返還房屋等
臺灣高等法院(民事),上字,104年度,188號
TPHV,104,上,188,20150811,1

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臺灣高等法院民事判決         104年度上字第188號
上 訴 人 財團法人世界紅卍字會台灣道慈事業發展基金會
法定代理人 張麗堂
訴訟代理人 魏千峰律師
      李柏毅律師
被 上訴人 社團法人世界紅卍字會台灣總主會
法定代理人 陳昭成
訴訟代理人 黃秀珠律師
上列當事人間請求返還房屋等事件,上訴人對於中華民國103年
12月22日臺灣臺北地方法院102年度訴字第3627號第一審判決提
起上訴,本院於104年7月29日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:坐落臺北市○○區○○○路0段000號道慈大 樓(下稱系爭大樓)為伊所有,系爭大樓14樓內如附圖所示 面積35.5平方公尺(長7.1公尺、寬5公尺)之會議室(下稱 系爭會議室),遭上訴人自民國97年8月間起無權占有。上 訴人雖辯稱其曾與被上訴人簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租 約),約定無償使用系爭大樓13樓十坪辦公室(下稱13樓辦 公室),嗣協調使用14樓所在之系爭會議室。然系爭租約訂 立當時,張麗堂同時擔任上訴人董事長及被上訴人理事長之 職位,張麗堂未經被上訴人理事會同意即逕自以兩造代理人 之名義訂立系爭租約,而有雙方代理行為,係屬無權代理行 為,被上訴人否認系爭租約之效力,系爭租約應屬無效;且 租賃標的為13樓辦公室,能否變更標的,或提供系爭會議室 供上訴人使用,應經被上訴人理事會決議,非任何幹部可私 下決定,足見上訴人無占有權源。上訴人無權占有系爭會議 室,獲有相當於租金之不當得利,系爭會議室面積35.5平方 公尺即10.73875坪,每坪租金以系爭大樓其他樓層之租金每 坪每月新臺幣(下同)1,400元計算,每月相當於租金之不 當得利為15,034元,核算兩年不當得利即為360,816元,伊 自得請求無權占有人返還不當得利。為此依民法第767條、 第179條不當得利之規定求為命:上訴人應將系爭會議室遷 讓返還被上訴人,並應給付被上訴人360,816元,及自民事 訴之變更狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭會議室之日止, 按月給付被上訴人15,034元;並願供擔保請准宣告假執行之 判決(原審就此備位聲明部分為被上訴人勝訴之判決,上訴 人聲明不服。被上訴人於原審先位聲明請求原審共同被告張



麗堂應遷讓返還系爭會議室,並給付同上開金額不當得利之 訴,經原審為被上訴人敗訴之判決,未據被上訴人聲明不服 ,已告確定)。並答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:張麗堂自88年12月28日起迄今均擔任上訴人董 事長一職,嗣於94年10月1日上訴人與被上訴人簽訂系爭租 約,由被上訴人提供13樓辦公室予上訴人無償使用,期限自 94年10月1日起至114年9月30日止,惟因13樓後規劃作講經 授道使用,兩造幹部遂協調由上訴人使用14樓如附圖所示「 宗院壇辦公室㈠」(下稱14樓辦公室),供上訴人之董監事 、副董事長、執行長等辦理會務之用。系爭租約雖為張麗堂 以被上訴人理事長身分及上訴人董事長身分之作成,惟簽約 前業經兩造幹部開會通過,上訴人94年9月25日董監聯席會 亦決議通過無償借用13樓辦公室,同日於同一地點召開被上 訴人第22屆第5次臨時理監事會,兩場會議出席人員很多相 同,故實際上被上訴人理監事應事前亦知悉要簽系爭租約, 被上訴人94年10月12日監事會議紀錄亦記載道慈大樓出租情 形業經被上訴人秘書長向監事會議為說明報告,足見被上訴 人之五位監事皆已知悉13樓辦公室出租詳情,不生雙方代理 問題,上訴人亦使用13樓作為設立地,並長期在14樓辦公室 內辦理會務,均未見被上訴人反對,可認已獲得被上訴人事 後承認,系爭租約自屬有效。而系爭租約約定為無償,實為 被上訴人免除租金之故,亦可認為係使用借貸之約定,非可 遽認無效。嗣於97年7月間因訴外人即道院宗主許石吉要求 使用14樓辦公室,張麗堂以被上訴人理事長身分決定改使用 系爭會議室,獲被上訴人秘書長同意,即屬變更系爭租約之 使用標的,於97年8月23日張麗堂卸任被上訴人理事長後, 上訴人自仍得繼續使用系爭會議室。且上訴人長期使用系爭 會議室,被上訴人均未請求遷讓,應認權利失效,不得再為 遷讓房屋之主張。另被上訴人主張以道慈大樓每坪每月租金 1,400元作為占有系爭會議室所受利益之計算基礎,惟未能 證明其租金合理性等語,資為抗辯。並上訴聲明:㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一 審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本件兩造不爭執之事項:
㈠被上訴人為系爭大樓所有權人(見原審卷㈠第37-40頁)。 ㈡系爭會議室面積35.5平方公尺(長7.1公尺、寬5公尺),現 由上訴人占有使用中。
張麗堂曾於84年10月21日起至90年4 月13日止出任第20屆、 93年1月10日起至同年8月14日止代理21屆、同年8月15日起 至97年8月22日止出任第22屆被上訴人之理事長;並於88年



12月28日起至94年11月27日止、同年11月28日起至100年11 月27日止、同年11月28日起至106年11月27日止,分別出任 上訴人第1屆、第2屆、第3屆之董事長。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之, 民法第767條第1項定有明文。又按原告以無權占有為原因, 提起返還所有物之訴,被告爭執兩造間存有契約關係,非無 權占有為抗辯者,被告即應就其占有權源之存在負舉證責任 (最高法院98年度台上字第863號判決參照)。被上訴人主 張上訴人無權占有其所有之系爭會議室等語,上訴人則辯稱 伊於94年10月1日向被上訴人租賃13樓辦公,因13樓辦公室 嗣規劃作為講經授道使用,故兩造幹部合意將14樓辦公室供 由上訴人辦公,嗣於97年7月間因訴外人即道院宗主許石吉 要求使用14樓辦公室,張麗堂以被上訴人理事長身分決定改 使用系爭會議室,獲被上訴人秘書長同意,即屬變更系爭租 約之使用標的等語。是本件首應審究者厥為:上訴人就系爭 會議室有無占有使用之權源?茲分述如下:
㈠查兩造於94年10月1日簽訂系爭租約,第1條「租賃標的物」 約定「基地坐落:臺北市○○區○○段○○段000地號。建 物門牌:臺北市○○區○○○路○段000號13樓,建物坪數 10坪。」,第2條「租賃期限」約定:「自94年10月1日起至 114年9月30日止,共計20年」,第3條「租金」約定「房屋 每月租金無償使用」(見調字卷第46頁背面),足見上開契 約雖名為「房屋租賃契約書」,惟既未約定租金,應認實係 使用借貸契約。
㈡證人即原任被上訴人秘書長及理事之吳進原於原審到庭證稱 :原來上訴人的設址是在隔壁,應該是復興南路1段313巷2 號,因為該土地有標給美崙飯店地上權30年,美崙要在11月 中旬開工,所以把房屋拆除,上訴人的董監事開會,大家同 意要搬遷到13樓辦公。兩會的幹部開會,說簽訂合約書,開 會同意無償租用10坪在13樓,同意後就簽訂合約給理事長、 董事長批准後,副秘書長用印。簽約13樓,上訴人向內政部 也是設址在13樓,辦公的時候,兩會幹部發現不妥,當時我 開了8班的公益講堂課程,又有臨時出租給公司講習,短期 出租,我們本身也開了很多的會,假使在13樓辦公,雙方會 干擾,所以經過兩會幹部協議,遷移至14樓辦公室,當時是 理事長的辦公廳,張麗堂當時是被上訴人的理事長,也是上 訴人的董事長,那個房間很大,所以上訴人就在裡面辦公, 在14樓大辦公室辦公應該沒有經過被上訴人跟上訴人董監事 會的同意,因為這是辦公場所,合約都登記在13樓,差1層 樓而已,不用再開會,合約寫10坪,無償租用,所以沒有再



開會,只有幹部討論而已等語(見原審卷一第145-147頁) ;證人即原任被上訴人理事陳榮彬證稱:我們一共分三個單 位,一個是道院(宗教性質),一個是總主會(慈善性質) ,另一個是基金會,本來要用來登記產權;當時92年蓋好要 登記,發現增值稅要繳納幾億元,就停止辦理,就登記在總 主會名下;上訴人在內政部需要登記事務所,那時候協調14 樓是由被上訴人登記,13樓登記是由上訴人,登記在13樓必 須要有行政上需求之租約,就登記13樓的10坪給上訴人,讓 它申請會址;剛蓋好時,三個單位(即道院、總主會、基金 會)都在13樓。後來發現不夠用,就裝潢14樓,將13樓改成 教室;裝潢完後,三個單位都移到14樓去;三個單位本來是 張麗堂擔任總主會理事長、基金會董事長、道院統掌,97年 被上訴人改選理事會後,變成三個單位不同人擔任等語,足 見兩造簽訂系爭租約原係為辦理上訴人之登記會址所用,而 因系爭租約約定之租賃標的13樓辦公室另規劃為講經授道使 用,且當時張麗堂同時擔任被上訴人理事長、上訴人董事長 、道院統掌,而14樓被上訴人理事長辦公室空間足敷三個單 位使用,故兩造幹部討論後遂集中在14樓辦公室辦公而未使 用原約定之13樓辦公室。
㈢系爭租約雖係由張麗堂同時擔任契約雙方之法定代理人(即 上訴人董事長及被上訴人理事長)所訂立,惟按禁止自己代 理或雙方代理之法律效果並非當然無效,僅屬無權代理行為 ,如經本人事前許諾或事後承認,仍生效力(最高法院85年 度台上字第106號判決、98年度台上字第1650號判決參照) 。又按法人應設董事。董事有數人者,法人事務之執行,除 章程另有規定外,取決於全體董事過半數之同意,民法第27 條第1項定有明文。觀諸兩造章程之規定(見原審司北調字 卷第43至44頁、本院卷第90至94頁),並無其等事務之執行 非取決於全體董事或理事過半數同意之規定,且上訴人主張 伊於94年9月25日董監聯席會討論上訴人擬變更住址案時決 議通過向被上訴人無償借用13樓辦公室等語,業據其提出上 訴人董監聯席會會議紀錄一份為證(見原審卷㈠第18頁); 又證人吳進原證稱:大樓完工的時候,有理監事會通過1樓 到12樓出租,出租叫我負責,授權當時的理事長張麗堂簽約 、用印,所以兩會的幹部開會後,把系爭合約擬出來後,有 向上面簽,副秘書長、副執行長用印,合約就生效了;整棟 大樓,包括13樓要租給道慈基金會都不用開(理事)會,系 爭租約沒有經過理監事會會議同意,因為所有1樓至12樓都 是這樣的模式等語(見原審卷㈠第146頁背面),證人陳榮 彬亦證稱:(擔任總主會理事時,有無參與大樓出租事宜?



)出租是秘書長處理,處理到差不多就跟理事長報告,理事 長一人決定後就可以簽約,因為屬於行政事項。(是否需要 理事會決議通過?)報備即可,口頭上說明,真正是監事查 帳,簽約後查帳,監事會看合約,每坪是否有符合之前決議 每坪1500元以上之行情等語(見本院卷第121至122頁),核 與上訴人提出被上訴人94年10月12日監事會議紀錄記載被上 訴人秘書長向監事會議說明道慈大樓出租之情形相符(見原 審卷㈠第163頁),足見關於借用及出租辦公室事宜,仍須 經由上訴人董事會及被上訴人理事會決議授權董事長及理事 長簽約用印,上訴人辯稱系爭租約之訂定係經上訴人董監事 會議決議通過,被上訴人理監事則授權被上訴人秘書長處理 出租事宜,再經被上訴人理事長簽約用印等語,應可信為真 實;則系爭租約既已經兩造於事前授權其等法定代理人張麗 堂簽約訂立,自難認因違反雙方代理之規定而無效。而兩造 所立系爭租約既係約定租賃(使用借貸)標的物為13樓辦公室 ,縱嗣後兩造幹部討論後決定統一在14樓辦公室辦公,惟兩 造既未再簽約用印變更租賃(使用借貸)標的物,且上訴人設 立地亦未從13樓變更至14樓(見本院卷第86頁),自難認兩 造已合意變更系爭租約之標的。
㈣再證人陳榮彬證稱:大約97年被上訴人改選理事會後,改選 後,變成三個單位不同人擔任……張麗堂沒有選上理事長, 協調之後,將原來辦公室調換給宗掌,張麗堂就換到隔兩間 的會議室。(問:與何人協調?)道院宗掌許石吉協調。( 問:有無與被上訴人理事長陳昭成協調?)不知道。我沒有 參加協調。只知道他與許石吉協調。……」(見本院卷第12 0至124頁),證人吳進原於原審亦證稱:97年8月被上訴人 理監事改選,結果張麗堂沒有當選理事長,所以照一般規定 ,原來的理事長房間(即14樓辦公室)要讓出來,隔壁的辦 公室(即附圖女社辦公室),就是秘書長房間,希望將這兩 個房間讓出來,當時有向新的秘書長講,兩個房間讓出來, 我們搬到會議室,我記得有講過,所以才搬過去會議室;搬 到會議室應該沒有書面的同意,只有伊口頭告知新的秘書長 等語;張麗堂於97年9月18日致被上訴人理事長及全體理事 之函文略以:「自理事長改選後,弟即本老祖弟子應同心協 力之心情,恭喜當選並願全力配合為老祖道慈事業而奉獻, 因此於返南與雅度前輩(即許石吉)見面後,他曾一再希望 於弟辦公室能有辦公桌椅,即於返北後願意主動搬出至原會 議室,並事先向秘書長教匡(即徐承文)口頭告知要搬出, 他說要向理事長報告,搬好後,迄無反對之告知」等語(見 原審司北調卷第13頁),其於97年10月8日致被上訴人理事



長及全體理事、監事之復函亦稱:「如今新理監事會改選後 ,由於台南道院統掌雅度數次表示盼在大辦公室辦公,本席 返北後曾向秘書長教匡說明並主動要搬到原會議室。搬到會 議室後,教匡一直不曾告知不可以,但卻阻止電話技工安裝 電話,才有請求彼此協調之信函」等語(見原審司北調卷第 18頁),足見上訴人自14樓辦公室搬至系爭會議室係於97年 8月被上訴人改選理事會之後;而徵諸張麗堂於原審陳報: 伊擔任被上訴人法人第22屆理事長,原自93年8月15日至97 年8月14日止,因第23屆理監事不及改選,遂依人民團體選 舉罷免法第33條規定,延至97年8月22日改選(依本條規定 得在原任期屆滿後3個月內改選)等語,應可認上訴人自14 樓辦公室搬至系爭會議室係在上訴人及證人吳進原於97年8 月22日卸任被上訴人理事長、秘書長之後,否則上訴人何必 向新任秘書長教匡徐承文告知,徐承文又何必向新任理事長 報告?是上訴人辯稱:97年7月間因訴外人即道院宗主許石 吉要求使用14樓辦公室,張麗堂以被上訴人理事長身分決定 改使用系爭會議室,獲被上訴人秘書長同意,即屬變更系爭 租約之使用標的云云,並不可採。況依前所述,兩造關於承 租及出租辦公室事宜須經上訴人董事會及被上訴人理事會決 議授權法定代理人簽訂,且需以書面簽約用印,則關於變更 租賃(使用借貸)之標的,自難認得由張麗堂於擔任兩造法 定代理人期間自行與秘書長口頭約定即可達成變更契約標的 之合意,上訴人前揭所辯,更屬無據。
㈤承前所述,上訴人法定代理人張麗堂於97年8月23日以後僅 與道院宗掌許石吉協調,並告知被上訴人秘書長後即搬入系 爭會議室,其並未證明有經被上訴人理事會或理事長陳昭成 之同意,此觀被上訴人於97年9月30日寄發予張麗堂之存證 信函載稱:「……有關辦公室之分配,經本會97年9月25日 第23屆第1次臨時理監事會議作成決議;除基金會辦公室外 ,各辦公室均為2人以上共用一室。至於台端因具有三種身 分:⒈常務副宗主⒉本會理事⒊基金會董事長,因此辦公室 可有三種選擇:⒈於宗院壇辦公室中安置辦公桌,與宗主、 首席副宗主、監督副宗主共用一室,⒉於理事辦公室安置辦 公桌,與諸常務理事共用一室,⒊獨自使用基金會辦公室。 請自行選擇一處,並於文到七日內自佔用之會議室遷出,將 會議室歸還本會,逾期由本會逕行處理,不負保管責任。」 自明(見調字卷第15-16頁),由此亦難認上訴人與改選理 監事後之被上訴人已達成變更租賃(使用借貸)標的之合意 。
㈥又上訴人抗辯其由14樓宗院壇辦公室搬遷至系爭會議室時,



被上訴人未曾反對,亦未向其為催告,應權利失效云云。惟 查,自張麗堂卸任被上訴人理事長後,被上訴人曾向張麗堂 請求遷出系爭會議室,此觀張麗堂97年9月18日親筆書函、 被上訴人於97年9月30日寄發之臺北信維郵局第3048號存證 信函、張麗堂97年10月8日復函、被上訴人97年10月22日函 、張麗堂97年10月31日函即明(見調字卷第13-21頁)。被 上訴人雖於本件訴訟繫屬中102年11月19日始追加上訴人為 被告請求返還系爭會議室(見原審卷一第71頁),然張麗堂 迄今均為上訴人董事長(見本院卷第86頁),且於原審抗辯 稱系爭會議室非供其個人使用,而係上訴人使用云云。是被 上訴人自97年間理事長改選後,自始即爭執系爭會議室應返 還,並無上訴人所稱未曾反對其使用系爭會議室之情事。上 訴人上開抗辯,洵無可採。
㈦綜上所述,上訴人與被上訴人訂立之系爭租約標的為13樓辦 公室,並未合意變更為系爭會議室,上訴人並無占有使用系 爭會議室之合法權源依據,被上訴人本於民法第767條第1項 之規定,請求上訴人遷讓返還系爭會議室,為有理由。五、又按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其 利益,民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地, 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,最高法院著 有61年台上字第1695號判例足參。本件被上訴人為系爭會議 室之所有權人,而上訴人自97年8月23日張麗堂卸任被上訴 人理事長職務後,無權占有系爭會議室迄今,已如前述,則 上訴人即無法律上之原因而受有利益,並致被上訴人受有相 當於租金之損害,被上訴人據此請求上訴人應給付其相當於 租金之不當得利,即屬有據,應予准許。而被上訴人主張上 訴人占有使用系爭會議室所受不當得利,其價額應以系爭大 樓其他樓層出租租金依每坪每月1,400元計算等語,上訴人 抗辯其計算基礎無合理性云云。查被上訴人主張其出租系爭 大樓之7樓110坪,每月租金16萬5,000元,8樓290坪,每月 租金42萬6,300元,換算結果每坪每月租金分別為1,500元( 165,000元÷110坪)、1,470元(426,300元÷290坪),業 據提出上開房屋租賃契約書兩件為證(見原審卷㈠第52頁至 第58頁、第43頁至第51頁),且與證人陳榮彬證稱:被上訴 人監事於簽約後會查帳,看合約每坪是否有符合之前決議每 坪1,500元以上之行情等語相符(見本院卷第121頁),衡諸 系爭大樓坐落台北市大安區復興南路,位屬商業機能繁榮、 交通便利之處,被上訴人主張系爭會議室每坪每月租金以1, 400元計算,核與市場行情大致相符,應屬適當。依此計算 系爭會議室面積35.5平方公尺相當於10.7388坪(35.5平方



公尺×0.3025),每月租金為15,034元(1,400元×10.7388 坪,元以下四捨五入),被上訴人請求上訴人給付起訴前兩 年相當於租金之不當得利為360,816元(15,034元×24月) ,及自102年12月9日民事訴之變更狀繕本送達翌日即102年 12月12日起(見原審卷㈡第96頁)至遷讓返還系爭會議室之 日止,按月給付被上訴人15,034元,核無不合,應予准許。六、綜上所述,被上訴人主張上訴人未經其同意使用系爭會議室 ,應予遷讓返還,並給付不當得利360,816元,及自102年12 月12日起至遷讓返還系爭會議室之日止,按月給付被上訴人 15,034元,為有理由,應予准許。原審就上開應予准許之請 求,為上訴人敗訴之判決,並依兩造之聲請,分別酌定相當 擔保金額予以宣告假執行及免為假執行,核無不合,上訴意 旨指摘原判決不當,求予廢棄,為無理由,應予駁回。七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據,經斟酌後認均不足影響判決之結果,自無逐一論駁 之必要,併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,爰依法判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲
法 官 林純如
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 王靜怡
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。

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參考資料