臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第440號
原 告 江重三
訴 訟代理 人 許盟志律師
複 代 理 人 韓忞璁律師
鄭喬云
被 告 馮玉蘭
訴 訟代 理人 莊若暘
被 告 陳譓懃
訴 訟代理 人 陳淑忍
受告知訴訟人 合作金庫商業銀行股份有限公司
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年6月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（地目田、面積4125平方公尺）應予分割如附圖即臺中市雅潭地政事務所民國104年 2月5日土地複丈成果圖所示：編號甲部分土地（面積2062平方尺），分歸原告江重三取得；編號乙部分土地（面積2063平方公尺），分歸被告馮玉蘭、陳譓懃共同取得，並分別依應有部分一百分之八十一、一百分之十九之比例維持共有。原告江重三應補償被告馮玉蘭、陳譓懃新臺幣貳佰柒拾玖萬壹仟貳佰肆拾叁元。
訴訟費用由兩造依如附表所示原應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（地目： 田、面積4125平方公尺，下稱系爭土地），各共有人之應 有部分如附表所示。兩造就系爭土地並未訂有不分割契約 ，且無法就分割方法達成協議，原告自得依民法第 823條 第 1項、第824條第2、3、4項之規定，請求分割系爭土地 。另系爭土地雖為「依都市計畫法劃定為地目：田」，惟 系爭土地非屬「依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農 業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。易言之，系 爭土地非屬農業發展條例第 3條第11款之「耕地」，而僅 屬「依都市計畫法劃定為農業區之田地目土地」，即屬農 業發展條例第 3條第10款「耕地以外之農業用地」，自不 受同條例第16條規定之限制，即每宗耕地分割後，每人所 有面積未達0.25公頃者不得分割。
（二）因系爭土地乃原告家族之祖產，倘若加以變價分割，則原 告將承受不起愧對宗族等不忠、不義、不孝之惡名，爰請 法院將系爭土地以原物分配於各共有人，並將如原證五所
示編號甲部分土地（面積2062.5平方公尺）由原告單獨所 有；編號乙部分土地（面積2062.5平方公尺）由被告馮玉 蘭、陳譓懃按應有部分比例保持共有。
（三）並聲明：兩造共有坐落於臺中市○○區○○段0000地號土 地（地目：田，面積4125平方公尺），准予分割，如原證 五所示編號甲部分土地（面積2062.5平方公尺）由原告單 獨所有；編號乙部分土地（面積2062.5平方公尺）由被告 馮玉蘭、陳譓懃按應有部分比例保持共有。
二、對被告抗辯之陳述：
被告同意讓原告先行選擇所欲分得之土地，則原告主張分得 原證五所示編號甲部分土地，並對被告所提之京瑞不動產時 值估價報告無意見，且願意依京瑞不動產估價報告補償被告 新臺幣（下同）280萬7578元：
（一）補償被告280萬7578元之計算式： ㈠6738萬1880元（編號甲部分土地價值）＋6176萬6724元（ 編號乙部分土地價值）＝1億2914萬8604元。 ㈡1億2914萬8604元÷2＝6457萬4302元（編號甲、乙土地之 平均價值）。
㈢6738萬1880元（編號甲部分土地價值）－6457萬4302元（ 編號甲、乙土地之平均價值）＝ 280萬7578元（編號甲部 分土地，比編號乙部分土地多出之價值）。
（二）說明：
㈠編號甲部分土地每1坪較編號乙部分土地每1坪多9000元， 而編號甲部分土地共623.9063坪，故較編號乙部分土地多 出 561萬5156元（計算式：623.9063坪×9000元/坪＝561 萬5156元）。
㈡當選擇編號甲部分土地之原告，給選擇編號乙部分土地之 被告280萬7578元（計算式：561萬5156元÷2＝280萬7578 元），則原告的財產即減少280萬7578元，而成為 6457萬 4302元，被告的財產即增加280萬7578元，而成為 6457萬 4302元，兩者即成為等式。
（三）至於被告抗辯原告須補償561萬5156元乙節，顯有錯誤： ㈠如欲計算出編號甲部分土地價值，較編號乙部分土地價值 多出多少，理應係「編號甲部分土地與編號乙部分土地之 價差即9000元×編號甲部分土地面積623.9063坪」。 ㈡惟被告誤計算成「編號甲、乙土地每坪單價差額 9000元× 編號甲、乙土地總面積 1247.8125（坪）」，易言之，被 告計算方式為「（編號甲部分土地每坪單價10萬8000元× 編號甲、乙土地總面積 1247.8125坪）－（編號乙部分土 地每坪單價9萬9000元×編號甲、乙土地地總面積1247.81
25坪）」，然此結果並不具任何意義，亦不會得出編號甲 部分土地價值較編號乙部分土地價值多出多少之結論。蓋 甲地係甲地，乙地是乙地，何以要將編號甲部分土地每坪 單價乘上編號甲、乙土地總面積，又何以要將編號乙部分 土地每坪單價乘上編號甲、乙地總面積，故被告之計算方 式，顯非正確。
三、被告馮玉蘭、陳譓懃則以：
（一）關於原告主張其選擇取得原證五所示編號甲部分土地，被 告無意見。
（二）取得編號甲部分土地者，應補償取得編號乙部分土地者56 1萬5156元：
㈠編號甲部分土地每坪單價10萬8000元－編號乙部分土地每 坪單價9萬9000元＝編號甲、乙土地每坪單價差額 9000元 。
㈡編號甲、乙地每坪單價差額9000元×編號甲、乙總面積12 47.8125坪＝差額1123萬0312元。 ㈢差額1123萬0312元÷2＝561萬5156元。四、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方 法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中 有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補 償之。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項 ，分別定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造共有， 各共有人之應有部分如附表「原應有部分比例」欄所示， 系爭土地並無不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之契 約，且無法就分割方法達成協議等情，業據提出系爭土地 登記第二類謄本、地籍圖謄本、臺中市雅潭地政事務所網 路申領《異動索引》、鄰地臺中市大雅區馬岡段1264、12 41、1241-1、1241-2、1242、1242-1、1242-2、1243、12 43-1、1246、1252-2地號土地登記第二類謄本為證，並為 被告所不爭執。而系爭土地地目雖為田，使用分區及使用 地類別均記載為空白，且其上有原告及被告前手江昱奇合 法興建之農舍，系爭土地業經臺中市政府90-1541~1542號 建築執照套繪在案，並已於 90年7月24日辦竣套繪程序等
情，固有系爭土地登記公務用謄本、90工建使字1541號使 用執照存根、90工建使字1542號使用執照存根、臺中市政 府都市發展局104年5月28日中市都建字第1040082351號函 暨檢附之建造執照申請書、套繪圖說及建築位置圖在卷可 稽，然系爭土地係位於大雅都市計畫內，為都市計畫區土 地，非屬農業發展條例第 3條第11款所定義之「耕地」。 土地登記謄本上地目等則，係日據時期為課徵土地稅賦， 依土地使用現況所銓定，惟沿襲至今，其記載與土地使用 現況已有失實或不符，故現今土地登記資料所載地目僅供 參考。另「使用分區」及「使用地類別」係分別依據區域 計畫法施行細則第11條、第13條規定予以劃定及編定。系 爭土地依臺中市雅潭地政事務所登記簿所載，並無辦理保 存登記之建物或農舍，惟該土地已提供興建農舍。另依內 政部103年4月29日台內營字第1030804511號函釋，系爭土 地不論是否已辦理農舍套繪，如經法院判決共有物分割確 定，得檢附法院確定判決書申辦分割等情，有臺中市雅潭 地政事務所104年5月20日雅地二字第1040003436號函存卷 可參。而農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項、第 4 項分別規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、 縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未 興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不 得辦理分割。」、「已申請興建農舍領有使用執照之農業 用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除： 一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地 面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執 照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公 頃以上。」；「前項第 3款農舍坐落該筆農業用地面積大 於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規 定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意， 逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」，惟按共有物之 分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自 取得分得部分所有權之效力，並不以登記為要件，已興建 農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，得檢附法院 確定判決書，逕向地政機關申辦分割，惟其套繪及解除套 繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第 12條第2項 至第4項規定辦理，以落實農業發展條例第18條第4項「已 申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定 ，並避免產生農民於農舍施工中或領得使用執照後，逕向 地政單位申請分割為數筆地號，造成農舍與其坐落農地面
積、比例不符法令規定等情形，亦有內政部103年4月29日 台內營字第1030804511號函可稽。是系爭土地並非農業發 展條例第 3條第11款規定，依區域計畫法劃定為特定農業 區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地之耕 地，並無同例第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未 達0.25公頃者，不得分割之限制，且系爭土地上雖已有經 套繪管制之農舍，但不影響法院為分割共有物之判決，及 據此向地政機關辦理分割登記，僅其套繪及解除套繪管制 事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項 規定辦理。是原告訴請分割系爭土地，依上開規定，自無 不合，應予准許。
（二）次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割 方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用 及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之 分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最 高法院93年度台上字第1797號裁定參照）；又按共有物分 割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共 有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因 素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。經查，原告 主張依原證五所示，編號甲部分土地（面積2062.5平方尺 ），分歸原告取得；編號乙部分土地（面積2062.5平方公 尺），分歸被告馮玉蘭、陳譓懃共同取得，並依應有部分 比例維持共有，再以金錢補償被告馮玉蘭、陳譓懃；而被 告馮玉蘭、陳譓懃亦同意由原告取得原證五所示編號甲部 分土地（面積2062.5平方尺），其等共同取得編號乙部分 土地（面積2062.5平方公尺），並依應有部分比例維持共 有，再由原告以金錢補償之方案。本院審酌系爭土地北側 與臺中市大雅區雅潭路 4段間，雖尚隔有臺中市○○區○ ○段0000地號土地（私人土地，其上有閒置之花市鐵皮建 築），然其東北側仍有部分土地直接與雅潭路 4段相鄰； 系爭土地西側則與同段1241-2地號土地相鄰，依臺中市政 府建設局103年11月3日中市建養字第1030138067號函可知 ，臺中市○○區○○段000000地號土地（地目：道，管理 者：臺中市政府建設局），據臺中市大雅區公所表示現況 已為道路，應為供公眾通行之道路；系爭土地南側為同段 1246地號土地（私人土地，現狀為空地，且與系爭土地間 有約 1公尺之高低差，有欄杆相隔）；系爭土地西側為同 段1252-2地號土地（所有權人為臺灣臺中農田水利會，該 土地臨雅潭路4段有設置鐵門，且與系爭土地間有 30至50 公分不等之高低差）等情，業經本院現場勘驗屬實，有勘
驗筆錄及現場照片可證，則系爭土地若依原證五所示，分 割為編號甲、乙兩部分土地，則編號甲部分土地，日後可 經由東北側與雅潭路4段相鄰部分與雅潭路4段相通；編號 乙部分土地，日後可經由同段1241-2地號土地（亦為供公 眾通行之道路），與雅潭路 4段相通，均不致於因土地分 割而形成袋地，亦不致影響其土地利用。再者，系爭土地 上雖有原告及被告前手江昱奇合法興建之農舍，且系爭土 地現狀，除有部分為空地外，尚有部分鋼構建物、鐵皮建 物、鐵皮雨遮等（其土地現狀已與當初合法興建之農舍並 不相符，且均已閒置或廢棄，相關地上物位置、面積，詳 如附圖即臺中市雅潭地政事務所 104年2月5日土地複丈成 果圖），然兩造已同意待系爭土地分割共有物判決確定後 ，再另外就地上物部分協調拆除或申請調解，因此本院為 系爭土地之分割時，自得尊重兩造之意願，不再考慮上開 地上物對系爭土地之影響。綜上，本院斟酌上情及兩造使 用土地現狀、系爭土地及相鄰土地之經濟效益，並各共有 人之利益、兼顧兩造之最佳利益及公平原則，認為依原告 所提原證五之方案為系爭土地分割後之最佳分割方案，然 因臺中市雅潭地政事務所就原證五之分割方案進行測量時 ，係以編號甲部分土地面積2062平方公尺、編號乙部分土 地面積2063平方公尺進行複丈，此複丈方案復為兩造所同 意，因此系爭土地最佳分割方案係以附圖所示之分割面積 為準（即編號甲部分土地面積2062平方公尺、編號乙部分 土地面積2063平方公尺），爰就系爭土地定其分割方法如 主文第一項所示。
（三）再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分 受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定 。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償， 均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷， 且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。共有 物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得 價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共 有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人各別為 補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共 有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法 院77年度台上字第65號、90年度台上字第2214號判決參照 ）。經查，系爭土地經分割後，兩造分別取得之土地位置 （臨路、面寬、深度等）、面積各有不同，其價值自有差 異，依上開說明，自應互為找補。又本件經被告馮玉蘭自 行送請京瑞不動產估價師聯合事務所估價，該所經蒐集並
考量一般因素分析（政策面：不動產實價登錄、行政院會 通過「國土計畫法」草案；經濟面：景氣對策信號、景氣 指標；市場面：全國都市地價總指數上漲 4.25%）、不動 產市場概況分析（供給面、需求面）、區域因素分析（區 域描述、近鄰地區土地與建物利用情形、公共設施概況、 交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設與未來發展趨 勢）、個別因素分析（土地標示及權利範圍、基地條件、 土地法定使用管制與其他管制事項）、最有效使用分析， 運用比較法勘估標的與比較標的的價格形成因素調整（包 括情況、價格日期、區域因素、個別因素調整，且因系爭 土地使用分區係屬農業區土地，依法令規定較不具備開發 條件，故土地開發分析法不適用；依收益法評估而言，農 業區土地皆以出售為主，區內鮮少有農業區土地出租，擴 大區域範圍則比較標的案件差異性大，故僅以比較法作推 估農業區土地價格之方法），評估原證五編號甲部分土地 （2062.5平方公尺《623.9063坪》），單價為每坪10萬80 00元，總價為6738萬1880元；編號乙部分土地（2062.5平 方公尺《623.9063坪》），單價為每坪 9萬9000元，總價 為6176萬6724元，有京瑞不動產估價師聯合事務所不動產 時值估價報告在卷可證，兩造對於上開鑑定估價結果亦均 表示無意見，堪採為本案計算補償金額之基準。惟因被告 馮玉蘭自行送請京瑞不動產估價師聯合事務所，就系爭土 地進估價時，疏未注意兩造同意並由臺中市雅潭地政事務 所測量之分割方案係如附圖所示，其中編號甲部分土地面 積為2062平方尺；編號乙部分土地面積2063為平方公尺， 與上開估價報告記載編號甲、乙部分土地各為2062.5平方 尺，面積已有不同，本院認為因二者僅差距 0.5平方公尺 ，相較於編號甲、乙部分土地面積而言，應不致於影響京 瑞不動產估價師聯合事務所對甲、乙部分土地之單價評估 ，本院逕以該不動產時值估價報告編號甲部分土地多出之 0.5 平方公尺的價額，移列至編號乙部分土地的總價，而 分別計算出如附圖所示編號甲部分土地（面積2062平方尺 ）；編號乙部分土地（面積2063平方公尺）之總價，分別 為編號甲部分土地為6736萬5545元、編號乙部分土地為61 78萬3059元（計算式：0.3025坪×0.5平方公尺＝0.15125 坪；10萬8000元×0.15125坪＝1萬6335元；6738萬1880元 《原估價報告認定編號甲部分土地之總價》－ 1萬6335元 ＝6736萬5545元；6176萬6724元《原估價報告認定編號乙 部分土地之總價》＋ 1萬6335元＝6178萬3059元）。本院 認為如附圖所示編號甲部分土地，因有直接面臨雅潭路 4
段，其位置、條件、可利用性及日後發展，均較附圖所示 編號乙部分土地為佳，原告於分割後所分得之土地位置， 其分割後之分配價值，有超逾其於分割前之應有部分價值 （即應有部分價值）而受分配之情形，並經京瑞不動產估 價師聯合事務所採用比較法，針對系爭土地進行上開推估 後，鑑定並說明兩造依附圖所示方式分割後，所取得土地 價值確有差異，核屬客觀可採。爰審酌該鑑定意見，並作 面積之調整後，認原告應補償被告馮玉蘭、陳譓懃的金額 ，共計 279萬1243元（計算式：《6736萬5545元－6178萬 3059元》÷2＝279萬1243元）。被告馮玉蘭、陳譓懃主張 補償金額的計算方式，係以編號甲部分土地每坪單價10萬 8000元－編號乙部分土地每坪單價 9萬9000元＝編號甲、 乙土地每坪單價差額9000元；再以編號甲、乙地每坪單價 差額9000元×編號甲、乙總面積1247.8125坪＝差額 1123 萬0312元；再將差額1123萬0312元÷2＝561萬5156元，據 此認定原告應補償金額為 561萬5156元。然辜且不論被告 已忽略依附圖所示編號甲部分土地面積為2062平方公尺、 編號乙部分土地面積為2063平方公尺，並非兩塊土地面積 均為2062.5平方公尺，面積計算之基礎已有不同，且若依 被告馮玉蘭、陳譓懃之計算邏輯，亦將編號甲、乙兩地之 每坪單價差額9000元×編號甲地或乙地的面積，始能算出 編號甲、乙兩地的總價差額，而非將編號甲、乙兩地之每 坪單價差額9000元×編號甲、乙兩地總面積，因如此計算 出的金額，會是甲、乙兩地總價差額的兩倍，其計算方式 明顯有誤，附此說明，以釋其疑。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文 。經查，分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互 換位置，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟 性質所不得不然，且被告就分割方法之爭執或意見，乃為伸 張或防衛其權利所必要，是以本院認由敗訴之被告負擔全部 訴訟費用，顯失公平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第三項 所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本 件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。七、訴訟費用依據之法條：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利
附表
┌──┬────┬───────┐
│編號│所有權人│原應有部分比例│
├──┼────┼───────┤
│1 │江重三 │1/2 │
├──┼────┼───────┤
│2 │馮玉蘭 │81/200 │
├──┼────┼───────┤
│3 │陳譓懃 │19/200 │
└──┴────┴───────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官
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