臺灣南投地方法院民事判決 104年度簡上字第16號
上 訴 人 周啟明
訴訟代理人 張英一律師
複代理人 謝宏偉律師
被上訴人 林棋
訴訟代理人 林家弘
上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國104年1月
12日本院埔里簡易庭103年度埔簡字第102號第一審民事簡易判決
提起上訴，本院合議庭於民國104年9月9日言詞辯論終結，茲判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌萬壹仟陸佰玖拾元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人部分
㈠被上訴人於原審起訴主張：
⒈兩造前於民國94年1月7日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃 契約），由上訴人向被上訴人承租坐落南投縣仁愛鄉紅香段 209、210、212、213、214、217、218、221、222、215、21 6、219、220、243、242、241、240、239、233、234、236 、232、231、230、228、348、347、346、390、389、388、 387、103地號土地上，如附圖一即南投縣埔里地政事務所99 年4月16日土地複丈成果圖所示標號A、J、K、L、M、N、O、 P、Q、R、S、T、U、V、W、X、Y、Z、A1、B1、C1、D1、E1 、F1、G1、HI、I1、J1、K1、L1、M1、N1、O1、C等33筆土 地（下稱系爭附圖一標號A等33筆土地），及如附圖二即埔 里地政事務所103年8月7日土地複丈成果圖所示編號B、B1、 C等3筆鐵皮屋（下稱系爭附圖二標號B等3筆鐵皮屋），及如 附表三所示之12筆廠房空調設備等器具（下稱系爭附表三等 12筆器具，與系爭附圖一標號A等33筆土地、系爭附圖二標 號B等3筆鐵皮屋，合稱系爭租賃物），租賃期間自94年1月7 日起至103年1月6日止，租金為每年新臺幣（下同）60萬元 ，上訴人另自行搭建如附圖二所示編號A、A1、D等3筆鐵皮 屋（下稱系爭附圖二標號A等3筆鐵皮屋）等情，業經兩造間 另案即本院98年度訴字第381號、臺灣高等法院臺中分院100 年度重上字第55號、最高法院100年度臺上字第1882號返還 土地等事件之判決理由中所肯認（下逕稱前案返還土地事件 ）。前案之判決理由固無既判力，但判決理由之重要爭點如 經當事人充分攻擊防禦，並為法院實質判斷，仍應認有拘束 力，當事人即不得再作相反之判斷或主張，始符合誠信原則
，是兩造即不得再為相反之主張。
⒉系爭租賃契約所定租賃期限屆至前，被上訴人除於102年1月 3日委人與上訴人商談終止租約之事宜，並於102年3月8日、 102年10月29日、103年1月21日，數次以存證信函為終止租 約之意思表示，並請求上訴人應於租賃期滿後返還系爭租賃 物，詎租賃期滿後上訴人逕自無權占用，拒不返還。為此， 被上訴人除得依約請求上訴人返還系爭租賃物外，還得依系 爭租賃契約第6條約定，請求上訴人給付違約金120萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起計算之遲延利息。且上訴人無權占 用系爭租賃物，顯受有相當於租金之不當得利，被上訴人並 得請求上訴人給付自系爭租賃契約終止之翌日即103年1月7 日起至返還系爭租賃物之日止，按年租金60萬元之比例計算 之租金，及自起訴狀繕本送達翌日起計算之遲延利息。另關 於系爭附圖二標號A等3筆鐵皮屋部分，因係上訴人於租賃期 間所自行增建，租賃期間屆滿後，上訴人亦有依約回復原狀 之責。
⒊系爭租賃物縱非全屬被上訴人所有，但仍無礙於被上訴人以 出租人身分對承租人即上訴人行使租賃物返還請求權，而租 賃範圍界址明確，現場緊鄰南投縣仁愛鄉紅葉國小，附近別 無鄰人之茶園，是已無再行測量之必要。
⒋上訴人辯稱系爭租賃契約所載之173、212號土地、仁愛鄉○ ○村○○路00○0號鐵皮屋及系爭附表三等12筆器具，上訴 人並未使用，業已返還被上訴人云云，被上訴人對此否認， 上訴人應負舉證之責。實則不動產部分尚未經點交返還，動 產部分亦均仍由上訴人持有，上訴人所辯並不足採。 ⒌被上訴人爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明： ①上訴人應將系爭租賃物即系爭附圖一標號A等33筆土地、 系爭附圖二標號B等3筆鐵皮屋、系爭附表三等12筆器具返 還被上訴人。②上訴人應給付被上訴人違約金120萬元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。③上訴人應103年1月7日起至返還系爭租賃物之日止 ，按日給付被上訴人按年租金60萬元之比例計算之租金，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。④被上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。 ㈡被上訴人於本院補充陳述：
系爭租賃契約所涵蓋之租賃物範圍，業於前案訴訟時經本院 承審法官會同兩造履勘現場，由兩造於承審法官及地政人員 之前共同指明租賃使用之茶園位置及茶廠位置與增建部分， 並囑託埔里地政事務所測量結果，無由任憑上訴人於本件訴 訟中再行否認。被上訴人縱非全部租賃標的物之所有權人，
但無礙兩造租賃契約之成立，被上訴人於承賃期滿後，便得 行使租賃物返還請求權。
二、上訴人部分：
㈠上訴人於原審辯稱：
⒈依系爭租賃契約所載，本件租賃標的物之範圍為「坐落南投 縣仁愛鄉○○段000○000地號土地及門牌號碼為南投縣仁愛 鄉○○村○○路00○0號之房屋，面積約134坪全部」，故被 上訴人訴之聲明所請求返還之範圍，除南投縣仁愛鄉○○段 000號土地外，其餘部分之土地則不在租賃標的物之範圍內 ，被上訴人便無從依照系爭租賃契約請求上訴人返還。 ⒉上訴人於前案訴訟中所不爭執者，僅限於上訴人曾於南投縣 仁愛鄉○○段000地號土地上搭建如系爭附圖二標號A等3筆 鐵皮屋，而法院所曾判斷之重要爭點並經兩造於訴訟上攻防 者，亦僅止於被上訴人以上訴人遲延給付租金及違約興建房 屋為由，據以終止系爭租賃契約是否有效而已。至於系爭租 賃物之範圍，在前案判決中根本並未審就，而附圖一及附圖 二之土地複丈成果圖，亦僅在表明上訴人所使用之土地位置 及面積而已，並非逕予確認兩造租賃之土地範圍。且系爭租 賃契約之租賃範圍既非前案訴訟之重要爭點，亦非兩造所主 張或抗辯之事項，復未經兩造善盡攻防方法而由法院加以判 斷認定，自無所謂爭點效或遮斷效之問題。被上訴人援引爭 點效之法則而謂系爭租賃契約之範圍即為其訴之聲明之範疇 云云，殊有未合。
⒊系爭租賃契約所載之173、212號土地、仁愛鄉○○村○○路 00○0號鐵皮屋及系爭附表三等12筆器具，業經上訴人返還 被上訴人而未予使用，即無從再依被上訴人之訴之聲明再行 返還。另系爭附圖二標號A等3筆鐵皮屋部分，係上訴人經被 上訴人同意後所建，此觀前案訴訟臺灣高等法院臺中分院10 0年度重上字第55號判決理由即明，上訴人並無違約之情等 語資為抗辯，並聲明：①被上訴人之訴駁回。②如受不利之 判決，上訴人願供擔保，請准宣告免予假執行。 ㈡上訴人於本院之補充答辯：
⒈系爭租賃契約所涵蓋之租賃物範圍，固於前案訴訟時經本院 承審法官會同兩造履勘現場，由兩造於承審法官及地政人員 之前共同指明租賃使用之茶園位置及茶廠位置與增建部分後 ，並由埔里地政事務所測置如附圖一之土地複丈成果圖。惟 臺灣高等法院臺中分院100年度重上字第55號之判決理由已 載明：「上訴人（即本件被上訴人）於94年1月7日向被上訴 人（即本件上訴人）詐稱要出租之系爭土地種植茶園面積為 6甲，由於被上訴人對於面積大小之認知並無經驗，且上訴
人現場指明之茶園包括鄰人耕作之茶園」等語，顯見對於系 爭租賃物之標的範圍，上訴人是有所爭執的，而該爭點未經 兩造於前案訴訟中充分攻防。
⒉附圖一之土地複丈成果圖僅止於表明上訴人使用土地之位置 及面積，並非系爭租賃契約所指涉之租賃範圍，而被上訴人 訴之聲明所指各筆土地，僅其中坐落南投縣仁愛鄉○○段00 0號為屬租賃範圍，其餘部分不僅未為系爭租賃契約範圍所 及，亦非屬被上訴人所有。為此，上訴人已分別與真正之土 地所有權人簽訂租賃契約，被上訴人即不得再依系爭租賃契 約，請求上訴人返還南投縣仁愛鄉○○段000地號以外之各 筆土地。
⒊被上訴人既未能充分舉證證明其系爭租賃契約所涵蓋之租賃 範圍，本應由其負擔舉證不足之不利益，原審判決竟仍引用 爭點效之法則逕稱系爭租賃契約所涵蓋之租賃範圍即被上訴 人訴之聲明所指範疇，顯有未洽。
⒋系爭附圖二標號A等3筆鐵皮屋，確係上訴人經被上訴人同意 後所建，此觀臺灣高等法院臺中分院100年度重上字第55 號 之判決理由所載：「堪認依兩造締約時意思表示之真意，被 上訴人因製茶工作需要而在承租土地上擴建廠房，屬於上訴 人已經書面同意之租賃物變更使用方法，且被上訴人於94年 2月間開始擴建房屋，上訴人亦常到場關心並表示同意，此 亦經證人周旭敏於原審結證屬實」等語自明。
⒌系爭租賃契約所載之173、212號土地、仁愛鄉○○村○○路 00○0號鐵皮屋及系爭附表三等12筆器具，上訴人現實上確 實沒有繼續占有之情，從而倘認被上訴人亦未占有，應屬被 上訴人之受領遲延，而非上訴人之給付遲延，被上訴人請求 上訴人給付違約金及相當於租金之不當得利，即非適法。三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認系爭租賃契約所涵蓋 之租賃物範圍，業於前案訴訟經本院承審法官於99年4月16 日會同兩造履勘現場並囑託埔里地政事務所測量結果，經兩 造於承審法官及地政人員之前共同指明租賃使用之茶園位置 及茶廠位置與增建部分，並經拍照存卷及測量，上訴人事後 於本件訴訟否認所租賃使用之土地面積，係屬卸責之詞，自 非可採。而出租他人之物，其租賃契約仍屬有效，況本件被 上訴人已將系爭租賃物交付上訴人為使用收益，且於租賃期 間並無第三人向上訴人主張權利，對於兩造而言，其就系爭 租賃物所成立之租賃契約，應認業已成立，並生效力。從而 ，系爭租賃契約既已於103年1月6日屆滿而終止，上訴人自 負有將系爭租賃物返還被上訴人之責，被上訴人提起本件訴 訟請求上訴人返還系爭租賃物，並請求上訴人給付違約金、
相當於租金之不當得利暨遲延利息，即屬有據。因而判決上 訴人應將系爭租賃物返還被上訴人，並給付被上訴人5萬元 之違約金、自103年1月7日起至返還系爭租賃物之日止，按 日給付被上訴人1,644元，即均自103年3月8日起至清償日止 ，按年利率百分之5計算之利息，為被上訴人部分勝訴之判 決。上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：⒈原判決廢 棄。⒉上廢棄部分，被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人於94年1月7日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，約定由 被上訴人將坐落南投縣仁愛鄉○○段000○000○地號之茶園 土地併同地上茶樹作物，及門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○ ○路00○0號，面積約134坪之製茶廠房房屋，及如附表三所 示之機器、空調、冷凍庫、製茶器具等設備出租予上訴人， 租賃期間自94年1月7日起至103年1月6日止，共計9年。 ㈡被上訴人於98年12月7日向本院對上訴人提起98年度訴字第3 81號返還土地等事件之民事訴訟，經本院於99年4月16日會 同兩造履勘現場並囑託埔里地政事務所測量，經兩造當場指 出茶園位置，測量結果：兩造間上開租賃土地面積為坐落南 投縣仁愛鄉紅香段209、210、212、213、214、217、218、2 21、222、215、216、219、220、243、242、241、240、239 、233、234、236、232、231、230、228、348、347、346、 390、389、388、387、103地號，如附圖一所示面積之土地 。
㈢被上訴人於103年1月6日系爭租賃契約屆滿前，已向上訴人 為終止契約之意思表示。
㈣本院於103年8月7日會同兩造及埔里地政事務所測量人員履 勘現場，經埔里地政事務所測量結果，上訴人所使用之地上 物面積，如附圖二所示。
五、兩造爭執之事項：
㈠系爭租賃契約所指租賃之茶園土地面積及地上物為何？ ㈡系爭租賃契約屆滿後，上訴人是否已將租賃物返還予被上訴 人？被上訴人得否再請求上訴人返還租賃物？
㈢上訴人返還租賃物有無給付遲延？被上訴人得否請求上訴人 給付違約金及相當於租金之不當得利？若可以請求，被上訴 人所得請求之金額以多少為適當？
六、法院之判斷：
㈠被上訴人起訴主張兩造於94年1月7日簽訂系爭租賃契約，約 定由被上訴人將坐落南投縣仁愛鄉○○段000○000○地號之 茶園土地併同地上茶樹作物，及門牌號碼南投縣仁愛鄉○○
村○○路00○0號，面積約134坪之製茶廠房房屋，及如附表 三所示之機器、空調、冷凍庫、製茶器具等設備出租予上訴 人，租賃期間自94年1月7日起至103年1月6日止，共計9年。 被上訴人前於98年12月7日向本院對上訴人提起98年度訴字 第381號返還土地等事件之民事訴訟，經本院於99年4月16日 會同兩造履勘現場並囑託埔里地政事務所測量，經兩造當場 指出茶園位置，測量結果為：兩造間上開租賃土地面積為坐 落南投縣仁愛鄉紅香段209、210、212、213、214、217、21 8、221、222、215、216、219、220、243、242、241、240 、239、233、234、236、232、231、230、228、348、347、 346、390、389、388、387、103地號，如附圖一所示面積之 土地。復經本院於103年8月7日會同兩造及埔里地政事務所 測量人員履勘現場，經埔里地政事務所測量結果，上訴人所 使用之地上物面積，如附圖二所示。被上訴人於103年1月6 日系爭租賃契約屆滿前，已向上訴人為終止契約之意思表示 ，現系爭租賃契約已屆滿等情，業據其提出房屋租賃契約、 郵局存證信函、掛號收件回執等件影本為證（見原審卷第26 頁至第37頁），且為上訴人所不爭執，堪認被上訴人之主張 為真實。
㈡被上訴人復主張系爭租賃契約之租賃範圍含括如附圖一標號 A等33筆土地上之地上物及如附圖二標號B等3筆鐵皮屋及如 附表三等12筆器具，且未經上訴人點交、返還，仍於上訴人 占有中等情，為上訴人所否認，並以前揭情辭置辯，是本件 之爭點厥為：系爭租賃契約之租賃範圍是否包括被上訴人請 求返還之系爭租賃物？上訴人已否將系爭租賃物返還與被上 訴人？被上訴人得否請求上訴人返還租賃物？被上訴人得否 請求上訴人給付違約金及相當於租金之不當得利？請求之金 額以多少為適當？經查：
⒈兩造間系爭租賃契約之範圍包含系爭租賃物在內，被上訴人 請求被上訴人返還系爭租賃物，為有理由。
⑴上訴人前向本院提起返還不當得利訴訟，經本院以98年度訴 字第273號受理在案，上訴人於該案請求被上訴人返還系爭 租賃契約溢收租金之不當得利；而被上訴人於98年12月7日 對上訴人向本院提起98年度訴字第381號返還土地等事件， 經承審法官於99年4月16日會同兩造履勘現場並囑託南投縣 埔里地政事務所測量結果，兩造間上開租賃土地面積為坐落 南投縣仁愛鄉紅香段209、210、212、213、214、217、218 、221、222、21 5、216、219、220、243、242、241、240 、239、233、234、236、232、231、230、228、348、347、 346、390、389、388、387、103地號如附圖一所示面積之土
地、房屋及附表三所示之廠房空調設備等器具；並經原審法 院於103年8月7日會同兩造及埔里地政事務所測量人員履勘 現場，經埔里地政事務所測量結果，上訴人所使用之地上物 面積，如附圖二所示等情，為兩造於所不爭執（見兩造不爭 執之事項㈡、㈣），且本院依職權調取本院98年度訴字第38 1號卷宗，核閱無訛。由前案返還土地事件之訴訟進行過程 觀之，承審法官於99年4月16日履勘現場時係會同兩造及地 政人員，並命兩造協同地政人員指出系爭租賃契約之茶園位 置，拍照附卷，並囑託地政人員測量茶園位置及面積及命兩 造指出系爭茶廠位置及增建部分，經兩造會同指出茶園位置 ，主要有紅香派出所前方茶廠附近及派出所後方茶園，照片 編號000-0000所示一層鐵皮屋（綠色）之建物即為被上訴人 原建之茶廠，有本院上開事件勘驗測量筆錄及現場照片、土 地複丈成果圖附卷可稽（見前案返還土地事件卷宗第119頁 至第160頁、第177頁至第179頁）。兩造於前案返還土地事 件中既於承審法官及地政人員之前共同明確指出系爭租賃契 約使用之茶園位置及茶廠位置與增建部分，並經拍照存卷及 測量，則無由令上訴人事後任意翻異前開於法院面前所為之 陳述，是以上訴人就同一租賃契約涉訟事件，關於租賃物之 範圍前後陳述不一、說詞反覆，難認其於本件空言否認系爭 租賃物為本件租賃範圍之抗辯為可採。
⑵上訴人雖辯稱：依臺灣高等法院臺中分院100年度重上字第 55號判決理由所載：「上訴人林棋（即本件被上訴人）於94 年1月7日向被上訴人周啟明（即本件上訴人）詐稱要出租之 系爭土地種植茶園面積為6甲，由於被上訴人周啟明對於面 積大小之認知並無經驗，且上訴人林棋現場指明之茶園包括 鄰人耕作之茶園」，顯見伊於前案返還土地事件就系爭租賃 契約返還之範圍即有爭執；且系爭租賃契約中僅載明標的物 範圍坐落於南投縣仁愛鄉○○段000○000地號土地及門牌號 碼為南投縣仁愛鄉○○村○○路00○0號之房屋，面積約134 坪全部，並未包含其餘被上訴人請求返還之土地等語。惟查 ，上訴人前因認系爭租賃契約面積未達被上訴人所稱6甲之 多，而對被上訴人提起返還不當得利訴訟，經本院另案以98 年度訴字第273號受理。其兩造於98年間皆因系爭租賃契約 分別向本院提起訴訟，上訴人既就系爭租賃契約之範圍已認 為有所疑義，而另案提起訴訟，則於前案返還土地事件審理 中，於承審法官會同兩造及地政人員勘驗現場，並命指出系 爭租賃契約之租賃範圍時，自當僅就系爭租賃契約確實之承 租範圍予以指明。換言之，上訴人雖主張其就系爭租賃契約 之範圍有所疑義，惟經前案返還土地事件承審法官命兩造指
明標的範圍，上訴人於勘驗當時、勘驗結束後乃至該案審理 中，均未就該次勘驗之範圍非其兩造間之承租範圍而有爭執 ，是上訴人所辯尚難採信。再者，據證人即代書龔淑惠於前 案返還土地事件中具結證稱：兩造簽訂系爭租賃契約時，伊 當時在場，系爭租賃契約為伊所寫，系爭租賃契約有包括廠 房、土地及一些設備還有包含地上物茶樹，所以有註明在契 約之內容；（問：租賃契約的第1條土地坐落南投縣仁愛鄉 ○○段000○000○地號，兩造如何去確定承租的範圍？）兩 造有去確定過現場，當時林棋有拿出很多地號資料出來，就 說寫這兩個地號為代表等語（見前案返還土地事件卷宗，第 232頁至第233頁）。另據證人江景聖於前案返還土地事件中 具結證稱：伊請周啟明的小孩詢問周啟明，在紅香有茶園約 5、6甲要出租，看周啟明是否有意願，周啟明表示可以去看 看，就約時間去看，大約是5、6年前。去看茶園時，周啟明 表示有興趣；伊介紹周啟明與林棋租地，有會同兩造前往一 起看茶園等語（見前案返還土地事件卷宗，第229頁至第231 頁）。由上開證述可知，兩造係透過江景聖介紹而有本件土 地租賃契約，訂立契約時兩造同去現場指明確認租賃契約範 圍，系爭租賃契約上包含其他筆土地，惟被上訴人表示僅書 寫兩筆土地地號為代表，故上訴人主張系爭租賃契約未載明 尚包含被上訴人請求之其餘土地，非在本件租賃範圍等語， 難認可採。
⑶上訴人另辯稱：被上訴人所出租予被告之茶園土地，除○○ 段000號地號土地外，其餘土地之所有權人均非被上訴人， 上訴人已與土地真正所有權人簽訂租賃契約，被上訴人不得 再依系爭租賃契約請求上訴人返還○○段000地號土地以外 之各筆土地等語。惟按，租賃為債之契約，出租人不以租賃 物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租 人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存 續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即 不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依 民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保 責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之 規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約 成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（ 最高法院97年度台上字第979號判決要旨參照）。出租他人 之物係債權行為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務 ）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收 益之義務，而承租人負有給付租金之義務（民法第421條） ，並非物權行為、處分行為，即直接使標的物之權利發生得
喪變更之法律行為，為負擔行為之人，不以對標的物有處分 權為前提，而為處分行為之人對標的物則須有處分權，否則 其處分行為無效或效力未定，故出租他人之物，其租賃契約 自屬有效。查本件被上訴人已將上開茶園土地交付上訴人為 使用收益，且於租賃期間並無第三人向被告主張權利，兩造 間就包含上開茶園土地及房屋、製茶器具等系爭租賃物之租 賃契約，應認業已成立，並生效力。上訴人所辯，洵屬無據 。
⑷按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張其已將 系爭租賃物返還與被上訴人等語，為被上訴人所否認，依舉 證責任分配之法則，自應由上訴人就其已將系爭租賃物返還 被上訴人乙節，負舉證責任。惟上訴人未能舉證其已將系爭 租賃物返還與被上訴人，此亦為上訴人於原審103年9月15日 言詞辯論期日中所自承，是上訴人主張其已將系爭租賃物返 還與被上訴人等情，尚難採信。
⑸再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有 生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條定有明文。「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時 消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人， 民法第450條第1項及第455條定有明文。上訴人承租系爭土 地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外 ，兩造間之租賃關係當然消滅，上訴人應將系爭土地返還」 （最高法院52年台上字第2209號判例參照）。又「租賃定有 期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項 定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約 情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租 賃物，否則，即應負給付遲延責任。」（最高法院69年台上 字第4001號判例可參）。另按「租約終止後，出租人除得本 於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃 物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律 關係，請求返還租賃物。」（最高法院75年台上字第801 號 著有判例可按）。經查，系爭租賃契約經兩造合意成立，並 生效力，系爭租賃物均為兩造租賃之標的範圍內，且經被上 訴人交付與上訴人，業認定如前，而系爭租賃契約於103年1 月6日租賃期間屆滿，則被上訴人請求上訴人返還系爭租賃 物，為有理由。
⒉被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利及違約金部 分，為有理由。
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第
450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期 限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆 滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任；又定期租賃 契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租 期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續 租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租 約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合 意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃 物，仍為無權占有之法律關係（最高法院69年台上字第4001 號判例、93年度台上字第986號判決要旨參照）。本件系爭 租賃契約已於103年1月6日租賃期限屆滿而消滅，為兩造所 不爭執，上訴人迄未返還系爭租賃物與被上訴人，業認定如 前，依上開最高法院判決意旨，上訴人於租賃期間屆滿後繼 續使用系爭租賃物，自屬無權占有。
⑵次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參 照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資 計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利 之標準（最高法院92年度台上字第324號判決參照）。本件 被上訴人為系爭租賃物之出租人，上訴人則為承租人，而系 爭租賃契約之租金為每年60萬元，業經臺灣高等法院臺中分 院100年度重上字第55號判決所認定，並經被告於98年5月18 日提存1年租金60萬元等情，亦有臺灣高等法院臺中分院上 開判決附卷可參（見原審卷第18頁至19頁），是被上訴人主 張相當於租金之不當得利，以每年60萬元計算，應屬可採。 茲審酌上訴人所受之利益為暫時免於租金之給付，及被上訴 人所受之損害，為無法為租金之收入，被上訴人請求上訴人 應給付自系爭租賃契約終止之翌日（即103年1月7日）起至 返還系爭租賃物之日止，按每年60萬元計算比例之不當得利 ，即按日給付原告1,644元（600,000÷365＝1,644，元以下 四捨五入），為屬可採，應予准許。
⑶再按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民 法第252條定有明文。民法第252條所謂相當之數額，是否相 當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債 務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行 ，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之
數額；約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減 至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限 制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院 核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號 、判例要旨參照）。又「違約金，有屬於懲罰之性質者，有 屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質， 於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民 法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如 為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業 已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」（ 最高法院62年台上字第1394號判例可按）。經查，系爭租賃 契約第6條約定：違約處罰：乙方（即上訴人）如違約不於 租賃期滿時交還房屋，或違反第4條第2款之規定者甲方（即 被上訴人）得請求乙方（即上訴人）給付違約金新台幣120 萬元等情，有系爭租賃契約書在卷可稽（見原審卷第26頁至 第31頁）。按系爭租賃契約約定之違約金，應屬懲罰性之違 約金，是上訴人不於租賃期滿交還租賃物而有遲延給付時， 被上訴人得請求上訴人履行債務，並得請求給付因遲延而生 之損害。是本院審酌上開事實、被上訴人所受實際損失、社 會經濟狀況等情狀，認被上訴人得請求上訴人給付之違約金 以5萬元即相當於1個月之租金（每年租金60萬元，每月租金 為5萬元，計算式：600,000/12=50,000）之範圍內為適當， 應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，不應准許。七、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約，請求上訴人應將系爭 租賃物返還被上訴人並應給付被上訴人違約金5萬元，及法 定遲延利息及相當於租金之不當得利，為有理由，逾此範圍 之請求，即為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，認事用法，洵屬正當。上訴意旨仍 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要。均附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3 項、第449條第1項、第463條，第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
民事第一庭審判長法 官 林永祥
法 官 鍾淑慧
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
對於簡易訴訟程序之第二審裁判，其上訴利益逾第466條所定之額數者，當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴或抗告。
對於簡易訴訟程序之第二審裁判，提起第三審上訴或抗告，須經原裁判法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
中 華 民 國 104 年 9 月 24 日
書記官
附表一
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│出租土地明細表 │
├───┬──────┬────────────┬────┬────┤
│編號 │仁愛鄉紅香段│99年4 月16日埔里地政事務│面 積 │ 備 註 │
│ │地號 │所土地複丈成果圖標示 │（公頃）│ │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│001 │209 │ A │0.0226 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│002 │209 │ B │0.0098 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│003 │209 │ C │0.0008 │ 空地 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│004 │209 │ D │0.0057 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│005 │209 │ E │0.0227 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│006 │209 │ F │0.0061 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│007 │210 │ G │0.0322 │ 空地 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│008 │210 │ H │0.0030 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│009 │210 │ I │0.0008 │ 鐵皮屋 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│010 │210 │ J │0.0617 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│011 │212 │ K │0.0355 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│012 │213 │ L │0.0314 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│013 │214 │ M │0.0354 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│014 │217 │ N │0.0353 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│015 │218 │ O │0.0321 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│016 │221 │ P │0.0355 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│017 │222 │ Q │0.0438 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│018 │215 │ R │0.0333 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│019 │216 │ S │0.0345 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│020 │219 │ T │0.0330 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│021 │220 │ U │0.0348 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤
│022 │243 │ V │0.0414 │ 茶園 │
├───┼──────┼────────────┼────┼────┤