臺北高等行政法院判決
104年度簡上字第65號
上 訴 人 新北市政府地政局
代 表 人 康秋桂（局長）
被 上訴 人 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
代 表 人 何長發（董事）
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人不服臺灣新北
地方法院中華民國104 年3 月18日103 年度簡字第98號行政訴訟
判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、事實概要：被上訴人為經營仲介不動產經紀業，經民眾檢舉 其於民國101 年1 月間，開始仲介租賃位於新北市○○區○ ○段48-2號土地及其上門牌新北市○○區○○街8 之1 號廠 房，經上訴人調查後，認被上訴人未查明租賃委託契約書及 租賃要約書所載廠房標的物門牌業經註銷，其銷售內容與客 觀事實不符。上訴人以被上訴人違反不動產經紀業管理條例 第21條第2 項規定，依同條例第29條第1 項第3 款規定，以 103 年1 月7 日北地價字第1030030982號函併附同文號處分 書（下稱原處分）裁處被上訴人新臺幣6 萬元罰鍰，及命立 即完成改正。被上訴人不服，提起訴願遭決定駁回，遂就有 關6 萬元罰鍰部分提起本件行政訴訟，經原審法院以103 年 度簡字第98號行政訴訟判決（下稱原判決）將訴願決定及原 處分均撤銷。上訴人不服，提起本件上訴。
二、被上訴人起訴主張：
㈠上開廠房早於50年間即已建造完成，由訴外人連福紡織股份 有限公司負責人在66年8 月間，向○○鄉戶政事務所申請門 牌增編從○○街8 號分出○○街8-1 號，一直延用至今；此 有門牌號編釘證明、經濟部公司登記資料及所有的公部門包 括台電、自來水廠、國稅局、稅捐處等等均有登記在案，並 以此門牌寄送相關函件收發無誤，甚至連新北市政府經濟發 展局亦以此地址核發多家工廠登記核准在案。故被上訴人所 提供給消費者的資訊，包括出租地址、面積、租押金及所有 權人等項，皆依據委託所有權人與被上訴人所簽訂之廠房出 租委託書內容及其所提供證件影本，經透過公部門網站查證 上述各項資料後，在完全公開透明、毫無隱瞞的情況下，告 知予承租方，並帶其察看標的物現場實況。故被上訴人在配 合消費者急於租用本廠房而執行仲介業務時，已有明確查證
並善盡預見危險及保全義務，且均有據實報告雙方消費者。 ㈡上訴人認被上訴人未能查明租賃委託契約書及租賃要約書內 所載標的物門牌之基本資訊業經註銷在案，此點係訟爭雙方 所憑於查認之內政部門牌查詢系統，資訊出現相互矛盾錯誤 所造成：即上訴人所查詢之系統資料為門牌整編前，而被上 訴人所查詢之系統資料為整編後的門牌資料，其中並未顯示 該地址門牌業已註銷；而原處分及訴願機關均憑此斷定被上 訴人於執行仲介業務時，銷售內容與事實未符，並據此裁罰 顯有違誤。
㈢本件所核發的工廠登記之核定內容與廠房出租委託書及要約 書所載租賃標的不符，致衍生後續工廠登記遭撤銷一節，概 此部份係完全由承租方自行委託代辦業者向新北市政府所提 之申辦案件，其一切認定與核發內容皆非仲介業者所能置喙 。廠房登記門牌○○街8 之1 號，其前後經新北市政府所曾 核發之廠證即有三家，此均為政府的專責職司單位經承辦人 員審查後所批准者。被上訴人僅單純仲介租賃廠房，並未刊 登廣告，此與不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，涉 及產權過戶移轉變更之銷售斷然不同，在無相關行政解釋佐 證明之下，上訴人不得擴大解釋作為裁罰之依據。並聲明求 為判決撤銷原處分及訴願決定。
三、上訴人則以：
㈠被上訴人於100 年12月7 日與訴外人張豊雄簽訂上開地址廠 房出租委託書，嗣於101 年1 月初與錦龍公司簽訂之租賃要 約書，承租房地標示則為○○區○○段48-2地號，○○街8- 1 號門牌號，並特別約定出租方需配合辦理工廠登記。後新 北市政府經濟發展局於101 年2 月24日核發工廠登記在案， 核定之座落地號及廠址分別為○○區○○段48地號及新北市 ○○區○○街8 之1 號1 樓，惟該工廠登記核定之標的疑與 前揭廠房出租委託書及要約書所載租賃標的不符，且該地號 上目前似無合法建物，上開情形嗣經新北市政府經濟發展局 查證後，業以102 年10月30日北經登字第1025150116號函撤 銷本案工廠登記。
㈡按「……五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之 居間或代理業務。……」為不動產經紀業管理條例第4 條所 明定，是上開條例所稱仲介業務，除指買賣行為外，租賃行 為亦屬仲介業務之範疇。綜觀不動產經紀業管理條例第21條 第2 項立法精神，係為不動產經紀業就銷售物件之內容應與 事實相符，以避免誤導消費者，俾保障交易安全，故上開條 文所指應與事實相符之物件，並非僅限買賣物件，其租賃物 件亦包含在內。是被上訴人與訴外人張豊雄簽訂廠房出租委
託書後，本應按委託人所提出之出租條件經由其專業能力調 查確認相關事項，並於執行仲介業務過程提供出租方正確資 訊，俾保障消費者交易安全，始符不動產經紀業管理條例立 法意旨。
㈢被上訴人雖主張在受託出租本案廠房前，已至現場查勘廠房 情形，並有先行至公部門網站查證門牌及使用執照。惟內政 部戶政司全球資訊網顯示，本案○○街8-1 號門牌號業於97 年9 月15日異動為門牌拆除；且依據臺北縣政府建設局73年 核發使用執照資料所載，○○街8-1 號門牌建物二層樓地板 總面積為325 坪（1076.87 平方公尺），係座落於○○區○ ○段○○○小段129-89、129-424 地號等二筆土地（重測後 為○○段48、48-2、46地號等3 筆土地，面積為406 坪（ 1343.71 平方公尺），是倘被上訴人有至現場勘查租賃標的 ，自應進一步核對出租委託內容是否與實際狀況相符，況被 上訴人既表明已透過網路查證戶政門牌及使用執照資料（上 開資料皆為大眾可查詢之公開資訊），倘被上訴人已事前查 證，自應可發現原登記門牌○○街8-1 號業已註銷及現場租 賃標的與使用執照內容不符之事實，進而避免發生後續租賃 內容與事實不符之情形。
㈣被上訴人曾於102 年10月2 日說明函表示：本案從場勘至作 成租屋物件資料期間，屋主並未交付任何有關廠房的資料， 然被上訴人先前表示屋主未提供任何資料，現又於起訴狀表 明有依權狀資料告知承租方，其前後說法似有明顯不符之處 。再者，依一般實務作業，不動產經紀業應調閱土地建物登 記謄本、地籍圖及建物測量成果圖等地籍相關文件，並請委 託人提供所有權狀加以審認，以確認受託物件內容之真實性 。是倘如被上訴人所述，委託人確實有提供本案標的之所有 權狀予被上訴人，而被上訴人亦有進一步依前揭方式調閱地 籍謄本資料並審認該產權狀況，應不難發現本案委託人提供 之建物所有權狀租賃標的業已滅失，其現況與事實明顯不符 之處，惟被上訴人對於本案現況○○街8-1 號門牌之權利狀 態、標示情形並未善盡查證確認之責，致委託物件與現有實 際狀態不符因而產生後續爭議，尚難謂執行仲介業務過程並 無疏失。
㈤再按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。……以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行 能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」為民法第567 條 所明定，是不動產經紀業既以仲介居間為業，自應負善良管 理人注意能力積極調查及據實報告之義務。本案承租人與被 上訴人簽立之租賃要約書內有特別約定：「出租方需配合辦
理工廠登記」由此推知，本案承租之建物必須能作為「工廠 登記使用」始符承租人承租目的。依工廠管理輔導法第9 條 及第15條規定，廠房利用違章建築及違反建築物使用用途， 不得辦理工廠登記，是以，核發工廠登記證明需以合法建物 為要件。俟本案被上訴人雖一再主張工廠登記皆由承租方自 行辦理，並非委託被上訴人代為辦理，是被上訴人無法確保 本租賃標的工廠登記之狀況，惟被上訴人既與承租方簽立載 有特別約定之租賃要約書，且亦經出租方同意收受定金在案 ，則被上訴人自應協助與承租人簽訂之要約書標的「○○段 48-2地號，○○街8-1 號門牌建物」，確認是否符合取得工 廠登記之基本要件（如本案委託物件是否為合法建物等）， 始可達成承租方承租本案標的之主要目的。惟因被上訴人未 調閱地籍謄本資料查明該租賃標的之產權狀況，導致後續該 工廠登記經本府經濟發展局查明非屬合法建物而予以撤銷， 本件既已無法符合承租人之承租目的，尚難謂被上訴人於執 行業務過程已善盡調查之責。
㈥本件被上訴人未能查明租賃委託契約書及租賃要約書所載標 的物門牌之基本資訊業經註銷在案，又未能進一步與委託者 查證地籍資料等相關產權資訊，復於現場勘查亦未能確認實 際狀況，致工廠登記核定之標的與銷售內容不符，致衍生後 續工廠登記經查明非屬合法建物而遭撤銷，上述情形已顯示 被上訴人在執行仲介業務過程確有疏失之實，且被上訴人既 為合法之不動產經紀業者，應具備不動產市場交易之專業知 識，即應就其專業善盡預見危險及調查義務，據實報告於消 費者，自不應以一般業界之簡化作業作為推諉之詞，被上訴 人上開主張之論點，實不足採。
並聲明求為判決駁回被上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，係以： ㈠為管理經紀業建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進 不動產交易市場健全發展，而制定不動產經紀業管理條例， 而不動產經紀業即包含經營仲介或代銷業務，但就銷售則並 未在不動產經紀業管理條例第4 條有明確之定義。就銷售字 義而言，依教育部重編國語辭典（修訂本）查得釋義為：出 售、販賣，此有該資料在卷可稽（見原審卷第327 頁）。則 依銷售其字面意義，亦無從可導出具有租賃含義在內。 ㈡就不動產經紀業管理條例中規定有銷售者，分別於第4 條第 6 款「代銷業務︰指……並代理銷售不動產之業務。」「及 同條第9 款「差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格 之差額。」第21條第1 、2 項規定：「經紀業與委託人簽訂 委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項）。前項廣告
及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱（第2 項） 。」第22條「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委 由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽 章：……」其中特別規定差價之定義︰係指實際買賣交易價 格與委託銷售價格之差額而言，既明言係買賣交易與委託銷 售價格之差額，準此規定有關銷售以觀，不動產經紀業管理 條例就「銷售」所規定之意義，廣義上容可解釋為性質上符 合具有買賣移轉不動產權利之行為，即除買賣外，另外具有 買賣性質之互易（見民法第398 條）亦屬之，惟租賃並不具 有買賣性質，自難解釋銷售可涵攝包括租賃範圍在內至明。 ㈢於訂立不動產經紀業管理條例時，行政院提出之（房地產仲 介業管理條例）草案原係規定：「仲介業與委託人簽訂委託 契約書後，方得刊登廣告（第1 項）。前項廣告內容，應與 事實相符，並註明仲介業名稱（第2 項）。」而於立法院交 由審查委員會審查時，有某位委員提出修正動議為：「經紀 業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項）。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業 名稱（第2 項）。」主席則表示：加入銷售二字，意即銷售 亦需完成契約之委託後方可進行。而無異議，修正通過。嗣 經立法院朝野協商結論，增加第3 項後之條文為：「經紀業 與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項 ）。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱（第2 項）。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠 償責任。（第3 項）」，經立法院二讀及三讀通過，此有立 法院公報第86卷第57期委員會紀錄、第88期第6 期院會紀錄 在卷可稽（見原審卷第321 至326 頁）。依此立法之過程， 足見，當初行政院提出之草案，並未於此條文規定銷售二字 ，而係經某位立法委員於審查委員會時提出臨時動議增加銷 售二字，甚至於審查委員會時，主席特別表示：加入銷售二 字，意即銷售亦需完成契約之委託後方可進行。嗣於二讀時 再依朝野協商結論，再增加第3 項之規定，再經立法院三讀 通過，可見依此立法過程，本條文所規定之銷售二字，並不 包含租賃意義在內，亦屬明確。
㈣再依內政部頒不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載 事項，分別於壹、應記載事項：……三、委託銷售價格：「 委託人願意出售之土地、建築改良物、……，總價格為新台 幣元整，車位價格為新台幣000 元整，合計新台幣000 元整 。」五、服務報酬：「買賣成交者，受託人得向委託人收取 服務報酬，其數額為實際成交價之百分之00（最高不得超過 中央主管機關之規定）。」七、沒收定金之處理：「買方支
付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託 人應支付該沒收定金之百分之00 (但不得逾約定定金百分之 五十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託 銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。」八、買賣 契約之簽訂及所有權移轉：「買賣雙方價金與條件一致時， 委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契 約書，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所 有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由委託人指定之。 」又房地產委託銷售契約書範本，分別於第二條委託銷售價 格：「委託人願意出售之房地價格為新台幣00元整，車位價 格為新台幣00元整，合計新台幣00元整。本委託售價得經委 託人及受託人雙方以書面同意調整之。」第五條服務報酬： 「一受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數 額為實際成交價額之千分之00。二前項受託人之服務報酬， 委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之00予 受託人，餘百分之0010於交屋時繳清。」第六條委託人之義 務：「一於買賣成交時……」第八條受領定金之效力：「一 買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金；如 委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。二委託人 依前款所受領之定金，因買方違約不買，委託人得沒收定金 ，並應支付該沒收定金之百分之00予受託人，以作為該次委 託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」 第九條買賣契約之簽定及產權移轉：「受託人依本契約仲介 完成時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽定「房 地產買賣契約書」，並由委託人及買方共同協商指定土地登 記專業代理人，辦理一切產權過戶手續。」及不動產委託銷 售契約書範本，分別於第二條委託銷售價格：「委託人願意 出售之土地、建築改良物、……，總價格為新台幣00元整， 車位價格為新台幣元整，合計新台幣00元整。委託售價得經 委託人及受託人雙方以書面變更之。」第五條服務報酬：「 買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實 際成交價之百分之00 (最高不得超過中央主管機關之規定） 。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時 ，支付服務報酬百分之00予受託人，餘百分之00於交屋時繳 清。」第六條委託人之義務：「一於買賣成交時……」第八 條沒收定金之處理：「買方支付定金後，如買方違約不買， 致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之 00予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得 就該次再收取服務報酬。」第九條買賣契約之簽訂及所有權 移轉：「受託人依本契約仲介完成者，委託人應與受託人所
仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並由委託 人及買方00共同00協商指定地政士辦理一切所有權移轉登記 及相關手續。」等規定以觀（見原審卷第328 至339 頁）， 顯示不動產經紀業管理條例之中央主管機關內政部所公布之 房地產或不動產定型化委託「銷售」契約書內容之「銷售」 意義，係指「買賣」房地產或不動產而言，皆不包含「租賃 」房地產或不動產在內至明。
㈤不動產經紀業管理條例第1 條雖規定：「為管理不動產經紀 業（以下簡稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者 權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」此 固為制定不動產經紀業管理條例之立法本旨，但同條例第21 條既僅明定「銷售」範圍，自不得徒以同條例第1 條之立法 意旨，逕為任意推演擴張解釋「銷售」二字係包含仲介及代 銷業務所有經紀業範圍在內。甚至不動產經紀業管理條例第 19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬， 其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管 機關規定之報酬標準計收。」「違反前項規定者，其已收取 之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」， 明顯區別出「差價」與「其他報酬」、「價金」與「租金」 之不同；同條例第22條第1 項規定「不動產之買賣、互易、 租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者……一、不動 產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。 ……六、不動產租賃、買賣契約書。」，亦明白將不動產… …如委由經紀業仲介或代銷者……分別列出買賣、互易、租 賃或代理銷售之類型；同條例第24條、第24之1 條、第24之 2 條亦均分別規定區分列出買賣、租賃。又經紀業之經紀人 員於執行仲介或代銷業務因故意或過失致交易當事人受有損 害，則該經紀業與經紀人員應連帶損害賠償責任（見同條例 第26條第2 項規定），則承租人並非無法律上之保障。從而 ，自不得以對承租人保障不足為由，逕認該條文規定銷售擴 張解釋認應包含租賃在內。足見，上訴人擅自擴張解釋同法 第21條第1 項及第2 項規定之銷售包含租賃在內，自有未洽 。至於為建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動 產交易市場健全發展，容或有無必要將同條規定包含至租賃 ，要係立法層面問題，基於權力分立原則，容非行政權所得 擅自擴張解釋適用之。
㈥依行政罰法第4 條規定：「違反行政法上義務之處罰，以行 為時之法律或自治條例有明文規定者為限。」此即行政處罰 法定主義原則，如前所述，不動產經紀業管理條例第21條第 1 項及第2 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，
方得刊登廣告及銷售（第1 項）。前項廣告及銷售內容，應 與事實相符，並註明經紀業名稱（第2 項）。」違反此規定 ，依同法第29條第1 項第3 款規定處罰，惟此規定代理銷售 或仲介銷售行為，依上開解釋其構成要件，並不包含代理租 賃或仲介租賃行為，上訴人亦未能確實充足證明上開條文構 成要件包含租賃在內，則上訴人任意擴張解釋該構成要件包 含租賃在內，容有違反行政處罰法定主義原則，殊亦不可取 。
㈦按不動產經紀業管理條例第21條第1 項及第2 項：「經紀業 與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項 ）。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱（第2 項）。」所指廣告，固包含經紀業所從事之仲介業 務及代銷業務範圍，亦即居間或代理租賃業務之廣告，固當 然包含在內，此由內政部訂定之不動產經紀業廣告處理原則 ，亦規定將居間及代理租賃業務規範在內自明。惟本件被上 訴人否認有廣告之事實，且原處分亦非以被上訴人廣告不實 為由而為裁罰。則被上訴人是否有廣告不實部分，自非本件 所得審究。
㈧不動產經紀業管理條例第21條第1 項及第2 項規定之銷售， 並不包含租賃在內，則被上訴人仲介經紀租賃廠房之行為， 縱令確有過失而仲介經紀租賃內容與事實並不相符屬實，惟 被上訴人既非有仲介經紀銷售行為，並無違反該條第2 項之 規定可言，則上訴人擅自任意擴張解釋，包含租賃行為在內 ，而依同條例第29條第1 項第3 款規定予以裁罰被上訴人， 容有未洽。而將原處分及訴願決定均撤銷。
五、上訴人上訴意旨略以：
㈠按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱。……」為上開條例第21條所明訂，綜觀不動產經紀業管 理條例第21條第1 項之規定，經紀業為刊登廣告及銷售之行 為前須與委託人簽訂委託契約書方得刊登廣告及銷售，該委 託契約書之委託事項並無限制為買賣或租賃，原判決徒以銷 售二字限縮該條之適用，顯有違背法令。且該條之立法理由 係確保不動產經紀業所居間物件內容之真實性，避免經紀業 以不實之交易資訊誤導消費者，俾保障交易安全，且有關委 託仲介租賃案件，不動產經紀業者本應按上開條例第21條之 規定與委託人簽訂租賃委託契約後，方得進行後續銷售過程 ，故該意旨並未排除業者於買賣以外租賃居間之責任。是以 ，本件被上訴人與訴外人張豊雄簽訂廠房出租委託書後，本 應按委託人所提出之出租條件經由其專業能力調查確認相關
事項，並於執行仲介業務過程提供出租方正確資訊，俾保障 消費者交易安全，始符不動產經紀業管理條例立法意旨，惟 原判決未能探究不動產經紀業管理條例之立法意旨，僅爰引 教育部重編國語辭典查得銷售釋義、內政部頒不動產委託銷 售定型化契約應記載及不得記載事項等相關內容，指稱所謂 銷售意義，係指買賣房地產或不動產而言，不包含租賃房地 產或不動產在內，致認本案既屬委託租賃物件，縱被上訴人 執行業務過程確有過失致租賃內容與事實不相符屬實，仍無 違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定銷售內容與事 實不合之情形，即租賃行為應不受該法條之規範。惟倘不動 產經紀業管理條例第21條第2 項僅限縮於銷售而無關租賃， 則經紀業者於接受委託租賃後無須善盡相關職業責任，實務 上又得依同條例第19條規定依實際成交租金向租賃雙方收取 租賃居間報酬，則對於消費者之保障，似已顯失公平，且未 符不動產經紀業管理條例之立法意旨，再予陳明。 ㈡不動產交易是社會上極重要的交易行為，因為房屋交易具有 高度專業，金額龐大等特性，因此一旦發生交易糾紛，可謂 影響消費者權益至鉅，不動產經紀業管理條例係因逐漸活絡 的不動產交易需要而產生，惟有加強不動產經紀業者的管理 規範，才能保證不動產交易順利進行，防止業者脫序的違規 行為，以促進不動產市場的健全發展。故不動產經紀業者其 主要業務在於不動產交易過程中，運用其專業知識，傳遞交 易雙方之訊息，以增進交易成功之機會，並避免交易過程產 生瑕疵，俾保障消費者權益，因此，不動產經紀業者是將仲 介服務作為交易的客體，係屬一種無形的產品，故不動產經 紀業管理條例第21條所稱之銷售，應指不動產經紀業者執行 業務時向客戶推銷產品或說服消費者接受商品等服務過程， 又仲介服務應具有高度的專業性，而一般消費者因普遍未具 備相關專業，故透過經紀業者專業判斷及善盡調查的責任， 以確保不動產交易的安全，不動產經紀業者並於服務完成後 據以向客戶收取服務費。惟原判決認為銷售係指買賣房地產 或不動產而言，不包含租賃房地產或不動產在內，該項論述 僅以字面解釋銷售二字之文義，與不動產經紀業管理條例之 立法意旨未洽，且該項限縮解釋，因排除租賃案件之適用， 未能保障租賃雙方權益，將影響不動產市場交易秩序，致無 法有效規範經紀業者執行仲介租賃業務之行為。原判決對於 上開條例第21條的條文僅依據法律條文上的部分字句所做出 之限縮解釋，未能確定法律條文所真正要表示之意涵，惟若 探求立法者於制定法律時，所為價值判斷及所欲實現的目標 ，以推知立法者的原意，再以立法者原意解釋法律，始能貫
徹制定法律的主要目的。不動產經紀業管理條例制定之立法 背景，乃因房地產仲介業組織型態及經營規模不一，成員亦 良莠不齊，導致房地產糾紛事件頻仍，影響交易安全及土地 政策之推行，故研訂房地產仲介業管理法規，藉以管理不動 產經紀業者之仲介行為，並於本條例第1 條即開宗明義闡釋 其立法意旨，用以表彰立法者制定法律之所欲實現的目標及 任務，復查本條例第4 條亦明定仲介業務範圍既已包含租賃 行為，故尚不得以本條例21條未將租賃二字納入，即以狹隘 的字句解釋，逕將不動產經紀業者所為租賃行為排除在外， 此有違一般社會大眾的認知，亦與本法立法原意及欲達成的 目標不符。不動產經紀業無論係居間買賣或租賃案件，其所 為之仲介行為皆須受不動產經紀業管理條例之規範，倘同條 例第21條第2 項僅限縮於銷售，而排除租賃之行為，其透過 不動產經紀業者租賃之消費者權益將無法獲得保障，該情形 亦將與該條例第1 條管理不動產經紀業者，保障交易者權益 之立法精神有悖。
㈢被上訴人未能查明租賃委託契約書及租賃要約書所載標的物 門牌之基本資訊業經註銷在案，又未能進一步與委託者查證 地籍資料等相關產權資訊，復於現場勘查亦未能確認實際狀 況，致工廠登記核定之標的與銷售內容不符，致衍生後續工 廠登記經查明非屬合法建物而遭撤銷，上述情形已顯示被上 訴人在執行仲介業務過程確有疏失之實，且被上訴人既為合 法之不動產經紀業者，應具備不動產市場交易之專業知識， 即應就其專業善盡預見危險及調查義務，據實報告於消費者 ，是被上訴人在執行仲介業務過程確有疏失致本案銷售內容 與事實不符，已有違反不動產經紀業管理條例第21條第2項 之規定。
六、本院經查：
㈠按「為管理不動產經紀業( 以下簡稱經紀業) ，建立不動產 交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展 ，特制定本條例。」「本條例所稱主管機關︰在中央為內政 部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市） 政府。」「本條例用辭定義如下︰……四、經紀業︰指依本 條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」「經紀業與 委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項） 。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱 。（第2 項）」「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售， 如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀 人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承 租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、
不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」「經紀人 員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之 相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。 」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：……三、 違反……第二十一條第一項、第二項……規定者，處新臺幣 六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」於不動產經紀業管理條例 第1 條、第3 條、第4 條第4 款、第21條第1 項及第2 項、 第22條第1 項、第23條及第29條第1 項第3 款定有明文。 ㈡上訴人主張原判決漏未審酌不動產經紀業管理條例第1 條、 第21條第1 項及第2 項之立法精神及保護目的，誤將租賃行 為認應不受該法條之規範，實有判決適用法規不當之違法云 云。原判決參酌上開各該法規，認不動產經紀業管理條例第 21條第1 項及第2 項規定銷售，並不包含租賃在內，則被上 訴人仲介經紀租賃廠房之行為，縱令確有過失而仲介經紀租 賃內容與事實並不相符屬實，惟被上訴人既未有仲介經紀銷 售行為，並無違反該條第2 項之規定，上訴人任意擴張解釋 該條包含租賃行為，而依同條例第29條第1 項第3 款規定以 原處分裁罰被上訴人，於法不合，爰撤銷原處分及訴願決定 ，適用法規並無違誤。上訴人認原判決僅以字面解釋銷售二 字之文義，與不動產經紀業管理條例之立法意旨未洽，且該 項限縮解釋，因排除租賃案件之適用，未能保障租賃雙方權 益，將影響不動產市場交易秩序云云，乃其法律見解之歧異 ，尚非可採。
㈢綜上所述，原判決已說明其認定事實之依據及得心證之理由 ，對上訴人在原審主張如何不可採之論證取捨等事項，亦詳 為論斷，對於本件應適用之法律所持之見解，核無違誤，且 無判決不適用法規或判決理由不備之情形。上訴人仍執前詞 ，指摘原判決違法，核屬其法律上見解之歧異，要難謂原判 決有違背法令之情形。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求 予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第236 條之 2 第3 項、第255 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日 臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃 本 仁
法 官 洪 遠 亮
法 官 徐 瑞 晃
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日 書記官 林 苑 珍
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