臺灣臺南地方法院新市簡易庭小額民事判決
104年度新小字第303號
原 告 郭淑真
訴訟代理人 蔡登裕
被 告 永新社區D區管理委員會
法定代理人 鄭勛中
訴訟代理人 魏清平
侯春明
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國104年8月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認永新社區Ｄ區民國九十八年五月二十三日之第十二屆區分所有權人會議，就議案一：頂樓住戶屋頂漏水補助案部分之決議無效。
被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟捌佰元，及自民國一百零四年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣玖萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠永新社區D區大樓於民國86年11月完工交屋，約十年後，共 有之頂樓平台因防水年限已久，材料老化，造成屋頂防水層 失效，每逢下雨即發生漏水。歷經建商太子建設叫工打針補 水泥兩次，管理委員會叫工補瀝美土一次，均只能暫時解決 漏水困擾。第12屆管理委員會遂於98年5月23日召開第12屆 第二次臨時區分所有權人會議（下稱系爭決議），違法將依 公寓大廈管理條例第10條第2項規定本應由管理委員會負責 或由全體住戶依共有之應有比例分擔之部分社區共有部分之 修繕義務，決議變更為頂樓住戶需自行負擔修繕費用3分之2 ，顯失公平。
㈡100年因漏水陸續造成原告住家木製裝潢多處損毀，影響家 居生活甚鉅，因鄰居自費3分之2透過被告外包施工後漏水依 舊，原告遂放棄委由被告外包，自行施工修繕，並依當時規 定驗收後，申請補助款新臺幣（下同）2萬元。但因日曬炙 熱、地震頻繁，市面防水漆工法通常只保固3年，每戶38坪 每次約要花費6萬元（管理委員會補助上限2萬），但此工法 僅治標不治本，3年後便要再重新施作一次，漏水問題無法 根治，更造成頂樓住戶長期負擔。
㈢103年11月間，頂樓又開始漏水，原告曾向被告反應；104年
2月初，詢問被告現任主委鄭勛中處理進度，伊表示等過年 後會召開臨時區分所有權人會議處理。因被告無視頂樓住戶 因漏水所產生急迫性困擾，加上擔心雨季來臨，屆時施工不 便，原告便自行施工修繕，補強多處劣化區域，並架設防曬 網，以減緩防水漆老化。
㈣因被告不願正視系爭決議內容違法之問題，原告遂聲請調解 。104年4月27日雙方調解不成立，因被告表示無權做任何決 定，調解主席建議再召開區分所有權人會議討論。104年5月 23日第一次區分所有權人會議，因與會人數不足而流會。原 告向現任主委鄭勛中再次詳細說明系爭決議不合法處，並提 及第二次區分所有權人會議提案內容，爭取認同，無奈鄭主 委不為所動。104年6月7日第二次區分所有權人會議，因6月 3日已將提案及說明，投遞至各住戶信箱，原告雖於會議中 當場口頭再次提案，並有住戶附議，但被以提案需一個月前 告知，若要記名表決，要5分之1連署，予以刁難，漠視提案 之提出，不予表決。縱知其信口雌黃，於法無據，但會議現 場住戶情緒高亢，已無法理性討論。社區住戶共156戶，到 場出席64戶時宣布開會，頂樓住戶僅有20戶，再怎麼表決， 還是居於劣勢。最終，由主委鄭勛中等人主導議程，將議題 環繞在討論修繕分配比例及表決，決議：局部補洞由被告付 費僱人施工，全面塗防水漆由頂樓住戶負擔2分之1，被告負 擔2分之1。
㈤先位之訴部分：
⒈永新社區D區住戶規約（下稱住戶規約）第2條第2款規定： 「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區 分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議 之決議，不得約定為約定專用部分」，故頂樓平台為共用部 分，殆無疑義。而頂樓漏水原因係施工不良及材料老化而造 成，非屬公寓大廈管理條例第10條第2項但書之「修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者」，則依同條 第2項本文規定，該修繕費用應由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
⒉即便區分所有權人無視頂樓住戶權益，恣意曲解同條項但書 之「另有規定」文意，進而違法變更分擔比例，但若無充分 理由，仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則。就系爭 會議決議內容分析，以總工程款6萬元為例，修繕一次需保 固3年，3年內不得再聲請。亦即每3年全體社區負擔3分之1 工程款2萬元，原告需負擔3分之2工程款4萬元。全體社區因 此省下每3年4萬元之支出，就這3年4萬元的花費，占全體社 區修繕經費的比例為0.34％，計算如下：
⑴社區每3年管理費收入：每戶月繳管理費1200元×156戶× 3年＝0000000元。
⑵社區基金之經常性結餘約0000000元。 ⑶社區可用於修繕共有部分之總經費為：0000000＋0000000 ＝00000000元。
⑷4萬元修繕費占社區總修繕經費比例為：40000/00000000 ＝0.0034。
⑸對社區住戶每戶管理費之影響為1200元×0.34％＝4元。 ⒊承上，亦即每位社區住戶每月管理費只少交4元，對全體社 區住戶增加之利益，影響極微，然此決議內容對頂樓住戶將 造成長期之重大負擔。每3年4萬元的費用，等於每月增加11 11元，等於每月須繳交管理費1200元＋修繕費用1111元＝23 11元，每月多繳將近一倍的管理費，損失極大。 ⒋系爭決議既要求頂樓住戶負擔3分之2之修繕費用，自應提出 要求分擔、差別待遇之合理說明，否則無異允許籍由多數決 方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定。然 被告並未提出變更分擔及差別待遇的理由，亦未見於會議中 提出何資料、數據供區分所有權人參酌、討論，僅藉由人數 優勢強行表決通過。可認系爭決議僅憑被告少數人喜惡主導 提案，顯已流於恣意，且無充分必要之理由。況受漏水影響 之住戶恆屬少數，倘區分所有權人會議無法理性討論或表決 時受多數操控，如此有漏水現象之住戶豈非永無修繕之日？ 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員 會之法定職務。是以類此影響日常生活而具有急迫性之漏水 現象，在經費允許情況下，理應由社區管理委員會予以修繕 ，而非將之推由區分所有權人會議決議。
⒌綜上所述，系爭決議未具充分理由，僅藉由多數決方式，要 求頂樓住戶分擔3分之2修繕費，形成對少數區分所有權人不 利之分擔決議，與公平及誠信原則有違，屬權利濫用。此決 議內容似以損害他人為主要目的，因違反民法第148條第1項 及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定而無效。 ⒍被告對於系爭大樓之頂樓平台疏未注意維護，因屋頂防水年 限已久，材料老化，造成屋頂防水層失效而漏水，進而造成 原告之損害，爰依民法第184條第1項、第820條第4項、第21 6條第1項規定，請求被告給付頂樓平台滲水造成原告住家木 製裝潢損害之賠償35700元。另依公寓大廈管理條例第10 條 第2項前段及民法第822條第2項請求償還：100年自行修繕之 費用40000元（已扣除被告補助之2萬元），及104年自行修 繕費用24100元，三項共計99800元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈥備位之訴部分：
⒈98年5月23日之區分所有權人會議係由無召集權人魏清平召 集。該員為本社區臺南市新市區○○○街00號3樓之住戶， 於91年2月間將建物過戶其子時，己喪失區分所有權人資格 。依當時住戶規約之規定，其自無資格擔任主任委員或召集 人，故該次區分所有權人會議所為之全部決議，不待撤銷即 當然自始無決議之效力。因此，原告據以訴請確認系爭會議 不存在。
⒉本社區從交屋迄今，住戶規約共有兩個版本，第一版於87年 1月交屋後訂立，修訂版於99年11月由第14屆區分所有權人 會議完成第一次修訂。系爭會議於98年間召開，故適用87年 之第一版住戶規約，依住戶規約第3條第1款：「區分所有權 人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及 臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集 人由區分所有權人互推一人產生。…」同規約第5條第3項： 「主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之 。」則主任委員、副主任委員、財務委員及監察委員喪失區 分所有權人資格者，即當然解任（規約第7條第5款）。綜上 所述，魏清平於91年2月將建物過戶其子時，已喪失區分所 有權人資格，自無資格擔任主任委員或召集人。 ⒊並請求被告給付頂樓平台滲水造成原告住家木製裝潢損害之 賠償35700元，及原告100年自行修繕之費用40000元、104年 自行修繕費用24100元，三項共計99800元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈦並聲明：
⒈先位聲明
⑴確認永新社區D區於98年5月23日召開之區分所有權人會議 ，就議案一：頂樓住戶漏水補助款部分之決議無效。 ⑵被告應給付原告共有物修繕費用及損害賠償金額99800元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明
⑴確認98年5月23日區分所有權人會議決議不存在。 ⑵被告應給付原告共有物修繕費用及損害賠償金額99800元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠永新社區D區住戶於87年1月13日依據公寓大廈管理條例制定
永新社區D區住戶規約，並於99年11月21日第14屆區分所有 權人會議完成第一次修訂。住戶規約第12條共有部分修繕費 用之負擔比例，乃依據公寓大廈管理條例第10條規範訂定。 住戶規約之制定與修訂過程，均有提供草擬版本於社區管理 室供住戶自由閱覽，提案於區分所有權人會議中充分討論後 再做成決議，並函文檢送主管機關臺南市政府核備，核備後 公告並送達於156戶住戶並置於管理室供住戶參閱，住戶規 約正式發布施行後，被告並無接獲任何住戶異議書文。 ㈡永新社區政府興建之勞工住宅，分為A、B、C、D、E五區， 各區獨立向主管機關籌備申請設置管理委員會。五區共862 戶，有113戶為頂樓住戶，D區則有20戶的頂樓住戶。但其公 共基金之提撥又以獎勵興建投資方案提撥，金額極少，以永 新社區D區為例，僅提撥183萬，而為數眾多之公共設備及公 共空間等，均需由住戶共同繳交管理費來支應。然住戶多為 勞工階層，被告管委會委員均是無給職，僅能蹲節使用每分 錢，為整個社區善盡管理服務之職責。倘若D區20戶的頂樓 住戶均向被告求償99800元，社區的公共基金將不夠支付。 ㈢永新社區住戶購屋進住後，肇因於建造品質不良，產生許多 問題，頂樓漏水是其中一項，一開始由住戶們各自向建設公 司申請保固修繕，後建設公司不負責，有的住戶自行出錢修 繕，有的請管委會協助分攤修繕，頂樓漏水問題一直無法根 治。各區住戶與管委會幾經開會協商，以住戶命運共同體考 量，現今A、B、C、D、E各區管理委員會，針對113戶的頂樓 住戶各自訂有相同的分攤比例，有的依區分所有權會議決議 以及納入住戶公約據以管理執行，有的僅依區分所有權會議 決議辦理執行，然都有向主管機關核文報備。
㈣頂樓住戶屋頂漏水補助案，已於97年8、9、10月份之管理委 員會上已討論，會議記錄按規定公告周知。98年5月23日區 分所有權人大會決議內容（頂樓住戶屋頂漏水補助案，即系 爭決議），於100年12月4日區分所有權人大會中再度提出討 論並通過原決議，會後向主管機關核文報備並公告周知，被 告均無收到任何異議書文。
㈤被告依據住戶規約及區分所有權人會議決議執行，於97年至 104年間共支應社區頂樓漏水工程款，總計838100元。97年7 月修復原告頂樓漏水費用13600元；於100年12月原告未向被 告報備，逕自購買防水材料施做防水工程後，向被告申請補 助。原告未向被告報備逕自施作，違反公寓大廈管理條例及 住戶規約。
㈥兩造曾於104年4月27日進行調解，原告要求召開住戶會議協 調，為求社區團結和諧，被告配合召開臨時住戶大會。協調
會席間有位協調委員建議，若委員會答應召集住戶大會，屆 時亦請原告要尊重住戶大會之決議，不宜再興訴訟。被告於 104年6月7日召開第二次區分所有權會議，其會議召集程序 及決議方法等均依法進行，做成決議前曾諮詢所有出席住戶 ，包括原告在內的頂樓住戶是否有異議？均無人有異議，會 後依規定向主管機關核文報備並公告周知，被告亦未收到任 何異議書文。
㈦104年6月7日召開第二次區分所有權會議，於會議中曾提案 討論將利用頂樓施做太陽能發電設備，並擬將其系統回饋金 與發電回饋金，作為頂樓之維護，因有少數頂樓住戶對此提 案有異議而作罷；法令規定只要頂樓一戶區分所有權人反對 ，此提案就不能通過，由此可見頂樓樓頂主結構仍屬頂樓往 戶擁有，而頂樓上面的空間則屬公共。被告從未對頂樓空間 作公共約定使用（諸如：設置基地台、太陽能發電等設備設 施），並定期委請清潔人員進行環境整理，現今頂樓的功能 僅做緊急逃生避難的需求空間。總此而論，各屆委員會已善 盡管理服務之職責，頂樓從交屋就有漏水問題存在，實不應 歸責於被告等語。
㈧並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願 供擔保免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告 於98年5月23日召開第12屆第2次區分所有權人會議，其中貳 、討論提案之一、頂樓住戶屋頂漏水補助之討論，有關調整 屋頂漏水修繕費用由管委會比例出3分之1、頂樓住戶出3分 之2，此一決議內容違反公寓大廈管理條例第10條第2項、民 法第148條第1項規定，顯失公平且有違誠信原則而應屬無效 ，為被告所否認，則兩造間就系爭決議內容之法律關係存否 不明確，已致身為該公寓大廈區分所有權人之原告在私法上 權益有受侵害之危險，且此種不確定之狀態復得以本確認判 決加以除去，自應認原告有即受確認判決之法律上利益，得 提起本訴。
㈡按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效， 此係依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項 之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定
或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管 理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理 條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費 用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則 。雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之 分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無 充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則 。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部 分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分） 之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基 地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費 之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實 際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10 條第2項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚 非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人 會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發 生衝突時，其是否可藉由多數決方式，形成對少數區分所有 權人顯然不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離 「按應有部分比例分擔」之原則。況是否係以損害該少數區 分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查 ，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益 ，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損 失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體 所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損 失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院97 年度台上字第2347號判決參照）。經查：
⒈系爭會議之會議紀錄貳、討論提案、一、頂樓住戶屋頂漏水 補助之討論、其中之⑴即約定：「管委會依金額比例出1/3 ；住戶出2/3」等語。然系爭大樓頂樓係共用部分，為兩造 所不爭，如上揭決議合法，則原告將因該決議生效，而獨力 負擔該頂樓共用部分漏水修繕費用3分之2。依上所述，修繕 費雖得以區分所有權人會議決議為調整，但須不違背公平及 誠信原則，否則即有權利濫用之虞。系爭決議內容約定調高 頂樓住戶負擔修繕費用之分擔額高達3分之2，自應提出調高 及差別待遇之合理說明，否則難謂無恣意而顯失公平之情。 ⒉被告雖抗辯系爭社區經費有限，眾多公共設施及公共空間之 維護均須由管理費來支應，若頂樓住戶均得求償，社區的公 共基金將不夠支付云云，然從被告提出之98年7、8、9月份 、99年5、6月份、100年4月份、101年3、5、8、9月份，102 年4、7、9月份之財務收支報表，其每月收入金額並無不能
支應修繕費用之情。況永新社區D區頂樓住戶僅20戶，而該 區總戶數達156戶，系爭決議就頂樓住戶增加之漏水修繕費 分擔額，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費之收入尚 微，然對頂樓住戶將造成長期之負擔，應認被告率然透過區 分所有權人會議決議，提高頂樓住戶之漏水修繕費分擔額， 顯與公平及誠信原則有悖，難謂非以損害他人為主要目的， 自屬權利濫用，灼然甚明。原告主張系爭決議內容違反民法 第148條規定而無效，堪可採信。
㈢按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。而 所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之 部分而言。且依永新社區公寓大廈規約第2條第2項約定，系 爭大廈樓頂平臺為共用部分。是以，系爭大廈屋頂平臺屬系 爭大廈區分所有權人之共用部分，且共用部分之修繕費用除 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致、區分所有權人會 議或規約另有規定者外，原則上應由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。蓋共用部分之修 繕，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，本 無責由個別區分所有權人或住戶自行負擔之理，故被告辯稱 系爭大樓頂樓平臺共用部分，依住戶規約及區分所有權人會 議決議由頂樓住戶負擔3分之2之修繕費用縱係屬實，亦不得 據以認定本件應由原告自行負擔共用部分3分之2之修繕費用 。而系爭大廈樓頂平臺地磚因老化龜裂，致原告住家天花板 、牆面有漏水現象，原告主張伊已支出100年頂樓平台修理 費40000元、104年修理費24100元，業據提出保固契約書、 系爭大樓屋頂平臺修補相片及修理材料明細、請款單等資料 影本為證，且被告對原告主張之修復金額亦不爭執，故認原 告請求被告賠償64100元，即屬有據。
㈣按故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任，民法 第184條第1項前段定有明文。原告主張被告遲未修繕系爭大 廈之頂樓平臺，致漏水使其受有木製裝潢35700元之損害等 語，並提出木製裝潢受損處相片、系統裝潢工程估價單影本 為證。而被告對原告住家漏水是因為頂樓平台材料老化，屋 頂防水層失效所致並不爭執，堪認原告主張系爭大廈頂樓平 臺地磚老化龜裂致原告住家天花板、牆面漏水一情為可採。 該漏水情形與被告未修繕頂樓平臺有關，則原告請求被告負
侵權行為損害賠償責任，即有所據。被告既違反對系爭大廈 頂樓平臺共用部分之修繕義務，致原告住家發生漏水，顯有 過失，並已不法侵害原告之權利。原告主張被告負侵權行為 損害賠償之責，請求被告負賠償責任，賠償原告裝潢損壞之 修理費35700元，自無不合。
㈤綜上所述，原告請求確認系爭會議內容（議案一：頂樓住戶 屋頂漏水補助案）無效，並請求被告給付99800元，及自起 訴狀繕本送達翌日即104年7月8日起至清償日止，按年息百 分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本 案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 附此敘明。
五、另小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額， 民事訴訟法第436條之19第1項定有明文。本件原告起訴應徵 第一審裁判費為1000元，此外，並無其他訴訟費用之支出， 故本件之訴訟費用額確定為1000元，應由敗訴之被告負擔。六、本件係就小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。另依職權酌定 相當之擔保金額，併為被告預供擔保得免為假執行之宣告。七、結論：本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436條之 23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條 之20、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
新市簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
書記官 蘇豐展