臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第47號
上 訴 人 賴國祺（兼賴丁財之承受訴訟人）
賴白瓊雲（賴丁財之承受訴訟人）
賴寶琛（賴丁財之承受訴訟人）
賴寶瑗（賴丁財之承受訴訟人）
賴民峰（賴丁財之承受訴訟人）
賴民峻（賴丁財之承受訴訟人）
賴民蕙（賴丁財之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 湯金全律師
湯東穎律師
林嘉柏律師
被上訴人 邱鴻興
訴訟代理人 孔福平律師
複代理人 楊水柱律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國102 年12月24日本
院鳳山簡易庭102 年度鳳簡字第375 號簡易程序第一審判決提起
上訴並為訴之追加，經本院於民國104 年7 月16日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落於高雄市○○區○○段○○地號土地如附圖編號三一- Ａ00一（面積二十九點一六平方公尺）所示之建物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。
被上訴人應將高雄市○○區○○段○○地號如附圖編號三一- Ａ00二所示土地（面積八十一點六四平方公尺）返還予上訴人。第一、二審（包含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按「關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新台幣（下 同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序」、「對於簡 易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其 審判以合議行之。當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追 加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之。第一 項之上訴及抗告程序，準用第434 條第1 項、第434 條之1 及第3 編第1 章、第4 編之規定。」、「訴之變更或追加， 非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變 更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。」， 民事訴訟法第427 條第1 項、第436 條之1 、第446 條第1
項及第255 條第1 項第2 款分別定有明文。經查，本件上訴 人原上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落於高 雄市○○區○○段00地號如附圖編號31-A001 （面積：29.1 6 平方公尺，下稱系爭甲土地）所示之建物拆除，並將該部 分土地返還予上訴人。嗣後追加聲明：㈢被上訴人應將高雄 市○○區○○段00地號如附圖編號31-A002 所示土地（面積 81.64 平方公尺，下稱系爭乙土地）返還予上訴人（見本院 卷第23頁）。上訴人起訴之訴訟標的價額在50萬元以下，適 用簡易程序，於上訴程序為前開訴之追加，致訴訟標的價額 逾50萬元，本不得為之。惟本院認追加及起訴之土地，係屬 同一法定租賃關係之標的，有於一次訴訟解決紛爭之必要， 參以租賃關係是否消滅之事實，核屬請求基礎事實同一，如 於同一訴訟程序集中審理，可達訴訟上經濟及紛爭解決一次 性之目的；另參酌被上訴人對於訴之追加並未爭執，並經本 案言詞辯論，不妨礙被上訴人之防禦，揆諸上開規定，有予 准許之必要，先予敘明。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦 得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院， 由法院送達於他造，民事訴訟法第168 條、第175 條、第17 6 條分別定有明文。查上訴人即原審原告賴丁財於上訴後之 民國103 年4 月5 日死亡，繼承人為上訴人，均未拋棄繼承 ，並向本院具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、繼 承系統表、上開被繼承人與繼承人之戶籍謄本（見本院卷第 83頁至第90頁）在卷可證。經核與前開規定相符，故上訴人 承受訴訟，合於法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：被上訴人經由本院87年度執字第17062 號（下 稱系爭執行事件）強制執行拍賣程序，取得坐落於系爭甲土 地上未保存登記建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路00 號，下稱系爭建物）之所有權，而坐落高雄市○○區○○段 00地號土地（下稱系爭土地）為上訴人賴國祺及訴外人賴丁 財（於103 年4 月5 日死亡）共有，應有部分各2 分之1 ， 嗣經本院96年度訴字第1079號及臺灣高等法院高雄分院（下 稱高雄高分院）97年度上易字第215 號（下稱系爭另案）判 決確認賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建物坐落系爭甲 土地部分存有不定期限之租賃關係。然被上訴人自90年3 月 13日取得系爭建物所有權後，從未進入居住，系爭建物並遭 不明人士破壞，水電斷絕多年，無人使用及修繕，早已不堪
使用，依民法第425 條之1 之反面解釋，兩造之租賃關係至 遲於起訴時已消滅等情。爰依民法第455 條租賃物返還請求 權、第767 條所有物返還請求權，聲明：被上訴人應將系爭 建物拆除，並將占用土地返還上訴人。
二、被上訴人則以：系爭建物並未達不堪使用之程度，兩造間就 系爭土地存有不定期租賃關係，被上訴人繼續按年繳納租金 ，迄今從未間斷，上訴人請求拆除系爭建物並返還占用土地 云云，並無理由等語抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院主張： 系爭乙土地雖經高雄高分院以系爭另案判決認定為系爭建物 使用所必要，確認兩造間就系爭甲、乙土地均有民法第425 條之1 法定租賃關係（下稱系爭租賃關係）存在。惟社團法 人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）已鑑認系爭建物達 不堪使用程度，故系爭租賃關係消滅等情，並聲明及追加起 訴聲明：如主文所示。被上訴人於本院補稱：系爭建物為鋼 筋混泥土加強磚造，依據高雄市各類房屋折舊標準及耐用年 數表，耐用年數至少有50年，建築師公會之鑑定與前開耐用 年數表不符，不足採信；況且系爭建物雖經破壞，並非不能 修復，顯未達不堪使用之程度等詞，並聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人經由系爭執行事件拍賣程序，取得系爭建物之所有 權。
㈡系爭土地為賴國祺、賴丁財（於103 年4 月5 日過世，由上 訴人賴國祺等七人繼承）共有，應有部分各2 分之1 ，經本 院系爭另案判決確認賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建 物坐落之系爭甲土地及系爭建物使用必要之系爭乙土地部分 ，存有系爭租賃關係。
㈢被上訴人自90年3 月13日取得系爭建物所有權後，至102 年 7 月31日止，從未居住於系爭建物，該建物遭不明人士破壞 ，水電斷絕多年，無人使用房屋。
五、本件爭點：系爭建物是否已達不堪使用之程度，可認為系爭 租賃關係消滅？本院判斷如下：
㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」，民法第425 條之1 定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單 獨為交易之標的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出 賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此
情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係 ，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在 之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地 ，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築 物所有人及社會經濟造成不利之影響。但此並不指建築物之 所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期 限係至該建築物滅失或不堪使用時為止（最高法院86年度台 上字第3586號判決要旨參照）。查系爭建物及系爭土地應有 部分2 分之1 原本均係訴外人賴國禎所有，經本院拍賣後， 由被上訴人取得系爭建物所有權，系爭土地應有部分2 分之 1 所有權則由賴國祺取得，依民法第425 條之1 第1 項規定 ，賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建物坐落之系爭甲土 地及系爭建物使用必要之系爭乙土地部分，有系爭租賃關係 存在，為兩造所不爭執，應可採認。揆諸前開規定及判決意 旨，應認系爭租賃關係期限係至系爭建物不堪使用為止；倘 系爭建物已達不堪使用之狀態，租賃關係即歸於消滅，縱得 將建物修繕，仍不能使已消滅之租賃關係回復，先予敘明。 ㈡經查，系爭建物為未保存登記之鋼筋混凝土造住宅，被上訴 人自90年3 月13日取得處分權後，至102 年7 月31日止，從 未居住於系爭建物，該建物遭人破壞，水電斷絕多年，無人 使用等節，為兩造所不爭執，是足見系爭建物至少已達10年 無人使用之情，堪予認定。其次，原審於102 年7 月31日至 現場履勘時，系爭建物2 樓有拆除毀損痕跡，裝修牆面、門 窗均已損毀等情，有勘驗筆錄及現場照片（見原審卷第58頁 至第59頁、第65至67頁）在卷可佐。又本院函請建築師公會 對系爭建物實施鑑定（扣除102 年底、103 年初增建鐵皮、 門窗部分），鑑定建築師經兩造引導進入系爭建物，檢視樓 層現況及情形，拍攝照片存證，並委託震遠檢驗科技有限公 司進行混凝土鑽心採樣及柱、梁鋼筋掃瞄，依據ETAB S結構 程式做結構安全評估及分析判斷，以系爭建物之稅籍資料確 認建物建造完成時間，鑑定結果認：系爭建物依現況進行結 構力學分析及評估結果不符合現行耐震規範標準，結構安全 有疑慮，內部因樓板、牆面、門窗等毀壞未修復，設備功能 不彰，已然達到不堪使用之程度等情，有鑑定報告書可證。 而按上開鑑定單位具建築結構等相關專業技術，依據系爭建 物之現況，結合結構力學分析為鑑定方法，所為鑑定結果堪 認公正、客觀，並與事實相符。被上訴人雖主張鑑定結果與 高雄市各類房屋折算標準及耐用年數表所示50年耐用期間不 符等語，惟建物是否達不堪使用，應以社會一般人客觀之觀 念，在安全上堪予使用，並依據相關建築技術規則為結構耐
震進行評估，做綜合判斷之標準。高雄市各類房屋折算標準 及耐用年數表係房屋課稅之依據，無從作為系爭房屋安全之 鑑定標準。被上訴人所述，難認有據。綜合上情，系爭建物 長達10年水電斷絕，無人使用，內部牆面、門窗毀損，依據 鑑定結果，結構安全有疑慮，顯然不適於供人居住，已達不 堪使用之程度。上訴人主張系爭建物已達不堪使用之程度， 系爭租賃關係歸於消滅乙節，即屬有據。
㈢至被上訴人辯稱：依據最高法院74年台上字第2562號判例意 旨所示，系爭租賃關係有土地法第103 條規定之適用，既無 土地法第103 條第1 款至第5 款之情事，上訴人不得收回系 爭土地，況且系爭建物並非不能修復，應未達不堪使用之程 度云云。惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一， 出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地 供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。 五、承租人違反租賃契約時。」，為土地法第103 條所明定 。上開規定屬租地建屋契約，合於該條第1 款至第5 款之情 形，出租人始得收回基地，此係以租賃契約存在為前提要件 。倘租賃關係消滅，自無土地法第103 條之適用。至於前揭 判例意旨固謂：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地 方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機 ，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他 人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋 ，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契 約，方符立法意旨。」等語，然參酌其基本事實係認定租地 建屋契約成立之情形，與系爭建物達不堪使用程度者不同， 本件並無適用之餘地。末者，系爭建物經鑑定結果，已達不 堪使用程度，依前開說明，系爭租賃關係即歸於消滅，縱若 可得再予修復，仍不得使已消滅之租賃關係回復。蓋若允許 承租人於租賃關係消滅後再為修繕，將致出租人永無收回土 地之可能，幾與喪失所有權相同，顯失租賃之意義。是被上 訴人前開所辯，均不足採。
六、綜上所述，系爭建物已達不堪使用程度，故系爭租賃關係應 歸於消滅，上訴人依民法第455 條租賃物返還請求權、第76 7 條所有物返還請求權之規定，訴請被上訴人應將系爭建物 拆除，返還系爭甲、乙土地，自屬有據，為有理由，應予准 許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由 本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 李昭彥
法 官 管安露
法 官 楊佩蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，且所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限，經本院許可後，向最高法院提起上訴，並須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並依上訴利益額繳納裁判費。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 鍾錦祥