臺灣屏東地方法院民事判決 103年度潮簡字第613號
原 告 蔡俊芳
訴訟代理人 鄭伊鈞律師
黃暘勛律師
被 告 李黃鳳珠
訴訟代理人 李麗秋
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年9月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣潮州鎮○○段○○○○號（門牌號碼屏東縣潮州鎮○○路○號）房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
原告主張坐落於屏東縣潮州鎮○○段000○號即門牌號碼屏 東縣潮州鎮○○路0號之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有 。詎被告無合法權源，卻無權占用上開房屋居住使用及置放 個人物回於其內，經原告發函請求其遷讓並返還房屋，惟被 告卻置之不理，並拒絕返還房屋，原告自得本於所有權請求 被告還讓並返還系爭房，為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被 告應將坐落屏東縣潮州鎮○○段000○號（門牌號碼屏東縣 潮州鎮○○路0號）房屋遷讓交還原告。㈡訴訟費用由被告 負擔。
二、被告抗辯：
確無合法權源使用系爭房屋，惟系爭房屋之原所有權人李玉 蘭（民國103年6月27日死亡）與被告之配偶李坤玉（已歿） 係姊弟關係，被告所有之房屋與系爭房屋毗鄰，李玉蘭生前 同意被告將兩間房屋打通，無償提供被告作為經營海產店之 用。又因李玉蘭終身未嫁，並無子嗣，被告遂將親生子即訴 外人李敏瑞自幼出養予李玉蘭。惟訴外人李敏瑞不務正業， 在外遊手好閒，對李玉蘭不聞不問，迨102年11月間，李玉 蘭因肺癌末期併發敗血症，由被告送往潮州安泰醫院加護病 房急救，並均由被告在旁照顧，詎訴外人李敏瑞獲悉後，暗 中將李玉蘭安排轉院，且拒絕被告與其接觸。系爭房屋及其 所在土地係由原告與李玉蘭於103年5月30日為土地、建物買 賣之債權行為，並於同年6月26日為移轉所有權登記之物權 行為，惟李玉蘭於103年6月27日死亡，且其於臨終之除，應 已陷於癌末昏迷，欠缺意思能力，如何與原告為買賣之債權 行為及移轉所有權登記之物權行為？又原告買賣系爭房屋之
行為果為真實，依一般不動產交易常情，買賣之價金自包括 清償銀行之貸款在內，何以李玉蘭於土地及建物上所設定之 第一順位抵押權人華南銀行，擔保債權總金額新台幣（下同 ）87萬元之抵押權，於原告取得所有權後，未同時塗銷？足 見訴外人李敏瑞為圖變賣系爭房屋，得款花用，又怕強行趕 走親生母親引發外界非議，遂虛偽以李玉蘭之名義與原告為 假買賣，再由原告出面訴請被告遷讓房屋。惟李玉蘭既欠缺 為法律行為之意思能力，系爭房屋買賣之債權行為、移轉所 有權登記之物權行為均不生法律上之效力，原告並非系爭房 屋之所有權人，自不得行使所有人物上請求權，請求被告遷 訴房屋，原告之訴顯屬無據。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張系爭房屋為其所有，現由被告無權占用中，業據其 提出土地登記謄本及建物登記謄本為證（見本院一卷第43、 44頁），被告亦不否認其無權占有系爭房屋，且現房屋所有 權為原告所有，惟以前揭詞置辯，是以本件兩造所爭：系爭 房屋之買賣行為及所有權移轉登記之行為，是否有效？茲審 酌如下：
㈠、系爭房屋之買賣行為，係於103年5月27日簽訂，此有原告提 出之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第83至86頁） 被告抗辯李玉蘭該時已病重，欠缺意思能力，其簽立之不動 產買賣契約行為，應屬無效云云，惟查，證人劉育樹即本件 不動產買賣之仲介到庭證稱：（法官：你見到李玉蘭時，是 否有跟她交談?）本件因為李敏瑞告訴我李玉蘭為了要支付 醫療費用所以要出售房地，我到醫院時，有跟李玉蘭打招呼 ，但是沒有跟她講話，我則另跟她同房的病人有交談，據該 病人告知李玉蘭曾經告訴他為了要支付醫療費用授權其子去 出售房地等語。（本院卷三第23頁背面），復有證人莊麗蓮 即李玉蘭的看護到庭證稱：（法官：妳看護李玉蘭期間，她 的身體及精神狀況如何？）她身體不是很好，因為有糖尿病 ，已經截肢1隻腳了，但是她的精神狀況還算清楚，她是一 直到了過世的前10天，叫她還會有反應，但是沒辦法講話， 但是到了前2天就連反應也沒有。（法官：妳看護李玉蘭的 期間是否有跟她講過話？）有，在她過世前10天之前，她的 精神狀況還有表達能力都還算正常，我都可以理解。（法官 ：是否有見過另1位證人劉育樹？）在我看護李玉蘭約3、4 天之後，李敏瑞帶劉育樹到醫院問李玉蘭把房地出售好不好 ，李玉蘭說好，她當時還可以講話。（法官：是誰問李玉蘭 ？）是證人李敏瑞問的。（法官：當時證人劉育樹是否有跟 其他同病房的病人交談？）他有跟其他的病人寒暄幾句，李
玉蘭的病房是3人房。（法官：當天除了講話之外，證人李 敏瑞是否有要求李玉蘭簽署文件？）有，證人李敏瑞說要李 玉蘭簽委託書，李玉蘭有簽。（法官：李玉蘭當時可以簽名 ？）是我把文件拿給她簽名的。（法官：李玉蘭簽名的文件 共有幾份？）我只記得有委託書。（法官：李玉蘭除了簽名 之外，是否還有蓋章？）是押指印。（法官：是否有見過證 人李敏瑞與李玉蘭討論出售房地的事情？）我是有聽證人李 敏瑞向李玉蘭說房子賣掉之後可以還貸款、李玉蘭的債務、 我的看護費、還有以後的喪葬費用，至於買賣價金還有買家 是誰，我就沒有聽到了。（法官：從妳的觀察，李玉蘭是否 要出售房地？）有，因為我認為李玉蘭應該也想要處理自己 的債務等語。（見本院卷三第25、26頁），是依證人劉育樹 所述，李玉蘭尚能打招呼，難認李玉蘭的意識不清，另證人 莊麗蓮亦證稱李玉蘭知悉賣屋之事，其為看護李玉蘭之人， 對其精神狀態當最明了，足信李玉蘭於簽立不動產買賣契約 書時，對於賣屋等情事，仍有認知能力。況本院調閱李玉蘭 於財團法人高雄長庚紀念醫院住院期間的病歷，據該病歷記 載李玉蘭於103年5月24日，其雖然言語能力有困難，但尚能 張開眼睛，且意識清，此有護理記錄單在卷可稽（見本院卷 二第375頁背），而李玉蘭系於103年5月24日簽立出售系爭 房屋之授權書，此有授權書在卷可稽（見本院卷一第99頁） ，足認李玉蘭知悉並理解出售系爭房屋之情事，顯非無行為 能力之人，被告辯稱其為無行為能力之人，買賣行為無效， 礙難認為有理。再者，一般不動產之買賣，於簽立買賣契約 後，則由土地專業代理人，辦理後續所有權移轉登記之相關 事宜，則系爭房屋既經李玉蘭合法授權，並於103年5月底即 開始辦理相關所有權移轉登記之手續，此有屏東縣潮州地政 事務所函復本院之系爭房屋所有權移轉登記案件影本在卷可 稽（見本院卷一第51至66頁），是系爭房屋於103年6月26日 完成所有權的登記，尚符常情，況人的壽命何時終了，非任 何人得以預測，難認因辦理完成的時間，詎李玉蘭死亡僅有 一天，即認此所有權移轉的物權行為無效，是被告此部分的 抗辯，礙難採信。原告主張系爭房屋的買賣行為及所有權移 轉的行為有效，堪信為真正。
㈡、又被告抗辯系爭房屋現仍有設定義務人為李玉蘭、債權人為 華南商業銀行擔保債權額87萬元的抵押權存在，顯與一般買 賣常情不符云云，經查，原告與李玉蘭就此抵押權有約定清 償的方式，即自買賣價金尾款中清償，此有系爭房屋的買賣 契約書中第2條記載「乙方（即李玉蘭）原有華南銀行潮州 分行貸款餘額約80萬元，由甲方（即原告蔡俊芳）自尾款貸
償」等語可稽（見本院卷一第85頁），顯認買賣當時，就抵 押權確有約定清償的方式，惟現在該抵押權所擔保的債務並 未完全清償，此業經證人李敏瑞即李玉蘭的養子到庭證：（ 系爭房屋的抵押貸款是否已清償？）還沒有，本來是打算要 以買賣房屋的尾款來清償此筆貸款。（是否有跟華南銀行商 討過系爭房屋的抵押債務？）有，銀行的人員表示要債務人 本人來清償，不相干的人無法代償，並且表示如果房屋有隔 牆，就可以考慮由我清償部分抵押貸款後塗銷系爭房屋的抵 押權。」等語（見本院卷三第22頁及其背面），足認系爭房 屋其上的華南銀行抵押權，係因尚未清償，而無法塗銷。綜 上所述，原告於買受系爭房屋時即已知悉有此抵押權，並有 約定清償的方式，現雖因故未能塗銷，惟此為原告與李玉蘭 間的另一債務糾紛，要難以此即謂買賣系爭房屋的債權行為 ，即為無效，被告此部分抗辯，礙難謂有據。
㈢、末按，被告抗辯長期以來李玉蘭均由其照料，李玉蘭要出售 系爭房屋，其不可能不知情等語，按李玉蘭由何人照顧，與 其出售系爭房屋係屬二事，自不得以其未經李玉蘭告知，即 謂買賣契約係屬無效，此辯稱礙難為有利於其之認定。四、綜上所述，系爭房屋買賣及所有權移轉的行為既為有效，原 告確為系爭房屋的所有權人，被告既不否認其現無權占有使 用系爭房屋，從而，原告依民法第767條，訴請被告將系爭 房屋遷讓返還原告，即屬有據，應予准許，爰判決如主文第 1項所示。
五、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應 依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻擊防禦方法，均與 本判決結果不生影響，不另論述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 29 日
潮州簡易庭
法 官 吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 29 日
書記官 鄭美雀