臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度士簡字第1011號
原 告 王湘淇
訴訟代理人 廖于清律師
複 代理人 邱信璋
楊慧娘律師
被 告 郭涵瑋
訴訟代理人 許恒輔律師
複 代理人 陳冠甫律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國104 年8 月11日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣伍萬零伍佰陸拾玖元，及自民國一百零三年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣陸仟零陸拾元，其中新台幣伍佰伍拾陸元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬零伍佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款及第7 款分別定有明文。經查，原告 起訴時訴之聲明為：「1 、被告應給付原告新台幣（下同） 18,667元，及自民國103 年7 月2 日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。2 、被告應自103 年7 月15日起至交還坐 落台北市○○區○○路000 巷00號房屋之日止，按月給付原 告240,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。3 、被告應給付原告40,000元，及自 103 年7 月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。4 、被告應給付原告32,757元，及自103 年7 月22日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。5 、如受有利判決，原告願 供擔保，請准宣告假執行。」，嗣原告於本院審理中具狀將 訴之聲明變更為：「1 、被告應給付原告18,667元，及自10 3 年7 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2 、 被告應給付原告360,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息。3 、被告應給付原告 40,000元，及自103 年7 月22日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。4 、被告應給付原告32,757元，及自103 年7
月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。5 、如受有 利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第 79頁），原告再於104 年4 月14日言詞辯論期日當庭將第4 項訴之聲明之遲延利息更正為自起訴狀繕本送達翌日起算； 追加訴之聲明第5 項請求被告應給付原告100,000 元（見本 院卷第85頁）。經核屬請求之基礎事實同一及擴張訴之聲明 ，且經被告當庭同意原告追加起訴（見本院卷第85頁反面） ，足見無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，均 應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國102 年8 月14日與原告簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭契約），承租座落於台北市○○區○○路000 巷00 號房屋（下稱系爭房屋），並約定被告應負擔每月租金新 台幣（下同）40,000元及租賃所得稅。詎被告竟未取得合 法之旅館業登記證即逕將系爭房屋供作旅館經營使用，洵 屬不法，並經台北市政府觀光傳播局裁罰在案。被告除不 顧原告多次勸阻，繼續違法經營外，並自103 年7 月1 日 起即未再繳交房租，亦積欠租賃所得稅共計40,000元。原 告遂於103 年7 月14日以台北南陽郵局第1251號存證信函 ，終止兩造間租賃契約，並請求被告給付積欠之費用，惟 被告置之不理，原告乃提起本件訴訟，並請求如下： 1、被告未依系爭契約第3 條約定，於103 年7 月1 日給付7 月份之租金，故自應給付103 年7 月1 日起至103 年7 月 14日兩造租賃契約終止日止之租金18,667元（計算式： 40,0003014＝18667 ）及自給付租金之到期日即103 年7 月1 日之翌日起算之法定遲延利息。
2、被告應返還自103 年7 月15日起至被告返還系爭房屋之日 即同年9 月1 日止，無權占用系爭房屋所受之不當得利 60,000元（計算式：40,0001.5 ＝60,000），並得依系 爭契約第6 條約定，向被告請求給付上述無權占用系爭房 屋期間，依租金5 倍計算之懲罰性違約金300,000 元（計 算式：40,0005 1.5 ＝300,000 ），共計360,000 元 。
3、原告已先代墊系爭房屋102年9 月至12月、103 年1 月至4 月及同年7 、8 月之租賃所得稅，被告應依系爭契約第15 條約定償還上述代墊費用，每月4,000 元，共計40,000元 （計算式：40,00010＝40,000），並依民法第229 條第 2 項、第3 項，經原告於103 年7 月14日通知被告於103 年7 月21日前給付租賃所得稅，而自103 年7 月22日起負
給付遲延責任。
4、被告於系爭房屋租賃契約終止後，無權占有系爭房屋並為 使用收益，此期間之水電費係由原告先行負擔，故被告無 法律上原因，受有免於支付水電費之利益；又系爭契約第 9 條約定乙方（即被告）於交還房屋時並應回復原狀，惟 系爭租賃契約依法終止後，原告於103 年9 月1 日進入系 爭房屋，發現房屋內部髒亂、設備多有損壞，乃雇工整修 ，花費：油漆費用330 元、移物清潔費用3,000 元、胡桃 單人掀床及床墊11,000元、電燈插座裝修費用5,000 元、 洗衣機水管裝修費用1,500 元、補土25元，合計20,855元 。爰依不當得利、系爭契約第9 條，及社會常情與交易習 慣，請求被告返還欠繳之水電瓦斯費用11,902元及回復原 狀費用20,855元。
5、依系爭契約第12條，如違約，律師費用應由乙方（即被告 ）負責，故請求被告給付上開費用100,000 元。（二）綜上，並聲明：1 、被告應給付原告18,667元，及自103 年7 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2 、 被告應給付原告360,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息。3 、被告應給付原 告40,000元，及自103 年7 月22日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。4 、被告應給付原告32,757元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。5 、被告應給付原告100,000 元。6 、如受有利判決， 原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之陳述：
1、依土地法第100 條第5 款規定，被告明知無旅館業經營執 照，卻違規經營旅館業務，並遭台北市政府觀光傳播局裁 罰，確已違反主管機關相關法令，屬非法使用系爭房屋， 違反系爭契約第10條「房屋不得供非法使用或存放危險物 品影響公共安全」，該約定未將行政法規排除在外，亦未 約定限違反公序良俗始屬非法使用，被告自行擴張解釋契 約真意，不足可採。
2、退步言，縱認被告無照經營旅館業，不符合前開約定之「 非法使用」，惟被告未經原告同意，將系爭房屋作為日租 套房使用並出租旅客，亦違法系爭契約第8 條「乙方（即 被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權 利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他 人使用房屋」，原告自得依系爭契約第14條隨時解約。 3、系爭契約末頁雖有附註「無照營業，要是被政府查到，一 切與我無關」字樣，此係原告同意被告將系爭房屋作為合
法商業使用，未免被告違反租賃契約，將系爭房屋違法使 用，預先概括言明，此種約定於實務時所多有，原告於出 租時並不知悉被告欲經營日租套房使用。
4、被告提出之被證一並無雙方之簽名，無法證明原告與被告 就租賃所得稅另有約定。
二、被告則以：
（一）被告於系爭房屋上經營日租套房使用，已為原告知悉而載 於系爭契約上，嗣後卻以此為由行使終止權，實有違禁反 言原則及權利濫用。依最高法院41年度台上字第95號判例 意旨，僅違反行政管理法規應不在所稱「法令」範圍之內 ，且系爭契約並未約定未取得旅館營業許可證即屬違反約 定方法使用系爭房屋，另依土地法第103 條立法意旨，被 告僅係違反行政管理規定，非有違反公序良俗，原告無法 行使終止權。再者，被告使用系爭房屋經營旅館已經1 年 以上，被告向原告承租之102 年9 月時起至103 年5 月3 號處以罰鍰亦超過8 個月，原告於此期間均持續收受租金 而同意被告使用，故原告自不得以此事由終止租約。（二）103 年5 月1 日時，兩造就租賃所得稅約定102 年9 月至 12 月 、103 年1 月至4 月由原告負擔，而被告負擔剩餘 之103 年1 月至4 月之租賃所得稅9,120 元，並且103 年 5 月起房租改為44,000元，故被告遂於繳納103 年5 月房 租時將租賃所得稅4,000 元以現金交付與原告，剩餘6 、 7 個月之租賃所得稅則匯款至原告帳戶。兩造就補充契約 書之內容並未簽名，僅係因被告不按法律，認為僅需按契 約內容從5 月起逐一負擔租賃所得稅，再補繳稅款9,120 元即可，故兩造就租賃所得應繳納之款項期數，應有合意 。
（三）原告應舉證該牆面為被告所粉刷而須由其恢復原狀。再者 ，該單人床係被告所有，而原告要求被告留下，豈可即認 係被告所毀損。末查，電燈插座及洗衣機水管為被告承租 時早已損壞。
（四）原告並未合法終止租約已如前述，且兩造曾就系爭契約期 限部分爭執，原告自承系爭契約期限僅至103 年8 月31日 ，被告遂於同年9 月1 日將系爭房屋交還原告，雙方合意 終止該租賃關係，故非無權占有而有不當得利之情事。另 系爭契約第6 條之違約金條款，係以租期屆滿時，拒不搬 遷為要件，非如原告所言於租賃關係終止時為斷，被告於 契約屆滿之日時起即將系爭房屋點交與原告，故本件無論 合意終止或由原告行使終止權，均無違約金之問題。退步 言，縱本件違約金有理由（此為假設語氣，非自認），數
額明顯過高，請鈞院依民法第252 條規定依職權予以酌減 。原告終止合法，被告尚有給付原告押租金8 萬元，爰依 法主張抵銷。
（五）被告就訴之聲明第1 項之金額、第2 項就租金6 萬元部分 、第4 項就水電瓦斯費11,902元部分之事實承認。並聲明 ：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利判決，願供擔保以免 為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭 訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言 ，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從 認定其主張為真正。本件原告主張兩造間簽訂有系爭房屋 之租賃契約，約定租期自102 年9 月1 日起至103 年8 月 31 日 止，每月租金40,000元，每月租賃所得稅4,000 元 及水電瓦斯費用係由被告給付。嗣因被告未取得合法之旅 館業登記證即逕將系爭房屋供作旅館經營使用，洵屬不法 ，並經台北市政府觀光傳播局裁罰在案。被告除不顧原告 多次勸阻，繼續違法經營外，並自103 年7 月1 日起即未 再繳交房租，亦積欠租賃所得稅共計40,000元。原告遂於 103 年7 月14日以台北南陽郵局第1251號存證信函，終止 兩造間租賃契約，並請求被告給付積欠之103 年7 月1 日 至14 日 之房租18,667元、103 年7 月15日起至被告返還 系爭房屋之日即同年9 月1 日止，無權占用系爭房屋所受 之不當得利60,000元、無權占用系爭房屋期間，依租金5 倍計算之懲罰性違約金300,000 元、原告已先代墊系爭房 屋102 年9 月至12月、103 年1 月至4 月及同年7 、8 月 之租賃所得稅40,000元、水電瓦斯費用11,902元、回復原 狀費用20,855元及律師費用100,000 元等事實。惟被告否 認有何違約事由，並提出押租金之抵銷抗辯等語，是原告 之請求是否有理由，茲論述如下：
1、103 年7 月1 日至14日之房租18,667元、103 年7 月15日 至同年9 月1 日之不當得利60,000元及違約金300,000 元 ：
兩造間簽訂之系爭租約約定租賃期限為1 年（自102 年9 月1 日起至103 年8 月31日止），原告提前於103 年7 月 14日終止系爭租約，原告雖主張係因被告未取得合法之旅 館業登記證即逕將系爭房屋供作旅館經營使用，而違反系 爭契約第8 條「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意 ，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂
讓或以其他變相方法由他人使用房屋」及第10條「房屋不 得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」，原告自得 依系爭租約第14條隨時解約云云。然觀諸系爭租約上記載 附註：「1 、承租者以不做殺生有關之行業為原則。2 、 無照營業要是被政府查到，一切與我無關」之內容，足見 原告於出租系爭房屋前即已經知道承租人即被告有可能將 系爭房屋作為營業使用，亦有可能為無照營業，原告仍默 許之而簽訂加註上開內容之系爭租約，難認被告嗣後以經 營日租套房使用系爭房屋有何違約之情事，故原告不得逕 以上開約定為由終止系爭租約，亦不得以此向被告請求給 付違約金。因被告就系爭租約仍有效存續，且其尚未給付 103 年7 月及8 月份之租金部分並不爭執，故原告自得依 兩造間租賃契約之法律關係請求被告給付78,667元（7 月 及8 月份之租金本應為80,000元，【計算式：40,0002 ＝80,000】，惟原告僅請求78,667元），故原告此部分請 求有理由。
2、租賃所得稅40,000元：
系爭租約第15條約定旁以手寫文字加註約定「租賃所得稅 、二代健保費由乙方（即被告）負責」，被告雖抗辯： 103 年5 月1 日時，兩造就租賃所得稅約定102 年9 月至 12月、103 年1 月至4 月由原告負擔，而被告負擔剩餘之 103 年1 月至4 月之租賃所得稅9,120 元，並且103 年5 月起房租改為44,000元，故被告遂於繳納103 年5 月房租 時將租賃所得稅4,00 0元以現金交付與原告，剩餘6 、7 個月之租賃所得稅則匯款至原告帳戶云云。惟被告所提出 之租約補充說明書上，未有兩造之簽名，實難遽認兩造間 就系爭租賃所得稅究由誰負責支付，確有依上開租約補充 說明書上之合意，被告又未能提出其他證據以實其說，故 被告上開抗辯難以憑採。則原告依系爭租約之約定，向被 告請求返還已先代墊之租賃所得稅，為有理由，應予准許 。
3、水電瓦斯費用11,902元、回復原狀費用20,855元： 本件原告主張被告應返還欠繳之水電瓦斯費用11,902 元 及回復原狀費用20,855元。按系爭租約第15條約定，「印 花稅乙方（即被告）負責，房屋之捐稅由甲方（即原告） 負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」， 被告對水電瓦斯費部分不爭執，故原告請求被告返還欠繳 之水電瓦斯費用11,902元，核屬正當，應予准許。惟原告 就回復原狀部分並未提出相關證明究竟系爭房屋出租予被 告時之原狀為何？被告究竟作何變動？原告此部分請求難
認有據，不應准許。
4、律師費用100,000元：
按系爭契約第12條，乙方（即被告）若有違約情事，致損 害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方 因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責貼償 ，可知乙方違約為其須負責涉訟時律師費用之前提要件， 惟被告於本件未有何違有情事，已如前述，故原告主張被 告應賠償本件所支付之律師費用，洵屬無據，應予駁回。（二）被告主張抵銷部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號民事判決參照）。經查，本件被告主張應就押租 金為抵銷抗辯，且原告就尚未返還被告80,000元之押租金 部分並不爭執，是被告上開抵銷之主張，自屬有據。（三）綜上，本件被告抵銷後，本院認原告請求被告給付50,569 元（計算式：78,667＋40,000＋11,902－80,000＝50,569 ），及自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月27日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息之範圍內，為有理由，應予 准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法， 經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第 3款規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
書記官 蔡明純