臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1081號
原 告 林屏瑛
即反訴被告
訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師
被 告 魏亞貞
魏采瑩
兼 訴 訟 曹阿里
代 理 人
即反訴原告
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104 年7 月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴：
㈠、伊與被告曹阿里於民國102 年8 月17日簽立不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）5,880,00 0 元價格出賣伊所有、坐落高雄市○○區○○○段00○000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1064建號建物（即門 牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號房屋，下稱系爭建物， 與系爭土地合稱系爭房地）予曹阿里，並約定價金交付採履 約保證方式，於曹阿里將全數價金匯入訴外人合泰建築經理 股份有限公司（下稱合泰公司）提供之帳號00000000000000 號帳戶（下稱系爭帳戶）後，伊再將系爭房地移轉登記予曹 阿里指定之被告即曹阿里之女魏亞貞、魏采瑩。伊業於103 年1 月10日移轉系爭房地所有權予魏亞貞、魏采瑩，其等並 於同日以系爭房地向訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺 灣銀行）辦理房屋貸款並設定最高限額抵押權5,280,000 元 （下稱系爭抵押權）。嗣伊於103 年1 月16日依約點交系爭 房地予曹阿里時，曹阿里竟藉詞以伊與房仲隱瞞系爭房地有 鋼筋外露、水泥塊掉落情事，要求減少1 成買賣價金，因伊 拒絕曹阿里上開要求，曹阿里乃拒絕配合辦理點交、拒絕簽 立點交證明書，致伊無法向合泰公司辦理撥付買賣價金手續 。曹阿里無故拒絕點交、簽立點交證明書，已違反其買受人 義務，伊乃於103 年3 月7 日發函催告曹阿里於7 日內履行
，否則將依系爭買賣契約第12條第1 、2 項約定解約並沒收 買賣價金，然曹阿里迄今仍置之不理，爰以起訴狀繕本之送 達作為解約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，伊自得依 系爭買賣契約第12條第2 項、第8 條第4 項約定，先位請求 魏亞貞、魏采瑩塗銷系爭抵押權登記，並將系爭房地所有權 移轉登記予伊；如系爭抵押權無法塗銷，則被告應連帶賠償 5,280,000 元；再依系爭買賣契約第12條第2 項約定，伊得 沒收曹阿里已給付之價款，故曹阿里應同意伊領取系爭帳戶 中之存款5,356,525 元；又依系爭買賣契約第12條第1 項、 第8 條第4 項約定，伊已繳納之土地增值稅等費用應由被告 負擔，是以被告應連帶給付伊523,475 元。若法院認魏亞貞 、魏采瑩非系爭買賣契約之當事人，伊不得對其等主張系爭 買賣契約法律關係請求塗銷系爭抵押權，則第一備位請求曹 阿里依民法第259 條第1 項第6 款規定，應償還系爭房地價 額5,880,000 元予伊；並依系爭買賣契約第12條第2 項、第 1 項約定，同意伊領取系爭帳戶之價款5,356,525 元；再依 系爭買賣契約第12條第1 項、第8 條第4 項約定曹阿里應給 付伊已繳納之土地增值稅等費用523,475 元。又若法院認伊 解除系爭買賣契約不合法，然曹阿里經催告後拒絕辦理點交 系爭房地及交付價金，屬給付遲延，伊自得依民法第367 條 規定，第二備位請求曹阿里交付買賣價金即同意伊領取系爭 帳戶之存款5,356,525 元，並依系爭買賣契約第12條第2 項 、第8 條第4 項約定，請求被告自最後一位被告收受起訴狀 之翌日起至伊領取系爭帳戶之存款之日止，按日給付伊違約 金2,940 元等語。
㈡、並先位聲明：⒈被告魏亞貞、魏采瑩應將系爭房地所有權移 轉登記予原告；⒉被告魏亞貞、魏采瑩於辦理系爭房地所有 權移轉登記前，應塗銷系爭抵押權登記，如無法辦理塗銷登 記，被告應連帶給付原告5,280,000 元；⒊被告曹阿里應同 意原告領取系爭帳戶之存款5,356,525 元；⒋被告應連帶給 付原告523,475 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒌上開第3 、 4 項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。第一備位聲明 ：⒈被告曹阿里應給付原告5,880,000 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉被 告曹阿里應同意原告領取系爭帳戶存款5,356,525 元；⒊被 告曹阿里應給付原告523,475 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋上開第2、 3 項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。第二備位聲明 ：⒈被告曹阿里應同意原告領取系爭帳戶存款5,356,525 元
，並給付自103 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息；⒉被告應連帶自起訴狀繕本送達最後一位被告 翌日起至原告領取前項款項之日止，按日給付原告2,940 元 ；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約之當事人為曹阿里，魏亞貞、魏采 瑩僅係被指示交付之人，原告主張魏亞貞、魏采瑩應負系爭 買賣契約責任，並無理由。又曹阿里簽立系爭買賣契約前， 房仲林素娥僅於102 年8 月11日帶曹阿里看屋1 次，且看屋 當時因尚有承租戶居住其內，故曹阿里僅觀看系爭房地1 樓 部分。102 年1 月16日交屋時，曹阿里發現原告及房仲故意 隱瞞系爭房屋有鋼筋裸露之瑕疵，故主張應減少1 成買賣價 金，原告竟因此離去而拒絕點交。嗣曹阿里向高雄市政府消 費者保護官（下稱消保官）申訴，經消保管協調雙方需就系 爭房地修繕範圍、金額達成共識方得繼續履約，然原告迄今 未僱工修繕復無確認修繕範圍，曹阿里自得繼續拒絕履行系 爭買賣契約等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告曹阿里於102 年8 月17日簽立系爭買賣契約，約 定原告以5,880,000 元價格出賣系爭房地予曹阿里，雙方並 約定價金之交付採用履約保證方式，由合泰公司擔任履約保 證人，曹阿里應將價金存入系爭帳戶。
㈡、原告於103 年1 月10日將系爭房地所有權移轉予被告曹阿里 之女即被告魏亞貞、魏采瑩，其等並於同日以系爭房地向臺 灣銀行辦理房屋貸款，並設定系爭抵押權。
㈢、被告曹阿里已將買賣價金全數存入系爭帳戶。㈣、原告於103 年3 月7 日寄發存證信函予被告曹阿里，催告曹 阿里於收受存證信函後7 日內配合辦理點交系爭房地並簽立 點交證明書，曹阿里於103 年3 月10日收受上開存證信函。㈤、原告需取得曹阿里簽立之點交證明書始能向合泰公司辦理撥 付系爭帳戶內之買賣價金。
四、本件爭點：
㈠、先位聲明部分：
⒈ 原告主張曹阿里無故拒絕辦理點交系爭房地手續、拒絕簽立 點交證明書，有無理由？
⒉ 原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契 約，並請求如先位聲明所示，有無理由？
㈡、第一備位聲明部分：
⒈ 原告主張曹阿里無故拒絕辦理點交系爭房地手續、拒絕簽立 點交證明書，有無理由？
⒉ 原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契
約，並請求如第一備位聲明所示，有無理由？
㈢、第二備位聲明部分：
⒈ 曹阿里有無遲延給付？
⒉ 原告主張依系爭買賣契約及民法第367 條規定，曹阿里應給 付買賣價金即同意原告領取系爭帳戶內之存款5,356,525 元 ，及依系爭買賣契約第12條第2 項約定按日給付違約金2,94 0 元，有無理由？
五、本院得心證之理由？
㈠、先位聲明部分：
⒈ 原告主張曹阿里無故拒絕辦理點交系爭房地手續、拒絕簽立 點交證明書，有無理由？
原告主張其於103 年1 月16日點交系爭房地予曹阿里時，曹 阿里無故拒絕配合點交，且拒絕簽立點交證明書等情，為曹 阿里所否認，並辯稱：締約時原告刻意隱瞞系爭房地有鋼筋 裸露瑕疵，伊於原告修繕上開瑕疵前，得拒絕點交系爭房地 等語（本院卷一第143 頁）。經查：
① 按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力， 為民法第235 條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與 契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不 生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法 院31年上字第2481號判例可資參照。
② 原告與曹阿里於102 年經由永慶不動產高雄大統加盟店（下 稱永慶不動產）仲介人員林素娥居間，而就系爭房地達成買 賣協議，於102 年8 月17日在代書陳俊岳解說下簽立系爭買 賣契約，為兩造分別自陳在卷（本院卷一第146 頁，本院卷 二第39頁）。又系爭買賣契約第17條特別約定事項第1 項約 定「房屋依現況點交，由買方（即曹阿里）整修，賣方（即 原告）不負物的瑕疵擔保任」（本院卷一第11頁），乃係因 締約時系爭房地有承租人居住，曹阿里無法知悉房屋現況， 故特別記載「依現況點交」，承辦代書陳俊岳並將原告親自 填寫之「標的物現況說明書」作為系爭買賣契約之附件等情 ，業據證人陳俊岳證稱：『（當時為何會特約約定第17條第 1 項？）時間距離現在有點久，印象中是原告提的，因為房 屋有租給別人，所以無法知悉房屋的現況，所以特別記載「 依現況點交」』等語（本院卷一第166 頁）、證人林素娥證 稱：「（現況說明書是何人簽給何人的？）是屋主原告簽給 我的，我們承接買賣房子的案子，依公司規定就是要請委託 人簽立標的物現況說明書」等語明確（本院卷一第175 頁） 。是以，雙方於簽立系爭買賣契約時，既已特約約定「現況 點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任」，並將「標的物現況說
明書」作為買賣契約之附件，則賣方即原告依上開第17條第 1 項約定，負有交付如「標的物現況說明書」所載之系爭房 地予曹阿里之義務，並於其交付如「標的物現況說明書」所 載之系爭房地後，始得依上開第17條第1 項約定，無須再負 擔物之瑕疵擔保責任。
③ 又依「標的物現況說明書」所載，原告就系爭房地有無鋼筋 外露或水泥塊剝落之情事勾選「否」（本院卷一第12頁）， 然原告與曹阿里於103 年1 月16日點交時，系爭房屋之頂樓 及二樓陽台之矮牆均有鋼筋外露情形，此有曹阿里提出之現 場照片在卷為憑（本院卷一第189 、192 頁），核與原告提 出之現場照片相符（本院卷二第87、90頁），原告復自陳其 該部分現況填載不實（本院卷二第20頁），可見原告於103 年1 月16日欲交付曹阿里之屋況與其填載之「標的物現況說 明書」內容不符。嗣曹阿里以系爭房地有鋼筋裸露等瑕疵為 由，向高雄市政府消保官對永慶不動產申訴，經消保官於10 3 年3 月10日協調後，永慶不動產由店長黃文聰為代表，與 曹阿里達成協議，約定雙方會同水泥師傅於103 年3 月16日 前就系爭房地瑕疵修繕費用為估價，估價單由永慶不動產轉 交原屋主即原告確認修繕補貼金額，待曹阿里與原告就估價 金額初步達成共識時，消保官再邀集曹阿里、原告及永慶不 動產確認房屋修繕及後續履約事宜，嗣黃文聰依上開協商內 容提交系爭房地修繕估價單予原告確認，原告表示願支付30 ,000元修繕費用等情，此據證人黃文聰證述在卷（本院卷二 第99頁），並有曹阿里提出之消費爭議第二次申訴協商會議 紀錄、黃文聰提出之估價單在卷可憑（本院卷一第90頁，本 院卷二第105 頁），又本院當庭提示上開估價單請原告說明 哪些修繕項目係因系爭房地現況與「標的物現況說明書」記 載情形不符而修繕，原告則當庭表示為：項目1 「頂樓女兒 牆」、項目4 「前陽台女兒牆」、項目5 「1 樓騎樓天花板 」部分等語（本院卷二第99頁背面），由此亦證原告於103 年1 月16日點交予曹阿里之系爭房地，其頂樓及二樓陽台矮 牆有鋼筋外露情形，此與「標的物現況說明書」記載系爭房 地無鋼筋外露情形不符，足認原告於103 年1 月16日交付之 系爭房地不符合上開第17條第1 項約定之依現況說明書填載 屋況點交之債之本旨，則徵諸上開說明，曹阿里拒絕受領並 拒絕簽立點交證明書，即有理由，而無受領遲延之情事。④ 原告雖主張曹阿里於簽立系爭買賣契約前，已於102 年8 月 11日由房仲林素娥陪同下至系爭房地察看，曹阿里知悉系爭 房地現況，其辯稱不知系爭房地有鋼筋外露情形，並不足採 云云（本院卷二第75頁）。然查，林素娥於102 年8 月11日
曾帶曹阿里與訴外人林采萱至系爭房屋察看，固據證人林素 娥證述在卷（本院卷一第173 頁），且為曹阿里所不否認（ 本院卷一第21頁）。然當日看屋情形依證人林采萱證稱：伊 偶然看到系爭房地銷售紅紙條，而與房仲小姐聯絡說要看屋 ；看屋當天是傍晚，同時還有另一位客人（即曹阿里），系 爭房屋有承租戶居住其內，當時房客夫妻在1 樓看電視，伊 等有上樓察看，看到2 樓時，房客夫妻說有小孩在唸書，不 便打擾，所以就只有稍微探個頭看一下就走了，頂樓沒有上 去看，看屋時伊記得只有看室內，室外及陽台部分沒有看等 語（本院卷二第58頁）、證人林素娥證稱：頂樓是空的，只 有用隔熱而已，所以沒有去看等語（本院卷二第63頁），可 知曹阿里締約前，固在林素娥陪同下至系爭房地察看，然因 礙於系爭房屋現有承租人居住，故僅就室內部分簡單觀看， 至於陽台室外部分曹阿里並無觀看，而系爭房屋有鋼筋外露 部分，分別係在頂樓及二樓陽台矮牆，已如前述，堪認曹阿 里於簽訂系爭買賣契約前，確實不知系爭房屋有鋼筋外露情 形，原告主張曹阿里於締約前即已知悉鋼筋外露情形云云， 並不足採。
⑤ 原告又以：曹阿里簽立系爭買賣契約前，房仲林素娥即有告 知曹阿里屋齡老舊，購屋後尚須花錢整修，曹阿里乃以此作 為與原告議價之事由，故買賣價金從6,680,000 元降至5,88 0,000 元，是以系爭買賣契約第17條第1 項約定之「房屋依 現況點交」應係指實際屋況，而非「標的物現況說明書」所 記載之屋況云云（本院卷二第4 、第4 頁背面）。然如前所 述，「標的物現況說明書」既係附於系爭買賣契約，自為契 約之內容並為交易之重要事項，則第17條第1 項約定之「房 屋依現況點交」當係指「標的物現況說明書」所載之情形， 否則實無將「標的物現況說明書」作為系爭買賣契約附件， 並請原告與曹阿里在其上簽名確認，並特別聲明「標的物現 況日後如有變更時，應如實告知買方」之必要（本院卷一第 12頁），雙方既逐一確認「標的物現況說明書」確實無誤後 並於上開聲明旁簽名（見本院卷一第12頁下方內容），自應 同受拘束。是以縱使曹阿里締約時知悉屋齡老舊，日後尚須 支出相當之維修費用，然此無礙系爭買賣契約約定之「房屋 依現況點交」係指依「標的物現況說明書」記載之現況點交 之認定。至於原告主張曹阿里購屋時即知悉屋齡老舊，以此 為議價事由，應承受系爭房地老舊之瑕疵等情，應係指原告 交付合於「標的物現況說明書」所載之系爭房地後，系爭房 地之瑕疵即應由曹阿里負擔，此觀系爭買賣契約第17條第1 項除約定「房屋依現況點交」外，另約明「由買方整修，賣
方不負物的瑕疵擔保責任」等詞自明（本院卷一第11頁）， 是以永慶不動產店長黃文聰依前述消費爭議協商內容，僱請 水泥師傅依曹阿里指示就曹阿里主張系爭房地應修繕範圍、 金額為估價，其中估價單項目2 「壁癌」、項目3 「2 樓木 板拆除（含天花板）鋁窗＋門＋油漆」等項目（本院卷二第 105 頁），即為系爭房地屋齡老舊所生之瑕疵，曹阿里依系 爭買賣契約第17條第1 項「…由買方整修，賣方不負物的瑕 疵擔保責任」約定，本應自行負擔此部分之費用，而不得再 向原告主張物之瑕疵擔保責任並據以要求減價，並予敘明。⑥ 原告再主張其於「標的物現況說明書」固有前述填載不實情 形，但「標的物現況說明書」其上另有約定「本表為委託人 依現況於委託時記載，若有不實或日後屋況、分管協議變更 時，其買賣雙方權利義務仍應依買賣契約書或法律規定為準 」，而系爭買賣契約第17條第1 項既已約定其不負物之瑕疵 擔保責任，曹阿里拒絕配合辦理點交即無理由云云（本院卷 二第19頁）。然按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不 履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，縱 出賣人特約免除其物之瑕疵擔保責任，然若有債務不履行情 形，仍需負債務不履行之責。查原告與曹阿里於第17條第1 項約定房屋依現況點交而免除原告原本應付之出賣人物之瑕 疵擔保責任，足認原告所負之責任即為依房屋現況說明書之 現況交屋之義務。然原告未依債之本旨交付約定之買賣標的 物即無鋼筋外露之系爭房屋予曹阿里乙情，已如前述，則曹 阿里依民法第235 條規定拒絕受領，乃係主張出賣人之債務 不履行責任，此與出賣人之瑕疵擔保責任無涉，原告主張其 已免除瑕疵擔保責任，曹阿里不得拒絕受領、拒絕配合辦理 點交系爭房地云云，即無理由。
⑦ 綜上，原告於103 年1 月16日未依債之本旨（即房屋現況說 明書所載之狀態）交付約定之無鋼筋裸露之系爭房地予曹阿 里，原告違約在先，則曹阿里拒絕配合點交系爭房地、拒絕 簽立點交證明書即有理由。從而，原告主張曹阿里無故拒絕 配合點交系爭房地、拒絕簽立點交證明書云云，為無理由。⒉ 原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契 約，並請求如先位聲明所示，有無理由？
原告主張曹阿里有配合點交系爭房地並簽立點交證明書之義 務，然其無故不履行，經原告於103 年3 月7 日以存證信函 催告7 日內履行，曹阿里仍置之不理，原告乃依系爭買賣契 約第12條第1 項約定解除系爭買賣契約等情（本院卷二第5 頁），為曹阿里所否認，並辯稱原告未依約交付無鋼筋裸露 之系爭房地等語（本院卷一第143 頁）。經查，如前所述，
因原告未依債之本旨交付買賣標的予曹阿里，故曹阿里拒絕 配合辦理點交、拒絕簽立點交證明書為有理由，且縱使原告 之後發函催告曹阿里履行上開買受人義務，仍不生催告之效 力，難謂曹阿里違約，則原告主張依系爭買賣契約第12條第 1 項「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行時， 即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時， 他方得逕行解除本契約」約定，解除系爭買賣契約，並非合 法，不生解約之效力，則原告以系爭買賣契約業已解除為前 提，請求如先位聲明所示，即無理由，應予駁回。㈡、第一備位聲明部分：
原告請求之第一備位聲明，係以曹阿里經催告後仍無故拒絕 配合辦理點交系爭房地、拒絕簽立點交證明書為由，而主張 依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契約，並據 以請求如第一備位聲明所示，然如前所述，曹阿里拒絕受領 有理由，且無須負遲延責任，原告解除系爭買賣契約並不合 法，則其以系爭買賣契約業已解除為前提請求如備位第一聲 明所示，亦無理由，應予駁回。
㈢、第二備位聲明部分：
⒈ 曹阿里有無遲延給付？
原告主張若其解除系爭買賣契約不合法，則因系爭買賣契約 有效存在，曹阿里應配合辦理點交系爭房地並簽立點交證明 書，然其於103 年3 月7 日寄發存證信函催告曹阿里履行上 開義務，曹阿里仍未按期履行，曹阿里顯然給付遲延云云。 然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。又本件曹 阿里與原告除依民法第348 條第1 項、第367 條規定，雙方 互負給付價金及交付並移轉買賣標的所有權之義務外，曹阿 里另負配合辦理點交系爭房地、簽立點交證明書之義務，為 兩造所不爭執，是前開債務均係立於對待給付之關係。然原 告迄今未依債之本旨交付系爭房地予曹阿里，已如前述，則 曹阿里依前開規定為同時履行抗辯，拒絕配合辦理點交、拒 絕簽立點交證明書（本院卷一第143 頁），核屬有據，原告 主張曹阿里經催告後仍不履行，屬給付遲延云云，即不足採 。
⒉ 原告主張依系爭買賣契約及民法第367 條規定，曹阿里應給 付買賣價金即同意原告領取系爭帳戶內之存款5,356,525 元 ，及依系爭買賣契約第12條第2 項規定按日給付違約金2,94 0 元，有無理由？
承上所述，原告未依債之本旨交付系爭房地予曹阿里，則曹 阿里主張同時履行抗辯拒絕簽立點交證明書供原告領取系爭
帳戶之存款5,356,525 元為有理由，是原告主張其可領取系 爭帳戶之存款即買賣價金5,356,525 元，並請求被告按日給 付違約金2,940 元，均無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告以曹阿里經催告後仍無故拒絕配合點交系爭 房地並拒絕簽立點交證明書，而依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契約，請求如先位聲明及第一備位聲明 所示，均無理由，應予駁回；又因原告未依債之本旨交付系 爭房地予曹阿里，則曹阿里自得主張同時履行抗辯拒絕配合 辦理點交系爭房地並拒絕簽立點交證明書，則原告以曹阿里 遲延給付為由請求如第二備位聲明所示，亦無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗， 應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：伊與反訴被告簽立系爭買賣契約購買系爭房 地。103 年1 月16日反訴被告點交系爭房地時，因伊發現系 爭房地有鋼筋裸露等瑕疵，而要求減少買賣價金充作修繕費 用，反訴被告卻拒絕減價且拒絕點交系爭房地。嗣伊向高雄 市政府消保官申訴，雙方於103 年3 月10日已達成協商協議 ，約定雙方需確認修繕瑕疵範圍、金額後再行履約，然反訴 被告迄今仍未履行協商協議，伊乃主張解除系爭買賣契約， 請求反訴被告返還買賣價金5,880,000 元。又伊為購買系爭 房地而向台灣銀行辦理房屋貸款，每月需繳付房貸16,253元 ，此部分損失亦應由反訴被告負擔等語。並聲明：㈠反訴被 告應返還反訴原告5,880,000 元；㈡反訴被告自103 年1 月 14日起應按月給付反訴原告16,253元。二、反訴被告則以：點交系爭房地當日係反訴原告違約藉詞要求 減價，伊拒絕其要求故而無法完成點交，反訴原告主張伊故 意不點交系爭房地，並解除系爭買賣契約云云，並無理由。 又反訴原告雖主張以存證信函之寄發為其解除系爭買賣契約 之意思表示，然反訴原告於102 年12月11日寄發之存證信函 收件人為訴外人黃玉霖，難認反訴原告解除系爭買賣契約之 意思表示已合法送達予伊等語資為抗辯。並聲明：反訴原告 之訴駁回。
三、本件爭點：
反訴原告解除系爭買賣契約有無理由？
四、本院得心證之理由：
⒈ 反訴原告以反訴被告無故拒絕點交系爭房地，而主張依系爭 買賣契約第12條約定解除系爭買賣契約云云（本院卷一第14 4 頁）。經查，依系爭買賣契約第12條第1 項約定「甲乙雙 方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他
方定七日以上期間催告通之後仍不履行時，他方得逕行解除 本契約。…」，可知一方如欲解除系爭買賣契約，需定7 日 以上之期間催告他方履行，若他方於期間內仍不履行，始得 解除系爭買賣契約。然觀諸原告主張其用以表示解除系爭買 賣契約意思表示之存證信函內容（本院卷一第19頁、201 頁 ），不僅收件人為訴外人黃玉霖而非反訴被告外，且亦無表 明催告履行之意，是反訴原告此次解除契約之意思表示，難 認已合法送達予反訴被告，且其未催告即逕行解除系爭買賣 契約，其解除權之行使亦難認合法。
⒉ 反訴原告雖又主張反訴被告迄今未履行103 年3 月10日消費 協商內容，故其得解除系爭買賣契約云云（本院卷一第201 頁）。然觀諸該次協商內容，係協議「申訴人（即反訴原告 ）與前任屋主（即反訴被告）就估價金額初步達成共識時， 本府再邀集申訴人、前任屋主及仲介業者3 方共同開會確認 房屋修繕及房屋買賣契約後續履約事宜」（本院卷一第90頁 ），就履約期限並無明確約定，此由反訴原告於本院中自陳 ：「（主張最後合意的交屋日期？）應該依照卷一第90頁消 保官協商的結論，要等三方達成共識後，再決定履約的日期 」等語自明。是以，103 年3 月10日消費協商內容就履行期 限既無約定，且反訴原告就此亦無發函催告反訴被告履行， 則其主張反訴被告無故不履行上開消費協商內容，而解除系 爭買賣契約云云，亦無理由。
⒊ 綜上，反訴原告解除系爭買賣契約，並不合法，系爭買賣契 約仍有效存在，反訴原告以系爭買賣契約業經解除，請求反 訴被告返還買賣價金5,880,000 元，以及反訴原告因買受系 爭房地而按月需繳納之房屋貸款16,253元，均無理由，應予 駁回。
據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴，均無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第二庭審判長法 官 蘇姿月
法 官 何悅芳
法 官 陳采葳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 劉企萍