臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第92號
104年8月19日辯論終結
原 告 林榮源
賴玲玉
王林滿女
林美芳
共 同
訴訟代理人 張天欽 律師
張雨新 律師
複 代 理人 王昱文 律師
被 告 新竹市政府
代 表 人 林智堅（市長）
訴訟代理人 蔡榮祥
輔助參加人 新竹市東區區公所
代 表 人 柳劍山（區長）
訴訟代理人 陳寶利
參 加 人 林國華
林張素琴
林傅娥
韓明德
韓天生
韓天賜
曾韓金桂
韓玉蘭
上列當事人間耕地三七五租約事件，原告不服內政部中華民國10
2 年7 月19日台內訴字第1020221764號（案號：0000000000）訴
願決定，提起行政訴訟，經本院判決後，最高行政法院發回更審
。本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分關於駁回新竹市南新字第145 、149 號私有耕地租約中，原告林榮源就附表編號7 、10、11所示土地、原告賴玲玉就附表編號8 、9 、12所示土地、原告林美芳就附表編號13所示土地於中華民國101 年12月28日所為終止耕地租約部分之申請，均撤銷。
上述撤銷部分，被告應依本判決法律見解另為處分。原告其餘之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件行政訴訟起訴後，被告代表人由許明財變更為林智堅， 玆經繼任者於104 年1 月20日具狀承受訴訟，核無不合，應 予准許，先此敘明。
二、事實概要：
原告及訴外人鄭林美津、劉林詳招、林美雲、徐宇泰、徐維 泰、徐永泰、張林月娥（下稱：訴外人鄭林美津等7 人）與 參加人林國華、林張素琴、林傅娥等3 人（下稱林國華等3 人）間，就新竹市○○段○小段○地號土地全部（下稱17地 號）及同小段19、19-1至19-4、50、57、57-1至57-11 、63 、64、73、93、95地號土地（下稱：其餘23筆土地）（內） 部分面積訂有新竹市南新字第145 號私有耕地租約（下稱第 145 號租約）；原告及訴外人鄭林美津等7 人與參加人韓明 德、韓天生、韓天賜、曾韓金桂、韓玉蘭等5 人（下稱：韓 明德等5 人）間，就其餘23筆土地（內）部分面積訂有南新 字第149 號私有耕地租約（下稱第149 號租約；與第145 號 租約合稱：系爭2 份租約）。茲因如附表所示13筆土地經被 告於77年間完成市地重劃，為新竹西南地區細部計畫範圍土 地，使用分區為第一種住宅用地，屬於建築用地，原告於民 國101 年12月28日依平均地權條例第76至78條規定，向被告 申請終止系爭2 份租約其中如附表所示部分13筆土地（下合 稱系爭申請案），收回建築使用，案經被告審認因其中19-1 、19-4、57-2、57-6、57-7、57-11 地號土地（即附表編號 1-6 所示部分土地）承租面積不明，無法計算應補償價額， 及其中第145 號租約尚於訴訟中，故以102 年2 月21日府地 籍字第1020020104號函（下稱原處分）復原告，俟訴訟終結 及確認上開土地出租面積後再行提出，並檢還原告提出之相 關資料，而否准其所請。原告不服，提起訴願遭駁回後，循 序提起行政訴訟，經本院102 年度訴字第1141號判決以原告 應與其他出租人即訴外人鄭林美津等7 人全體共同向參加人 全體，就如附表所示13筆土地部分為終止部分租約之意思表 示，始生效力，僅由原告4 人為終止之意思表示，尚不生終 止租約之效力為由，而駁回原告之訴。原告乃提起上訴，經 最高行政法院103 年度判字第427 號判決廢棄，發回本院更 為審理。
三、原告主張：
㈠、附表所示13筆土地經被告於77年間完成市地重劃，為新竹西 南地區細部計畫範圍土地，使用分區為第一種住宅用地，屬 於建築用地，原告於101 年12月28日依平均地權條例第76至 78條規定，向被告申請終止系爭2 份租約其中如附表所示部 分13筆土地，收回建築使用，經被告以其中6 筆土地承租面
積不明，無法計算應補償價額，及系爭第145 號租約尚於訴 訟中為由，否准原告之申請。惟關於第145 號租約涉訟部分 ，已經最高行政法院101 年度判字第794 號判決駁回參加人 林國華之訴確定。
㈡、附表所示13筆土地可分為未經分割之7 筆土地（即17、50、 63、64、73、93、95地號，下稱系爭7 筆土地），及經分割 之其餘6 筆土地。其中系爭7 筆土地，並無任何面積不明或 不能核算補償費用之問題，被告且就系爭7 筆土地可辦理終 止乙節，並無爭執，應可終止契約。至其餘6 筆土地部分， 依平均地權條例第78條第1 項規定，僅須「終止租約土地之 所有權人」向主管機關申請即可，與一般契約終止需以私法 上意思表示為之者不同，要無民法第258 條之適用。而內政 部103 年12月8 日台內地字第1030324826號函（下稱內政部 103 年12月8 日函）雖認出租人終止租約應依意思表示向承 租人為終止，並以最高法院97年台上字2106號判決見解為據 ，惟其解釋並無拘束法院之效力，且其解釋混淆三七五減租 條例第17條規定應與平均地權條例有所區辨。因出租人選擇 用三七五減租條例第17條辦理時，依內政部79年8 月15日台 內地字第827373號函釋意旨，出租人應以意思表示向承租人 為終止契約，且在計算地價補償時，乃以該意思表示到達之 日當期公告土地現值為計算標準；惟如出租人選擇用平均地 權條例辦理時，則與三七五減租條例第17條有所不同，不可 一概論之，其程序及補償應依該條例第78條規定為之。是倘 若如被告所稱，縱出租人依平均地權條例辦理時，仍應要求 出租人仍應依意思表示向承租人為終止之意思時，何以該施 行細則關於補償費核算之認定基準，卻係以土地所有權人依 本條例第78條規定以書面向主管機關提出申請終止租約收件 當期之公告土地現值為認定標準？足認立法者本有意將二者 區分，其辦理之方法與程序亦有不同。
㈢、系爭租約於38年間訂定時，系爭第145 號、第149 號租約， 兩份租約皆登記重測前新竹市○○段78、92、93、95、100 、101 、110 地號等7 筆土地，及登記每筆土地謄本之總面 積，其中第145 號租約記載「承租耕作1/3 面積計0.5750甲 」，第149 號租約登記「承租耕作2/3 面積計1.1493甲」等 字樣。嗣歷經新竹市政府先後於74、77年間辦理該租約土地 重測及重劃，再經99年土地分割，除17地號單獨屬145 號租 約標的外，其餘各筆地號租賃土地之標示及租額，均顯示14 9 租約承租面積、租額為145 租約承租面積、租額之2 倍， 且依該租約承租人為共耕狀態，更顯見系爭租約之比例仍為 1/3 、2/3 ，未曾有任何改變，由參加人林國華有關其承租
是依照重劃前的耕種面積之陳述，益徵耕種面積亦不因土地 重劃或分割有所改變，並無被告所述有面積不明之情形。又 系爭2 份租約承租人係一直依比例共耕所有出租耕地，從未 申請分耕，如何作實際承租耕作位置圖？又系爭土地自編列 為建地後，已無水利設施，並無實質耕作，對於現況一片荒 蕪空地，實無可能去界定、劃分承租人實際『耕作』位置。 且系爭土地既已畫為建築用地，其經濟利用價值與農地自屬 有別；倘因考量承租人之狀況而令分割土地後之單獨所有權 人因他出租人不願配合辦理而無法終止契約，顯不利土地之 利用，而在承租人可依法領取相當補償費之下，其權益自難 謂有受損甚鉅之情，亦無顯失公平之情形。
㈣、又同一耕地租約可能涵蓋數筆耕地，但「依法編為建地」且 「出租人欲作建築使用」者可能僅占數筆耕地之一部分。出 租人若非「終止租約之土地」所有權人，其與該土地之利用 利害關係薄弱，若仍須其意思表示始能終止租約，將可能因 少數人阻饒，妨害平均地權條例促進土地利用之立法目的達 成。觀之平均地權條例第78條第1 項規定，依同條例第76條 規定終止租賃契約，係由「土地所有權人」申請，而非該「 耕地租約之出租人」申請。因此，於同一耕地租約有數筆耕 地，其耕地所有權人各異之情形，如僅終止部分耕地之租賃 關係，僅須由該耕地之「土地所有權人」為終止之意思表示 即可，無庸由「（全體）出租人」為終止之意思表示。系爭 第145 號、第149 號租約自89年迄今，承租人皆依其承租之 比例，並依11位出租人各不相同之出租耕地面積，分別繳納 不同之租金，且該租賃契約分別以24筆不同之土地為標的物 （其中第17號土地僅為第145 號租約之標的物），且系爭租 賃契約就此24筆土地係分別規定其「承租面積」、「正產物 之收穫總量」及「租額」，足證系爭第145 號、第149 號租 賃契約之各租賃物（土地）係可分之給付，自屬可分之債。 原告自得就其有關之部分個別終止租賃契約，無庸得其他出 租人同意；原告已向承租人即參加人為終止租約之意思表， 並邀集承租人等人出席協調會議。至參加人林國華所指述原 告等人取得土地、起訴不合法部分，非本案之爭點，且與事 實不符，所為調查證據之聲請，與本案無關，自無調查必要 等語，並聲明：⒈原處分及訴願決定均撤銷。⒉被告就原告 針對如附表編號1 至13號所示13筆土地，於101 年12月28日 提出之申請案，應作成依平均地權條例第77條規定標準計算 參加人應領之補償金，通知參加人領取之處分。四、被告則以：
依平均地權條例規定申請租約終止，在向主管機關提出前，
仍應踐行終止權行使，以意思表示向契約當事人為之。系爭 第145 號租約，出租人等於101 年申請租約變更時，僅增列 分割後地號，面積仍維持原租約，而未就各租約之單一土地 使用範圍逐一約定，租約內載明○○段○小段19（內）、19 -1（內）、19-2（內）、19-3（內）、19-4（內）等5 筆土 地共同出租面積為0.036000公頃，乃屬不可分；同小段57、 57-2、57-6、57-7、57-11 地號等亦有與其他地號出租面積 共同記載的不可分情形。就此租約之終止，依民法第263 條 準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之， 而契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或 向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。而原告僅請求 終止同小段19-1、19-4、57-2、57-6、57-7、57-11 地號6 筆土地，難認其為獨立租賃關係，無「在可分之債之債權人 或債務人得就其部分為有效終止」之適用。依耕地三七五租 約清理要點第12點規定，系爭2 份租約有其他租佃土地標示 不明確之情形者，出租人、承租人應會同辦理更正，或由一 方檢具證明文件單獨申請更正，如出租人、承租人無法確定 各筆租佃範圍或有爭議者，應先申請勘測，以確定租佃土地 標示，並申請更正租約登記。若被告令其強制終止，亦將因 出租面積所在位置及地號不明，而有難依平均地權條例第77 條規定計算補償金之虞，率爾終止結果恐造成承租人損害， 亦使行政處分效力受疑等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告 之訴。
五、輔助參加人陳述意見略以：
三七五租約原始出租人應為土地所有權人，嗣後關於出租人 身分之取得，僅得以土地轉讓或出典方式為之。又依耕地三 七五減租條例所訂立之「三七五租約」為「私法契約」，除 因立法之目的，於地租、耕地出租人終止耕地租約及收回耕 地之條件有所限制，並經由行政機關之監督以確保租約之執 行，仍應受「契約自由」之保障，亦即出租人得選擇是否訂 立租約、與何人訂立租約，甚而決定出租位置、面積之大小 等，均屬私法自治之範疇，行政機關不得任意變更或限制之 。原告本於合意，將系爭共有之出租耕地辦理分割，為法之 所許，且依台灣省耕地租約辦法之規定申請租約變更登記， 經輔助參加人准予變更。本件爭議在於原告與南新字第145 號租約、第149 號租約參加人間之耕地位置不明確，其耕作 位置依私法之原則，係屬原告與第145 號租約、第149 號租 約參加人約定之事項，非屬耕地租約訂立、變更之列管登記 事項；應循司法途徑確認後再據以辦理租約終止等語。六、參加人之陳述：
㈠、參加人林國華陳述略以：
⒈系爭2 份租約各只有一張租約，出租人11人共有系爭2 份租 約，應依修正後民法第820 條第1 項規定辦理之，有最高法 院92年度台上字第1734號判例為證，經內政部101 年12月17 日台內地字第1010382108號函釋規定在案，與本案土地所有 權人為原告等單獨個人所有無關，系爭第145 號租約之共有 出租人計11人，本案終止第145 號租約之出租人只有2 人至 4 人，未達修正後民法第820 條第1 項規定過半數之法定人 數，不符終止租約之規定，原告等提起本案終止租約之訴訟 為無效。
⒉本案土地於76年3 月2 日重劃前為○○段1855、1876號等2 筆土地之面積共計1 萬3355平方公尺，於重劃時「無償捐出 」土地面積3899平方公尺提供公共設施之用途，使本案土地 重劃變更「住宅區」增值獲利，全體兩造承租人均是「無償 方式」提供土地。而原告等出租人因「住宅區」增加獲取利 益，對承租人依平均地權條例第76至78條等規定按本案土地 公告現值扣除增值稅3 分之1 補償費，乃增加承租人之「增 值稅」負擔，原告因而減少該補償費，故依平均地權條例第 77、78條等規定，按本案土地公告現值扣除增值稅3 分之1 補償費給承租人，是極為不公平，應由租佃雙方協議補償方 式，協議不成由新竹市政府租佃委員會調處，調處不成由新 竹市政府租佃委員會依耕地三七五減租條例第26條規定，移 送新竹地方法院裁決，乃承租人之合法調處權，不應為原告 剝削，亦不應由原告將終止租約之補償費向新竹地方法院提 存，致承租人之補償費損失甚大。原告侵害承租人上開調處 權，應予駁回。
⒊彭火炎律師、彭學聖律師以「親戚關係」受林鄭砧委任，提 出不實、不合法、無效、偽造之新竹地方法院86年度重訴字 第43號起訴狀，並持該案判決書於87年4 月24日向新竹市地 政事務所「塗銷」鄭林美津於72年5 月31日之繼承移轉登記 ，回復林金龍所有；原告林榮源、林美芳、王林美滿女等10 人嗣於90年6 月5 日系爭19、57、59、63、64、73、93、95 號等10筆土地之繼承登記後，並辦理145 、149 號三七五租 約之變更登記，原告林榮源再於100 年6 月1 日將系爭57之 7 、63、64、95號等4 筆土地贈與其妻原告賴玲玉，再辦理 系爭145 、149 號三七五租約變更登記。上述繼承、贈與及 系爭145 、149 號三七五租約之變更租約登記均不合法無效 。原告無權提起本件訴訟等語。
㈡、參加人韓明德、韓天生、曾韓金桂、韓玉蘭陳述略以： 不同意原告以平均地權條例規定終止租約，要繼續耕作。
㈢、參加人韓天賜、林張素琴、林傅娥：
未曾到庭，亦未提出書狀為任何陳述。
七、原告及訴外人鄭林美津等7 人與參加人林國華等3 人間，就 17地號及其餘23筆土地（內）部分面積訂有第145 號租約； 原告及訴外人韓明德等5 人間，就其餘23筆土地（內）部分 面積訂有第149 號租約。原告於101 年12月28日，以附表所 示13筆土地經被告於77年間完成市地重劃，為新竹西南地區 細部計畫範圍土地，使用分區為第一種住宅用地，屬於建築 用地，而依平均地權條例第76至78條規定，向被告申請終止 系爭2 份租約其中如附表所示13筆土地部分，收回建築使用 。案經被告審認即附表編號1-6 所示部分土地承租面積不明 ，無法計算應補償價額，及第145 號租約尚於訴訟中，而否 准原告請求等情，有原告申請書2 件（第12-13 頁）、被告 102 年2 月21日府地籍字第1020020104號函（第14頁）、訴 願決定書（第16-18 頁）、101 年12月13日新竹市私有耕地 南新字第145 、149 號租約（第36-39 頁）、附表所示13筆 土地所有權狀（第145 至157 頁）、新竹市都市計畫土地使 用分區及公共設施用地證明書（第213 至214 頁）附前審卷 ㈠可稽，洵堪認定。是本件爭點乃在：系爭2 份租約之部分 終止，究否僅由「終止租約土地之所有權人」向主管機關申 請即可，抑或須依民法第263 條準用第258 條之規定，由出 租人向承租人為終止租約之意思表示？又系爭2 份租約是否 可分，而無庸由全體出租人向承租人為終止租約之意思表示 ？再原告是否應先確定附表編號1-6 所示部分土地之承租面 積，始得依上開條例規定，向被告終止此部分租約？八、本院判斷如下：
㈠、依平均地權條例第1 條規定：「平均地權之實施，依本條例 之規定；本條例未規定者，適用土地法及其他有關法律之規 定。」第2 條前段規定：「本條例所稱主管機關：在中央為 內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政 府。」第76條第1 項規定：「出租耕地經依法編為建築用地 者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止 租約。」第77條第1 項規定：「耕地出租人依前條規定終止 租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用 及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告 土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計 土地增值稅後餘額3 分之1 給予補償。」第78條第1 項規定 ：「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書 面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人 協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達
成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補 償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標 準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提 存者，准予終止耕地租約。」同法施行細則第98條第1 項規 定：「本條例第77條第1 項所稱申請終止租約當期之公告土 地現值，指土地所有權人依本條例第78條規定以書面向直轄 市或縣( 市) 主管機關提出申請終止租約收件當期之公告土 地現值。」第99條規定：「依本條例第78條規定終止租約之 土地，應於承租人領取補償費或補償費依法提存後，由直轄 市或縣( 市) 主管機關逕行辦理終止租約登記。」準此，若 出租之耕地經依法編為建築用地，出租人為自行建築或出售 作為建築使用時，其即取得平均地權條例第76條規定之契約 終止權，乃得以單方之意思表示片面終止該耕地租約，以促 進土地有效利用，健全都市發展；惟為保障承租人所應受之 補償，出租人尚須依同法第78條規定，以書面向地方主管機 關提出申請，經審核符合規定，始得核准該耕地租約之終止 。而地方主管機關之審查範圍乃包含出租人是否已依平均地 權條例第76條第1 項規定向承租人為合法終止耕地租約之意 思表示，此參平均地權條例中央主管機關內政部本其權責所 為103 年12月8 日台內地字第1030324826號函釋：「……耕 地出租人依平均地權條例第76條至第78條規定向直轄市政府 申請終止耕地租約，惟出租人申請終止耕地租約時，並未通 知承租人，則出租人雖向直轄市政府申請終止租約，因未向 承租人為終止租約之意思表示，尚不生終止法效（參考最高 法院97年台上字第2106號判決意旨）是以，有關出租人按旨 揭平均地權條例規定終止租約時，是否應先向他方當事人為 終止租約意思表示一節，因直轄市或縣（市）政府受理出租 人終止租約申請時，必須審核出租人與承租人是否達成協議 ，是出租人向承租人為終止租約意思表示，即屬應踐行之一 定程序……請參依上開規定依法審認核處。」甚明。而「解 除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」、「第25 8 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者 準用之。」民法第258 條第1 項、第263 條著有規定。是原 告主張依平均地權條例第78條第1 項規定，僅須「終止租約 土地之所有權人」向主管機關申請即可，與一般契約終止需 以私法上意思表示為之者不同，要無民法第258 條之適用云 云，乃其主觀見解，已無可採。
㈡、次按為保護佃農，於40年6 月7 日公布耕地三七五減租條例 。於該耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施 行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終
止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」第25條規定 ：「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人 ，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會 同原承租人申請為租約變更之登記」準此，耕地租約之訂立 非惟應以書面為之，且應由出租人會同承租人申請登記；而 於出租人將其所有權讓典與第三人時，亦然。又內政部依上 開條例第6 條第2 項授權訂立之臺灣省耕地租約登記辦法第 3 條第1 項規定：「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填 具申請書，並檢具下列證明文件：一、租約正本二份、副本 一份。二、承租人自任耕作切結書一份。三、土地登記簿謄 本一份。……」第4 條第1 項規定：「耕地租約之訂立、變 更、終止下列情形之一者，應申請租約變更登記：一、出租 人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。二、出租人 死亡，由繼承人繼承其出租耕地者。……」第5 條第1 項第 1 款規定：「申請租約變更登記者，應填具申請書，提出原 租約外，並依下列規定檢具證明文件：一、依前條第1 項第 1 款、第2 款……申請者，應檢具土地登記簿謄本一份。」 第10條第1 項規定：「鄉（鎮、市、區）公所受理耕地租約 登記之申請，應於受理日起10日內審查完竣，將審查及登記 結果通知雙方當事人，並報請縣( 市) 政府備查。」由辦理 租約訂立登記時，應提出土地登記簿謄本；嗣後出租人將耕 地轉讓或出租人死亡等土地所有權人變更之情形，且應為租 約出租人變更登記規定，可見耕地三七五租約登記在確立耕 地所有權人為出租人，以保障承租人權益之情。㈢、經查，系爭2 份租約係於38年間，由當時出租耕地即新竹市 ○○段78、92、93、95、100 、101 、110 地號土地所有權 人林金龍，分別會同承租人林金城、韓魚所訂立；並約定林 金城之承租耕地比例為承租耕地面積3 分之1 （第145 號租 約─見前審卷㈡第464 頁），韓魚之承租耕地比例為3 分之 2 （第149 號租約─見前審卷㈡第464 頁）。嗣上開93地號 土地，經政府依當時實施耕者有其田條例徵收後放領予韓魚 （見前審卷㈡第467-468 頁土地登記簿影本）；又上開78地 號土地，經林金城及韓魚同意林金龍收回自用建築房屋，且 因原訂租約登記面積有誤，經實地測量實際耕作面積後，由 出租人及承租人共同申請租約變更登記（第145 號租約之承 租地號為92、95地號全部、100 、101 、110 地號部分面積 ，共0.5746甲；第149 號租約之承租地號為100 、101 、11 0 地號部分面積，共0.7984甲─見前審卷㈡第471-481 頁新 竹縣政府60年2 月23日府地權字第20243 號令、新竹縣新竹 市公所呈、耕地租約變更登記申請書、收回土地建築房屋同
意書等件影本）；上開租地嗣因重測及77年間新竹市政府辦 理土地重劃，經重劃為○○段○小段17、19、50、57、59、 63、64、73、93、95地號，且為租約之變更登記（見前審卷 ㈡第522-523 頁新竹市政府77年12月2 日府地權字第8907 8 號函及新竹市私有耕地租約附表影本）。上述19、57地號土 地（林國華等3 人、韓明德等5 人分別承租1/3 、2/3 ）並 於100 年間依序分割為19、19-1至19-4地號；57、57-1至57 -11 地號，迄至101 年間因繼承、贈與、上開耕地之分割， 附表所示13筆土地由原告林榮源等人各別取得單獨所有權（ 見前審卷㈠第145 至157 頁土地所有權狀），系爭2 份租約 （見前審卷㈠第36-39 頁）且變更登記如事實概要欄所述； 輔助參加人並陳明該變更登記中就新竹市○○段○○段50、 63、64、73、93、95及第145 號租約中17號土地（即附表編 號7-13所示土地），出租人依序經登記為原告林榮源、賴玲 玉、賴玲玉、林榮源、林榮源、賴玲玉、林美芳等人（即土 地所有權人─見系爭2 份租約附表備考欄），乃兩造及參加 人所不爭（見本院卷㈢第4-5 頁準備程序筆錄），該租約變 更登記且經被告准予備查確定，有輔助參加人101 年12月14 日東民字第1010018921、1010018922函影本在卷可考（見本 院卷㈢第9 、76頁）；參之上述租約登記就上開土地部分， 非惟登載之出租人可分，且各別「承租面積」、「正產物之 收穫總量」及「租額」亦於系爭2 份租約分別記載明確（見 本院卷㈡第183-188 頁），復經被告訴訟代理人陳明：此部 分土地為單獨所有權、單獨租約跟面積，原則上終止沒有問 題等語在卷（見本院卷㈠第170 頁104 年1 月20日準備程序 筆錄），足見系爭2 份租約就此等土地部分係屬可分之債。 原告主張其得就附表編號7-13所示土地部分租約，單獨終止 ，無庸與系爭2 份租約其他出租人共同為之乙節，即屬可採 。
㈣、次查，關於系爭2 份租約其中如附表編號7-13所示土地部分 租約之終止，業經原告於101 年12月20日以存證信函通知參 加人；參加人林國華、韓天生、曾韓金桂、韓玉蘭、林張素 琴等人，且均於存證信函中指定之同年月27日出席協調會議 等情，有存證信函及其送達回執、會議紀錄影本附卷可稽（ 見本院卷㈡218-220 頁、卷㈢第131-135 頁），且為參加人 林國華、韓明德、韓天生、曾韓金桂、韓玉蘭等人所不爭（ 見本院卷㈢第4 頁準備程序筆錄），自堪信為真實。又原處 分所稱之第145 號租約涉訟乙節，已經最高行政法院於101 年8 月24日以101 年判794 號判決確定（見前審卷㈠第10-1 1 頁），上開土地部分復無承租面積不明，無法計算應補償
價額情事，前已述及，則被告否准原告此部分終止租約之申 請，於法即有未合。原告於101 年12月28日申請終止附表編 號1-13部分土地之耕地租約，被告否准其中關於附表編號7 -13 部分土地租約之終止，於法未合；訴願決定就此部分予 以維持，亦有未洽。原告訴請撤銷此部分之訴願決定及原處 分，為有理由，應予准許。至原告訴請被告就原告此部分申 請，作成依平均地權條例第77條規定標準計算參加人應領之 補償金，通知參加人領取，俾被告最終作成核准終止此部分 耕地租約部分，因平均地權條例第78條第1 項規定，土地所 有權人依同條例第76條提出終止耕地租約之申請時，直轄市 或縣（市）政府經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集 雙方協調；承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，始 由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領 之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕 地租約。是原告與參加人就附表編號7-13部分土地租約之終 止，固未達成協議，惟乃應先由被告邀集雙方協調，經被告 踐行此協調程序，參加人拒不接受協調或對補償金額有爭議 時，始生依同條例第77條規定標準計算參加人應領之補償， 並通知領取之情事。原告在被告尚未踐行上述協調程序，參 加人是否拒不接受被告協調或對補償金額有爭議，此部分要 件事實猶有未明之情形下，逕為上述請求，難認有理由，爰 依行政訴訟法第200 條第4 款規定，判命被告就此應依本判 決上開見解另為處分。
㈤、另原告申請終止系爭2 份租約關於附表編號1-6 所示土地部 分，查該等地號土地乃係於100 年4 月間，分別自新竹市○ ○段○小段19及57地號分割而出，前已述及，該等地號土地 之承租面積全由母地號即上開19及57地號轉錄，僅增列分割 後地號，面積仍維持原租約，而未就各筆土地使用範圍逐一 約定，有系爭2 份租約在卷可憑。其中○○段○小段19-1、 19-4地號與訴外人鄭林美津等人所有同段19、19-2、19-3地 號土地於第145 、149 號租約共同出租面積分別為0.036 公 頃、0.072 公頃；而同段57-2、57-6、57-7、57-11 地號與 訴外人張林月娥所有同段57、57-1、57-3、57-4、57-5、57 -8、57-9、57-10 地號土地於第145 、149 號租約共同出租 面積則分別為0.082500公頃、0.164800公頃，核於系爭2 份 租約就附表編號1-6 所示各筆土地，顯有承租面積不明情事 （系爭2 份租約承租面積比例雖為1/3 及2/3 ，但實際耕作 面積未必各依1/3 比例及2/3 均勻分布於該各筆地號，在未 經租賃雙方確定各筆土地之租賃位置及面積前，以第145 號 租約為例：上述19、19-1至19-4地號上合併承租面積0.036
公頃，承租人實際耕作位置分佈方式可能是19地號0.03公頃 、19-1地號0.002 公頃、19-2地號0.001 公頃、19 -3 地號 0.002 公頃、19-4地號0.001 公頃，又或者是19地號0.0104 7 公頃、19-1地號0.01047 公頃、19-2地號0.00396 公頃、 19-3地號0.01047 公頃、19-4地號0.00063 公頃），致無法 就系爭2 份租約中如附表編號1-6 所示土地部分，確定原告 各別應負之補償範圍，原告自無從依上開平均地權條例規定 ，就此部分單獨為租約之終止。原告主張其得就此部分土地 單獨終止租約云云，尚無可採。被告以附表編號1-6 部分土 地不具獨立之租賃關係，原告未與其他出租人共同向參加人 為終止系爭2 份租約之意思表示，且此部分土地承租面積不 明，無法計算應補償價額，而未准原告此部分終止租約之申 請，洵屬有據；訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴請撤 銷此部分之訴願決定及原處分，並就此部分申請作成依平均 地權條例第77條規定標準計算參加人應領之補償金，通知參 加人領取之處分，均無理由，應予駁回。
㈥、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，暨參加人 林國華聲請調查：⑴「彭學聖律師、彭火炎律師」2 人是「 親兄弟關係、親戚關係」之戶籍謄本，及與原告林榮源、繼 承人林鄭砧是「親戚關係」之戶籍謄本。⑵「彭學聖律師」 在「彭火炎律師」所開設的宏箴法律事務所任職律師之所得 稅證明書、聘任、是否為該律師事務所之股東等證物。⑶林 鄭砧於85年至87年6 月11日期間已「年老病重」無意識能力 之醫院病歷表等事項，經本院審酌後，核與本件判決結果不 生影響，故不逐一論究說明及予以調查，附敘明之。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依行 政訴訟法第200 條第4 款、第104 條，民事訴訟法第79 條 、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日 臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 王立杰
法 官 洪慕芳
法 官 林玫君
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
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│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │