宣 示 判 決 筆 錄 103年度馬簡字第84號
原 告 林僑榛
原 告 余謙和
上二人共同
訴訟代理人 蔡進清律師
被 告 金德瑞克建設有限公司
法定代理人 葉安臻
訴訟代理人 葉耀國
上列當事人間103年度馬簡字第84號給付土地租金事件，於中華
民國104年7月29日辯論終結，於中華民國104年8月12日，在本院
公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳炫谷
書記官 林德盛
通 譯 高秋玲
兩造均未到。
法官宣示判決主文如下：
主 文
核定被告就其所有如附表所示建物占有原告所有坐落澎湖縣馬公市○○段○○○○地號之土地，每月租金為新臺幣壹仟伍佰參拾點參元。
被告應給付原告林僑榛新臺幣玖仟玖佰肆拾陸點玖伍元，及自民國一百零三年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告余謙和新臺幣玖仟玖佰肆拾陸點玖伍元，及自民國一百零三年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年七月二十六日起至其與原告林僑榛租賃關係最後存在之日止，按月於每期屆滿時給付原告余謙和新臺幣柒佰陸拾伍點壹伍元，及自各該給付期限屆滿時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年七月二十六日起至其與原告余謙和租賃關係最後存在之日止，按月於每期屆滿時給付原告余謙和新臺幣柒佰陸拾伍點壹伍元，及自各該給付期限屆滿時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行；但被告以新臺幣玖仟玖佰肆拾陸點玖伍元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告以新臺幣玖仟玖佰肆拾陸點玖伍元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項得假執行，但被告如分別就其中自民國一百零三年七月二十六日起至民國一百零四年七月二十五日止應給付之租金及利息者，以新臺幣玖仟貳佰元預供擔保；就其餘各期應給付之租金及利息者，按期以新臺幣柒佰陸拾伍點壹伍元預供擔保後，各得免為假執行。
本判決第五項得假執行，但被告如分別就其中自民國一百零三年七月二十六日起至民國一百零四年七月二十五日止應給付之租金及利息者，以新臺幣玖仟貳佰元預供擔保；就其餘各期應給付之租金及利息者，按期以新臺幣柒佰陸拾伍點壹伍元預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：坐落澎湖縣馬公市○○段000地號、地目雜、面 積153.03平方公尺土地（下稱系爭土地）係原告2人經本院 101年度司執字第2901號強制執行事件執行程序拍定取得， 於收受本院核發之權利移轉證書後，於民國102年6月26日完 成移轉登記，而為原告2人共有。而被告於系爭土地上，建 有鋼筋混凝土造七層樓建物一棟（下稱系爭建物），原告前 以被告所有系爭建物無權占用系爭土地為由，訴請被告拆除 系爭建物並返還土地、給付不當得利予原告，然經本院102 年度訴字第41號審理結果，以應類推適用民法第425條之1第 1項規定，推定被告所有之系爭建物對於系爭土地有租賃關 係存在，非無權占有，且租賃期限迄自系爭建物得使用期限 止，原告僅得訴請給付租金，而不得依民法第767條、第179 條之規定，請求被告拆除系爭建物、返還土地、給付不當得 利。原告爰依民法第425條之1第2項租賃法律關係、給付租 金法律關係提起本訴，請求被告給付租金。系爭土地面積為 153.03平方公尺，換算為46.29坪，位於澎湖縣馬公市鬧區 ，前臨文山路，鄰近有元泰大飯店、百世多麗花園酒店、百 貨商業館等，交通便利，生活機能佳，可供商業使用；系爭 建物1樓部分均鋪設水泥，其結構體外圍已將系爭土地範圍 建滿，是故原告得請求以系爭土地全部面積為基準計算租金 額；系爭建物2樓至7樓建築主體呈中空情形，僅四周有結構 體，且寬度不大有如「回」字型走廊，並不足以供隔間充為 房間使用，其內亦無任何衛浴、廚房等間隔設計，系爭建物 顯非供居住住宅使用之建物，縱被告辯稱系爭建物係建為住 宅使用，然因被告亦自認其是建後供販售之用而非供自己居 住使用，再參照最高法院93年度台上字第1718號判決、54年 度台上字第1528號判例要旨，其租金價額自不受土地法第97 條第1項之拘束，則本件自應斟酌基地位置、工商業繁榮之
程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定。則依有巢氏房屋馬公加盟店公開 資訊中「東澳黃金三角窗建地」面積132.69坪、每月租金為 6萬元，另中信房屋資訊「東澳建地」面積230.94坪，擬月 租3萬元，故原告就系爭土地租金請求核定以每月15,000元 計算；縱以總價年息10％計算租金，系爭土地公告土地現值 為每平方公尺12,000元，則其每月租金額即為15,303元（ 153.03×12,000元×10％÷12＝15,303元），另原告以總價 2,995,200元拍得系爭土地，若以此價額年息10％計算租金 ，則其每月租金額即為24,960元（2,995,200元×10％÷12 ＝24,960元）。是故原告提起本訴，請求核定每月租金額為 15,000元，及被告給付自102年6月26日起至103年7月25日（ 共13個月）止之租金共195,000元及嗣後自103年7月26日起 按月給付租金15,000元，及其遲延利息，另請求被告自103 年7月26日起按月於每月26日給付租金15,000元及翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息應為有理由。並聲明：1.核定 被告占有原告共有坐落澎湖縣馬公市○○段000地號土地， 自102年6月26日起之每月租金為15,000元；2.被告應給付原 告195,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年9月6日（見 本院卷第18頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之 利息；3.被告應自103年7月26日起按月於每月26日給付原告 15,000元，及自每月27日起至清償日止，按年息5％計算之 利息；4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物當初建案係作為自用住宅用，且系爭土 地鄰近土地加上房屋租金為3,000元至10,000元不等，原告 請求租金過高，被告僅願以土地法第97條規定給付租金予原 告等語以資抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。三、系爭建物為被告所有，系爭土地原為訴外人吳○○即被告前 法定代理人所有，嗣系爭土地於89年3月30日借名登記於吳 ○○之弟吳○○（原名吳○○）名下，嗣於91年7月11日將 系爭土地移轉登記予林道源，復於同年9月16日將系爭土 地移轉登記予李瑞珍，後由原告於102年6月26日取得所有 權；系爭土地與系爭建物間應類推適用民法第425條之1規 定，而存在法定租賃關係（下稱系爭租賃關係）等節，業 經本院前以102年度訴字第41號判決所認定，且為兩造所 不爭執，自堪為採。
四、又原告依系爭租賃關係得請求之租金若干，為兩造所爭執？ 原告依民法第425條之1第2項請求本院核定租金，並請求相 關租金及遲延利息給付，本院自應審認如下：
㈠按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當
事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2 項定有明文。 足見該房屋所有權人得於房屋可使用期限內，繼續「合法使 用」該房屋所坐落之土地，但房屋所有權人仍須支付相當之 對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍 不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年 度台上字第1792號判決可資參照）。是依上開說明，房屋之 所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所 坐落之土地，然須支付相當之對價。是本件原告主張被告應 依租賃法律關係給付其租金，且兩造對於租金數額不能協議 ，乃請求法院定其數額，即屬有據（參見最高法院81年台上 字第 665號裁定、臺灣高等法院97年度上易字第230號判決 、97年度上易字第400號判決）。
㈡又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10﹪為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定 於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。另 就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高 法院68年台上字第3071號判例參照）。原告雖陳稱系爭建物 非供住宅使用，不受上開基地租金上限規定之限制云云，然 稽諸卷內系爭建物建造執照（見本院卷內證物袋），顯示系 爭建物編定用途為第二類住宅區以觀，尚難認系爭建物用途 為營業用途，而非供住宅使用，自應認仍有上開基地租金上 限規定之適用。又稽諸上開建造執照，顯示建築面積雖為 85.82平方公尺，然稽諸該建造執照，顯示系爭建物於其上 記載之基地面積為153.03平方公尺，系爭建物編定用途為第 二類住宅區，且衡以系爭建物建築面積已近於系爭土地用於 建築第二類住宅最大建蔽率上限（60%），又系爭土地地目 為雜，使用分區種類為都市計劃住宅區，有本院另案民事執 行事件（101司執字第2901號）卷內系爭土地估價報告在卷 可稽（見該案卷第48頁），於系爭建物建築後，可認其餘部 分土地做為法定空地，原告已無法使用、收益，復衡以原告 陳稱系爭建物將法定空地留放於建物中中空天井處，且空地 鋪有水泥地基等語、被告陳稱系爭建物為了整體結構，有於 法定空地鋪設水泥，鋪設面積不清楚等語以觀，應足推認系 爭建物占用面積縱未實際占滿系爭土地全部，惟衡諸上情， 原告就系爭土地全部即無法再行使用、收益，是原告請求被 告給付系爭土地全部使用之租金，自屬有據。查原告係於 102年6月26日取得系爭土地之所有權，且系爭土地於102年1 月之申報地價為每平方公尺1,200元，此亦有系爭土地第二
類謄本在卷可稽（見本院卷第34頁）。參以系爭建物馬公市 文山路，交通及生活機能尚稱便利等情，業經本院赴現場勘 驗明確，有勘驗筆錄及現場照片存卷可按（見本院卷第65頁 至第74頁），本院審酌上情，認被告應給付原告租金之價額 ，應按土地法第97條規定，以土地申報價額年息10﹪計算為 當，基此計算，每月租金額應為1,530.3元（計算式：1,200 元153.0310﹪12個月＝1,530.3元），本院即以此核 定為本件被告每月應給付之租金數額，原告自得自102年6月 26日起至該租賃關係存在於兩造間最後之日止，按月請求被 告給付1530.3元。
㈢次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其 給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文； 。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於 收益季節終了時支付之；給付有確定期限者，債務人自期限 屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較 高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第439條、 第229條第1項、第233條第1項及第203條分別定有明文，系 爭租賃關係因屬法定租賃關係，無從約定給付日期，亦無從 約定遲延利息之利率，且無相關租賃習慣可資遵循，則被告 給付租金之時點，揆諸上開規定，自應以按月於每期屆滿時 給付每期租金，又就該租金部分，原告2人就系爭土地應有 部分各2分之1，有系爭土地第二類謄本在卷可稽（見本院卷 第34頁），就各期租金自應平均分受之。綜上，本件原告2 人於請求核定系爭租賃關係每月租金數額如主文第1項所示 ，及於請求被告給付如主文第2項至第5項所示金錢範圍內， 為有理由，逾此部份之請求，即難謂可採。
五、綜上所述，原告依租賃法律關係，請求如主文第1項至第5項 所示部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無 據，應予駁回。
六、又本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，不待原告聲請，即應依同法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第 392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假 執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰 併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
書記官 林德盛
法 官 陳炫谷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
書記官 林德盛
附表：
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│坐落土地地│ 構造種類 │ 建造執造字號 │建物現場勘驗│
│號 │ │ │地上狀況 │
├─────┼──────┼───────┼──────┤
│澎湖縣馬公│鋼筋混泥土 │（89）澎府建許│地上7層，樓 │
│市東澳段 │ │字第019號（詳 │頂另有一預放│
│513地號 │ │如附件） │水塔及電梯空│
│ │ │ │間之增建。（│
│ │ │ │詳見本院104 │
│ │ │ │年2月13日勘 │
│ │ │ │驗筆錄及所附│
│ │ │ │照片所示） │
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