臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度投簡字第147號
原 告 林朝欽
被 告 林清通
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於104 年9 月8 日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣竹山鎮○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地上如附圖南投縣竹山地政事務所土地複丈成果圖所示編號760-2 ⑴面積一五點六二平方公尺之騎樓、765 ⑴面積二三點一九平方公尺之騎樓、765 ⑵面積一六四點三二平方公尺之建物、765 ⑶面積七點六一平方公尺之建物、767 ⑴面積三五○點四八平方公尺之建物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬柒仟元，及自民國一百零四年九月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求 之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落南投縣竹山鎮 ○○路00號之房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新 臺幣（下同）130,000 元，及自民國104 年1 月5 日起至返 還上開房屋之日止，按月給付原告30,000元。嗣於104 年8 月11日本院審理時變更聲明為：㈠被告應將坐落南投縣竹山 鎮○○段00000 ○000 ○000 地號土地上如附圖土地複丈成 果圖所示編號760-2 ⑴面積15.62 平方公尺之騎樓、765 ⑴ 面積23.19 平方公尺之騎樓、765 ⑵面積164.32平方公尺之 建物、765 ⑶面積7.61平方公尺之建物、767 ⑴面積350.48 平方公尺之建物遷讓返還原告。㈡被告應給付原告357,000 元，及自104 年9 月5 日起至遷讓返還上開房屋之日止，應 按月給付原告30,000元。核屬擴張應受判決事項之聲明，與 上開規定尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
三、原告起訴主張：原告與被告於民國103 年4 月5 日，就坐落 於南投縣竹山鎮○○段00000 ○000 ○000 地號土地上如附 圖土地複丈成果圖所示之房屋訂立租賃契約，將上開房屋出 租予被告，租賃期間自103 年4 月5 日起至104 年5 月5 日
止，每月租金30,000元，押金為50,000元，租金應於每月5 日前繳納。詎被告繳納押金50,000元，租金則僅繳納73,000 元，其餘則未繳納，已逾期2 個月以上未繳租金，原告於10 3 年12月8 日以台北三張犁郵局存證信函001397號催告被告 於文到5 日內給付所積欠之租金，逾期未給付即以本函終止 租約之意思表示，不另發函。被告逾期仍未繳納積欠之租金 ，兩造之租賃契約既經終止，被告自應將上開租賃之房屋遷 讓返還原告，及扣除被告已給付之押金50,000元，被告應給 付原告357,000 元，及自104 年9 月5 日起至返還房屋之日 止，應按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元。爰依 租賃契約及租賃、不當得利之法律關係，提起本件，並聲明 ：請求判決如主文第1 項、第2 項所示。
四、被告經通知未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀為聲明或 陳述。
五、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，已據其提出房屋租賃契約書、存證信函 、土地登記第二類謄本等件為證，且本件經本院於104 年 7 月9 日履勘現場，並囑託竹山地政事務所測量，分別製 有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽，被告 則經通知未到庭爭執，復未提出書狀為利己答辯或聲明證 據以供調查，依民事訴訟法第436 條第2 項規定適用第28 0 條第3 項準用同條第1 項之規定，即視同自認，是原告 之主張，堪信為真實。
（二）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。」「承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之 規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應 於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」「承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物」民法第421 條第1 項、第 440 條第1 項、第2 項、第455 條前段定有明文。本件被 告僅繳納租金73,000元，已遲延給付逾2 個月，而被告有 繳納押租金50,000元，按押租金之主要目的在於擔保承租 人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或 其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之 效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。 最高法院87年度台上字第1631號裁判可資參照。是應於被 告積欠租金，以押租金抵充後，仍積欠租金2 個月以上時 ，始得終止租約。本件被告於原告103 年12月8 日以存證
信函催告給付租金時，已積欠5 個月租金未給付，原告於 103 年12月8 日以台北三張犁郵局存證信函001397 號 ， 催告被告應於收受後5 日內清償積欠之租金，如仍未清償 ，即以該存證信函表示終止租約之意思表示，不另發函， 有該存證信函在卷可佐（見本院卷第7 頁至8 頁），且為 被告所未爭執，經扣除押租金後，被告仍有2 個月以上之 租金未給付，而被告於收到存證信函5 日後，仍未給付所 積欠之租金，則兩造之租約於103 年12月15日即為終止。 從而，原告主張系爭租約已合法終止，原告請求被告遷讓 返還租賃之房屋，及應給付至103 年12月15日止之租金， ，為有理由，應予准許；又按租約於租期屆滿時，即當然 消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約 外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之 法律關係。最高法院93年度台上字第986 號裁判可參。本 件兩造間就系爭房屋之租約已於103 年12月15日終止，被 告仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有。按無法律上原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文 。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例 ）。依前所述，被告於本件租賃契約於103 年12月15日終 止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係無權占有，且獲有 相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房 屋之損害。再參諸被告向原告租賃系爭房屋之租金每月30 ,000元一節，並有原告所提房屋租賃契約書可佐，被告迄 今仍未返還系爭房屋予原告，原告主張被告無權占有系爭 租賃物使用迄今，受有相當於每月租金數額之不當得利30 ,000元等語，應屬可採。從而，原告請求被告應給付所積 欠之租金（即至103 年12月15日終止租約前積欠之租金） 151,516 元【至租約終止日之租金為30,000元×（7 ＋15 /31）＝224,516 元（元以下四捨五入，下同），扣除被 告已給付之73,000元，則積欠之租金為151,516 元（224, 516 －73,000＝151,516 ）】及自租約終止日即103 年12 月15日起至104 年8 月份止相當於租金之不當得利【30,0 00×（16/31 ＋8 ）＝255,484 】，共計407,000 元，扣 除被告已給付之押租金50,000元，則原告請求被告應給付 原告357,000 元（407,000 －50,000＝357,000 ），及自 104 年9 月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利30,000元，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告基於租賃契約及租賃、不當得利之法律關係
，請求㈠被告應將坐落南投縣竹山鎮○○段00000 ○000 ○ 000 地號土地上如附圖土地複丈成果圖所示編號760-2 ⑴面 積15.62 平方公尺之騎樓、765 ⑴面積23.19 平方公尺之騎 樓、765 ⑵面積164.32平方公尺之建物、765 ⑶面積7.61平 方公尺之建物、767 ⑴面積350.48平方公尺之建物遷讓返還 原告。㈡被告應給付原告357,000 元，及自104 年9 月5 日 起至遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付原告30,000元， 為有理由，應予准許。
七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣 告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
書記官 蕭元鳴