臺灣桃園地方法院行政訴訟判決 104年度簡字第3號
民國104年7月14日辯論終結
原 告 劉鴻瑜
被 告 桃園市政府
代 表 人 鄭文燦
訴訟代理人 胡雅智
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部民國
103 年11月25日台內訴字第0000000000號訴願決定，提起行政訴
訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠本件係原告不服行政機關所為新台幣（下同）40萬元以下罰 鍰處分而涉訟，依行政訴訟法第229 條第1 項及第2 項第2 款規定，應由地方法院行政訴訟庭為第一審管轄法院，並適 用簡易程序。
㈡按「言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決」，以上為民事訴訟法第 385 條第1 項前段所明定，而依行政訴訟法第218 條規定， 於行政訴訟亦準用之。查本件被告經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，本院 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、事實概要：
緣有民眾前於民國103 年2 月14日向被告檢舉原告非為合法 經紀業卻於網路刊載不動產租賃廣告，被告遂依檢舉人所提 供之網址進行查證，於103 年2 月17日查知原告於網際網路 上以部落格名稱「HAPPY 租屋網」刊載10多件不動產租賃廣 告進行不動產仲介業務，且於廣告中使用「歡迎賞屋」字樣 ，並留有其行動電話及手機APP 通訊軟體帳號，可認係以廣 告方式向不特定第三人就特定不動產公開招攬進行居間媒合 行為。經被告查證後，以原告未任職於不動產經紀業公司或 商號，且於網路上刊登不動產租賃廣告，其行為已違反不動 產經紀業管理條例第5 條第1 項、第7 條第1 項規定，構成 同條例第32條之處罰要件，遂依不動產經紀業管理條例第32 條第1 項規定，於103 年8 月20日以府地價字第0000000000 號裁處書（下稱原處分），裁處原告新台幣（下同）10萬元 罰鍰並禁止其營業（含撤除所有廣告）。原告不服，提起訴 願，亦經駁回。原告仍有不服，遂向本院提起行政訴訟。
三、本件原告主張略以：
㈠原告於102 年5 月29日退伍後，自行報名不動產經紀營業員 課程，於102 年7 月中取得不動產營業員證書，但因家人關 係，102 年間原告都在家中幫忙家理事務，尚未到仲介公司 上班。嗣於103 年1 月間認識不動產仲介之友人，開始向其 請教不動產相關業務，得知租賃可由代理人代理，因而開始 學習設計系爭部落格，該部落格之設置以學習為目的，實際 上原告未曾主動向他人公開招攬，期間亦無帶人看屋行為， 也無發生租賃仲介業務之行為。依不動產經紀業管理條例第 4 、5 條規定，仲介業務是否應以帶人看屋之行為、或不動 產買賣、互易之業務行為才構成違規，原告設置之部落格既 以學習為目的，並無實際仲介業務，卻遭被告裁罰10萬元， 實有處罰過當。請求法官准予減輕裁罰或撤銷免罰。。 ㈡聲明：訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。四、被告抗辯略以：
㈠不動產經紀業管理條例第13條第2 項、第3 項規定：「經中 央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓 練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之 機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不 動產經紀營業員。前項經紀營業員訓練不得少於30個小時… 」，及不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法第7 條 規定：「不動產經紀營業員專業訓練應包括下列課程：… 不動產經紀法規：包括不動產經紀業管理條例及其施行細則 …」。
㈡本件原告之不動產經紀營業員資格，經被告查詢「內政部不 動產服務業管理作業系統」，係由經內政部認可之機構、團 體舉辦不動產經紀營業員訓練合格，並向內政部指定之機構 、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明，即依照上開規定 ，原告受有30小時以上之經紀營業員訓練，且該訓練包括不 動產經紀業管理條例及其施行細則，是原告所述顯不足採。 ㈢次查原告在網路上之部落格刊登廣告，使用「歡迎賞屋」字 樣，且留有聯絡方式等行為，已足使瀏覽網頁之不特定多數 人知悉其從事不動產仲介業務，並生對不特定人就特定不動 產公開進行招攬或媒合租賃之效果，依內政部94年5 月4 日 內授中辦地字第0000000000號函釋意旨，原告之行為應屬從 事不動產仲介業務。
㈣另查，原告於103 年3 月21日始至山禾不動產仲介經紀有限 公司（下稱山禾不動產公司）任職，並經該公司103 年4 月 15日函覆說明原告之任職時間並檢附具體事證（含：原告新 進人員履歷表、打卡紀錄、及原告任職當日與7 位不動產所
有權人分別簽訂之不動產出租委託書）。查該不動產出租委 託書之標的，經比對與被告刊載於網路上（HAPPY 租屋網） 之不動產租賃廣告物件內容雷同，據此，原告於任職當日隨 即與多位不動產所有權人簽訂不動產出租委託書，且不動產 標的又與原告刊登廣告之標的雷同，顯見原告於刊登不動產 租賃廣告期間，已有與客戶接洽聯繫之實際租賃居間行為， 是足證原告所執之詞顯與事實不符，不足採信。 ㈤據上，原告違法之事實明確，被告依不動產經紀業管理條例 第32條規定，處以10萬元罰鍰並禁止其營業（含撤除所有廣 告），實屬合法適當，原告之訴為無理由。
㈥聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。五、本院之判斷：
㈠前開事實概要欄所載之事實，除後列之爭點以外，其餘為兩 造所不爭執，並有被告提出之原處分卷與訴願機關即內政部 提出之訴願卷內分別所附之相關文件、資料等可資參佐（詳 後述），足信屬實。
㈡本案相關法規：
不動產經紀業管理條例第1 條規定：「為管理不動產經紀業 （以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權 益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」，第 2 條規定：「經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規 定者，適用其他有關法律之規定。」，第4 條規定：「本條 例用辭定義如下︰經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代 銷業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互 易、租賃之居間或代理業務。代銷業務︰指受起造人或建 築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。經紀人 員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代 銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業 務。」，第5 條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機 關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；…」，第7 條第 1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商 業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於 六個月內開始營業；…」，第32條第1 項規定：「非經紀業 而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公 司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以 下罰鍰。」。
㈢依兩造所述，可知本件爭點為：被告以原處分對原告裁處罰 鍰10萬元並禁止其營業（含撤除所有廣告），是否有當？茲 析論如下：
1.經查，前有民眾於103 年2 月14日向被告檢舉原告非為合法
不動產經紀業卻於網路刊載不動產租賃廣告，經被告依檢舉 所指網址進行查證，於103 年2 月17日發現該網址之「HAPP Y 租屋網」刊載10多件不動產租賃廣告而進行不動產仲介業 務，且於廣告中使用「歡迎賞屋」字樣，並留有行動電話（ 經核與原告起訴狀所留之電話號碼相符）及手機APP 通訊軟 體帳號；被告嗣再於103 年4 月8 日上網查詢前開網頁，發 現該「HAPPY 租屋網」的其中一則租賃廣告上刊載有原告服 務於山禾不動產公司之名片，被告遂於103 年4 月9 日函請 該公司說明，該公司嗣於103 年4 月15日函覆說明略以「原 告於103 年3 月21日甫至該公司任職」並檢附原告之新進人 員履歷表、打卡紀錄及不動產出租委託書等證明文件；被告 並於103 年5 月7 日函請原告陳述意見，原告嗣則以陳述書 回覆被告略以「於102 年7 月左右取得不動產營業員證書， 103 年1 月開始向仲介友人請教不動產相關業務，因而學習 設計此部落格，部落格設置以學習為目的，不曾主動向他人 招攬公開，因接獲被告發函，才得知疑涉違反不動產經紀業 管理條例」等語，以上事實有檢舉信1 份（附於被告之不公 開閱覽卷內）、被告於103 年2 月17日自網路列印之「HAPP Y 租屋網」不動產租賃廣告6 頁（見原處分卷之證二）、被 告於103 年4 月8 日列印之前開網頁不動產租賃廣告10頁（ 亦見原處分卷之證二，其中一頁刊有原告名片之相片）、被 告103 年4 月9 日函文1 份（見同卷證四），山禾不動產公 司103 年4 月5 日函文及所附新進人員履歷表1 份、打卡紀 錄1 份、出租委託書7 份（見同卷之證五、證六、證七）， 被告103 年5 月7 日函文及其送達證書各1 份（證八），原 告所提陳述書1 份（證九）等在卷可憑，並為兩造所不爭執 ，故均足信屬實。
2.觀諸山禾不動產公司所提供之出租委託書7 份（原處分卷證 七），可知原告在該公司之任職首日103 年3 月21日，即與 7 位房屋坐落地點不同之所有權人分別簽訂不動產出租委託 書，而前開出租委託書所載之房屋地址及租金，經核與被告 於103 年2 月17日、4 月8 日自網路列印之「HAPPY 租屋網 」不動產租賃廣告內容均相符合（例如：中壢市○○○街00 巷0 號5 樓租金6 千元、中壢市○○路00巷0 號3 樓租金 6,300 元、中壢市○○○街0 號租金4,500 元、八德市○○ 路○段000 巷00弄0 號租金6 千元、中壢市○○街00巷0 號 4 樓4,500 元、中壢市○○街00巷00號租金6 千元等物件） 。則由上情可知，原告於任職不動產經紀公司前，應已有與 屋主接洽聯繫房屋出租之相關事宜。則按諸前揭不動產經紀 業管理條例第4 條第4 、5 款規定：「經紀業︰指依本條
例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號」、「仲介業務 ︰指從事不動產買賣、互易、『租賃』之『居間或代理』業 務」，足認原告自103 年1 月起至未任職不動產經紀公司之 前，於網路刊登前述房屋租賃廣告之行為，已構成從事仲介 業務之行為，則依同條例第32條第1 項「非經紀業而經營仲 介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處…行為人新 台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰」之規定，被告因而加以裁 處條文所定之最低罰鍰金額10萬元，即屬有據。 3.原告雖主張：於刊登前開房屋租賃廣告期間，並無實際帶人 看屋之行為，應無違法等語，惟如前所述，不動產經紀業管 理條例第4 條第5 款已明訂：從事不動產租賃之「居間或代 理」業務均屬「仲介」業務之範圍，又所謂「居間」，係指 「當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介 ，他方給付報酬之契約」（民法第565 條規定），至所謂「 代理」即指依他人授權而代為處理；本件原告既有刊登屋主 欲出租房屋之相關資訊，必定係代理屋主（或對房屋有管領 處分權者）為之，蓋因房屋並非原告所有，原告對房屋自無 處分權，若原告未受委託，自不可能知悉租屋內容進而刊登 租屋廣告；因此，縱使原告在未任職於不動產經紀公司前實 際上確無帶人看屋之行為，然依前開說明，仍已構成違規從 事仲介業務之行為。是原告之此部分主張，尚無從對其作有 利之認定，附此敘明。
4.至原告另主張：原告於大學係就讀機械相關學系，並非不動 產相關科系，且甫於102 年5 月29日退伍，當初設置網頁係 以學習為目的，其係於接獲被告發函後，才得知疑涉違反不 動產經紀業管理條例，本件處罰過當，請求准予減輕裁罰或 撤銷免罰等語，並提出退伍令為憑。按行政罰法第8 條規定 ：「不得因不知法規而免除行政處罰責任，但按其情節，得 減輕或免除其處罰。」，則依其文義，此條減免規定之適用 前提，應以依相關具體事證足認行為人有「不知法規」之合 理事由，始得據此按其情節而減輕或免除其處罰。經查，原 告於102 年7 月17日領有不動產經紀營業員證明（見原處分 卷之證九，其有效期限至106 年7 月17日），而依不動產經 紀業管理條例第13條第2 項、第3 項規定：「經中央主管機 關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或 不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團 體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀 營業員。前項經紀營業員訓練不得少於30個小時…」，及不 動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法第7 條規定：「 不動產經紀營業員專業訓練應包括下列課程：…不動產經
紀法規：包括不動產經紀業管理條例及其施行細則…」，是 足認原告確有受過30小時以上之經紀營業員訓練，且該訓練 包括不動產經紀業管理條例等相關法規，則原告所稱：當初 的課程不記得有沒有上到不動產經紀業管理條例的這部分規 定一節（見本院卷第35頁之筆錄），尚難憑採。從而，本件 尚乏相關具體事證足認原告有「不知法規」之合理事由，則 其請求減免處罰，與法不合，本院尚難准其請求。六、綜上所述，原處分並無違法，訴願決定予以維持，亦無不合 。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、末以，本件事證已臻明確，兩造其他陳述及提出未經援用之 證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另逐一論述。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段、第218 條、民事訴訟法第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
行政訴訟庭 法 官 周玉羣
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），並應繳納上訴費新臺幣3000元。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 黃瓊儀