臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4318號
原 告 蔡慶勇
被 告 黃映鴻
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年7月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號八樓之十房屋騰空並遷讓返還予原告及其他共有人。
被告應自民國一百零三年三月二十四日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹佰零壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰萬零壹佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文 。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明 文。查，本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠、被告應將占有 門牌號碼臺北市○○區○○路00號8樓之10房屋(下稱系爭房 屋)，面積35.45平方公尺，騰空返還原告及其他共有人。自 民國103年3月24日起至遷讓日止按每月新臺幣(下同)2萬元 之賠償金給付原告及其他共有人。㈡、原告願供擔保，請准 宣告假執行。(見本院103年度北簡字第11287號卷【下稱北 簡卷】第2頁）。嗣原告於104年7月7日言詞辯論期日將原先 第1項聲明改列為第1、2項，並變更聲明為：㈠、被告應將 坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地之系爭 房屋騰空並遷讓返還予原告及其他共有人。㈡、被告應自10 3年3月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告2萬元（見本院卷第44頁），核屬更正其法律上陳述及擴 張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許，合先敘明 。
二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判
決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告在102年12月24日依法自鈞院標購系爭 房屋，面積為35.45平方公尺，並於103年3月24日取得建築 改良物及土地之所有權狀，詎料，被告竟無權占有系爭房屋 ，其自得請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。另被告亦應賠 償原告自103年3月24日取得系爭土地時起，依當地租金收入 標準每月2萬元計算，相當於租金之不當得利。爰依民法第 767條、第821條及第179條等規定提起本件訴訟等語。並聲 明：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○000 地號土地之系爭房屋騰空並遷讓返還予原告及其他共有人。 ㈡、被告應自103年3月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告2萬元。
㈢、第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前到庭之陳述略 以：原告所占有之持分雖有20分之1，然被告與其姐妹亦有 持分，合計約60％，是原告之請求並無理由。且被告願以合 理價格向原告購買，惟原告並無意願等語，資為抗辯。並聲 明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於本院101年度司執字第7651號清償借款強制執 行事件經公開拍賣程序，於102年12月24日買受系爭房地持 分十分之一，並於103年3月24日領得權利移轉證書，且已辦 理所有權移轉登記完畢，取得系爭房地部分所有權。嗣原告 於本院103年度司執字第136929號分割共有物等強制執行事 件經公開拍賣程序，與訴外人蔡慶偉於104年6月5日買受系 爭房地，並於104年7月2日辦理所有權移轉登記完畢，取得 系爭房地部分所有權。系爭房屋現為被告占有中等情，，有 本院不動產移轉證書、本院103年3月12日北院木101司執壬 字第7651號函、臺北市建成地政事務所建物所有權狀（權狀 字號：103北建字第3587號）、土地所有權狀（權狀字號： 103北建字第4991號、第4984號）、中正區城中段一小段997 建號之建物登記第二類謄本（列印時間：103年8月21日）、 ○○區○○段○○段000○000地號之土地登記第二類謄本（ 列印時間：103年8月21日）、本院104年1月9日北院木103司 執正字第136929號函、本院繳費收據、本院收受民事強制執 行案款通知、臺北市建成地政事務所建物所有權狀（權狀字 號：104北建字第6765號、第6766號）、土地所有權狀（104 北建字第9219號、第9221號、第9220號、第9222號）、中正 區城中段一小段997建號之建物登記第二類謄本（列印時間
：104年7月3日）、○○區○○段○○段000○00 0 地號之 土地登記第二類謄本（列印時間：104年7月3日）（見北簡 卷第5至14頁、本院卷第19、27、28、33至40頁），並經本 院調閱101年度司執字第7651號卷查閱無訛。被告對原告主 張之占有事實不爭執（見本院卷第15頁反面），且其後於相 當期間受本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項規定應視同對原 告前開主張事實予以自認，是以，堪信原告前開主張為真。四、本件應審酌者為㈠、被告是否有權占有系爭房屋？原告請求 被告遷讓房屋予原告及其他共有人，有無理由？㈡、原告請 求被告按月給付相當於租金之不當得利2萬元，有無理由？ 茲分述如下：
㈠、被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓房屋予原告 及其他共有人，有無理由？
1.按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在，最高法院48年台上字第1065號判例意旨足資 參照。此就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應 有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形 ，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人 受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，故上 開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議釋 字第349號亦已明揭斯旨。可知共有人與其他共有人訂立共 有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓 人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人 所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓 人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號裁判意旨 可資參照）；亦即共有人與其他共有人訂立共有物分管之特 約後，將其應有部分讓與第三人，須受讓人明知或可得而知 此分管契約存在時，此分管契約對於受讓人始能認為繼續存 在（最高法院84年度台上字第2744號裁判意旨亦足參考）。 2.查，系爭房屋於原告在103年3月24日拍定取得應有部分50分 之1前，原由被告、訴外人黃素貞、黃素卿、黃素真、石閔 中5人共有，應有部分各為5分之1，嗣原告與訴外人謝梓耀 、蔡曉綺、劉彩雲、蔡慶偉、蔡裕水經由強制執行拍賣程序 取得被告之應有部分，分別由謝梓耀取得系爭房屋之應有部 分10分之1，其餘5人則各取得應有部分50分之1等情，有不 動產權利移轉證書、函令、建物及土地所有權狀暨登記謄本 、103年度司執字第136929號卷宗節本等件附卷可稽（見北 簡卷第5至14頁、外放卷第22至24頁），被告雖辯稱其與姐
妹亦有持分，合計約60％，是原告之請求並無理由云云，惟 被告之應有部分業於前揭拍賣程序中由原告及其餘5人拍定 取得，俱如前述，顯見被告確已非系爭房屋之共有人，被告 迄於本件言詞辯論終結前，復未能舉出其先前曾與黃素貞、 黃素卿、黃素真、石閔中等4人確有就系爭建物使用之明示 分管協議，故被告此部分之抗辯，不足採信。縱系爭房屋長 久以來之使用習慣確實均係供被告居住使用，可認被告與上 開4名共有人間有同意被告使用之默示分管契約存在，而按 共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際 上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於 他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有 年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度 台上字第1377號裁判意旨參照），固無疑義。然被告於本院 對系爭房屋為強制執行之101年度司執字第7651號清償借款 執行事件中，並未提出系爭房屋有何分管之協議存在，且本 院於上開執行事件之公告中，亦未列出系爭房屋有分管之情 形，執行債權人即原告於承受系爭房屋之應有部分時，自無 知悉被告與前揭4名共有人間就系爭房屋有默示分管協議之 理。此外，被告亦未舉證證明其有將系爭房屋分管之事實告 知原告，原告自無法可得而知系爭房屋有默示分管協議存在 之事實。是揆諸首揭最高法院判例、大法官會議之解釋及說 明，即便被告與前揭4名共有人間有默示分管協議存在，亦 不得拘束不知情而善意受讓之原告，灼然甚明。更遑論，被 告又未能舉證證明其對系爭房屋全部之占有，有何其餘正當 權源可據，則原告主張被告為無權占有系爭房屋乙節，自堪 信為真實。
3.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有 明文。被告無權占有系爭房屋，已如上述，則原告基於系爭 房屋共有人之地位，提起本件訴訟請求被告應將系爭房屋遷 讓返還原告及其餘共有人全體，自屬於法有據。㈡、原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利2萬元，有無 理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條前段、第181條但書分別定有明文，又依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受 之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。同理，無權占有 他人所有房屋，自亦應屬於可能獲得相當於租金之利益。本 件被告既有上述無權占有系爭房屋之事實，又無法律上原因 ，原告請求被告返還其所受相當於租金之不當得利，尚無疑 義。至原告主張上開不當得利應依當地租金標準每月20,000 元計算云云，然其並未提出任何證據以實其說，是其上開主 張不足採信。
2.按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「 土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條 所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法 所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地 申報價額即指該土地之申報地價。又土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權 條例第16條亦有明文規定。而所謂年息10％為限，係指土地 租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10％計算 ，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人 利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情 事以為決定。查，系爭房屋係66年12月30日建築完成，屋齡 約37年，屬商業大樓，面臨臺北市中正區博愛路，主要聯外 道路系統為忠孝西路及中華路，大眾運輸工具以公車、計程 車、捷運、鐵路為主，鄰近臺北火車站、捷運北門站、福星 國小、西門町商圈及金融銀行，生活機能極為便利，有本院 101年度司執字第7651號卷所附之千禾不動產估價師事務所 之不動產鑑定報告、GOOGLE地圖附卷可稽（見本院外放卷、 本院卷第56頁），本院審酌系爭房屋之坐落位置、繁榮程度 、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租 金以土地申報地價及建物課稅現值10％為適當。次查，系爭 房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000○000地號，面積 分別為41、1,190平方公尺（見北簡卷第5頁），二筆土地原 告應有部分為250000分之16，有前開土地所有權狀可證（見 本院卷第10、12、40、41頁），而臺北市○○區○○段○○ 段000○000地號土地之103年公告地價均為118,494元，亦有 該等土地公告地價及公告土地現值存卷可考（見本院卷第11 、13頁），原告並未提出證據證明其已申報地價，是其申報 地價依平均地權條例第16條之規定，應為前揭公告地價之八 成即94,795元（元以下均四捨五入）。是以前揭土地計算，
原告每月所得請求之不當得利金額為62元(計算式：【41 ＋ 1,190】×94,795×16/250000×10％÷12＝62元【小數點以 下四捨五入】)。再者，依被告提出之104年房屋稅繳款書所 載，系爭房屋之課稅現值為235, 600元（見本院卷第52 頁 ），且原告就系爭房屋所有權應有部分為50分之1，則系爭 房屋每月相當於租金之不當得利為39元(計算式：235,600× 1/50×10％÷12＝39)。綜上，系爭房地每月相當於租金之 不當得利應為101元(計算式：62＋39＝101)，是本件原告請 求被告自103年3月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當於租金之不當得利101元，為有理由，應予准 許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告 應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告及其他共有人，並依同 法第179條之規定，請求被告自103年3月24日（即原告取得 上開房地之所有權狀之日）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付相當於租金之不當得利101元，為有理由，應 予准許，逾此部分，則屬無理由，應予駁回。又就原告勝訴 之部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執 行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之，至於原 告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第六庭 法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 楊婷雅