臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第976號
原 告 陳憶雯
訴訟代理人 陳修仁律師
被 告 曾宥蓉
訴訟代理人 江曉智律師
複代理人 柯怡妃
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104年9月2日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國一０四年三月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟參佰元，由被告負擔新台幣肆仟貳佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、兩造為居住在同一社區、同棟大樓，但不同樓層之鄰居， 原告因聽聞被告有意出售其所有、但登記在第3人名下即 門牌號碼台中市○○區○○路0段0號14樓之10房屋(下稱 系爭房屋)，因系爭房屋係被告於民國(下同)102年2月買 入，受特種貨物及勞務稅條例即奢侈稅須持有2年以上期 間之限制，被告必須於104年2月份以後才能簽訂房屋買賣 契約書及辦理系爭房屋所有權移轉登記。嗣兩造於103年5 月26日簽訂意向書(下稱系爭意向書)，約定原告以新台幣 (下同)820萬元向被告購買系爭房屋全部及3樓共有部分， 自104年2月26日起開始辦理過戶手續，並於同日支付訂金 200000元，更於103年9月2日再支付200000元，共400000 元，均由被告簽名確認收受及記載在系爭意向書。詎被告 於103年9月間以系爭房屋價格上漲為由，多次要求原告於 820萬元以上加價購買，但為原告拒絕，兩造遂於103年9 月19日合意解除系爭意向書全部內容，被告並同意於104 年3月10日以前退還400000元，亦經被告親自在系爭意向 書記載上開意旨之文字，且經兩造簽名確認無誤。惟被告 承諾退還款項400000元之期限屆至後，被告猶未依約返還 上揭款項，原告屢經催促，被告仍置之不理，為此依民法 第259條解除契約回復原狀及民法第179條規定提起本訴等 情。
2、並聲明：(1)除遲延利息自104年3月10日起算外，餘如主 文第1項所示。(2)願供擔保，請准宣告假執行。 (二)對被告抗辯之陳述：
1、原告否認曾經進入系爭房屋居住使用及毀損壁紙乙事，被 告係於103年9月2日交付房屋鑰匙予原告，而兩造於103年 9月19日合意解除系爭意向書全部內容時，原告即將系爭 房屋鑰匙交還被告，從未居住使用系爭房屋，倘原告確有 毀損系爭房屋情事，致被告受有損失，被告怎可能於103 年9月19日同意解除系爭意向書內容及退還原告全部款項 400000元？
2、被告抗辯稱：「原告應先給付被告200萬元，……，曾言 明於103年7月及103年9月15日分別給付100萬元及60萬元 」云云，皆屬虛構之詞，原告否認之，因原告當時連系爭 房屋所有權狀都未看過，僅憑被告稱系爭房屋借名登記在 他人名下即已支付400000元，怎可能再任意承諾交付200 萬元或100萬元？又被告稱原告於103年5月26日及103年9 月2日先後2次交付被告共400000元為「定金」，既為定金 ，何以前後相差3個多月始交付？且何來原告言明於103年 7月交付100萬元？被告上開抗辯前後矛盾，違反常理，而 實際上原告於103年5月26日交付200000元為定金，103年9 月2日匯款200000元為價金。再被告抗辯稱原告有違約情 事，原告究竟違反何種約定或條款？倘原告確實違約，被 告豈可能於103年9月19日同意原告解約，且原告否認曾向 被告求情、哭訴乙事，亦無必要，此為被告臨訟卸責之詞 ，不足採信。
3、依民法第94條及第258條規定，對話人為意思表示者，以 相對人了解時發生效力，而解除權之行使，應向他方當事 人以意思表示為之。是依系爭意向書記載，被告於103年9 月19日親筆記載「解除本意向書所有內容」，且被告於鈞 院104年6月3日言詞辯論期日自承解除系爭意向書「並無 附條件」，則系爭意向書於103年9月19日已解除甚明。至 當時約定被告於104年3月10日前返還400000元，乃被告稱 無資金返還，原告始同意被告延後返還，詎被告屆期毀諾 拒不返還400000元，更侈言契約仍未解除應繼續履行、原 告違約、沒收定金云云，全屬無據及違反常理。 4、被告提出所謂租賃契約書，抗辯稱受有103年9月至104年2 月租金損失90000元云云，原告否認該租賃契約書形式及 實質之真正。縱該租賃契約書為真正，依租約第3條約定 租賃期間至103年6月30日止，被告於103年5月26日簽訂系 爭意向書出售系爭房屋，事後何來租金之損失？且兩造合
意於103年9月19日合意解除系爭意向書，原告並無可歸責 之事由，被告何來租金損失可請求？尤其原告從未居住使 用系爭房屋，洪羿娟並非系爭房屋買賣契約之當事人，更 未使用系爭房屋，被告自無所謂租金損失可言。二、被告方面：
(一)被告承認系爭意向書之真正，但原告於103年5月間支付訂 金100000元購買系爭房屋，且口頭同意支付100萬元，並 未如期支付，甚至原告要求於103年9月20日先行遷入系爭 房屋時再支付900000元，卻僅支付300000元，尤其被告為 讓原告先行遷入居住，乃請系爭房屋之房客提前搬走，事 後原告以另位合購者洪羿娟遲未支付款項為由悔約不買， 造成被告自103年9月1日起至104年3月份止，共7個月無法 將系爭房屋繼續出租，每月租金15000元，受有租金損失 105000元，及系爭房屋壁紙遭原告撕毀，被告重新整理與 油漆支出140000元，共計245000元之損害部分，被告均要 求原告如數賠償。至原告主張被告要求加價出售系爭房屋 ，被告否認之，此屬原告慣行欺騙要求先將系爭房屋過戶 再支付買賣價金之手法，不足採信。(以上參見被告104年 4月21日書狀，本院卷第19頁。嗣於104年7月3日具狀改稱 租金損失期間為自103年9月份起至104年2月份止共6個月 ，金額為90000元，參見本院卷第39頁)。 (二)兩造於103年5月間約定買賣系爭房屋，總價820萬元，其 中銀行貸款620萬元，原告應先給付被告200萬元，但原告 僅於103年5月及103年8月合計給付定金400000元後，不再 依約給付任何費用，而原告曾言明於103年7月及103年9月 15日分別給付100萬元及60萬元，原告均違約未付，且於 103年9月19日向被告表示僅給付已付之400000元，其餘待 過戶後再全部以分期付款方式支付，被告不同意，當場表 示沒收定金400000元，原告遂向被告哭訴求情，被告遂同 意可以給原告時間籌錢，雙方繼續履行系爭房屋買賣契約 。又原告向被告表示係與洪羿娟合購系爭房屋，因系爭房 屋自102年2月26日起算2年有奢侈稅之問題，洪羿娟曾多 次向被告表示「要去檢舉妳預賣」云云，被告雖難忍原告 多次違約不付款，仍勉強同意繼續履行系爭房屋買賣契約 。是兩造於103年9月19日在系爭意向書補充註明內容「解 除本意向書所有內容」，但亦約定「於104年3月10日以前 退還400000元正本合約正式解除」等語，是兩造既已解除 意向書內容，復約定半年後退款，雙方真意在於賦予被告 片面決定是否退款及繼續履約之權限，並非課予被告應退 款之義務，否則無法說明何以103年9月19日解除契約，於
104年3月始退款之理由(參見被告103年7月3日書狀，本院 卷第40頁)。從而，在被告退款前，原告若補足約定事項 ，仍得繼續履行不動產買賣，至被告主動退款後，系爭意 向書始正式解除，始符兩造間之真意。據此可知，系爭意 向書所用辭句如上述「解除本意向書所有內容」及「本合 約正式解除」為2個層次，所謂「解除」係指退款後另立 新約，避免洪羿娟所言奢侈稅之問題，即被告退款前兩造 間之系爭意向書並無解除可言。
(三)被告為履行系爭意向書約定，於103年8月間提前終止與第 3人之租賃契約，致受有租金損失，且雙方約定原告應於 103年7月及103年9月15日給付買賣定金，卻遲未給付，被 告受有利息損失，亦導致被告另件契約有違約風險；又被 告於103年9月間即讓原告進入使用系爭房屋，被告亦需支 付費用回復原狀，故依民法第249條第2款規定，原告支付 定金不得請求返還，僅稍能彌補被告所受損害及費用之支 出，是原告之請求為無理由。
(四)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、原告主張兩造於103年5月26日簽訂系爭意向書，原告以820 萬元向被告購買系爭房屋，於簽約當日給付200000元，並於 103年9月2日再給付200000元，嗣兩造於103年9月19日合意 在系爭意向書記載「解除本意向書所有內容，並於104年3月 10日以前退回400000元正，本合約正式解除。」等文字，且 經兩造簽名確認之事實，已據其提出系爭意向書及系爭房屋 登記謄本各1件在卷為憑，核屬相符，而被告雖以上情抗辯 (詳後述)，惟其對系爭意向書內容及其上記載文字之真正均 不爭執，是原告此部分主張自堪認為真實。
四、法院之判斷：
(一)系爭意向書已於103年9月19日經兩造合意解除，並發生解 除契約之效力：
按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用之辭句。」，而解釋契約，固須探求 當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解(參見最高法院17年上字第1118號民事 判例意旨)。又民法第95條第1項前段規定：「非對話而為 意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效 力。」，另民法第258條第1項規定：「解除權之行使，應 向他方當事人以意思表示為之。」，且解除權之行使，祇 須向他方當事人以意思表示為之，不必請求法院為宣告解
除之形成判決。當事人間於解除之意思表示有效與否有爭 執時，雖須訴請法院裁判，但法院認為此項意思表示有效 者，解除之效力，仍於此項意思表示達到他方時即已發生 ，非自判決確定時始行發生(參見最高法院23年上字第 2454號民事判例意旨)。原告主張兩造簽訂系爭意向書已 於103年9月19日合意解除，並提出系爭意向書1件為證， 雖為被告所否認，並以上情抗辯。惟依兩造不爭執、且為 被告在系爭意向書親筆註記文字內容為「103.9.19解除本 意向書所有內容，並於104年3月10日以前退回400000元正 ，本合約正式解除。」，依該段文字記載，可知兩造確於 103年9月19日合意解除系爭意向書所有內容，即兩造原約 定由原告以820萬元向被告購買系爭房屋，於104年2月26 日開始辦理過戶手續之不動產買賣契約經兩造協議解除， 被告已收買賣價款(含定金)共400000元，原告同意被告於 104年3月10日以前退還等情，即上開契約文字甚為明確， 並無含糊不清而需探求兩造當事人真意之餘地，而被告於 104年6月3日言詞辯論期日就本院訊問：「根據意向書附 註欄記載解除合約有附帶條件嗎？」乙節，亦答稱：「沒 有。」乙語在卷(參見本院卷第31頁背面)，足見被告當時 亦認為上開解除契約相關文字之記載並無任何疑義存在， 依前揭最高法院17年上字第1118號民事判例意旨，即上開 解除契約文字已明確表示兩造當時之真意，自無再另行探 求所謂「當事人真意」之必要。詎被告竟於104年7月3日 分別具狀稱：「所謂『於104年3月10日以前退還400000元 正本合約正式解除』等語，雙方真意在於賦予被告片面決 定是否退款及繼續履約之權限，並非課予被告應退款之義 務，否則無法說明何以103年9月19日解除契約，於104年 3月始退款之理由。」云云，無異將上開極為明確記載解 除契約文字內容附加「賦予被告片面決定是否退款及繼續 履約之權限」之條件，與被告上揭104年6月3日言詞辯論 期日稱解除契約未附帶條件之陳述不符，顯然前後矛盾。 況所謂「賦予被告『片面』決定是否退款及繼續履約之權 限」，依其內容乃非兩造對等之約定，即系爭意向書合意 解除後是否發生效力，悉由被告片面決定，倘被告於104 年3月10日以前退款，系爭意向書即發生解除效力，被告 若屆期未辦理退款，原告即負有繼續履行系爭意向書內容 之義務，而被告所謂「雙方真意」之抗辯，已為原告所否 認，被告復未就兩造間確有該項真意存在之約定舉證以實 其說，被告此部分抗辯尚難遽信為真實。況依前述，被告 所謂「雙方真意」已違反上揭民法第95條第1項前段及第
258條第1項等規定，被告此部分抗辯內容無異將自己之意 志凌駕於法律之上，恣意曲解契約文字，亦違背上揭最高 法院17年上字第1118號民事判例意旨，委無可採。從而， 系爭意向書業於103年9月19日即兩造簽名確認時發生合意 解除之效力至明。
(二)被告依系爭意向書負有於104年3月10日以前返還400000元 予原告之義務：
又民法固第259條第2款規定：「契約解除時，當事人雙方 回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受 領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」 ，惟契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可 歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規 定外，並不當然適用民法第259條規定，倘契約已為全部 或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益 (參見最高法院59年台上字第4297號民事判例意旨)。是兩 造間既於103年9月19日合意解除系爭意向書所有內容，並 發生解除契約之效力，而原告就系爭意向書之履行已支付 買受系爭房屋之價金400000元，已如前述，被告即負有依 系爭意向書約定於104年3月10日以前返還400000元予原告 之義務，詎被告屆期拒不履行返還上揭買賣價金400000元 ，原告自得依系爭意向書約定及民法不當得利規定請求被 告返還上揭買賣價金400000元甚明。
(三)被告雖抗辯稱為履行系爭意向書約定，於103年8月間提前 終止與第3人之租賃契約，致受有103年9月份至104年2月 份，共6個月，每個月15000元，合計90000元之租金損失 ，且雙方約定原告應於103年7月及103年9月15日給付買賣 定金，卻遲未給付，被告亦受有利息損失，導致被告另件 契約有違約風險；又被告於103年9月間即讓原告進入使用 系爭房屋，原告撕毀壁紙，被告亦需支付回復原狀及油漆 等費用140000元，故依民法第249條第2款規定，原告支付 定金不得請求返還云云。然為原告所否認，並為上開主張 。而民法第249條第2款係規定：「契約因可歸責於付定金 當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」， 被告抗辯稱欲依民法第249條第2款規定沒收原告交付之定 金，依民事訴訟法第277條舉證責任分配原則，自應由被 告就「系爭意向書因可歸責於原告之事由致不能履行」之 有利於己事實負舉證責任。經查：
1、原告因履行系爭意向書而分別於103年5月26日、103年9月 2日支付200000元、200000元，共400000元予被告，並經 被告受領，且在系爭意向書簽收無誤，其中103年5月26日
即簽訂系爭意向書當日支付200000元，其性質屬定金，而 103年9月2日支付200000元應屬買賣價金之一部分，自不 可能仍為定金，此從被告猶主張原告「言明於103年7月支 付100萬元」乙事(已為原告所否認)可獲得印證，否則豈 有支付定金後給付價金，再為支付定金之可能？故被告抗 辯稱其已受領之400000元皆為定金云云，即與事實不符， 是原告支付之定金應為103年5月26日給付200000元，並不 包括103年9月2日200000元在內。
2、被告抗辯稱兩造約定原告應於103年7月及103年9月15日給 付買賣價金100萬元、600000元，卻遲未給付，被告受有 利息損失，導致被告另件契約有違約風險云云，已為原告 所否認，而被告迄至本件言詞辯論終結前並未舉證證明兩 造究於何時、何地約定原告應於上揭2日期支付系爭房屋 買賣價金，何來利息之損失？至被告所謂「另件契約有違 約風險」云云，其與系爭房屋買賣有何關聯性，被告亦未 舉證以實其說，是被告此部分抗辯即難遽信為真正。 3、被告另抗辯稱於103年8月間提前終止與第3人之租賃契約 ，致受有103年9月份至104年2月份，共6個月，每個月租 金15000元，合計90000元之租金損失云云，並提出租賃契 約書1紙為證。惟兩造既於104年9月19日合意解除系爭意 向書所有內容，倘系爭房屋確有出租之事實，被告自104 年9月20日起即可繼續出租營利，且系爭意向書之合意解 除是否具有可歸責於原告之事由，被告亦未舉證以實其說 ，縱令被告自103年9月份起無法繼續出租系爭房屋營利， 要與原告無涉，即無請求原告賠償之餘地。
4、被告復抗辯稱於103年9月間即讓原告進入使用系爭房屋， 原告撕毀壁紙，被告亦需支付回復原狀及油漆等費用 140000元云云。然被告迄至本件言詞辯論終結前並未舉證 證明確有此部分損害存在，其既怠於就主張有利之事實負 舉證之義務，法院即無從為有利於被告之認定，故被告此 部分抗辯尚嫌無憑。
五、綜上所述，兩造既於104年9月19日合意解除系爭意向書所有 內容，並發生解除契約之效力，被告即負有依系爭意向書之 約定於104年3月10日以前返還已付價款400000元予原告之義 務。詎被告屆期拒不給付，原告依系爭意向書及民法不當得 利等規定請求被告給付400000元，洵屬正當，應予准許。又 原告固請求被告自104年3月10日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，惟兩造既約定被告返還400000元之最後期限 為104年3月10日，被告屆期未履行，須自104年3月11日起始 負遲延責任，故原告請求104年3月11日以前之遲延利息，於
法不合，不應准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序， 並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。至兩造分別陳 明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，其中就原告陳明 部分僅在促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為 准駁之判決。另就被告陳明部分，核與法律規定相符，遂酌 定相當擔保金額准許之，爰諭知假執行及免為假執行之宣告 如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
書記官 錢 燕