臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度上易字第53號
上 訴 人 林美花
訴訟代理人 吳漢成律師
上 訴 人 賴美臻
被上訴人 潘才俊
訴訟代理人 李百峯律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年5月
25日臺灣臺東地方法院104年度訴字第1號第一審判決提起上訴，
，本院於104年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審及本院主張如下：
㈠、坐落在臺東縣東河鄉○○段000地號土地（下稱系爭000號土 地）為被上訴人及其他共有人全體所共有。上訴人(1)賴美 臻所有坐落臺東縣○○鄉○○河00號房屋；(2)林美花所有 坐落同鄉○○河00號房屋，均無正當權源，占用系爭000號 土地內(1)門牌○○河00號、占用面積92.12平方公尺（下稱 系爭○○河00號房屋占用之土地）；(2)門牌○○河00號、 占用面積92.83平方公尺（下稱系爭北東河00號房屋占用之 土地）所示面積之土地。
㈡、訴外人潘英鐸並非被上訴人之父、亦非被上訴人之被繼承人 。訴外人潘降福於民國（下同）68年6月28日將系爭○○河 00號房屋賣予訴外人賴和（即上訴人賴美臻之父）；訴外人 蘇彰湓於81年11月10日將系爭○○河00號房屋賣予上訴人林 美花，該時之各該房屋及系爭000號土地並非同屬一人所有 ，自無最高法院48年度台上字第1457號判決之適用；訴外人 潘英鐸、陳建君（即系爭000號土地原地主）與賴和、上訴 人林美花於83年1月19日所簽立之系爭協議書，均為債權之 法律關係，被上訴人為各該契約外之第三人，並未繼受前揭 契約之法律關係，故不受各該契約之拘束。另系爭○○河00 號、00號房屋，與當初賴和、上訴人林美花買受當時，已非 同一性。
㈢、爰請求：
１、上訴人賴美臻應將如附圖所示門牌○○河00號房屋，所占用 坐落臺東縣東河鄉○○段000地號、面積92.12平方公尺土地 上之房屋拆除，將該占用之土地返還被上訴人及全體共有人 。
２、上訴人林美花應將如附圖所示門牌○○河00號房屋，所占用 坐落臺東縣○○鄉○○段000地號、面積92.83平方公尺土地 上之房屋拆除，將該占用之土地返還被上訴人及全體共有人 。
二、聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、上訴人方面：
一、上訴人於原審及本院答辯如下：
㈠、門牌號碼為：臺東縣東河鄉○○河00號房屋（門牌整編前為 ：○○河00號）於68年6月28日由賴和向潘降福買受，賴和 死亡後即由上訴人賴美臻居住迄今，並登記為納稅義務人； ○○河00號房屋（門牌整編前為：○○河00號）於81年11月 10日由上訴人林美花向訴外人蘇彰湓買受，目前由上訴人林 美花居住迄今，並登記為納稅義務人。故原土地所有權人將 土地、房屋分售他人，則應推斷系爭土地之後手承買人即被 上訴人，依最高法院48年台上字第1457號判例，有默許房屋 承買人之上訴人繼續使用系爭土地。
㈡、系爭土地原地主潘英鐸、陳建君（即甲方）曾對賴和、上訴 人林美花（即乙方）提起原審法院82年度訴字第55號拆屋還 地訴訟，嗣於於83年1月19日四方簽立之「和解協議書」（ 下稱系爭協議書）第一條約定「乙方所有上開土地上建物占 用上開土地之部分，甲方同意乙方無償借用至甲方需開發利 用上開土地時為止。」、第五條「本約對於甲乙雙方的繼承 人或受讓人仍繼續有效，即仍應受本約的拘束，不得異議。 」而被上訴人為系爭土地之繼受人，自應受系爭協議書之拘 束。又系爭協議書之使用借貸目的為「開發利用系爭000號 土地」，被上訴人未舉證證明其已達使用借貸目的，則使用 借貸之關係自未消滅。被上訴人請求拆除房屋並返還土地， 實屬無據。
二、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、二造不爭執及爭執事項如下：
本院於104年8月18日行準備程序，二造不爭執及爭執事項如 下：
一、不爭執事項（本院卷第52頁反面至第54頁正面）：㈠、臺東縣東河鄉○○段000地號土地（面積1099.03平方公尺， 以下稱「系爭000號土地」）移轉經過：
１、臺東縣東河鄉○○段000地號土地（於79年5月10日重測後為 臺東縣東河鄉○○段000地號土地，面積1099.03平方公尺， 於35年6月26日總登記）（原審卷第127頁、第130頁）。２、系爭000號土地於46年8月29日以「贈與」為原因，移轉登記 為訴外人張明妹所有（原審卷第131頁）。
３、訴外人高德喜以「買賣」為原因，於65年10月21日登記為系 爭000號土地所有權人（原審卷第94頁、第131頁）。４、訴外人陳進金向高德喜買受系爭000號土地，並以買賣為原 因，於70年5月23日登記為所有權人（原審卷第94頁、第131 頁）。
５、臺東縣東河鄉○○段000地號土地於79年5月10日因地籍圖重 測，改編為○○段000地號（原審卷第96頁、第127頁）。６、訴外人潘英鐸（90年11月21日死亡，原審卷第78頁）、陳建 君分別向陳進金購買系爭000號土地應有部分各2分之1（5/1 0），並於81年10月6日登記為所有權人（原審卷第97頁、第 99頁、第128頁）。之後潘林玉竹（潘林玉竹為潘英鐸配偶 ）以分割繼承為原因，於91年6月21日登記為土地所有權人 （原審卷第78頁、第100頁）。潘林玉竹再於91年8月16日以 「買賣」為原因，移轉登記予被上訴人潘才俊（原審卷第29 頁、第30頁、第100頁）。
７、訴外人宋明福於83年6月22日向陳建君購買系爭000號土地應 有部分1/10，並於83年7月23日完成登記（原審卷第97頁、 第128頁）。之後宋明福再於85年6月29日出售系爭000號土 地應有部分1/10予潘才華（為被上訴人之姐，原審卷第82頁 、第129頁），並於85年9月6日完成登記（原審卷第98頁、 第99頁、第129頁）。潘才華於88年11月5日以「買賣」為原 因，移轉登記予李淑萍（原審卷第99頁、第101頁），李淑 萍再於100年8月23日信託登記予潘才華（原審卷第29頁、第 30頁、第101頁）。
８、簡伶珠於83年12月19日向陳建君購買系爭000號土地應有部 分4/10，並於84年1月19日完成登記（原審卷第29頁、第30 頁、第98頁、第99頁）。
㈡、系爭000號土地為被上訴人與其他共有人（簡伶珠〈應有部 分4/10〉、潘才華〈應有部分1/10〉）分別共有，被上訴人 應有部分比例為2分之1）（原審卷第30頁）。㈢、依原審卷第65頁建築改良物買賣所有權移轉契約書影本所載 ，賴和向潘降福購買：門牌號碼臺東縣東河鄉○○河00號房 屋（於91年8月15日整編為○○河00號，原審卷第85頁，以 下稱「系爭○○河00號房屋」），並於68年6月28日簽立該 契約書，系爭○○河00號房屋現所有人為上訴人賴美臻，又
上訴人賴美臻為賴和之養女（原審卷第44頁正反面、第53頁 、第66頁、第86頁、第87頁、第109頁）。㈣、依原審卷第67頁之建築改良物買賣所有權移轉契約書影本所 載，上訴人林美花向蘇彰湓購買：門牌號碼臺東縣東河鄉○ ○東河00號房屋（於91年8月15日整編為○○河00號，原審 卷第85頁，以下稱「系爭○○河00號房屋」），並於81年11 月10日簽立該契約書，系爭○○河00號房屋為上訴人林美花 所有（原審卷第22頁、第44頁正反面、第109頁）。㈤、依原審卷第62頁至第63頁，由潘英鐸、陳建君（原系爭566 號土地所有權人）與賴和、上訴人林美花於83年1月19日所 簽立「和解協議書」之內容：「立和解協議書人：潘英鐸、 陳建君（以下稱甲方）；賴和、上訴人林美花（以下稱乙方 ）茲因甲方所有坐落臺東縣東河鄉○○段000地號土地上， 有乙方所有地上建物門牌號碼：臺東縣東河鄉○○村00鄰00 號（面積86.01平方公尺，折合26坪）、00號（面積69.39平 方公尺，折合21坪）（如附圖所示：係指原審卷第64頁依原 審法院82年8月4日以東院敬民仁字第009608號囑託測量函、 收件字號為82年8月11日成第二字第699號複丈成果圖）。因 甲方訴請乙方拆屋還地，經臺灣臺東地方法院82年度訴字第 55號審理中。現為和解經雙方協議同意和解條款如下： 第1條：
乙方所有上開土地上建物占用上開土地之部分（如附圖所示 ），甲方同意乙方無償借用至甲方需開發利用上開土地時為 止。
第3條：
甲方依第1條欲開發上開土地時須一個月前通知乙方搬遷， 於乙方搬遷後，有關房屋之拆除工作及費用均由甲方自行負 責，與乙方無涉。
第5條：
本約對於甲乙雙方的繼承人或受讓人仍繼續有效，即仍應受 本約的拘束，不得異議。
㈥、原審法院82年度訴字第55號民事卷，因已過保存期限而銷毀 （原審卷第69頁）。
㈦、上訴人賴美臻之（養）父為賴和，無繼承人對被繼承人賴和 （於92年7月29日死亡）之遺產為拋棄或限定繼承（原審卷 第37頁、第72頁、第74頁、第86頁）。㈧、被上訴人之父為潘英穗，母親為陳綉菊（原審卷第71頁、第 81頁）。
㈨、上訴人2人所有房屋占用系爭000號土地迄未與被上訴人成立 租賃、借貸等書面契約。
㈩、本件測量費為新臺幣4,000元（原審卷第92頁：繳費收據） 。
、
１、88年4月21日公布增訂之民法第425條之1自89年5月5日施行 （民法債編施行法第36條第2項前項）。
２、民法第425條之1第1項前段規定：「土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人... ，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。」。
３、民法債編施行法第1條後段：「民法債編，其在修正施行前 發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之 規定。」。
４、本件無民法債編第425條之1之適用餘地。、兩造對卷內資料、函文等證據資料，對該等證據資料之形式 真正，均不爭執（均同意有證據能力），但其實質之證明力 ，由法院認定。本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證人或 調查其他證據，請法院依卷內證據資料而為判斷。二、爭執事項（本院卷第54頁正面）：
㈠、本件有無最高法院48年台上1457號判例之適用？㈡、原審卷第62頁至第63頁之和解協議書第5條對於被上訴人是 否有拘束力？
丁、本院之判斷：
一、本件並無最高法院48年台上1457號判例之適用：㈠、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故「土地及房屋同屬一人」，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 。因此，適用本判例之前提要件為：「土地及房屋同屬一人 」，而將土地及房屋「分開」『同時』或『先後』出賣，始 可推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。㈡、查依不爭執事項第㈢點、第㈣點所載，上訴人2人所有系爭 ○○河00號、00號房屋，係分別向訴外人潘降福、蘇彰湓所 購買，然徵諸不爭執事項㈠所載，潘降福、蘇彰湓2人並非 系爭000號土地之所有權人。足見，本件並無「土地及房屋 同屬一人」，而將土地及房屋「分開」『同時』或『先後』 出賣之情，可推斷土地承買人（被上訴人）默許房屋承買人 （上訴人2人）繼續使用系爭000號土地。
㈢、小結：本件並無「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋
「分開」『同時』或『先後』出賣之情，尚難推斷土地承買 人（被上訴人）默許房屋承買人（上訴人2人）繼續使用系 爭000號土地。
二、原審卷第62頁至第63頁之和解協議書第5條（以下稱「系爭 和解協議書」）對於被上訴人並無拘束力：
㈠、基於債之相對性原則，屬債權性質之和解協議書，並無拘束 被上訴人之效力：
按債權契約係特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性 原則（最高法院99年度台上字第1172號判決參照）。查：如 兩造不爭執事項第㈤點之和解協議書，僅係訴外人潘英鐸、 陳建君與賴和、被告（上訴人）林美花間，所成立之債權契 約，而被上訴人則僅係自潘林玉竹買受系爭000號土地之第 三人，並未繼受系爭和解協議書之法律關係，故系爭和解協 議書第5條「本約對於甲乙雙方的繼承人或受讓人仍繼續有 效，即仍應受本約的拘束，不得異議」所約定之法律關係， 並無拘束契約第三人之被上訴人之效力，要屬當然。㈡、使用借貸契約，無「買賣不破租賃原則」之適用：１、按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴 人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴 人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張 對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法 院59年台上字第2490號判例參照）。亦即，使用借貸為無償 契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，非如租賃之有民 法第425條之規定，借用人不得對借用物之受讓人主張其與 原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院76年度台上 字第2314號判決）。故土地(不動產)於所有權移轉於他人後 ，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經 前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在 之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最 高法院91年度台上字第278號民事判決參照）。２、查系爭和解協議書第1條約定：乙方（賴和、林美花）所有 上開土地上建物占用上開土地之部分（如附圖所示），甲方 （潘英鐸、陳建君）同意乙方「無償借用」至甲方需開發利 用上開土地時為止。足見，賴和、上訴人林美花及訴外人潘 英鐸、陳建君於83年1月19日所締之和解協議書，縱有同意 賴和、上訴人林美花2人使用系爭土地，惟因係「無償借用 」，且上訴人2人亦不爭執於83年1月29日締結系爭和解協議 書之後，即無支付租金予土地所有權人（本院卷第52頁反面 、第54頁反面、第55頁反面），足見，系爭和解協議書關於
賴和、上訴人林美花得使用系爭566號土地之權源應係「使 用借貸」無訛。
３、查訴外人潘英鐸、陳建君2人於93年1月19日簽訂系爭和解協 議書後，系爭000號土地所有權人業輾轉由被上訴人與訴外 人簡伶珠、潘才華等人取得（不爭執事項第㈠點，本院卷第 52頁反面、第53頁正面），且本件並無積極足資證明被上訴 人買受系爭000號土地時，有繼受系爭和解協解協議書，是 參照前開最高法院判決意旨：借用人（上訴人2人）應不得 對借用物之受讓人（被上訴人）主張其與原所有人間（訴外 人潘英鐸、陳建君）之使用借貸契約繼續存在。４、小結：縱令系爭和解協議書有使用借貸之性質，惟因使用借 貸，非如租賃有民法第425條（買賣不破租賃）之規定，上 訴人2人自不得執此主張對現在之房地所有人即被上訴人有 使用該房地之權利。
㈢、無積極證據足認，被上訴人係惡意受讓系爭000號土地：１、按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人 間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若「知悉」讓與人已 就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶「惡意」受讓該物 之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該 受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度台上字第463號判決參照）。
２、主張「知悉」、「惡意」者，應負舉證責任： 按無論依傳統之「法律要件分類說」（主張權利根據規定者 應負舉證責任），或係綜合審酌實體法之立法旨趣、目的， 關於舉證責任分配之立法者意思，兩造當事人與證據之距離 、舉證難易度、蓋然性，交易安全及誠實信用原則等相關因 子，考量兩造當事人之公平，主張相對人知悉、惡意者，應 負舉證責任（最高法院48年台上字第101號判例、64年台上 字第1540號判例）。此外，本件並無積極證據顯示有證據不 均衡或偏斜，致主張權利者有難以把握提出對應主張所必要 之事實及證據，而應由處於較容易利用必要證據方法之他造 當事人擔負證明責任，始較合乎公平之情，足認，本件上訴 人主張被上訴人有「知悉」、「惡意」之情，自應由上訴人 負證責任無疑。
３、查本件歷經原審及本院審理，上訴人2人僅空言主張被上訴 人有所謂「權利濫用」之情，惟對被上訴人「知悉」系爭 000號土地讓與人已就該物與上訴人2人間另訂有使用借貸債 權契約，而猶「惡意」受讓系爭000號土地，迄未提出實證 以佐其說（原審卷第107頁至第114頁，本院卷第54頁、第55 頁正反面、第57頁反面），自難遽認被上訴人「知悉」猶「
惡意」受讓系爭566號土地。
三、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人2人無權占用系爭000號 土地為可採，上訴人2人所辯尚為無可取，依民法第767條第 1項規定、第821條規定，被上訴人自得請求：㈠上訴人賴美 臻應將如附圖所示系爭○○河00號房屋，所占用系爭000號 土地、面積92.12平方公尺土地上之房屋拆除，並將該占用 之土地返還被上訴人及全體共有人；㈡上訴人林美花應將如 附圖所示系爭○○河00號房屋，所占用系爭000號土地、面 積92.83平方公尺土地上之房屋拆除，將該占用之土地返還 被上訴人及全體共有人。原審判命上訴人2人拆屋還地，於 法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回其上訴。
四、駁回聲請調查證據之理由：
㈠、上訴人林美花之訴訟代理人於本院104年8月18日準備程序時 ，固聲請調查證人張美津、洪麗慧，其待證事實略為：上訴 人林美花系爭○○河00號房屋原起造人洪泳仁，其女兒為洪 麗慧，可證明起造當時地主即是陳進金，當時陳進金有同意 洪泳仁於系爭000號土地上面建築房屋，且每年有固定給付 地主租金（本院卷第54頁正反面）。查陳進金於81年10月6 日之後，業將系爭000號土地讓與予訴外人潘英鐸、陳建君2 人（不爭執事項第㈠點６，本院卷第52頁反面、第53頁正面 ）。且上訴人林美花之訴訟代理人於同日準備程序時亦供承 ：從83年1月19日起就是根據原審卷第62頁、第63頁系爭和 解協議書來占有使用，並作為占有權源（本院卷第55頁正面 ）。
㈡、從而，始不論訴外人陳進金是否有同意訴外人洪泳仁於系爭 000號土地上面建築房屋，且是否有固定給付租金，惟於83 年1月29日之後，上訴人林美花業與當時系爭000號土地所有 權人潘英鐸、陳建君另締系爭和解協議書，自此之後其等間 之法律關係，自應依系爭和解協議書決之，與訴外人陳進金 、洪泳仁間之法律關係為何無涉，是上訴人林美花請求調查 證人張美津、洪麗慧，應尚無調查之實益性及必要性，應予 駁回，併此敘明。
㈢、上訴人林美花於原審104年5月22日審理時已表明：本件證據 資料既已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，請法院依 卷內證據資料而為判斷（原審卷第112頁正面）。足見，上 訴人林美花及其訴訟專業代理人於原審審理時，經審酌訴訟 資料及進展，已認無其他證據聲請調查，其於本院審理時始 突然聲請調查，不唯有違「禁反言原則」，參照日本民事訴 訟法第157條規定，亦難認無「延滯訴訟」之情，一併敘明
。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林碧玲
法 官 林信旭
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 連玫馨