臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第997號
原 告 方寶怡
訴訟代理人 王成彬律師
被 告 潘慧玲
訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國104
年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國103年1月14日與原告簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），將其向訴外人涂明珠承租門牌號碼臺南市 ○區○○路000號房屋1樓店面（下稱系爭房屋1樓）轉租 予原告，約定租賃期間自103年4月1日起至108年3月31日 止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，原告並於訂約時 交付被告50,000元作為押租保證金及預付1個月租金25,00 0元，合計75,000元，系爭房屋2樓以上則由被告使用。又 原告向被告分租系爭房屋1樓係欲開設店面，被告承租系 爭房屋2樓以上部分亦係欲開設店舖，故兩造協議由被告 找人裝潢店鋪內部，包括木工、油漆、窗簾、冷氣等，原 告1樓部分裝潢費用共支出415,000元，原告已於103年2月 28日以現金交付被告支付完畢，惟被告竟未提供原告鑰匙 或其他可供進入系爭房屋1樓店面之物品，致原告未能在 施工期間進入系爭房屋1樓店面，無法知悉店面之實際裝 修情形，亦無法預先進入店面作營業之準備，甚於103年4 月1日租賃期間開始亦未提供系爭房屋1樓店面予原告使用 ，原告已於103年4月3日以台南新南郵局存證號碼142號存 證信函通知被告於103年4月7日前履行租賃契約，並將副 本寄予訴外人涂明珠，惟被告仍置之不理，且經訴外人涂 明珠告知被告將系爭房屋1樓轉租部分未經屋主涂明珠同 意。
（二）被告既未能於103年4月1日將系爭房屋1樓交付原告使用， 其給付已有遲延，且已經原告定期催告被告履行，惟被告 仍未交付房屋1樓給原告使用，原告得依民法第254條規定 解除契約，原告爰以103年4月22日起訴狀繕本送達被告為 解除契約之意思表示，兩造間系爭租約既已經原告依民法 第254條解除，原告得依民法第259條第2款、第5款、第26
0條規定，請求被告返還預付押租保證金50,000元、租金2 5,000元及裝潢費用415,000元，合計490,000元等語。（三）並聲明：被告應給付原告490,000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原 告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
（一）被告因所經營之美容美體館使用空間不足，經於102年12 月間與訴外人涂明珠之代理人黃麗玉接洽後詢問能否只承 租系爭房屋2、3樓部分，經黃麗玉提議被告承租整棟房屋 再將1樓分租，被告乃找有意分租1樓之原告及另一訴外人 蕭佩如一起去看屋後，而於103年1月間由被告與訴外人涂 明珠達成承租系爭房屋之合意，並由兩造於103年1月14日 就系爭房屋1樓部分簽立系爭租約，被告將系爭房屋1樓轉 租予原告，確有經屋主涂明珠之同意，並無未經屋主同意 而轉租之情事。
（二）系爭房屋1樓係原告決定如何裝潢，並非被告裝潢後再出 租原告，被告無何違反兩造間租賃契約或給付遲延之情事 ：
1、被告係經屋主涂明珠同意分租1樓，始與原告訂立系爭租 約，因屋主涂明珠代理人黃麗玉與原告商談租賃時同意提 供裝修期間不計算租金，故被告與原告簽立之系爭租約以 及被告與屋主間之租賃契約，租賃期限均自103年4月起算 。
2、被告因於系爭房屋2樓以上新設美容美體空間，有委託廠 商裝潢之必要，而原告承租1樓作店面使用亦有裝潢需求 ，遂請被告代為引介裝潢廠商，由相同廠商同時施作其1 樓店面裝潢工程，惟有關1樓裝潢樣式、規格、價錢及選 購冷氣設備等等，悉由原告決定，被告僅裝潢前提供意見 供原告參考，並於工程施作過程中，基於情誼為原告與裝 潢廠商轉達雙方需求及進度，及代原告將裝潢費用轉交予 廠商，並非被告有負責為原告完成1樓裝潢工程之義務， 原告交付之415,000元裝潢費用係給付予裝潢廠商，與被 告無涉。
3、因屋主當時僅交付一付遙控鑰匙，而兩造之裝潢工程係委 由同一廠商進行，鑰匙於裝潢期間係交由裝潢公司人員持 用，並非被告不交付鑰匙予原告，而裝修期間兩造白天均 可隨時進出觀看施作情形，並無何原告所指無法知悉店面 裝修情況或不讓原告進入使用之情事，原告之主張顯然悖 於事實，亦與兩造簽訂租賃合約書不符。系爭房屋裝潢期 間約2個月，於103年4月初工程大致完成後，被告即有拷
備遙控鑰匙，通知原告拿取，惟當時原告因商店招牌放置 乙事與被告發生爭執，想要退租及要求被告償付其裝潢所 花之費用，因被告不同意，雙方失和，原告自行欲至其他 地方開店營業，乃於103年4月3日寄發存證信函予被告， 並將副本寄送訴外人涂明珠，致被告與涂明珠就系爭房屋 租賃事宜亦產生訴訟，惟被告承租、分租過程均有經屋主 及原告同意，被告收受原告上開存證信函後亦已隨即於10 3年4月15日以台南新南郵局存證號碼142號存證信函通知 被告1樓店面已交付被告依其意思裝潢，1樓遙控器放於裝 潢廠商處，請被告可至裝潢廠商處索回或會同被告向裝潢 廠商索回，原告收受存證信函後，不自行向廠商取回系爭 房屋1樓遙控器，被告更曾委託裝潢工人湯添貴將遙控器 送至原告處，並無不交付1樓房屋給被告使用之情，係原 告自己拒絕使用系爭房屋1樓，被告並無何給付遲延之情 事，原告聲明解除系爭租約，並不合法。
（三）原告交付被告款項僅有1個月即103年4月份之租金25,000 元及押租金50,000元，另415,000元係原告交付裝潢與冷 氣廠商之費用，與被告無涉，且目前原告仍有裝潢設備及 冷氣所有權。又若原告解除系爭租約為合法，亦係自起訴 狀送達時解除契約，原告並無權利請求返還4月份租金。（四）並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願供擔保 免為假執行。
三、兩造就下列事實不為爭執，並有原告提出之系爭房屋1樓租 賃契約書、裝潢費用明細表、台南新南郵局第142號存證信 函、訴外人涂明珠委請律師寄發之台南郵局第521號存證信 函及本院依職權調閱本院103年度南簡字第588號訴外人涂明 珠訴請被告潘慧玲返還租賃物事件（下稱另案）全卷核閱無 誤：
（一）兩造於103年1月14日簽訂系爭租約，租約載明出租人潘慧 玲（二房東）將系爭房屋1樓店面出租予原告使用，約定 租賃期間自103年4月1日起至108年3月31日止，每月租金 25,000元，原告並於訂約時交付被告50,000元作為押租保 證金及預付1個月租金25,000元，合計75,000元，租約有 載明2、3、4樓以上由被告使用。原告並另有交付系爭房 屋1樓店面之裝潢費用415,000元予被告轉交裝潢廠商收受 。
（二）被告於103年2月10日與訴外人涂明珠簽訂書面租賃契約， 約定由被告向涂明珠系爭房屋（整棟），期限為103年4月 15日至108年4月14日，租金每月45,000元；被告並有簽發 支票3紙（發票日為103年4月15日、103年5月15日、103年
6月15日，票號AG0000000、AG0000000、AG0000000，金額 為90,000元、90,000元、45,000元）交由訴外人涂明珠收 執。
（三）原告於103年4月3日寄發臺南新南郵局第142號存證信函予 被告，催告被告應於103年4月7日前交付完整裝潢且可供 營業使用之租賃物予原告，該存證信函副本收件人為涂明 珠。
（四）訴外人涂明珠於103年4月17日寄發臺南地方法院郵局第 521號存證信函予被告，載明因第三人方寶怡以存證信函 副知本人，通知被告應解決轉租問題，再於103年5月9日 寄發同郵局633號存證信函以被告不當轉租為由表示終止 系爭房屋之租約。
（五）嗣訴外人涂明珠以被告違約轉租已解除系爭房屋之租約為 由向本院起訴請求被告返還租賃物，經本院以103年度南 簡字第588號受理後，於104年6月9日判決涂明珠敗訴。四、原告主張被告遲未將系爭房屋1樓店面交付被告使用，已有 給付遲延情事，經原告於103年4月3日催告後仍未能履行， 已經原告以起訴狀繕本之送達解除系爭租約，被告應依民法 第259條之規定回復原狀，並應依民法第260條規定賠償原告 裝潢費用等情，均為被告所否認。準此，本件之爭點乃在於 ：（一）被告是否有原告所主張之給付遲延情事？（二）原 告得否以被告給付遲延為由主張解除系爭契約？（三）原告 是否得依民法第259條規定請求被告返還租金、押租金75,00 0元及依民法第260條規定請求被告賠償裝潢費415,000元？ 經查：
（一）被告抗辯其當初只想承租系爭房屋2樓以上使用，經訴外 人涂明珠之代理人黃麗玉建議而找原告分租系爭房屋1樓 店面，經三方同意後，被告才分別與原告及訴外人涂明珠 簽訂租賃契約，又系爭房屋1樓店面裝潢係原告自己負責 ，並無約定由被告負責裝潢等情，業經被告於另案聲請證 人陳香蘭、蕭佩如、吳崑山於另案到庭作證，有另案言詞 辯論筆錄在卷可憑：
1、證人陳香蘭於另案審理時到庭結證：其在被告經營的薇薇 安娜巧顏館任職，因原營業場所不夠用，所以要在附近承 租；去看系爭租賃物是自稱屋主的助理即黃麗玉帶看，屋 主都沒出現過，都是跟黃麗玉接洽；因用不到一樓，有跟 黃麗玉提起，黃麗玉說屋主不想面對那麼多房客，要整棟 先租再去找一樓房客，其等有帶要承租一樓的人去看房子 ，黃麗玉開門且在場；帶方寶怡去時，有跟黃麗玉提起說 方寶怡是要來承租一樓的，方小姐是做美睫的，跟其等營
業有相類似，方小姐甚至還問黃麗玉說整棟是租多少，舊 房客的冷氣是否有留下來，還問一樓為什麼沒有廁所，可 以加裝嗎，一樓整棟髒亂什麼時候可以清除乾淨，所以黃 麗玉確定知道方寶怡是其等帶過去要承租一樓的人；另還 有帶證人蕭佩如去看，其是在跟蕭佩如做美容課程中聊天 提到系爭租賃物要分租的事，原本系爭租賃物是做餐飲的 ，蕭佩如想要做輕食下午茶，有請其等跟黃麗玉約時間過 去現場看，有向黃麗玉介紹蕭佩如是要承租一樓的客人， 蕭佩如還有跟黃麗玉說就是那些餐桌椅、餐具可否留下來 給她，後來蕭佩如沒租是因為她決定比方寶怡慢；大約10 3年1月初就決由被告租樓上，方寶怡租一樓，被告就在書 局買租賃契約書，一份給屋主，一份給方寶怡，還有票據 ，後來屋主部分的契約書是交給黃麗玉，支票當時也是交 給黃麗玉，支票是其經手開的，在103年1月5日交給黃麗 玉，當時黃麗玉就知道一樓是方寶怡要承租等語（另案 103年9月25日言詞辯論筆錄）。
2、另證人蕭佩如於另案到庭結證：伊農曆年前到被告店裡作 消費，有跟店內美容師聊到伊有想做咖啡輕食，當天在被 告店消費後下樓有遇到被告，請她幫忙跟房東聯絡看房子 ，來開門的就是房東黃小姐（黃麗玉），因為伊只有要租 一樓部分，所以伊只有看一樓，伊有問黃小姐關於租金部 分，黃小姐說整棟租是45,000元，伊有跟黃小姐說只需要 用一樓，黃小姐說一樓部分請伊跟被告商討，伊看到咖啡 器材部分有問那些東西是直接可以轉讓給伊，黃小姐說那 是前房客的東西，他們會整理，還有冷氣、咖啡器材跟桌 椅，他們沒有負責那個部分，所以伊會租到壹個空的一樓 ，而且沒有廁所，可能要自己做個廁所，伊有問黃小姐因 為伊只有租一樓，黃小姐說可能要跟被告去商量，因為潘 慧玲是要租整棟，但是他們出租整棟，沒有只要出租一樓 ，黃小姐應該是同意分租，因為黃小姐叫伊去問被告；黃 小姐沒有自稱房東，但都是她跟伊洽談，伊的認知黃小姐 就是房東；後來伊沒租到一樓，因為已經有人要分租了等 語（見另案卷第107-110頁）。
3、再者，證人吳崑山於另案審理時到庭結證：被告有請伊裝 潢系爭租賃物，被告要伊過去丈量，並約屋主開門，屋主 是女的，有去丈量一兩次，都是同一個女的開門，進去後 有陪伊等在現場，現場共有被告、方小姐、屋主及伊本人 ，方小姐是做眼睫毛的，可能要跟被告租一樓做工作室， 方小姐有請伊同時丈量、估價一樓的部分，然後被告跟伊 到樓上丈量二樓以上，一樓估價是方小姐請伊處理，價格
經過方小姐同意才做，樓上是被告請伊處理，從過年前丈 量估價，過年後開始施工，約做了一、二個月，三月多完 成，包含一樓、二樓、三樓及四、五樓的一小部分，一樓 及樓上裝潢工程之估價單（請款單）是分開計算，方小姐 比較少在現場，工程款部分方小姐是交代被告，後來是被 告將一樓及樓上的工程款交給伊等語（見另案104年4月9 日言詞辯論筆錄）。
4、就上開證人陳香蘭、蕭佩如之證詞互核觀之，被告就系爭 房屋整棟之締約洽談過程，有找欲分租1樓之原告方寶怡 一起去看屋，而洽約過程均係由訴外人黃麗玉負責開門接 洽，且黃麗玉之角色非僅止於單純開門帶看，尚及於洽談 租約時之租金、租賃物之現況等租約締結重要事項，從客 觀上堪認黃麗玉係代屋主即涂明珠與被告及原告商談系爭 房屋租賃之意思表示及受意思表示，應屬明顯，黃麗玉應 尚單純之使者，且外觀上足使人相信其乃屋主涂明珠之代 理人地位，加以租約商談過程中均係由黃麗玉出面，應認 黃麗玉對被告之陳述內容均有經屋主同意，是被告抗辯承 租當時即有表達僅想承租系爭房屋2、3樓以上，係經屋主 代理人黃麗玉表示屋主不想面對那麼多房客，要被告承租 後再去找一樓房客等情，應屬事實，而上開事實，原告亦 應知悉，是原告主張被告係未經屋主同意擅自將系爭房屋 1樓轉租原告部分，應無可採。
5、又依證人吳崑山之證詞可知系爭房屋1樓部分之估價係經 由原告同意才施作，請款單也是分別開立請款，裝潢費潘 小姐（即被告）已給付完畢等語，再參諸系爭租約亦無何 被告應負責裝潢之約定，是被告抗辯被告並無負責裝潢之 義務，裝潢係由原告自行委託廠商裝潢，原告所交付之裝 潢費用僅係委託被告代轉給裝潢廠商，亦屬可採，原告主 張被告有負責將系爭房屋1樓裝潢為店面交付原告使用云 云，顯屬無據。
（二）次按解除契約，除非當事人間有保留解除權之特別約定外 ，非有法律所認之解除權不得為之。又查當事人之一方依 民法第254條規定解除契約，須他方當事人有給付遲延之 情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得為之 ，此觀該法條之規定自明。本件原告主張被告未依系爭租 約約定於103年4月1日將系爭房屋1樓裝潢店面完成交付原 告使用，業經原告於103年4月3日以存證信函催告被告應 於同年4月7日前將房屋交付原告使用，惟被告均置之不理 ，故原告得以103年4月22日之起訴狀之送達為解除契約之 意思表示，固據原告提出存證信函為證，惟被告抗辯系爭
房屋1樓部分於簽約後即由原告與廠商洽談如何裝潢及估 價事宜，是1樓部分已由原告使用，且裝潢完成後已請廠 商交付1樓遙控器鑰匙予原告，並無妨礙原告使用之情， 且於收受原告存證信函後隨即委由律師以台南東門郵局第 99號存證信函再為告知，係原告拒絕收受等情，觀之證人 吳崑山在另案之上開證詞確堪認系爭房屋1樓之裝潢事宜 係依原告之意思為裝潢，已屬原告使用中，另被告於收受 原告催告存證信函後確有於103年4月24日以台南東門郵局 第99號存證信函通知原告上開內容，亦有被告提出之上開 存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各一份在卷可憑， 原告於訴訟進行中原就上開事實亦不為爭執，嗣雖改稱受 件人川普大樓與原告無關，原告未收受該存證信函云云， 然該存證信函寄送地址確為原告之地址，且由受僱人收受 ，自已發生送達效力，原告於辯論終結前始改稱未收受該 存證信函，自無可採。另被告抗辯於系爭房屋裝潢完成後 有委請裝潢工人將鑰匙送交原告，係原告拒絕收受乙節， 亦據證人即負責水電工程之包商湯添貴到院結證：系爭房 屋裝潢部分之水電是吳崑山介紹伊去做的，伊有見過原告 ，原告住在建平八街那邊，被告有請伊將鑰匙拿到建平八 街的一間美甲店給原告，伊有跟原告說是被告要伊拿鑰匙 給她，但原告說她不要鑰匙等語明確（見本院卷第152頁 ）。綜上事證，被告上開抗辯，應屬可信，被告與原告簽 約後既已將系爭房屋1樓依原告之意思規劃裝潢，且裝潢 後亦有請裝潢工人交付鑰匙，並以存證信函再為通知，並 無何給付遲延情事，縱原告迄今未使用系爭房屋1樓，惟 此乃係原告個人之決定，難認係屬可歸責於被告之事由， 被告就系爭房屋1樓之交付既無給付遲延情事，則原告主 張以前開規定解除契約之主張，即難認為合法。（三）綜上，原告依據民法第254之規定解除系爭租契，既未能 認為合法，則原告依民法第259條請求被告返還原告已支 付予被告之押租金、租金合計75,000元，及請求被告賠償 裝潢費用415,000元及遲延之法定利息，即均屬無據，為 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 亦失所據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌 認於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定 有明文。本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔。
七、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 羅振仁