臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
104年度南小字第607號
原 告 劉芮妤
被 告 邵亞伯
上列當事人間請求返還押金事件，經本院於民國104年8月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國104年4月20日向被告承租臺南市○○區○○路 ○段000號八樓之1房屋（下稱系爭房屋）；兩造於當日簽 訂租賃契約書，約定：租賃期間自104年5月1日起至105年 4 月30日止，每月租金新台幣（下同）35,000元，押租金 70,000元，以及雙方於期限屆滿前不得終止租約，期前終 止之一方，應給付另一方兩個月租金計算之違約金（下稱 系爭租賃契約）。兩造原訂104年4月28日交屋，惟因交屋 當日，對於系爭租賃契約應附之傢俱認知不一致，而合意 解除系爭租賃契約，並由被告退還押租金一個月。系爭租 賃契約雖係於104年4月20日簽訂，而系爭租賃契約生效日 則為104年5月1日，因此，兩造於104年4月28日合意解除 系爭租賃契約時，原告並無違約事實，此外，原告亦從未 使用系爭房屋，因此，被告應將押租金全額返還。為此， 爰提起本件訴訟。
（二）並聲明：
⒈被告應給付原告35,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）租賃契約乃債權契約，係諾成、不要式契約，租賃契約之 成立、生效，本不以當事人間有書面租約、承租人是否已 實際入住為必要。兩造就系爭房屋，已就租期、租金額、 押租金、標的物、及承租人應於租期屆滿後回復原狀等重 要且必要之點，意思合致，租賃關係已有效成立，此有原 告、被告所簽署之書面租約為證。況雙方業已於系爭租賃 契約第3條第l項約定：「租金每月新台幣35,000元整，乙 方（即原告）應於每月1日前給付甲方（即被告）」；另 於第10條約定：「本契約之甲乙雙方於期限屆滿前不得終 止此租約、依前項約定前終止租約者，應於一個月前通知 雙方、期前終止租約之一方，應給付另一方二個月租金計
算之違約金」；另於第13條第1項約定：「乙方（即原告 ）得提前終止本約，應於1個月前通知甲方（即被告）， 本契約之2個月押金則不予以退還」。是以，原告於105年 4月30日租賃期限屆滿前，在104年4月28日提出欲提前終 止合約，非但未履行1個月前先行通知之義務，且須支付2 個月之租金（即7萬元）為違約金。
（二）又系爭租賃契約約定：「期前終止租約之一方，應給付另 一方二個月租金計算之違約金」，尚符合土地法第99條擔 保金以不超過2個月之租金總額為宜之規定，是以訂約時 ，對原告亦無任何顯失公平之情事。況押租金擔保之範圍 ，凡因租賃契約所生之債務均在押租金擔保範圍內，亦包 含因租賃契約所生之損害賠償，且本件之押租金兼具有違 約金之性質：1、被告自原告104年4月16日、17日看屋起 ，至4月29日退還3個月租金前，本於誠信原則，房屋無法 再出租他人使用收益；2、且為盡力履行出租人義務，原 告所提出之要求，如更換高腳椅、加添電腦椅均盡力配合 購買；3、且原告不合法提前終止租約，被告原先預期104 年5月1日至105年4月30日之租金收入頓時損失，對生活上 不無影響，以上種種均為被告所受損害及所失利益；然依 民法第250條，違約金既為損害賠償總額之預定，雙方於 租約中約定以2個月租金之數額為違約金，被告本得依契 約扣除原告2個月之押租金。然被告於104年4月28日回覆 原告：「我方扣除1個月押金，其餘匯還給你，款項入帳 後合約即期失效」，並於翌日即4月29日匯款3個月租金予 原告；亦即，原告依約原須支付違約金7萬元，經被告同 意減少違約金至35,000元，雙方已達成合意，且扣除1個 月押金亦係原告主動提出，本件亦無任何意思表示瑕疵存 在之情形，原告事後反悔提告應返還2個月押金，違反誠 信原則，原告此舉，雖為訴訟權之行使，然被告卻無端疲 於出庭調解、應訊，亦造成司法資源之浪費。
（三）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於104年4月20日簽訂臺南市○○區○○路○段000 號 八樓之1房屋租賃契約書，約定租賃期間自104年5月1日起 至105年4月30日止，每月租金35,000元，押租金70,000元 ，並約定雙方於期限屆滿前不得終止租約，期前終止之一 方，應給付另一方兩個月租金計算之違約金。
（二）原告於104年4月22日依系爭租賃契約給付104年5月、6 月
之租金，及押租金共140,000元予被告。（三）原告於104年4月28日向被告為終止系爭租賃契約之意思表 示。
（四）被告提出被證二「Line、Message」連絡記錄為真正。（五）被告同意原告終止系爭租賃契約，於104年4月29日退還原 告三個月之押租金、租金共105,000元。四、本件兩造所爭執者，在於：「原告主張：兩造間之系爭租賃 契約於104年4月20日成立，104年5月1日生效，原告於104年 4月28日終止系爭租賃契約並無違約，毋須賠償違約金，被 告應返還原告35,000元，是否有理由？」本院分述得心證之 理由如下：
（一）原告主張系爭租賃期間係自104年5月1日起至105年4月30 日止，其於104年4月28日提前解除契約，系爭租賃契約尚 未生效云云。被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又按租賃契約 為諾成契約，倘當事人間已就租賃契約必要之點即租賃物 與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，承租人即得 依約使用收益租賃物，出租人亦得收取租金，不能以承租 人尚未入住或租賃期間尚未屆至，而認租賃契約並未成立 。
⒉查兩造於104年4月20日簽訂臺南市○○區○○路○段000 號八樓之1房屋租賃契約書，約定租賃期間自104年5月1日 起至105年4月30日止，每月租金35,000元，押租金70,000 元等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。依上開規定及 說明，兩造已就系爭租賃物與租金互相表示一致，則系爭 租賃契約業已成立，足堪認定。原告上開主張，並無可採 。
（二）原告主張其於104年4月28日終止系爭租賃契約並無違約， 毋須賠償違約金，被告應返還原告35,000元云云。被告則 以前揭情詞置辯。經查：
⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三 項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相 對人時，發生效力。民法第453條、450條第3項、第95條 第1項分別定有明文。又系爭租賃契約第10條、13條約定
：「⑴本契約之甲乙雙方於期限屆滿前不得終止此租約。 ⑵依前項約定前終止租約者，應於一個月前通知雙方。⑶ 期前終止租約之一方，應給付另一方兩個月租金計算之違 約金」、「乙方（即原告）得提前終止本約，應於一個月 前通知甲方（即被告），本契約之兩個月押金則不予退還 」等語，有系爭契約書在卷可憑（見本院卷第14-15頁） 。依上開約定可知，兩造之租賃契約係得在期限屆滿前終 止，但原告應於一個月前通知，並依系爭租賃契約第10條 約定，賠償被告兩個月租金之違約金；或依第13條約定， 兩個月押租金不予退還原告。
⒉查原告於104年4月28日以Line向被告為提前終止租約之意 思表示，該意思表示於104年4月28日到達被告，略以：「 我很遺憾為了一台冷氣，在還沒入住之前就要提前解約！ 我問過了，因為我還沒有入住，所以我必須賠償你一個月 的押金讓你找新的房客！如果你同意的話我們就簽一份租 賃合約終止書。……今天是4月28日我們就要終止合約… …」等語（見本院卷第23頁）。是原告以Line表示其終止 之意思，依民法第263條、第258條第1項、第95條第1項規 定，自Line訊息到達被告時，系爭租賃契約即為終止，則 依系爭租賃契約第10條之約定，原告應賠償被告兩個月租 金（即7萬元）之違約金，或依第13條約定，任由被告沒 收兩個月押租金（即7萬元）不予返還原告。是原告主張 其終止系爭租賃契約並無違約，毋須賠償違約金云云，洵 屬無據。
⒊又稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約。民法第736條定有明文。次按押租金 之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消 滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額， 始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨可資參照）。查原告提前終止系爭租賃契約，依 約應賠償被告7萬元，已如前述，惟被告於原告以Line為 終止租約之意思表示時回覆：「可能還是照合約上的內容 來處理了……劉小姐您好，經思考後覺無需如此強硬，雙 方各退一步，如妳所提我方扣除一個月押金，其餘匯還給 妳，款項入帳後合約即期失效」等語（見本院卷第26頁） 。由上開Line之對話內容可知，被告雖可向原告請求賠償 7萬元，惟嗣後同意依原告所提方案，以扣除一個月押租 金即35,000元為限，是兩造自應受上開和解契約之拘束。 從而，原告主張被告應返還35,000元押租金云云，並無理
由。
五、綜上所述，原告於期限屆滿前終止系爭租賃，依兩造租賃契 約之約定，不得請求返還押租金。從而，原告請求被告返還 押租金35,000元，為無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
七、按小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額； 訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436條之19 第1項、第78條分別定有明文。本件訴訟費用經核為1,000 元，爰依前揭規定，確定如主文第二項所示。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文 。
中 華 民 國 104 年 9 月 3 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張麗娟
以上正本係照與原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 104 年 9 月 4 日
書記官 黃郁淇