臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第717號
原 告 周沛翎
訴訟代理人 楊政雄律師
複 代理人 陳美華律師
被 告 彭貴英
訴訟代理人 林昀璇律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年8月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告於民國（下同）98年2月24日將基隆市○○區○○○路 000巷0弄00號7樓房屋（下稱系爭房屋）出售予原告時，明 知房屋漏水並曾僱工修繕，但卻故意不向原告告知房屋漏水 ，甚至在97年12月20日之屋況說明書「建築改良物是否有漏 水之情形」故意勾選「否」。之後原告又於101年10月間出 售系爭房屋與訴外人黃科智，黃科智則於102年7月19日起訴 稱系爭房屋有漏水情形而依民法第359條之規定對原告主張 應負無過失之瑕疵擔保責任並請求減少價金新台幣（下同） 63萬元及其遲延利息。上開訴訟經本院以102年度訴字第252 號給減少價金事件審理在案（下稱前案），並已終結。系爭 房屋於另案經鑑定確實有漏水之情形，因此支出鑑定費用7 萬元，鑑定之修繕費用須163,300元，雙方於訴訟中和解， 因該屋漏水，原告因此賠償黃科智233,300元（鑑定費及修 繕費）。原告於前案並曾對被告聲請告知訴訟，被告亦於 103年4月22日庭期到庭陳述，依民事訴訟法第67條準用第63 條之規定，被告應受上開案件認定事實之拘束。(二)被告對於系爭房屋漏水，應負物之瑕疵擔保責任；亦即原告 得依民法第360條之規定請求被告賠償損害： 1.兩造於98年2月24簽訂系爭房屋之「不動產買賣契約書」（ 下稱系爭買賣契約），買賣契約第9條（擔保責任）約定： 「…有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法 令規定辦理。買賣標的物現況說明書為本契約之一部分並 優先適用。」等語（系爭買賣契約第4頁），即足見房屋現 況是否有滲漏水等情形，為系爭買賣契約之重要事項，屋 況說明書之效力並優先適用，由上開約定內容可知，屋況 說明書實可視為被告對於屋況之保證品質，亦即被告在97
年12月20日之「不動產標的物現況說明書」中之第8項次「 建築改良物是否有漏水之情形」勾選「否」，即係保證系 爭房屋之品質無漏水瑕疵狀態。惟被告曾經找漏水師傅在 系爭房屋臥室固定式衣櫃（下稱系爭衣櫃）後方灌注發泡 劑止水，且此漏水之位置及灌注發泡劑之位置，均位於房 間被告原來裝潢之固定衣櫃後方，而被固定衣櫃所遮蔽， 如果不拆除衣櫃，只依通常程序之檢查，根本無從發現漏 水痕跡以及灌注發泡劑之情形。本件被告在屋況說明書勾 選無漏水情形，除系保證無漏水之品質外（即民法第360條 前段之情形），亦係故意不告知有漏水情形（即民法第360 條但書之情形）；由此亦可證明原告不知悉有漏水之情形 。再者，漏水之位置在被告固有裝潢之系爭衣櫃後方，原 告居住期間因此無從發現漏水情形，亦非因重大過失而不 知系爭房屋有漏水之瑕疵。原告係在訴外人黃科智102年7 月間提起前案訴訟時，始知悉系爭房屋漏水之情形，並隨 即於102年8月8日以埔心郵局第67號存證信函通知被告。 2.又依前案審理法院囑託台灣省土木技師鑑定，鑑定人完成 之報告（下稱系爭鑑定報告）第3頁第3行起記載：「…漏 水應是被告（或其前手屋主）因柱漏水而找漏水師傅前來 灌注發泡劑止水…漏水原因研判，可能為由屋頂收集雨水 之PVC塑膠管接入落水頭時與銜接之PVC塑膠管不密合或柱 內PVC塑膠管有破洞及屋頂防水層劣化有關」等語，由上述 記載之漏水原因可以證明，漏水狀態應係：（1）屋頂收集 雨水PVC管銜接不密合或破洞（2）屋頂防水層劣化；以上 原因所造成之漏水現象，應係持續漏水之情形，並非被告 灌注發泡劑即可改善或解決。然而被告故意不告知漏水情 形，進而造成原告必須賠償後手而受有上開和解金額之損 害（即賠償黃科智233,300元）。本件原告發現時即已通知 被告，前案程序並已告知訴訟，亦未逾民法第365條所定時 效。
(三)依最高法院94年台上字第1112號判決意旨，買賣標的物如於 契約成立前已發生瑕疵，而出賣時於締約時未告知於買受人 ，則出賣人應負不完全給付之債務不履行之責任，又依民法 第227條、第215條規定，被告既有上開債務不履行情形，自 應以金錢賠償原告之損害。
(四)對被告抗辯所為之陳述：被告在98年出售房屋時交付之裝潢 ，應非90年購屋時之裝潢，而係在修繕漏水過後重新裝潢： 1.系爭房屋係被告向其前手（訴外人周口玫）買得房屋所有權 ，並於90年9月4日辦妥所有權移轉登記；嗣後於98年2月24 日出售予原告，並於98年3月11日移轉登記給原告，關於系
爭房屋移轉登記之時間。換言之，被告出售系爭房屋時，已 經居住7年6個月。而依被告98年出售時主臥室衣櫃裝潢之新 穎程度判斷，顯然是被告於僱工修繕漏水注射發泡劑之後， 認為漏水已經改善，而將原有潮濕之裝潢予以拆除再重新施 作之裝潢；另對照被告在「不動產標的物現況說明書」對於 是否有滲漏水一欄勾選「否」，亦有可能是被告為求不被發 現漏水以順利出售系爭房屋，而在出售前重新裝潢主臥室並 裝設固定衣櫃，再比對主臥室之衣櫃設計，剛好遮蓋注射發 泡劑之位置，益可證明被告應係有意以新裝潢遮蓋注射發泡 劑之位置。因此被告抗辯其入住時立即裝潢，不可能在買屋 後即注射發泡劑云云，並不可採。
2.系爭房屋主臥室之固定衣櫃是被告固有之裝潢交給後手即原 告使用，原告在居住期間不曾變更固定衣櫃之裝潢，更無拆 除裝潢僱工注射發泡劑之行為。且原告若於居住期間發現漏 水，當會立即通知仲介或前手處理；其次，原告如果在居住 期間曾經僱工修繕漏水（假設語），因該衣櫃為固定式，而 注射發泡劑之位置，除天花板外亦包括樑柱由上到下之位置 ，若不將衣櫃全部拆除，勢必無法修繕；且原告如能發現衣 櫃潮濕及牆壁漏水，則該衣櫃勢必已經受潮不堪使用，原告 又何必在修繕牆壁漏水之後繼續使用拆除過後已經受潮之衣 櫃？又衣櫃如果曾經受潮，後手黃科智又怎會一直到拆除衣 櫃後，才發現有注射發泡劑漏水之情形？由此可證，被告臆 測原告曾經拆除固定衣櫃、修繕漏水、再予復原之情，並不 可採。
3.原告在前案鑑定時，即曾告知技師是在98年前手屋主交屋時 在7樓屋頂加蓋鐵皮屋頂，因此土木技師在103年3月3日之鑑 定會勘紀錄表亦記載「1.屋頂加蓋據被告（按：原告在前案 係「被告」）稱於98年時搭建」等語（鑑定報告第7頁）。 再對照鑑定報告第3頁記載「…漏水應是被告（或其前手屋 主）因柱漏水而找漏水師傅前來灌注發泡劑止水…漏水時間 應有壹至兩年以上」等語，可知當時鑑定報告以綜合相關事 證及當事人陳述，亦不排除是原告的前手屋主即被告找師傅 灌注發泡劑止水。依上開鑑定報告內容及被告自承衣櫃是其 所裝設等情，實可認定是由被告灌注發泡劑，並且刻意不告 知原告。被告確實應依民法第360條物之瑕疵擔保責任規定 （先位之理由），或依民法第227條不完全給付之規定（備 位之理由），給付原告如聲明所示之金額。
(五)聲明：被告應給付原告233,300元，及自支付命令繕本送達 被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並陳 明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受 不利判決，願供擔保免為假執行，其答辯略以：(一)原告之請求不適用物之瑕疵擔保請求權： 系爭鑑定報告第3頁記載：「法院囑託鑑定問題(2)若有漏水 情事，開始漏水時間為何時?其漏水原因為何?是否與拆除舊 有衣櫃工程有關?本會計師鑑定結果：有漏水，理由-由建築 平面示意圖及現況調查表NO1~5照片所示，漏水應是被告(或 其前手屋主)因柱漏水而找漏水師傅前來灌注發泡劑止水。( 據原告稱，其拆除被告所留下衣櫃後，發現柱、梁結合處有 發泡止水劑，故漏水時間至少有壹～兩年以上。)漏水原因 研判，可能為由屋頂收集雨水之PVC塑膠管接入柱內落水頭 時與銜接之PVC塑膠管不密合或柱內PVC塑膠管有破洞及屋頂 防水層劣化有關。」故漏水發生之時間點為一至兩年以上， 故自鑑定會勘日期103年3月3日起算一至兩年為102年3月3日 至101年3月3日左右時間點，被告於98年2月24日已將系爭房 屋賣與原告，發生漏水之時間點為原告居住之時間內。而依 民法第354條第1項之規定，物之出賣人，對於買受人，應擔 保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定 效用之瑕疵。故系爭房屋之漏水時間點必須在兩造簽訂買賣 契約、交付系爭房屋前存在瑕疵，原告方可對於被告主張物 之瑕疵擔保之責。惟依系爭鑑定報告無法確定係被告簽訂買 賣契約、交屋前所發生之漏水瑕疵。
(二)原告於買受系爭房屋時未依通常程序檢查，就被告負擔瑕疵 擔保責任應盡舉證之責：
依民法第354條規定買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕 疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就 瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣 人就其否認之事實，始負證明責任，故本件應先由被告就系 爭房屋存在瑕疵之事實，負舉證責任。又依民法第356條規 定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人，此買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受 人之責任，並據以為買受人是否得請求出賣人負瑕疵擔保責 任之依據，足見買受人之檢查通知義務乃出賣人負瑕疵擔保 責任之前提。被告將系爭房屋出售於原告自98年2月24日至 101年10月29日已3年又6個月，原告於買受系爭房屋時未依 通常程序從速檢查，如何確知漏水瑕疵發生於98年2月24日 前，原告就民法第354條第1項，物之瑕疵擔保責任要件必須 負舉證責任，否則如何把自己未依通常程序從速檢查之不利
益轉嫁至被告身上。
(三)原告所指之衣櫃確係被告裝潢，惟被告並未注射發泡劑： 依系爭鑑定報告所載：「本會技士鑑定結果：有漏水，但理 由-由建築物平面示意圖及現況調查表NO1-5照片所示，漏水 應是被告(或其前手屋主)因柱漏水而找漏水師傅前來灌注發 泡劑止水。(據原告黃科智稱，因其拆除被告所留下衣櫃後 ，發現柱、梁結合處有發泡劑止水，故漏水時間至少有壹- 兩年以上)」。因此發泡劑之注射有可能是原告注射，並非 被告注射，被告在購買系爭房屋之後隨即裝潢衣櫃，在購買 系爭房屋時，被告並未發現系爭房屋有漏水的現象，因此直 接請裝潢工人裝設衣櫃。故系爭房屋於交付時並未有漏水之 瑕疵，並不適用物之瑕疵擔保之規定，被告亦並無故意或過 失，無可歸責於被告，不須負擔不完全給付之責任。三、經查，被告於98年2月24日將門牌號碼基隆市○○區○○○ 路000巷0弄00號7樓房屋出售予原告，原告又於101年10月間 出售系爭房屋予訴外人黃科智，黃科智則於102年7月19日以 系爭房屋有漏水情形為由，對原告民法第359條規定起訴， 主張原告應負無過失之瑕疵擔保責任，並請求減少價金63萬 元。經本院以102年度訴字第252號給減少價金事件審理後， 囑託台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋臥室衣櫃後方 灌注發泡劑止水處確有漏水情形，原告與黃科智嗣於前案訴 訟中和解，原告同意賠償黃科智鑑定費用及修繕費共233, 300元等事實，有系爭房屋第二類謄本、買賣契約書等件影 本附卷可稽，並為兩造所不爭執，復經本院依職權調取本院 102年度訴字第252號民事事件全卷查核屬實，自堪信為真實 。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，分別定有明文；因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利，民法第354條第1項前段、第 2項、第359條、第227條第1項固分別定有明文。惟按當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，
或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張被告出售系 爭房屋時，系爭房屋即已漏水，是本件買賣標的物於危險移 轉時有瑕疵，且被告亦因此有不完全給付之情形，惟為被告 否認，揆諸前揭規定及說明，自應由原告就其上開主張，負 舉證責任。經查：
(一)原告雖以系爭鑑定報告「…漏水應是被告（或其前手屋主） 因柱漏水而找漏水師傅前來灌注發泡劑止水…...漏水時間 應有壹～兩年以上」之記載，主張系爭房屋主臥室衣櫃後方 漏水處發泡劑為被告裝設系爭衣櫃時僱工施作云云，惟查， 系爭鑑定報告作成日期為103年3月20日，而其僅推估漏水時 間為「壹～兩年以上」，並未指明漏水時間是否逾1、2年及 明確漏水時間，自無從由上開鑑定內容即謂被告於98年2月 24日將系爭房屋出售予原告時，系爭房屋已有前揭漏水情形 ，並已以發泡劑止水，原告上開主張，自非有理。(二)原告雖又謂系爭衣櫃為被告施作，且為固定式，非將衣櫃拆 除無法灌注發泡劑云云，惟查，證人即為被告施作系爭衣櫃 之裝潢師傅曾己於本院言詞辯論期日到庭證稱：「（問： 施工的時候牆壁是否有漏水痕跡？）因為是新的房屋。我在 施工的時候是整個房間都是空的，才去作裝潢的施工。」、 「（問：牆壁狀況如何？）是平的。沒有問題。有問題的話 就會那個時候處理了就不會去做櫥櫃。」、「我在施工的時 候該位置上的三個櫥櫃後面都是乾淨的。」「（問：(衣櫃 與牆壁間的)縫隙是用何材質補起來的？）用櫥櫃剩餘的板 子補起來的。是櫥櫃本身做好之後旁邊再補一塊，所以比較 不容易拆，要看旁邊補上的那一塊板子是大塊還是小塊。」 、「(問：(若要修復牆壁漏水）是不容易施工還是無法施工 ？）還是可以施工，只是多少會傷害到櫥櫃本體。」、「（ 問：傷到櫥櫃痕跡是否明顯？抑或是稍加修補就無法辨識痕 跡？）那個都是黏木皮上去的。黏木皮上去就看不出來。櫥 櫃拆掉這麼久了也不知道會不會傷害到裡面，都要現場看才 知道。」（見本院104年8月27日言詞辯論筆錄），足徵系爭 衣櫃雖為被告裝設，惟裝設時衣櫃後方牆壁並無漏水現象， 亦未灌注發泡劑，又系爭衣櫃雖為固定式，惟並非不得拆除 小部分櫃板以對衣櫃後方牆壁進行漏水修繕工程，自不得以 系爭衣櫃為被告施作且係固定式，即謂系爭房屋前揭發泡劑 係被告僱工灌注，及系爭房屋於被告出售予原告時即存有上 開漏水情形，而有原告所指之瑕疵及不完全給付情事。(三)此外，原告復未提出其他證據證明系爭房屋有何其主張之瑕 疵及被告有何未依債之本旨為給付之情形，其依物之瑕疵擔
保及不完全給付之規定，請求被告給付其賠償予訴外人黃科 智之鑑定費及修繕費233,300元，洵非有據，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 25 日
書記官 楊蕎甄