臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第22號
上 訴 人 陳淑貞
陳兆源
共 同
訴訟代理人 謝淵泉
被 上訴人 鄭根陽
訴訟代理人 陳尚敏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103年12月30
日本院苗栗簡易庭103 年度苗簡字第212 號第一審判決提起上訴
，本院於民國104 年8月12日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
坐落苗栗縣後龍鎮○○段00號地號土地（重測前大山腳段68 0 之112 地號土地，下稱系爭土地）為被上訴人所有；由被 繼承人陳阿春建造且未辦保存登記之房屋（門牌苗栗縣後龍 鎮○○里○○○00號，下稱系爭房屋）為上訴人繼承所有。 上訴人未經被上訴人同意，亦無正當權源，渠等所有系爭房 屋無權占用被上訴人系爭土地如原審判決附圖所示紅斜線區 塊面積48.85 平方公尺。經被上訴人催請上訴人拆除上開無 權占用部分之房屋並返還土地，均未獲置理，為此，依民法 第767 條之規定，請求上訴人拆屋還地等語。並聲明：上訴 人應將坐落系爭土地上如原審判決附圖所示紅斜線區塊面積 48.85 平方公尺之房屋拆除，並將上開土地返還被上訴人。二、上訴人則以：
㈠訴外人即上訴人祖父陳屘於民國36年土地總登記簿登記為系 爭土地之所有權人，並於67年由陳屘之子即上訴人之父陳阿 春繼承登記取得所有權。系爭房屋不論為28年原始建築時之 土造房屋，或48年改建後之磚造平房，皆為陳阿春出資興建 ，陳阿春係以土地所有權人之身分建築完成系爭房屋，僅因 38年總登記時誤登記陳屘為系爭土地地上權人。又因系爭土 地位於後龍鎮都市計畫外，而都市計畫外房屋，不需申請建 築執照，故系爭房屋為合法房屋，上訴人非無權占有。另因 陳阿春將系爭土地設定抵押權，致系爭土地於84年間因拍賣 程序而由被上訴人取得所有權，惟系爭房屋並無併付拍賣， 拍賣後亦不點交，故上訴人系爭房屋占有系爭土地並非無權 占有。
㈡系爭土地與系爭房屋原同屬陳阿春一人所有，嗣系爭土地因 拍賣而移轉所有權與被上訴人，上訴人又因繼承取得系爭房 屋所有權，是依民法第425 條之1 規定，系爭房屋所有權人 與系爭建物所有權人間，推定有法定租賃關係，故上訴人有 權占有系爭土地等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服原審判決提起上 訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張系爭土地為渠等所有，上訴人繼承被繼承人陳 阿春所有之系爭房屋占有系爭土地等情，業據提出系爭土地 謄本、陳阿春手抄式戶籍謄本、陳阿春繼承人之戶籍暨除戶 謄本等件為證（見原審卷第7 至24頁、第71至128 頁），復 經原審法院於103 年7 月21日會同苗栗縣竹南地政事務所測 量人員現場履勘並囑託測量，製有勘驗筆錄、現場照片及苗 栗縣竹南地政事務所103 年9 月2 日南地所二字第00000000 00號函檢附之土地複丈成果圖等件（即原審判決之附圖）在 卷可稽（見原審卷第147 至157 頁），應堪信為真實。五、上訴人主張渠等對系爭土地有使用權源等節，則為被上訴人 所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠本件 有無民法第425 條之1 之適用？㈡上訴人有無地上權？㈢拍 賣時法院無點交，被上訴人是否不能主張拆屋還地？玆分述 如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係； 其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制，為88年4 月21 日增訂民法第425 條之1 第1 項明文規定。又土地與房屋為 各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之 基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋 為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上 字第1457號判例意旨參照）。足見民法第425 條之1 之增訂 乃以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明 文化，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開民法第425 條 之1 第1 項規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非 不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期
限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使 用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。 ㈡經查，被上訴人請求拆除之系爭房屋為未保存登記房屋為陳 阿春於28年因原始興建而取得所有權，嗣由上訴人於86年7 月18日間因繼承取得所有權；而系爭土地於36年土地總登記 時登記為被上訴人之祖父陳屘所有，嗣陳屘38年6 月30日死 亡時，由陳屘之繼承人取得系爭土地所有權，惟陳屘之繼承 人除陳阿春外，均於70年間拋棄繼承，由陳阿春一人取得所 有權，嗣至84年3 月11日被上訴人以拍賣為原因取得系爭土 地所有權等情，有陳阿春手抄本戶籍謄本、土地登記聲請書 暨繼承權拋棄證書、系爭土地登記謄本等件（見原審卷132 頁、第190 至212 頁、第111 至128 頁），並有苗栗縣政府 稅務局103 年11月11日苗稅房第0000000000號函1 份在卷可 參（見原審卷第187 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第 41至42頁、第56至57頁）。則依前述最高法院裁判意旨及民 法第425 條之1 規定，系爭土地於84年3 月11日以拍賣為原 因移轉與被上訴人之前，陳阿春既同為土地及房屋之所有權 人，僅因拍賣而將系爭土地所有權移轉被上訴人，則應推定 在系爭房屋得使用期限內，上訴人與土地所有人即被上訴人 間，就系爭房屋坐落之系爭土地有租賃關係。嗣陳阿春過世 後，其子即上訴人因繼承取得系爭房屋，應同時繼受前開租 賃關係，因此，系爭房屋坐落之系爭土地之租賃關係，對被 上訴人仍繼續存在。且經原審會同兩造現場勘查結果，被上 訴人所請求拆除之範圍，從外觀觀之，牆壁、屋瓦均堪用， 房屋結構完整，屋況尚可，並無嚴重破損情形，有原審勘驗 時現場照片4 張附卷可佐（見原審卷第153 至154 頁），是 系爭房屋既仍得使用，有相當經濟價值，則前開租賃關係自 仍屬存續。被上訴人雖稱系爭房屋不適宜居住等語，惟其亦 稱系爭房屋係經過修復後，才看起來可以居住等語（見本院 卷第100 頁），則系爭房屋經適當修復後，屋況良好，並無 其被上訴人所述不宜居住之情事。故被上訴人主張上訴人係 無權占有系爭土地等語，為無足採。
㈢至被上訴人主張陳阿春係以行使地上權之意思而占有系爭土 地，要與最高法院48年台上字第1457號判例意旨不符等語， 惟查，民法第425 條之1 之增訂乃以最高法院48年台上字第 1457號判例意旨及法理而予以明文化，而該條規範目的在於 ：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋 所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地 所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉 他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權
一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認 土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。足見民法 第425 條之1 著重於房屋所有權與土地利用權一體之保護， 因此，只要房屋或土地所有權移轉之際，房地所有權同時屬 於同一人所有，即應有民法第425 條之1 適用，而未就房屋 所有權人占有土地之主觀意思設有條件限制。另地上權為一 種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思 而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意 思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得 時效，不能開始進行，可見時效取得地上權要以行使地上權 意思占有係為開始計算取得時效，反觀民法第425 條之1 本 不以占有一定時間方可取得法定租賃關係，是時效取得地上 權與民法第425 條之1 規範內容顯然不同，自不可相提並論 。故被上訴人上開所辯，實不可取。
㈣而本院既已認定本件有民法第425 條之1 適用，即無庸審酌 上訴人有無地上權、拍賣法院無點交，被上訴人能否主張拆 屋還地等節，附此敘明。
㈤從而，系爭土地及其上之系爭房屋，原本同屬於陳阿春一人 所有，嗣被上訴人以拍賣為原因取得系爭土地所有權，而上 訴人又自陳阿春處繼承取得系爭房屋所有權，自應推定兩造 間在系爭房屋得使用期限內，具系爭土地之租賃關係，且期 限不受民法第449 條第1 項規定之限制，而為法律上推定之 不定期租賃關係，則上訴人既有合法占有系爭土地之權源， 被上訴人請求拆屋還地，即無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條之規定，請求上訴人將 坐落系爭土地如原審判決附圖所示紅斜線區塊面積48.85 平 方公尺之系爭房屋拆除，並將上開土地返還被上訴人，為無 理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告 假執行，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由。爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第463 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 吳振富
法 官 羅永安
法 官 許文棋
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 黃南穎
中 華 民 國 104 年 8 月 25 日