚間簽約時，被告朱憶婷本欲開立即期支 票交付訂金5萬元，餘15萬匯款方式給付，惟被告游明松表 示20萬元一次下星期擇日匯款入戶即可。此為雙方約定，亦
是契約變更付款方式之一種，既是買賣雙方均意思表示同意 ，又干他人何事？又實務上定金交付與否乃為考量將來買方 違約時應否沒收之效能，縱簽約當日未交付，惟既已約定為 5萬元，他日買方違約賣方自得求償或沒收5萬元。 3.被告於103年11月3日線上申請核稅後，經稅務等機關陸續通 知稅單核竣，方於103年11月5日赴基隆市農會愛六路分部統 一同日繳納（全部稅單均蓋收款戳章、日期相同）地價稅、 房屋稅、房屋印花稅、土地印花稅、契稅、增值稅等。因是 日為星期三、繳納上揭稅額後，迅即往基隆市信義地政事務 所併為申請買賣過戶移轉所有權。
被告又於103年11月7日星期五下午語音查詢基隆市信義地政 事務案件進度，即知悉案件登錄完成，再經星期六、星期日 例假後之星期一，即103年11月10日上午，準備至基隆市信 義地政事務所領取上地及房屋所權狀正本前，即先行與基隆 市第二信用合作社系爭房屋貨款餘額承辦人賴先生，洽詢當 日清償正確餘額為513,269元，旋即匯入基隆市第二信用合 作社戴碧珠帳戶後。於領所有權狀之際，併為申請實價登錄 申報書，以避免受罰。又清償系爭房屋貸款餘額，非能當日 能取得清償證明書，問明基隆市第二信合社之作業時間需2 -3天。方於103年11月10日，約定領取抵押權塗銷同意書， 最終送件申請抵押權塗銷登記，本件買賣作業始告完成。原 告之所以採同日作業匯出完稅款、交屋款等，係求方便性而 已，且基隆市街路狹小，停車極為艱難。故103年11月10日 匯款予賣方完稅款10萬元，應屬全部完稅後之匯款，暨清償 系爭房屋貨款餘額513,269元，純屬求便捷工作安排，並希 早日塗銷抵押權設定，避免重複至銀行臨櫃領款、匯款之作 業次數，而採取化繁為簡之措施。綜上，被告於系爭房屋買 賣契約生效後，以三次時間完成領稅單、繳稅、過戶移轉所 有權、申報實價登錄、塗銷抵押權等，所以一氣呵成單純為 避免舟車往返，畢竟由楊梅至基隆路途容易塞車，乃採權宜 措施，實無通謀虛偽造假之行徑。
4.103年10月中旬前，被告二人間完全不熟識，形同陌生人般 ，如何發生借款情事，況原告為共同被告游明松兩家公司、 家族、親人之最大往來銀行，應可查知被告公司會計、或親 人、受雇員工，是否在103年10月中旬前曾匯出及匯入款項 至被告朱憶婷名下。原告主張被告等金錢往來係因借款或其 他原因，實屬無據。
(二)系爭買賣契約約定之價金並無低於市價之情形: 1.原告提出之內政部不動產交易實價查詢服務網資料，係祥豐 街811-840號店面之成交價格，原告漠視系爭房屋之門牌地
址為祥豐街106巷3號4樓，及巷弄內房屋價格與鄰街路房屋 價格之差異。另祥豐街811-840號接近國立海洋大學、301-3 30號臨二信中學、正濱國小、中國海專等校區，價格亦無法 與系爭不動產相較。況系爭不動產正門端為106巷，側面臨 台灣中油股份有限公司祥豐加油站，而加油站屬嫌惡設施之 一種，系爭不動產價格更有下滑趨勢，故系爭房屋成交價 160萬元，係為合理價格。
2.正規不動產估價方式係土地與房屋分開估價，況建物價格有 折舊致價值減損之必然，是故房地估價準則為：土地會增值 、房價隨著年限會貶值。原告既然是銀行業，應知估價之要 件；尚將系爭房屋頂樓違建估價值67萬元，更屬離譜。經被 告於買受系爭房屋勘查結果，頂樓早已殘破不堪，且漏水多 處，已屬無法居住使用之頂樓。另系爭不動產之土地面積為 116平方公尺，換算坪數：116X0.3025÷4(權利範圍1 / 4) = 8.7728坪，而知被告持有上地惟有近8.8坪。再觀諸系爭 房屋建築完成日期為73年4月18日，主要建材為鋼筋混凝土 造。屋齡達31年之久的房屋，尚且要以目前市價估算，恐悖 離估價之要旨。又建物市內坪數21坪，原告以22.72坪更是 謬誤，時下之陽台、雨遮均不得計入坪數。原告既然是赫赫 有名之銀行，更應悉放款業務勘估標的之準繩。 3.系爭房屋頂樓因「蘇迪勒」颱風致屋頂鐵皮仰翻，被告將於 近期委請工人拆除，且支撐屋頂之鐵梁柱鏽蝕嚴重，已呈現 危樓之勢，隨時會傾塌之虞。拆除後將頂樓回歸系爭房屋該 棟住戶共同使用，以符法令之規定。
(三)被告朱憶婷買受系爭不動產後，因系爭房屋頂樓年久失修， 早已殘破不堪，在修繕前不宜貿然使用，惟時序進入冬季， 乃商人生意旺季，被告本預計過年後即向銀行貸款用以整修 系爭不動產，然系爭不動產未久即於104年3月遭原告聲請假 扣押，而無法再貸款整修。若以被告朱憶婷迄未使用系爭不 動產即斷定被告間為通謀虛偽意思表示，實失之偏頗，被告 已有自住房屋，沒有遷入系爭不動產之理由，倘出租亦得評 估安全無虞。再依被告財力，系爭房屋閒置數年亦無急迫之 壓力，原告因而質疑更非有理。
(四)原告以被告游明松於103年10月29日將戶籍遷至被告朱憶婷 桃園縣楊梅市○○路00號住所，而主張被告等間為通謀虛偽 意思表示，惟此乃原告臆測之詞，蓋被告二人於103年10月 中旬前均互不相識，實乃被告游明松夫妻為其子轉學桃園地 區就讀高中，經由友人介紹欲將其全家戶籍遷至被告朱憶婷 住所，被告礙於友人介紹方勉予答應。嗣於聊天之際，被告 游明松表示亟需資金週轉而求售系爭不動產，被告朱憶婷見
價錢尚屬公道，雙方始成立買賣合意。
(五)綜上，原告縱然百般懷疑被告間之買賣關係為通謀虛偽意思 表示或無資金交付，惟原告並未依最高法院86年度台上字第 3865號判決、48年台上字第29號判例、17年上字第917號判 例意旨舉證證明其主張。又依最高法院51年台上字第302號 判例、75年台上字第619號判例意旨，債務人出賣其財產非 必生減少資力之結果，出賣之財產已獲得相當之對價，用以 清償有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減 少其債務，其對於普通債權人，即難謂詐害行為，是原告亦 不得依民法第244條規定請求撤銷被告等間買賣行為。三、被告游明松經合法通知未到庭，惟提出書狀聲明請求駁回原 告之訴，其答辯略以：
(一)被告游明松為籌措資金償債始將系爭不動產出售予被告朱憶 婷，而被告朱憶婷已依系爭買賣契約書之約定，給付第1期 款20萬元、第2期款10萬元、第3期款10萬元、第4期款清償 基隆市第二信用合作社貸款餘額513,269元，並開立支票支 付該期剩餘款386,731元，第4期尾款匯入231,234元。再加 上買方預扣除簽約金6,000元、塗銷抵押權由賣方負擔之 3,000元及土地增值稅62,757元亦由被告游明松扣除，總額 與被告等約定之買賣價金符合。
(二)被告游明松係考量次子游立傑將轉學至桃園區就讀高中，故 請託友人代為向被告朱憶婷請託。而在103年10月中以前， 被告二人互不認識，憑藉友人轉介後相談甚歡，始提出售系 爭不動產之事，被告朱憶婷怎可能於稍有交情之際，即能了 解被告游明松經商失利尚背負巨大債務，被告朱憶婷並無民 法第244條第2項規定，明知損害債權人債權之情形。四、經查，被告游明松與原告於95年1月10日約定由被告游明松 擔任訴外人伏崑公司對原告所負之借款及其他債務之連帶保 證人，並簽立約定書約定被告游明松於本金8,000萬元之範 圍內，與訴外人伏崑公司負連帶清償之責，且任何一宗債務 不依約清償本金時，無須原告催告，一切債務視為全部到期 ，而訴外人伏崑公司自95年3月1日起陸續向原告借款，迄至 本件起訴前尚未清償完畢之債務共計19筆，尚未清償完畢之 借款金額共計3,5704,685元，依系爭約定書第五條第(一)款 之約定，無須原告催告，一切債務視為全部到期，又如附表 所示之不動產原登記為被告游明松所有，嗣其於103年11月6 日以買賣為原因將系爭不動產之所有權移轉登記予被告朱憶 婷等事實，有保證書影本1紙、約定書影本1紙、借據影本11 紙、借款展期約定書影本4紙及建物登記第二類謄本附卷可 稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、先位之訴部分：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，有最高 法院52年度臺上字第1240號判例要旨可參。本件原告主張被 告二人就系爭不動產所為系爭買賣契約及所有權移轉登記係 通謀虛偽意思表示而不存在，惟為被告等所否認，故兩造就 被告二人間之系爭買賣關係是否存在有爭執而不明確，致原 告法律上地位有不安之狀態，得以本件確認判決除去之，是 本件應有確認利益，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合 ，合先敘明。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例參照）。次按所謂通謀虛偽表 示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故 表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真 意之表示相與為非真意之合意，始為相當。在贈與或買賣契 約，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不 實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。且第三人主張表意 人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之 責（最高法院51年台上字第215號判例、86年度台上字第386 5號判決、48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主 張被告2人間就系爭不動產所為之買賣契約為通謀虛偽意思 表示，為被告等所否認，揆諸上開說明，自應由原告就上開 主張負舉證責任。
(三)經查，原告就其上開主張並未提出任何證據舉證以實其說， 僅以被告游明松及其子於系爭買賣契約簽立後即設籍於被告 朱憶婷住所為由，即謂系爭買賣契約顯係通謀虛偽而成立云 云，然戶籍之遷徙本與買賣契約成立之要件並無關聯，被告 游明松及其子將戶籍遷入被告朱憶婷住所之事實無論與常情 相合，均不能徒以此即謂被告等均無成立系爭買賣契約之真 意，原告以上開理由主張被告等間之買賣契約及移轉所有權 契約均係基於通謀虛偽意思表示云云，自非有理。(四)原告雖又就被告等說明之系爭買賣契約價金之約定及交付情 形，一再爭執系爭買賣契約約定價金顯低於市價、被告朱憶
婷交付予被告游明松之款項並非用以支付系爭買賣契約價金 、被告朱憶婷迄未使用系爭不動產顯無成立系爭買賣契約之 真意云云，惟查：
1.系爭不動產房屋門牌號碼為基隆市○○區○○街000巷0號4 樓，建築完成時間為73年4月，建物內部老舊且有多處嚴重 漏水，致牆壁、天花板與地板受損，又被告買賣之標的雖包 含5樓鐵皮加蓋建物，惟該加蓋部分鐵皮、鐵樑均鏽蝕嚴重 ，屋頂亦有漏水情形，上開4、5樓建物均非經相當整修，無 法居住使用等事實，有前揭建物登記謄本及系爭不動產相片 52張（本院卷第183-208頁）附卷可稽；而原告雖主張位於 祥豐街68巷121-150號，103年3月交易，屋齡45年之建物， 每坪單價約13.38萬元，遠高於被告等約定之單價云云，惟 查，系爭不動產附近，同位於祥豐街巷內，交易年月與被告 間就系爭不動產交易時間最近之不動產，其位置在祥豐68巷 181-210號，交易時間為103年6月，總價為100萬元，屋齡為 36年，總面積為25.82坪，換算每坪單價約為3.87萬元，而 系爭不動產房屋交易時屋齡為31年，總面積為22.72坪、換 算每坪單價約為7萬元等事實，亦有不動產交易實價查詢資 料附卷可稽（本院卷第132-133頁），足徵買賣雙方就買賣 標的物所約定之價金多寡，全憑買賣雙方之動機而定，並無 一定規則，亦非他人所得置喙，更與買賣之效力無涉，且不 動產之交易價格計算牽涉之因素甚多，除不動產坐落位置、 面積、地形、用途、建物狀況等客觀因素外，復涉及交易 當事人間於買賣當時之意願、個人特殊因素等主觀考量，非 必與鄰近地區不動產交易價格相同，而系爭不動產建物狀況 不佳，買受人非花費一定時間金錢修繕難以利用，其價格本 難與其他不動產比擬，況被告等約定之買賣價格，亦非鄰近 地區不動產中最低者，自難謂系爭買賣契約之價格有何不合 理或不相當之處，原告據此主張被告等間並無買賣系爭不動 產之真意，自非有理。
2.再者，買賣價金之給付時期及給付方式，法無明定，全憑買 賣雙方合意決定，經查，被告朱憶婷已以匯款方式給付被告 游明松第1期簽約款20萬元、第2期備證款10萬元、第3期完 稅款10萬元，另第4期交屋款則以清償基隆市第二信用合作 社貸款餘額513,269元，並開立面額386,731元之支票，再匯 款231,234元，第4期餘款則以簽約金6,000元、塗銷抵押權 由賣方負擔之3,000元及土地增值稅62,757元抵扣，上開金 額合計160萬元之事實，有系爭買賣契約書、存摺影本、郵 政入戶匯款申請書、匯款回條抵押權塗銷同意書、支票、土 地增值稅繳款書等件影本為證（本院卷第56-82頁），至於
被告朱憶婷交付各期價金之時間及方式雖於系爭買賣契約書 之約定略有出入，惟被告等既均同意此等變更，系爭買賣契 約之效力自不因之受有任何影響，契約當事人以外之第三人 更無由以此即主張契約係基於通謀虛偽意思表示。又原告雖 主張被告等上開金錢交付之原因實係借款或其他契約，惟為 被告等所否認，原告就此復未舉證以實其說，其此部分主張 亦非有理。
3.又查，被告朱憶婷取得系爭不動產後，雖迄未居住或出租， 惟查，原告前以被告朱憶婷為相對人就系爭不動產聲請假處 分，經本院104年1月30日以104年度全字第5號裁定准許，並 經本院民事執行處於104年2月10日囑託查封登記，而於104 年3月26日實施假處分查封等事實，業經本院依職權調取本 院104年度司執全字第20號卷查核屬實。被告朱憶婷取得系 爭不動產僅約3個月，系爭不動產即遭假處分查封，衡諸常 情，整修不動產本須相當規劃，是被告朱憶婷於系爭不動產 經查封前未及進行整修，而於系爭不動產經查封後難以貸款 取得資金修繕系爭房屋，均無任何不合理之處，原告一再執 此遽謂被告朱憶婷並無買受系爭不動產真意云云，容屬臆測 之詞，尚難遽採。
4.綜上，原告先位聲明主張被告2人間之債權行為及移轉登記
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