臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1944號
原 告 弘力建設股份有限公司
法定代理人 呂美琴
原 告 張齡勻
上二人共同 柯尊仁律師
訴訟代理人
被 告 郭姿伶
訴訟代理人 郭家駿律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國104 年8 月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰壹拾壹萬陸仟壹佰陸拾元，及自民國一○二年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾壹萬陸仟壹佰陸拾元為原告預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告弘力建設股份有限公司( 下稱弘力公 司) 、張齡勻購買坐落於高雄市○○區○○段0000 0地號土 地（權利範圍10000 分之1620，下稱系爭土地），暨其上同 段11815 建號建物( 權利範圍全部，即包含門牌號碼：高雄 市○○區○○○街000 號之房屋及2 個車位，房屋及車位之 面積合計42.26 坪，下稱系爭房屋) （上開土地及建物合稱 系爭房地），約定買賣價金為新臺幣( 下同) 12,670,000元 ，雙方並於民國102 年1 月29日簽訂協議書為憑( 下稱系爭 契約) ，而被告已先行支付定金新臺幣（下同）700 萬元予 原告，復於102 年1 月29日開立票面金額200 萬元之支票( 付款人為安泰銀行前金分行、票號為AN0000000 、發票日10 2 年2 月10日，下稱系爭支票) 交予原告以支付價款，原告 則同意就餘款367 萬元再折讓50萬元，即為317 萬元，而被 告原應依約於原告將移轉當記所需之資料備件完成並交屋予 被告時將餘款317 萬元清償完畢，惟自原告備件完成並交屋 予被告使用後至今，被告仍未清償317 萬元，且系爭支票亦 經原告提示而因存款不足遭退票，是被告今仍餘5,170,000 元( 計算式：3,170,000+2,000,000 =5,170,000) 之價金未 為給付。再被告主張系爭房地有牆壁及天花板龜裂、膨脹等 瑕疵，業經鈞院囑託高雄市土木技師公會鑑定修復費用為45 ,840元，另廁所增設排水孔需費8,000 元，原告同意自上開
金額扣除該等費用共計53,840元( 計算式：45,840+8,000=5 3,840)後再為請求，故本件所請求之金額為5,116,160 元( 計算式：5,170,000-53,840=5,116,160) 。為此爰依系爭契 約提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告5,116,16 0 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計 算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：坐落於高雄市○○區○○段00000 地號土地及系 爭土地原均為被告之兄弟即訴外人郭耀鴻、郭政勳及郭政璋 (下稱郭耀鴻等人) 所有，並由被告之父親即訴外人郭發雄 於其上設立廟寺使用。嗣原告向郭耀鴻等人購買上開土地， 雙方並於99年9 月1 日約定原告將來於上開土地所建房屋之 1 樓須售予郭耀鴻等人供廟寺使用，且須於100 年8 月30日 前開工，否則應退還郭耀鴻等人所繳之定金700 萬元及所收 金額1 倍之違約金予郭耀鴻等人，並由原告出具承諾書( 下 稱系爭承諾書) 交付予郭耀鴻等人為憑。然原告未於100 年 8 月30日前開工興建房屋，原應退還700 萬元定金及支付1 倍違約金，但因郭發雄仍有意購買系爭房地將廟寺遷回，故 於102 年1 月29日由被告出面向原告購買系爭房地，約定價 金為12,170,000元，將上開原告應退之定金轉為本件價金， 被告再給付原告定金200 萬元，餘款於原告備件完成同時支 付及交屋。詎數日後被告發現系爭房屋有如附表所示多處天 花板及牆面龜裂、膨脹及廁所未設排水恐等瑕疵情形，此部 分應予減價，且房屋面積亦較系爭契約所約定之面積短少18 .04 坪（計算式：約定系爭房屋面積為42.26 坪，相當於13 9.7 平方公尺－建物面積80.05 平方公尺＝59.65 平方公尺 ，相當於18.04 坪），以每坪29.98 萬元計算，應減價5,40 8,392 元；如認系爭契約係誤寫面積，則依系爭承諾書記載 約定面積為39.5坪，惟建物面積僅34.01 坪( 含車位9.79坪 ) ，以每坪29.98 萬元計算，亦應減價1,645,902 萬元。再 原告前未依系爭承諾書之約定於100 年8 月30日前開工興建 房屋，原應給付相當於定金金額1 倍之違約金即700 萬元予 郭耀鴻等人，今郭耀鴻等人將該700 萬元之違約金債權讓與 被告，被告爰於本件訴訟中主張抵銷，經減價及抵銷後，原 告應已無債權得對被告請求等語資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 原告張齡勻曾於99年9 月1 日向被告之兄弟即郭耀鴻等人出 具系爭承諾書，約明其願以1,267 萬元出售系爭房地予郭耀 鴻等人，及其應於100 年8 月30日前開工興建房屋，如未於
該日期前開工，則原告張齡勻應返還定金及支付所收金額之 1 倍違約金，而郭耀鴻已給付訂金700 萬元予原告張齡勻， 嗣原告張齡勻未依約於100 年8 月30日開工。 ㈡ 被告於102 年1 月29日與原告簽訂系爭契約，約定由被告向 原告買受系爭房地，而以原告前依系爭承諾書所收取之定金 700 萬元充作本次買賣契約之定金，被告並於同日交付系爭 支票予原告以作為200 萬元價金之給付，至餘款367 萬元則 由原告再折讓50萬元即為317 萬元，被告應於原告備件完成 時將餘款清償完畢。嗣系爭支票經原告提示後退票，且被告 迄未給付餘款317 萬元。
㈢ 原告已備件並將系爭房地交由被告使用。
四、得心證之理由：
㈠ 按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。民法第345 條第1 項、第354 條第 1 項前段及第359 條分別定有明文。
㈡ 原告主張其與被告間就系爭房地成立買賣契約並請求給付買 賣價金，而被告並不否認買賣契約之存在及原告已將系爭房 地交由被告使用等事實，是其原應依約給付買賣價金，惟其 辯稱系爭房地有如附表所列之瑕疵及系爭房地之實際面積較 系爭契約為少，均應減少價金等情，經查：
1、本院業將如附表編號2 至29所示之瑕疵，囑託高雄市土木技 師公會鑑定，經該會以103 年8 月5 日高市土技字第000000 00號函覆本院：經過會勘及詳細檢查鑑定標的物的瑕疵位置 大部分是樓板及牆面之不規則非結構性裂縫，不影響建築物 結構安全，而天花板及牆面之修復費用為45,840元，並列出 工程項目及所需費用，此有該公會之鑑定報告書為憑( 參外 放之鑑定報告書第3 頁、第48頁至第51頁) ，另被告復主張 系爭房屋之廁所應增設排水孔需費8,000 元，並提出估價單 為證( 參本院卷二第41頁) ，而原告已依此鑑定結果及估價 單，於扣除修復費用45,840元及增設排水孔費用8,000 元後 再為本件請求( 參卷一第169 頁至第173 頁、本院卷二第94 頁) ，則本院自無須再就被告主張減少此部分價金53,840元 ( 計算式：45,840+8,000=53,840)之範圍內為審酌，核先敘 明。
2、被告固辯稱上開鑑定結果未就附表編號2 、3 之滲水問題；
編號7 之膨脹起泡問題；編號8 、11、13、25、26、28、29 之牆壁與牆壁或柱子垂直接合處的大裂縫等出具鑑定意見， 鑑定過程顯有瑕疵云云，惟依高雄市土木技師公會鑑定技師 廖鴻輝到庭證稱：鑑定當天有颱風下雨，但伊仍未看到有滲 漏水情形，而膨脹起泡的修復方式已經有於鑑定報告中載明 ，此種情形只要將起泡的舊水泥漆去掉後再用披土重新粉刷 即可，不需要將底層的水泥層去掉，另外也未看到有結構性 裂痕，都是非結構性的裂縫，而關於裂縫修補及大理石修補 亦已於鑑定報告中估價等語( 參本院卷一第160 頁至第162 頁) ，及該公會鑑定技師洪進凱到庭證稱：同意廖鴻輝技師 之證述內容，且伊亦未發現有結構性裂痕，都是裝修上的裂 縫等語( 參本院卷一第164 頁) ，本院審酌證人廖鴻輝及洪 進凱僅為高雄市土木技師公會職司本件鑑定事宜之人員，與 兩造並無何利害關係，應無刻意維護一方而為虛偽陳述之動 機，堪認渠等應係本於其專業知識為鑑定，並亦已於鑑定報 告書中就披土粉刷之費用為估算( 參外放之鑑定報告書第49 頁) ，且渠等既已於颱風雨天前往系爭房屋勘查而仍未發現 滲水情形，自難認系爭房屋確實存有滲水之瑕疵；又依被告 所提供之照片觀之( 參本院卷一第97頁編號3 照片) ，雖有 牆壁油漆顏色不一致之處，惟尚難逕以此推論必係滲水原因 所致，是被告前揭所辯鑑定報告書中未就膨脹起泡及滲水等 瑕疵為鑑定並非有據。另被告雖稱鑑定報告書中未就附表編 號8 、11、13、25、26、28、29之裂縫部分作出鑑定意見， 惟其亦已於本院言詞辯論期日當庭陳稱鑑定報告書中就上開 各裂縫處均有拍照( 參本院卷二第第91頁反面、第92頁反面 ) ，並佐以鑑定報告書已就各裂縫照片估量所應修補之施工 方式及費用為何( 參外放之鑑定報告書第18頁至第47頁、第 49頁至第51頁) ，顯見鑑定人員就各裂縫處之修補並無漏未 鑑定之處，故被告上開抗辯並非有據。
3、另被告復辯稱系爭契約係約定系爭房屋之室內坪數為42.26 坪，惟依建物登記謄本，系爭房屋之室內面積僅24.22 坪， 短少18.04 坪，依一坪價金29.98 萬元計算，尚應減價5,40 8,392 元云云。而依系爭契約所載：「不動產標示：建物： 前金區文武二街136 號及車位2 個，面積42.26 坪，權利範 圍：全部、建號：11815 」，此有該契約在卷可考( 參本院 卷一第5 頁) ，此固係記載原告所出售之建物面積為42.26 坪，惟衡諸一般交易常情，於買賣契約上所記載之面積，應 係指買方依約所可取得之建物總面積，此自應包括公共設施 或其他附屬建物在內，且系爭契約亦未加註該42.26 坪係端 指建物之「室內面積」而別無其他，自難由此文義遽得推論
該42.26 坪係單指建物之室內面積而不包含其他公共設施、 附屬建物面積在內；復依證人即代書廖煌堅到庭證稱：系爭 協議書係伊所書寫，伊撰寫時有參考系爭房地登記謄本，算 出來的42.26 坪是包含公共設施在內，一般契約都是只寫主 建號等語( 參本院卷一第2 頁至第3 頁言詞辯論筆錄) ，益 見系爭契約上所載之42.26 坪並非單指室內坪數，而係買方 所可取得建物之總面積；再依系爭房屋登記謄本上所載之坪 數( 含附屬及公共設施在內) 確為42.26 坪無訛﹝參本院卷 第46頁，計算式：( 68.97+11 .08+182.29x3 27 2/10,000) x 0.3025=42.26，小數點二位數以下四捨五入﹞，是原告所 提供之系爭房屋並未有少於約定面積之情形，被告辯稱面積 短少此節難認可採。
4、再被告辯稱如認系爭契約之面積係屬誤寫，而應以系爭承諾 書記載約定面積為39.5坪為據，然實際上系爭房屋面積僅34 .01 坪( 含車位9.79坪) ，而以每坪29.98 萬元計算，亦應 減價1,645,902 萬元云云。惟查，系爭契約之面積與系爭房 屋之實際面積相符業如前述，尚難認有誤寫情形，且系爭承 諾書與系爭契約之買方並不相同( 前者為郭耀鴻等人，後者 為被告) ，則系爭承諾書之約定條款是否能於系爭契約中比 附援引亦非無疑，況被告於購買系爭房屋時，系爭房屋已建 造完成且有建物登記謄本可資比對其各處面積配置為何，而 被告仍願購買之，應認其已同意依系爭房屋之面積及現況為 購買，否則被告當可要求原告再行修建系爭房屋抑或不予購 買，是被告猶執系爭契約簽訂前之系爭承諾書，主張系爭房 屋有面積短少之情形，實非有據。
5、綜上，原告依系爭契約請求被告給付買賣價金5,116,160 元 ，為有理由，應予准許。而被告依前揭民法第354 條第1 項 前段及第359 條等規定，主張原告應再予減少價金云云，則 無理由。
㈢ 再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第 1 項前段定有明文，是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務 為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無 得主張抵銷之可言。另代理人於代理權限內，以本人名義所 為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項 定有明文。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證 之責任，此為民事訴訟法第277 條所明定。而各當事人就其 所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，如一方已有適當 之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證( 最高 法院19年上字第2345號判例意旨參照) 。被告主張原告未依
系爭承諾書第5 條所載之日期如期開工，應依第6 條約定給 付違約金700 萬元予郭耀鴻等人，而其自郭耀鴻等人處受讓 該700 萬元債權，並以此債權於本件訴訟主張抵銷等情，原 告則否認郭耀鴻等人對其有700 萬元之債權存在，被告自無 從受讓取得該債權等語，則揆諸前揭說明，即應先由被告就 該債權存在此有利於己之事實負舉證之責。經查： 1、依系爭承諾書第5 條約定：「立書人( 即原告張齡勻，下同 ) 於民國100 年8 月30日以前開工，民國101 年6 月30日以 前完工，取得使用執照。」( 參本院卷一第25頁) ，是原告 與郭耀鴻等人所約定之開工日期為100 年8 月30日，而原告 亦自承其未於100 年8 月30日前開工( 參本院卷二第第42頁 民事陳報狀) ，故被告主張原告張齡勻未依系爭承諾書所載 日期開工乙節，應堪採信。
2、被告復主張原告張齡勻既未於100 年8 月30日前開工，即應 依系爭承諾書第6 條之約定給付違約金700 萬元予郭耀鴻等 人，而郭耀鴻等人並再將該債權讓予伊云云，並提出債權讓 與契約書為據( 參本院卷二第28頁) ，原告張齡勻則主張其 雖未於100 年8 月30日前開工，惟其已與買方協商延長開工 日期，其嗣後亦於該日期前開工，並無違約等語，亦提出系 爭房屋使用執照、承唐營造工程日報表等為憑( 參本院卷二 第43頁至第44頁) 。而查，依證人即處理系爭房地買賣事宜 之代書黃水南到庭證稱：郭發雄是郭耀鴻等人之父親，系爭 房地之事宜都是郭發雄在處理，不是郭耀鴻等人在處理，伊 曾於100 年10月間與原告弘力建設公司之涂總經理去向郭發 雄協商，因為承諾興建的時間已過，所以去協商是否仍要購 買，當時郭發雄稱其要問神明，神明指示沒關係可以延後， 但要在農曆年前開工，涂總經理有向神明保證農曆年前會開 工，後來涂總經理有說既然神明已經說好，是不是再訂個書 面合約，郭發雄說神明已經說好就不用再訂約，嗣後原告有 依約於農曆過年前動工，至於系爭承諾書原所定之700 萬元 違約金在神明說延後時就已經沒有了，所以後來在簽系爭契 約的時候並沒有談到700 萬元違約金的問題等語( 參本院卷 二第49頁至第53頁) ，本院審酌證人與兩造均無親屬或僱傭 關係，且由卷內亦無證據證明證人與被告間有何仇隙怨恨， 衡情其應無甘冒偽證罪之刑責而故為虛偽陳述之必要，是其 證詞應堪採信，則原告張齡勻係由弘力公司之涂總經理代理 其協商系爭房屋延展開工事宜，郭耀鴻等人係由其父郭發雄 代理渠等與涂總經理協談此事，而協談結果乃郭發雄同意原 告延期開工，此合意之效力自及於原告與郭耀鴻等人，則原 告於延展之日期前開工，自已無違約情形；再觀諸系爭契約
上有郭發雄之簽名，足見郭發雄亦有參與該次買賣事宜，而 系爭契約約定之價款為1267萬元，除將依系爭承諾書所付之 定金700 萬元折抵外，並未敘及尚有違約金700 萬元之折抵 情事( 參本院卷一第5 頁) ，倘原告依系爭承諾書仍須負擔 700 萬元之違約金，衡情被告或郭發雄應無不併予折抵，而 僅就定金700 萬元為折抵之理，益徵證人黃水南所述原告已 與郭發雄協議展延開工日期及原告無須再支付違約金等節為 真實。另被告雖否認上情，並復辯稱郭發雄未同意延期開工 云云，惟其迄未能提出反證以推翻之，而其僅空言否認，實 難憑採。
3、從而，郭耀鴻等人對原告既無700 萬元之違約金債權存在， 則被告自無從自郭耀鴻等人處受讓債權，是其對原告並無70 0 萬元之債權存在，故被告執此對原告主張抵銷，洵非有據 。
五、綜上所述，原告依系爭契約法律關係請求被告給付5,116,16 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年8 月15日( 送達回 證參本院卷一第15頁) ，為有理由，應予准許。六、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 陳仙宜
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