臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
104年度新簡字第136號
原 告 林丙昌
被 告 戴慶松
訴訟代理人 吳永茂律師
複代理人 羅玲郁律師
上列當事人間請求請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年9月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於台南市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示A及B部分二建物，即門牌號碼為臺南市○○區○○○○○○○號房屋兩棟騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百零四年五月一日起至前項房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告相當於租金之損害金新臺幣貳萬元。
被告應自民國一百零三年十二月三十一日起至其將上開房屋騰空返還予原告之日止，按日給付原告新臺幣貳佰元之違約金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟肆佰玖拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾貳萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）綠座落台南市○○區○○段000地號土地為原告與其他共 有人所共有，原告分管部分如附圖所示A部分，面積約330 平方公尺（面積以鈞院實測為準），原告並於上開A部分 土地上有未保存登記建物，即門牌號碼台南市○○區○○ ○0000號房屋二間，此有土地謄本、房屋稅單為憑，原告 前將上開土地及建物出租予被告，租期自民國(下同)102 年1月1日起至103年12月30日止，每月租金新台幣(下同)2 萬元，兩造房屋租賃契約特別約定事項第12項並約定租賃 期間屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷， 將租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求， 如有遲延除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限 壹日應給付甲方貳仟元之違約金，有兩造房屋租賃契約為 憑。詎被告於103年12月30日租賃期間屆滿後，拒不搬遷 ，原告於104年2月14日以高雄武廟郵局第56號存證信函通 知被告絕無再續約之意，請被告搬遷云云，被告於104年2 月16日接獲存證信函仍置之不理，有存證結函及回執為憑 。爰依法起訴請求如聲明所示。
（二）並聲明：
1.被告應將坐落台南市○○區○○段000地號上如附圖所示A 部分，面積約330平方公尺（面積以鈞院實測為準）及其 上建物即門牌號碼台南市○○區○○○0000號房屋二間騰 空交還原告。
2.被告應給付原告賠償金80000元，及自104年5月1日起至第 一項騰空交還日止，按月給付原告2萬元。
3.被告應自103年12月31日起至第一項騰空交還日止，按日 給付原告違約金2000元。
4.訴訟費用由被告負擔。
5.第一、二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：
（一）原告並非系爭為保存建物之出資起造人及所有權人，原告 亦無事實處分權，原告無權將系爭建物出租予被告，原告 無權請求被告遷讓房屋。
（二）系爭建物於92年間由大坑古厝國際事業有限公司出資興建 ，作為存放貓狗等寵物骨灰之納骨塔使用，非原告出資興 建。原告於92年12月29日經由法院拍賣程序取得台南市○ ○區○○段000地號土地應有部分4661分之66，再於104年 1月16日向原共有人黃建榮購買應有部分4661分之199；於 同日向共有人黃清進購買應有部分4661分之199，原告始 取得應有部分4661分之398。原告之前所有權人並未在附 圖A部分有分管之權利。原告主張分管如附圖A部分，面積 330平方公尺應屬有誤。
（三）原告明知非系爭建物出資興建人、非起造人，且無事實處 分權，逕向台南市政府申請設立稅籍登記，已有使公務員 登載不實之嫌，所提稅籍單僅能證明課稅對象為原告，無 法證明原告為系爭建物所有權人及事實處分權人。（四）並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證事由：
（一）經查，原告主張伊為台南市○○區○○段000地號土地之 共有人之事實，業據其提出台南市○○區○○段000地號 土地之不動產登記謄本、房屋租賃契約書、存證信函、郵 寄掛號回執、房屋讓渡切結書、房屋稅繳款書等文件為證 ，而被告就此不為爭執，勘認原告主張為真實。（二）按，未辦保存登記建物之讓與，雖因不能為所有權移轉登 記，而無法為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間
如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記建物 之事實上處分權讓與受讓人。查，依原告所提被告於92年 9月23日書立之讓渡切結書內容記載，「立切結書人戴慶 松願將坐落台南縣新化鎮○○○段00000號土地(經重測後 目前已變更為台南市○○區○○段000地號)上之建物，即 門牌台南縣新化鎮○○里○○○○○○○號，稅籍編號一 ○○○○○○○○○○號，磚石造平房共計二棟無償讓渡 予林丙昌所有」，被告未能證明系爭未辦保存登記建物係 被告出資興建，或被告為所有權人，故於92年間將系爭未 辦保存登記建物之事實處分權讓渡予原告時，被告即已喪 失該建物事實處分權。次查，依兩造書立系爭建物租賃契 約記載，租賃期間自102年1月1日起至103年12月30日止， 租賃期滿原告以存證信函向被告為不願續租，請求遷讓返 還房屋之意思表示，有租賃契約及存證信函、郵寄掛號回 執等附卷可稽。而原告就系爭未辦保存登記建物有事實處 分權、管領權，業如上述，得據以請求被告遷讓房屋邀無 疑義。另按，「各共有人對於第三人，得就共有物之全部 為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之」民法第821條定有明文。本件原告為 土地共有人之一，依法應以全體共有人利益向被告請求返 還佔用土地，是原告僅以個人名義請求即與法有違。此外 ，兩造租賃標的物為建物部分，未包含原告主張如起訴狀 附圖A區塊(土地部分)，是原告請求被告返還如起訴狀附 圖面積約330平方公尺A部分土地即無理由，應予駁回。（三）按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益」，民法第179條定有明文。查被告無權占用系 爭房屋，所侵害及不當得利者為原告對系爭房屋之所有權 ，原告自得請求依該房屋出租時可得租金計算其損害金或 被告應返還之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五 號判例可資參照）。經查：兩造約定每月租金2萬元，被 告自104年1月份起至原告起訴時(即同年4月止)均未繳納 租金，此為被告所不爭執。被告租賃期限至103年12月30 日已屆期，原告以存證信函方式通知被告不續租，被告於 104年2月14日收受原告存證信函，兩造租賃關係終止，被 告仍繼續占有使用系爭房屋，尚未遷讓，則其占有使用系 爭房屋即無正當權源，並因而造成原告無法使用系爭房屋 之損害，揆諸前揭說明，原告自得請求被告給付相當於租 金之損害金。從而，原告本於不當得利之法律關係，以兩 造原租賃契約約定之租金數額即每月20000元，請求被告 給付80000元(即自104年1月份至4月份之相當於租金損害
金)，及自104年5月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按 月給付20000元之損害金，為有理由。
（四）原告依租賃契約第12點記載「租期期間屆滿時，...如有 遲延除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限壹日 應給付甲方新台幣貳千元之違約金」，請求被告給付未依 約即時遷讓房屋以每日2千元計算之違約金。核依兩造租 約協定租期至103年12月30日止，被告亦不否認迄今尚未 遷讓交還系爭房屋，是原告依租約第12點請求被告給付自 租約屆滿時起至遷讓交還房屋時止之違約金，循屬有據。 惟系爭二房屋為未辦保存登記建物，依兩造讓渡切結書認 定完工於92年以前，被告自述做放置寵物骨灰之靈骨塔使 用，104年度課稅現值僅121600元，此有原告提出「台南 市政府稅務局104年度房屋稅繳款書」、讓渡切結書等在 卷可稽。就被告未依期限遷讓返還系爭房屋，原告未表示 受有何等損害。故約定違約金為每日2千元，顯有過高情 形，參酌民法第252條規定，爰依職權酌減為每日200元而 准許之。
四、從而，原告本於事實上處分、管領權，及租賃契約、不當得 利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告；另 應給付積欠之租金80000元及自104年5月1日起至騰空返還房 屋日止，按月給付原告相當於租金之損害金2萬元；並應自 103年12月31日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原 告200元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分則無理 由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1項第3款之規定 ，本院應依職權宣告假執行。此部分雖經原告陳明願供擔保 ，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院 無庸就其聲請為准駁之裁判。被告部分依職權諭知預供擔保 後，得免為假執行。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明 文。經核本件訴訟費用額為7490元（即第一審裁判費7490元 ），本院認應由被告負擔，爰依上開規定確定兩造應負擔之 訴訟費用如主文第五項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第87條第1項、第78條、第389條第1項第3款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
書記官 任婉筠
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