請求履行租賃契約等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上易字,104年度,25號
TNHV,104,上易,25,20150806,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決　104年度上易字第25號
上　訴　人　旭峰能源有限公司
代　表　人　天泰能源股份有限公司
法定代理人　王秀鈞
訴訟代理人　李進建　律師
被 上 訴人　林正憲
訴訟代理人　吳昆達　律師
　　　　　　王正宏　律師
複 代 理人　楊雨錚　律師
上列當事人間請求履行租賃契約等事件，上訴人對於中華民國10
3年11月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第532
號）提起上訴，本院於104年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨該訴訟費用部分均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹萬元，及自民國103年4月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，上訴駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴 訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送 達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 及第255條第1項第3款定有明文。查上訴人依債務不履行之 不當得利之法律關係，於原審請求判決命被上訴人應給付上 訴人新台幣（下同）1,255,200元（即保證金300,000元、承 攬報酬655,200元及押租金300,000元），及自起訴狀繕本送 達翌日（即民國103年4月22日）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人 聲明不服提起上訴後，上訴人於104年6月25日本院審理時變 更訴之聲明，求為判決命被上訴人應給付上訴人965,200元 （即保證金300,000元、承攬報酬655,200元及押租金10,000 元）及其法定遲延利息（見本院卷第273頁），核屬減縮應 受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許，合先說明。二、上訴人主張：伊向被上訴人承租其所有坐落台南市○○區○ ○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上建物暨門牌號碼 台南市○○區○○里○○000○00號農舍（下稱系爭農舍） ，並於民國101年9月19日簽訂房地租賃契約書（下稱系爭91



9租賃契約）。嗣伊於102年4月1日向經濟部能源局申請再生 能源發電設備同意備案，並獲得經濟部能源局許可，因而向 經濟部能源局繳交102年第3期（誤載為第2期）太陽光電發 電設備競標保證金300,000元，上訴人獲得此同意備案許可 後，已向臺灣電力股份有限公司臺南區營業處（下稱臺電臺 南區營業處）辦理簽約，並獲臺電臺南區營業處來函同意， 伊遂即向訴外人拓和工程股份有限公司（下稱拓和公司）簽 訂承攬契約，委由拓和公司為伊施作太陽光電系統工程於系 爭農舍上，伊已向拓和公司給付承攬報酬655,200元，惟被 上訴人仍未同意伊使用收益所租賃之系爭農舍，並無故拒絕 伊委託承攬人進場施作光電工程，伊曾寄存證信函予被上訴 人請求被上訴人履行租賃契約，惟未獲置理，故伊自得終止 兩造租賃契約，而上開事由均係可歸責於被上訴人之事由， 被上訴人未依約交付系爭農舍供伊使用收益，致伊受有遭經 濟部能源局沒入保證金300,000元、給付拓和公司承攬報酬6 55,200元之損失，及簽約時交付予被上訴人10,000元之損害 。爰依民法第436條、347條、349條、353條、226條第l項及 第179條規定，求為命被上訴人應給付上訴人1,255,200元及 其法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不 服提起上訴，並於本院為訴之減縮），上訴聲明：㈠原判決 廢棄。㈡上廢棄部分，被被上訴人應給付上訴人965,200元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年4月22日）起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被上訴人則以：系爭919租賃契約僅係草約，其上對於租賃 契約編號、契約案名、簽約日期、租賃標的（即房屋門牌、 土地坐落及建物建號），及租賃期間及租金給付日期等重要 事項均為空白未記載，足見系爭919租賃契約之必要之點， 意思表示尚未合致，且系爭919租賃契約第18條約定「雙方 同意本約應至法院辦理公證」，然系爭919租賃契約既未經 雙方至法院辦理公證，足證系爭919租賃契約尚未成立。又 上訴人執有伊所有系爭土地之建物使用同意書（下稱系爭97 9地號建物同意書），惟系爭979地號建物同意書未記載使用 期限，亦未記載書立日期，其上印文經原審鑑定結果，核與 伊使用之印文不相符合，其上「旭峰能源有限公司」之字跡 ，亦核與伊之筆跡不符，自難據此認定伊已同意上訴人使用 系爭農舍，且系爭979地號建物使用同意書上，僅記載系爭 土地，而不包含建物即系爭農舍在內，亦難遽以推論兩造就 系爭農舍成立租賃契約，況上訴人另提出簽署101年9月19日 之建物所有權使用同意書，同意上訴人使用坐落台南市○○ 區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭2筆土地）及其上



建物暨門牌號碼台南市○○區○○里○○000號房屋（下稱 系爭151號房屋），而系爭919租賃契約第4條關於租金加註 部分，僅係就系爭151號房屋更換新屋頂浪板及Ｃ型鋼之約 定，足見於101年9月19日所簽立之系爭919租賃契約書，自 無法特定租賃標的即係上訴人所指稱之系爭農舍。另上訴人 之代表人及董事係於102年3月20日始變更天泰能源股份有限 公司（下稱天泰公司），而天泰公司與拓和公司早於102年3 月14日簽立太陽能屋頂電廠委任開發與工程合約書（下稱系 爭屋頂電廠合約），顯與上訴人無關。再上訴人於102年4月 1日持未成立之系爭919租賃契約逕自向經濟部能源局提出申 請再生能源發電設備同意備查繳納保證金300,000元，上訴 人依再生能源發電設備設置管理辦法第6條、第9條規定重新 申請同意備案，即不會導致保證金遭沒入處分，上訴人捨此 不為，未於期限內簽訂購售電契約，亦不辦理展延，更未重 新申請，應係可歸責於己之事由，上訴人自不得就此部分請 求伊賠償。末者上訴人已交付押租金10,000元予伊，係為確 保兩造日後簽立租賃契約，避免伊將基地及建物出租他人之 猶豫定金，係為取得與伊訂立租賃契約之議約權，自不足以 證明兩造確有成立租賃契約之依據等語，資為抗辯。答辯聲 明：上訴駁回。
四、兩造所不爭執之事項：
㈠兩造於101年9月19日曾訂立契約名稱記載「再生能源發電設 備房地租賃契約書」即系爭919租賃契約（但就房屋門牌、 土地坐落、建號及租賃時間均空白）。
㈡兩造並無在上訴人所提出101年9月10日之房地租賃契約書上 簽名或蓋章。
五、兩造爭執之事項：
㈠兩造間有無就系爭土地及農舍訂立租賃契約？ ㈡上訴人依系爭租賃契約請求被上訴人履約，有無理由？ ㈢若被上訴人拒絕履行系爭契約，上訴人終止租賃契約，有無 理由？若有，上訴人請求被上訴人賠償其向經濟部能源局繳 納之保證金300,000元、給付拓和公司承攬報酬655,200元， 有無理由？
㈣上訴人請求被上訴人依不當得利法律關係返還簽約金或押租 金10,000元，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠兩造間有無就系爭土地及農舍訂立租賃契約？ ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃



，民法第421條第1項、第422條定有明文。故而租賃物及租 金為租賃契約之要素，兩造就契約之重要內容，即關於租金 數額若干及如何支付尚未合意，既為上訴人所不否認並稱契 約未訂，究竟租金多少不知道云云，租賃契約既未訂立，即 難認兩造間有租賃關係存在。次按主張法律關係存在之當事 人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任 ，而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金而成立。從而原告主張兩造就系爭建物有 租賃關係存在，既為被告所否認，則原告即應就兩造曾約定 ，原告以系爭建物租予被告使用收益，被告支付租金之事實 ，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2405號裁判要旨參 照）。本件上訴人主張兩造就系爭土地及農舍有租賃關係存 在，既為被上訴人所否認，則上訴人就兩造間有租賃關係存 在即負有舉證之責。
⑵經查系爭土地及農舍為被上訴人所有，兩造簽訂系爭919租 賃契約時，上訴人即交付10,000元作為簽約金或押租金予被 上訴人乙節，有改制前台南縣政府工務局使用執照、台南縣 政府工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照及土地登記 第二類謄本在卷足憑（見本院卷第169至171頁），並為兩造 所不爭執（見本院卷第75、362頁），自堪信此部分為真實 。
⑶次按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必 要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約 即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號判決要旨參 照）。本件上訴人主張其與被上訴人間就系爭土地農舍有租 賃契約成立云云，為被上訴人所否認，辯稱：系爭919租賃 契約書並未載明租賃標的、租賃期間及租金給付方式，無法 特定上訴人所承租之租賃物即為系爭土地及農舍，並非有效 成立之租賃契約等語。查上訴人於本院自承：兩造所訂定的 契約（即系爭919租賃契約）並沒有提到979地號土地及建物 等語（見本院卷第358頁），又觀之系爭919租賃契約書，雖 有兩造簽章，惟其中第1頁「契約編號、契約案名、簽約日 期及租賃標的」、契約內容第1條租賃標的「房屋門牌、土 地座落及建物建號」、第3條關於「租賃期間」、第4條㈢「 租金給付之方式」，均為空白未記載乙節，此有系爭919租 賃契約書在卷可稽（見原審補字卷第16至23頁、原審卷第27 至35頁），則兩造間就租賃必要之點之標的物即系爭土地及 其上建物即系爭農舍，既未表示，遑論意思表示有合致。 ⑷證人黃茂森於原審證述：「（101年與被告租約是何人簽約 的？）我先出面訂約的，還有一位廠商出面與地主林正憲訂



約。」、「（草約內容的土地坐落及建物建號都是空白當時 如何談內容？）因我簽約時是雞舍，標的就是雞舍。」、「 （事後有一份正式打字的契約，距離前面的契約有多久的時 間？）應該不超過一個禮拜，大約四五天。」、「（雞舍門 牌號碼為何？）我不知道。」、「【提示房地租賃契約書原 本】這份是否當初那一份草約？是當初的草約。」等語（見 原審卷第142頁反面、143頁），證人黃茂森與被上訴人洽談 訂立租賃契約時既僅知悉係雞舍而已，對於租賃標的物並未 特定，故而當時簽訂之租賃契約係為草約，而非正式租賃契 約，自難遽以認兩造確有就系爭土地及農舍訂立租賃契約。 ⑸依上開黃茂森所為證述，足見兩造除簽訂系爭919租賃契約 書外，尚有一份正式打字之契約，而核上訴人提出卷附之房 地租賃契約書（日期101年9月10日，下稱系爭910租賃契約 書、見原審卷第19至26頁），亦知系爭910租賃契約書所填 載的日期為101年9月10日，雖早於系爭919租賃契約書之101 年9月19日，惟實際提出之日期係在101年9月19日之後。又 觀之系爭910租賃契約書內容雖載「租賃房屋門牌、土地座 落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房屋門牌、土地 座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門牌為臺南市○ ○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○○區○○段000 0地號、建物建號則載為，如後附使用執照（90）南工局使 字第壹零捌捌號。」，但核該契約未經兩造簽署及用印，已 難認該契約業已成立，且比較系爭910、919租賃契約書條文 內容約定並非相同（見原審卷第19至26、59至67頁、261至2 69頁），況依系爭919及910租賃契約書第18條均約定本約應 至法院辦理公證乙情，而上訴人對租賃契約並未至法院辦理 公證之事實亦不爭執，益徵被上訴人抗辯其與上訴人間係成 立草約，並未成立租賃契約等語，洵非無據。
⑹上訴人雖主張被上訴人提供建物所有權使用同意書、系爭農 舍使用執照、自用農舍使用執照給伊，兩造間對系爭農舍確 存有租賃關係云云，並提出建物所有權使用同意書為證（見 原審卷第51、58頁），被上訴人雖否認該同意書印文之真正 ，然該同意書係被上訴人親自簽名，此為被上訴人所自承之 事實（見本院卷第344頁），惟被上訴人亦否認同意書上旭 峰能源有限公司為其所書寫，亦僅記載系爭土地，並無記載 系爭農舍，該同意書亦未記載日期，且核與卷附被上訴人提 出101年9月19日之建物所有權使用同意書記載坐落基地（同 段1182、1183地號）及建物（同上門牌151號）不同，實難 據以推論兩造間就系爭土地及農舍成立租賃契約。另被上訴 人雖提供系爭農舍使用執照、自用農舍使用執照給上訴人，



乃係兩造於協商時提供上訴人評估設置地點而提供之文件， 自難以上訴人持系爭農舍使用執照、自用農舍使用執照向經 濟部能源局申請再生能源發電設備同意備案，遽以認定兩造 間就系爭土地及農舍成立租賃契約，上訴人主張兩造間就系 爭土地及農舍成立租賃契約云云，自難憑採。
㈡兩造間就租賃標的物之必要之點即系爭土地及其上建物暨系 爭農舍意思表示並未合致，所簽訂系爭919租賃契約尚未有 效成立，則上訴人自無法依系爭租賃契約請求被上訴人履約 ，，上訴人此部分主張，自屬無據。又兩造確未成立租賃契 約，上訴人依民法第436條、第347條、第349條、第353條、 第226條規定，依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠 償其向經濟部能源局繳納之保證金300,000元、給付拓和公 司承攬報酬655,200元，亦屬無據，不應准許。 ㈣上訴人請求被上訴人依不當得利法律關係返還簽約金或押租 金10,000元，有無理由？
⑴按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：(一)證約定 金，即為證明契約之成立所交付之定金。(二)成約定金，即 以交付定金為契約成立之要件。(三)違約定金，即為強制契 約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。(四)解約 定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解 除權之代價。(五)立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立 前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金 ，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作 用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之（ 最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第1692號判 決意旨參照）。經查，依系爭919租賃契約第5條第1項約定 「簽約金或押租金是為確保甲方（即被上訴人、下同）租金 債權及其他權利，乙方（即上訴人、下同）應於簽約時支付 甲方簽約金10,000元，當建廠籌設期屆滿時，即開始起算租 金，簽約金則宜接轉作押租金。押租金於本約終止或屆滿後 由甲方無息退還乙方。」。由上開條文文義綜合以觀，本件 簽約金係為確保租金債權，並於建廠籌設期屆滿後始轉作押 租金，則簽約金應係為訂立租賃契約之猶豫定金性質，用以 擔保訂立租賃契約而交付。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明定。查兩造間就租賃標的物之必要之點即系 爭土地及其上建物暨系爭農舍意思表示並未合致，則兩造所 簽訂系爭919租賃契約書並非有效成立，已如前述，則兩造 既未簽定租賃契約，則被上訴人受此部分簽約金之先付，即



無法律上之原因，準此，上訴人依民法第179條規定，請求 被上訴人返還先付之簽約金10,000元，自屬有據，應予准許 。
七、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給 付10,000元，及自103年4月22日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許，超過上開範圍 之請求，即非正當，不應准許。原審就上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二 所示。至不應准許部分，為上訴人敗訴判決，核無違誤，上 訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回，
八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
九、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部分為無理由，依民 事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 田玉芬
法 官 吳森豐
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 魏安里