臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第231號
原 告 呂芳枝
兼 訴 訟
代 理 人 呂建鴻
被 告 呂謝秀娟
呂理舜
兼 上二 人
訴訟代理人 呂芳林
被 告 呂偉港
呂理同
兼 上二 人
訴訟代理人 呂阿甲
被 告 呂理烱
兼 上一 人
訴訟代理人 呂芳橋
被 告 呂理誠
謝芳蓉
呂芳田
兼 上三 人
訴訟代理人 呂芳明
被 告 呂芳遠
兼 上一 人
訴訟代理人 呂芳詠
被 告 呂理魁
楊惠珊
呂陳月紅
呂理昌
兼 上一 人
訴訟代理人 呂范寶妹
被 告 呂理傑
呂梁新妹
呂理連
上 一 人
訴訟代理人 呂建鴻
被 告 呂秉豐
何清池
何家慶
兼 上二 人
訴訟代理人 何清秀
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國104 年7 月14日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有桃園市中壢區芭里段三六四、三六五、三三七、三三八、三五九、三六○、四六四、四九三、四九○、四六九地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示之比例分配。訴訟費用由兩造依附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告於起訴狀就訴之聲明（即分割方案附圖）雖經其於103 年5 月6 日訴狀中變更（見重訴卷二第50-53 頁），核其僅 屬分割方法之變更，而分割共有物，法院原不受兩造分割方 案聲明之拘束，縱有變更聲明，惟其訴訟標的仍為共有物之 分割，並無變更，僅為補充或更正法律上之陳述，為民事訴 訟法第256 條所稱之「不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，合先敘明。二、被告呂芳橋、呂理烱、呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑 經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
三、原告起訴主張：
坐落桃園市中壢區芭段里364 、365 、337 、338 、359 、 360 、464 、469 、490 、493 地號等10筆土地（下稱系爭 土地）為兩造所共有，兩造間就系爭土地並無不為分割之協 議，亦無不可分割之情事，惟兩造無法達成分割之協議，爰 依民法第823 條第1 項規定，請求分割共有物。並聲明：① 兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：建，面 積：2729.84 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示 A 部分土地（面積355.22平方公尺）分歸原告呂芳枝取得； 如附圖所示B 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告 呂芳橋取得；如附圖所示C 部分土地（面積169.153 平方公 尺）分歸被告呂芳田取得；如附圖所示D 部分土地（面積16 9.153 平方公尺）分歸被告呂芳明取得；如附圖所示E 部分 土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂芳詠取得；如附 圖所示F 部分土地（面積169.53平方公尺）分歸被告呂芳遠 取得；如附圖所示G 部分土地（面積126.865 平方公尺）分 歸被告呂理同取得；如附圖所示H 部分土地（面積126.865 平方公尺）分歸被告呂偉港取得；如附圖所示I 部分土地（ 面積126.865 平方公尺）分歸被告呂理舜取得；如附圖所示 J 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂范寶妹取 得；如附圖所示K 部分土地（面積126.865 平方公尺）分歸 被告呂秉豐取得；如附圖所示L 部分土地（面積152.238 平
方公尺）分歸被告呂梁新妹取得；如附圖所示M 部分土地（ 面積700 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂 芳枝7/ 40 、呂芳橋1/12、呂芳田1/12、呂芳明1/12、呂芳 詠1/12、呂芳遠1/12、呂理同1/16、呂偉港1/16、呂理舜1/ 16、呂范寶妹1/12、呂秉豐1/16、呂梁新妹3/40）作為道路 及建築管線通路使用；②兩造共有坐落桃園市○○區○里段 000 地號，地目：田，面積：138.68平方公尺之土地，應予 原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積18.18 平方公尺） 分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土地（面積18.18 平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；如附圖所示C 部分土地 （面積6.06平方公尺）分歸被告呂芳田取得；如附圖所示D 部分土地（面積4.545 平方公尺）分歸被告呂理傑取得；如 附圖所示E 部分土地（面積4.545 平方公尺）分歸被告呂理 昌取得；如附圖所示F 部分土地（面積9.09平方公尺）分歸 被告楊惠珊、呂理魁、呂陳月紅取得；如附圖所示G 部分土 地（面積12.12 平方公尺）分歸被告呂理誠、呂理烱取得； 如附圖所示H 部分土地（面積65.96 平方公尺）分歸全體共 有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳 田1/12、呂理傑1/16、呂理昌1/16、楊惠珊1/24、呂理魁 1/24、呂陳月紅1/ 24 、呂理誠1/12、呂理烱1/12）作為道 路及建築管線通路使用；③兩造共有坐落桃園市○○區○里 段000 地號，地目：田，面積：3285.03 平方公尺之土地， 應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積680.25平方公 尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土地（面積68 0.25平方公尺）分歸被告何清池、何家慶、何清秀取得；如 附圖所示C 部分土地（面積226.75平方公尺）分歸被告呂芳 田取得；如附圖所示D 部分土地（面積226.75平方公尺）分 歸被告呂理誠取得；如附圖所示E 部分土地（面積907 平方 公尺）分歸被告呂芳林、呂理烱取得；如附圖所示F 部分土 地（面積564.03平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共 有（呂芳枝1/4 、何清池1/ 12 、何家慶1/12、何清秀1/12 、呂芳田1/12、呂理誠1/12、呂理烱1/12、呂芳林1/4 ）作 為道路及建築管線通路使用；④兩造共有坐落桃園市○○區 ○里段000 地號，地目：田，面積：841.72平方公尺之土地 ，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積177 平方公 尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土地（面積17 7 平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；如附圖所示C 部分土 地（面積59平方公尺）分歸被告呂芳田取得；如附圖所示D 部分土地（面積88.5平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；如附 圖所示E 部分土地（面積88.5平方公尺）分歸被告呂理傑、
呂理昌取得；如附圖所示F 部分土地（面積56平方公尺）分 歸被告呂理誠取得；如附圖所示G 部分土地（面積59平方公 尺）分歸被告呂理烱取得；如附圖所示H 部分土地（面積13 3.72平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝 1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/ 16、呂理昌1/16、呂理誠1/12、呂理烱1/12）作為道路及建 築管線通路使用；⑤兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：9069.12 平方公尺之土地，應予原 物分割，如附圖所示A 部分土地（面積2084.12 平方公尺） 分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土地（面積2084.1 2 平方公尺）分歸被告何清池、何家慶、何清秀取得；如附 圖所示C 部分土地（面積2084.12 平方公尺）分歸被告呂謝 秀娟取得；如附圖所示D 部分土地（面積694.76平方公尺） 分歸被告呂芳田取得；如附圖所示E 部分土地（面積1389.5 2 平方公尺）分歸被告呂理誠、呂理烱取得；如附圖所示F 部分土地（面積732 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比 例共有（呂芳枝1/4 、何清池1/12、何家慶1/12、何清秀1/ 12、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂理誠1/ 12 、呂理烱1/ 12）作為道路及建築管線通路使用；⑥兩造共有坐落桃園市 ○○區○里段000 地號，地目：田，面積：4969.58 平方公 尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積11 71.5平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土 地（面積1171.5平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；如附圖 所示C 部分土地（面積390.5 平方公尺）分歸被告呂芳田取 得；如附圖所示D 部分土地（面積585.75平方公尺）分歸被 告呂芳遠取得；如附圖所示E 部分土地（面積585.75平方公 尺）分歸被告呂理傑、呂理昌取得；如附圖所示F 部分土地 （面積390.5 平方公尺）分歸被告呂理誠取得；如附圖所示 G 部分土地（面積390.5 平方公尺）分歸被告呂理烱取得； 如附圖所示H 部分土地（面積283.58平方公尺）分歸全體共 有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/ 4、呂芳 田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/ 16 、呂理昌1/16、呂理誠 1/12、呂理烱1/12）作為道路及建築管線通路使用；⑦兩造 共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積： 17322.89平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部 分土地（面積1265平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖 所示B 部分土地（面積2846.25 平方公尺）分歸被告呂芳遠 、呂理傑取得；如附圖所示C 部分土地（面積948.75平方公 尺）分歸被告呂理昌取得；如附圖所示D 部分土地（面積37 95平方公尺）分歸原告2 人及被告呂理連、呂秉豐取得；如
附圖所示E 部分土地（面積1265平方公尺）分歸被告呂理烱 取得；如附圖所示F 部分土地（面積1265平方公尺）分歸被 告謝芳蓉取得；如附圖所示G 部分土地（面積3795平方公尺 ）分歸被告呂芳林取得；如附圖所示H 部分土地（面積2142 .89 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳田 1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/16、呂理昌1/16、呂理連9/12 0 、呂秉豐1/12、呂建鴻1/12、呂理烱1/12、謝芳蓉1/12、 呂芳林1/4 、呂芳枝1/120 ）作為道路及建築管線通路使用 ；⑧兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：建 ，面積：23404.16平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖 所示A 部分土地（面積5325.225平方公尺）分歸被告呂阿甲 、呂理舜取得；如附圖所示B 部分土地（面積1729.56 平方 公尺）分歸被告呂芳田、呂理烱取得；如附圖所示C 部分土 地（面積1775.075平方公尺）分歸被告呂芳詠取得；如附圖 所示D 部分土地（面積1775.075平方公尺）分歸被告呂芳遠 取得；如附圖所示E 部分土地（面積887.5375平方公尺）分 歸被告呂理傑取得；如附圖所示F 部分土地（面積887.5375 平方公尺）分歸被告呂理昌取得；如附圖所示G 部分土地（ 面積5325.225平方公尺）分歸原告2 人及被告呂理連、呂秉 豐取得；如附圖所示H 部分土地（面積3595.664平方公尺） 分歸被告呂理誠取得；如附圖所示I 部分土地（面積2103.2 6 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂阿甲58 3/2812、呂芳田19/468、呂芳詠1/12、呂芳遠1/12、呂理傑 1/24、呂理昌1/24、呂理連9/120 、呂秉豐1/12、呂建鴻1/ 12、呂理誠79/468、呂理烱19/468、呂理舜120/ 2812 、呂 芳枝1/120 ）作為道路及建築管線通路使用；⑨兩造共有坐 落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：205.23 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（ 面積51.3075 平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示 B 部分土地（面積51.3075 平方公尺）分歸被告呂阿甲取得 ；如附圖所示C 部分土地（面積17.1025 平方公尺）分歸被 告呂芳田取得；如附圖所示D 部分土地（面積12.8268 平方 公尺）分歸呂理傑取得；如附圖所示E 部分土地（面積12.8 268 平方公尺）分歸被告呂理昌取得；如附圖所示F 部分土 地（面積25.6537 平方公尺）分歸被告呂陳月紅、呂理魁、 楊惠珊取得；如附圖所示G 部分土地（面積17.1025 平方公 尺）分歸被告呂理誠取得；如附圖所示H 部分土地（面積17 .1025 平方公尺）分歸被告呂理烱取得；⑩兩造共有坐落桃 園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：321.9 平方 公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積
52.5平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；如附圖所示B 部分土 地（面積52.5平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；如附圖所 示C 部分土地（面積17.5平方公尺）分歸被告呂芳田取得； 如附圖所示D 部分土地（面積26.25 平方公尺）分歸被告呂 芳遠取得；如附圖所示E 部分土地（面積26.25 平方公尺） 分歸被告呂理傑、呂理昌取得；如附圖所示F 部分土地（面 積17.5平方公尺）分歸被告呂理誠取得；如附圖所示G 部分 土地（面積17.5平方公尺）分歸被告呂理烱取得；如附圖所 示H 部分土地（面積283.58平方公尺）分歸全體共有人依原 持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、 呂芳遠1/8 、呂理傑1/ 16 、呂理昌1/16、呂理誠1/12、呂 理烱1/ 12 ）作為道路及建築管線通路使用。四、被告方面：
（一）被告呂阿甲、呂謝秀娟、呂理舜、呂理同、呂偉港： 1、364 地號土地，其上有門牌號碼桃園市○○區○○路0 段 0000巷000 號建物，係先祖、先父於70餘年前所興建，屬 民法第823 條規定依物之使用目的不能分割之土地，倘鈞 院認該土地非屬不能分割之土地，則伊等抗辯應依鈞院卷 二第180 頁附圖所示之分割方案分割。
2、337 、338 、359 、360 、464 地號土地，因土地細分不 當，伊等同意合併分割，並依鈞院卷二第186 頁附圖所示 之分割方案分割。
3、493 、490 地號土地，被告呂阿甲、呂理舜同意原告之分 割方案，即由被告呂阿甲、呂理舜分得其目前分管耕作土 地A 部分（見卷二第188 頁所示之分割方案）。 4、365 、469 地號土地，伊等對原告所提分割方案無意見。 5、以上分割土地需經協調劃出道路用地，由各共有人依原應 有部分比例共有等語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。（二）被告呂芳林：
1、364 地號土地，地目建，除中間橫向劃出8 公尺道路E ， 由各共有人仍然維持共有外，其餘土地平均劃分為A 、B 、C 、D4部分，由各房抽籤決定分配位置。
2、337 、338 、360 、359 、464 地號土地，地目田，應予 合併分割為A 、B 、C 、D 、E 等5 區，考量各房目前之 耕作位置，A 區分歸大房呂理傑、呂理昌、呂芳遠；B 區 分歸何清池、何家慶、何清秀；C 區分歸呂芳林、呂謝秀 娟、呂理舜；D 區分給呂理窘、呂芳田、呂理誠、謝芳蓉 ；E 區分給原告呂芳枝、呂理連、呂秉豐、呂建鴻。 3、490 、493 地號土地，地目田，應予合併分割，A 區分歸 呂阿甲、呂理舜；B 區分歸二房呂理烱、呂芳田、呂理誠
；C 區分歸四房呂芳枝、呂理連、呂秉豐、呂建鴻；D 區 分歸大房呂理傑、呂理昌、呂陳月紅、呂芳詠、呂芳遠、 呂理魁、楊惠珊。
4、365 、469 地號土地，地目田，面積較小，且不毗連，伊 同意依原告所提分割方案辦理分割單獨所有，由各房代表 抽籤決定，分配每人所在位置。
5、上開第1 至3 項分割方式，應如協議書附圖所示，規劃8 或6 公尺之道路用地，連結至各房所在土地，該道路用地 由各共有人按其持有土地面積比例分攤。俟各房分得其區 塊後，各房之共有人再以抽籤或協調決定各人分配土地位 置，再辦理分割單獨所有登記。等語置辯。答辯聲明：原 告之訴駁回。
（三）被告呂芳橋、呂理炯、呂芳田、呂芳明、呂理誠、謝芳蓉 ：364 地號土地，其上有門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0000巷000 號建物，為先祖所興建，該土地原按四房均 分，其上建物亦協商分給四房子孫永久居住，因原告所提 分割方案將影響土地使用之連貫性及整體建築物之使用， 伊等並不同意；365 、337 、338 、359 、360 、464 、 469 、490 、493 地號土地，因原告所提分割方案導致土 地細分，造成田地無法利用，伊等亦不同意等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
（四）被告呂芳詠：希望其他三房能夠補償土地以後再分割，並 以抽籤決定土地分配位置，農地部分未補償90坪前，不同 意分割方案，二、三、四房的補償方案每坪未達新臺幣（ 下同）1.8 萬元，伊不能接受，另希望依照被告呂芳明之 分割方案分比較大塊。
（五）被告呂理昌：同意被告呂芳詠所提補償方案。（六）被告呂秉豐：就364 地號土地提出如卷二第262 頁所示之 分割方案，中間道路預設8 米寬，希望保留老農資格的坪 數。
（七）被告呂范寶妹：不同意被告呂芳林所提分割方案，另364 地號上之建物不能要求補償。
（八）被告呂梁新妹：四房不同意補償給大房，非建地部分引用 原告意見。
（九）被告呂理連：農地分割方案，引用原告意見。（十）被告呂芳遠：建地部分同意被告呂芳林所提分割方案，非 建地部分，同意被告呂芳詠之意見。
（十一）被告何清池、何家慶、何清秀：同意被告呂芳林所提分 割方案。
（十二）被告呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑均未於言詞辯
論期日到場，亦未曾提出書狀為任何陳述或聲明。五、原告主張之上開事實，業據其提出系爭土地登記謄本及地籍 圖影本在卷為證（見卷一第6-55頁），復經桃園市中壢地政 事務所函覆本院略以：365 、337 、338 、359 、360 、 464 、490 、493 、469 地號土地係屬農業發展條例所稱之 耕地，其申請分割複丈應符合農業發展條例第16條之規定； 另364 地號土地屬特定農業區甲種建築用地，該筆土地上如 有建築物並依法申請建築使用執照者，應依據建築基地法定 空地系爭土地分割辦法第5 條規定檢附縣（市）主管機關法 定空地分割證明始得辦理，若未曾依法申請建築使用執照者 ，則無須依前開規定檢附證明文件，得辦理土地分割作業等 語（見卷一第184 頁及背面），且為到庭之被告呂偉港、呂 謝秀娟、呂理舜、呂芳林、呂理同、呂阿甲、呂芳橋、呂理 烱、呂芳明、呂理誠、謝芳蓉、呂芳田、呂芳詠、呂芳遠、 呂范寶妹、呂理昌、何清池、呂梁新妹、呂理連、呂秉豐、 何清秀、何家慶所不爭執；至被告呂理魁、楊惠珊、呂陳月 紅、呂理傑已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期 日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第 3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認原告主張之 事實，堪認原告主張之前揭事實為真實可採。
六、得心證之理由
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之， 民法第823 條第1 項及第824 條第1 項分別定有明文。系 爭土地分別為兩造以第一次登記、繼承、買賣、夫妻贈與 、贈與為原因先後取得應有部分而共有，而系爭土地之使 用分區目前均編定為特定農業區。雖被告呂阿甲抗辯其與 被告呂理舜就360 、359 、493 、490 地號土地，有分管 耕作之協定，然為原告及其餘被告否認，被告呂阿甲復未 能舉證以實其說，況縱有分管契約，亦不當然包含不分割 之合意在內，被告呂阿甲此部分抗辯，自難採信。又被告 呂芳林、呂謝秀娟、呂理舜、呂阿甲、呂理同、呂芳橋、 呂理烱、呂芳田、呂芳明、呂理誠、謝秀蓉、呂偉港另抗 辯364 地號土地上建有祖厝即門牌號碼桃園市○○區○○ 路0 段0000巷000 號建物，係供四房子孫永久居住，屬民 法第82條規定不能分割之土地云云，然上開祖厝及其基地 僅係後代子孫情感上難以分割，非屬依物之使用目的而不 能分割之情形，被告呂芳林等上開所辯，亦非可採。從而 ，系爭土地既無因物之使用目的而不能分割之情形，亦查
無不得分割之約定，且兩造迄未能就分割方法自行協議決 定，揆諸上開法律規定，原告訴請裁判分割，洵屬有據， 應予准許。
（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分 配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共 有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以 金錢補償之。民法第824 條第2 項、第3 項分別有明文規 定。次按法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關 係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用 以及全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判上定共 有物之分割分法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有 人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束 （最高法院102 年度台上字第483 號判決參照）。（三）364 地號土地之地目為建，面積為2729.84 平方公尺，土 地現況為上有部分為竹林，有磚造、泥造建物，其中大房 、二房、三房有在使用建物，四房雖有部分建物，但無人 使用，有土地登記謄本、本院102 年3 月21日勘驗筆錄在 卷可稽（見卷一第7-10頁、卷二第5 頁），並經本院函請 桃園市中壢地政事務所派員會同履勘及測量現況並繪製土 地複丈成果圖在卷可稽（見卷二第151 頁）。而兩造對於 364 地號土地之分割方法主張互異，原告主張原物分割， 並按共有人原應有部分之比例分割予各共有人單獨所有， 而其中道路部分協調由各共有人依原應有部分比例共有； 被告呂芳林等及被告呂秉豐雖亦主張原物分割，但係先分 配予各房，並在364 地號土地中央劃分十字狀道路作為對 外聯絡道路；至於被告呂芳橋等則不同意分割。茲審酌如 下：
⑴本院於審理中曾囑託不動產估價師鑑定364 地號土地及其 上建物價格，鑑定結果略以：364 地號土地臨接3 至6 米 私設道路，並以約4 米鄉間道路與民權路三段連接，地形 尚屬方正，土地使用分區為都市計畫外特定農業區甲種建 築用地，建蔽率為60％，容積率為240 ％；又364 地號土 地經以比較法評估，價值為每平方公尺54957 元，如以土 地開發分析法評估，每平方公尺為54209 元（計算式：土 地成本總價000000000 元2729.84 平方公尺＝54209 元
，元以下四捨五入），最終土地成本總價之正常價格估定 1 億4890萬元（即每平方公尺單價為54545 元）（見估價 報告書第20頁、第22-23 頁）。
⑵364 地號土地之共有人為原告、被告呂芳橋、呂芳田、呂 芳明、呂芳詠、呂芳遠、呂理同、呂偉港、呂理舜、呂范 寶妹、呂秉豐、呂梁新妹等12人，如採以原物分割予共有 人之方式，則兩造將各自取得之土地部分，不惟面積狹小 ，且無論採原告主張之道路所有權共有之分割方案，抑或 是被告呂芳林、呂秉豐自土地中央劃分十字聯絡道路之分 割方案，勢必存有通行權或土地分割過於零碎之問題，不 僅減損原有土地利用之完整性，亦使各共有人無法利用土 地增進經濟價值，有礙於其各自日常生活之使用，且如未 來各共有人出賣分割後之土地，因土地面積甚小，購買意 願及價值均易降低，反不利於兩造共有人之權益，況土地 上尚有建物存在，不論如何分割都會造成土地與建物所有 權不一致之情況，易衍生拆屋還地之爭議，反不利於地盡 其利、物（建物）盡其用之經濟效能，是採原物分配之方 式顯有困難。至若將364 地號土地全部分配予兩造中之任 一共有人，又有共有人間彼此金錢補償之問題，斟以兩造 已因無法協議決定分割方法而滋生本訴訟，尤其該建物為 兩造之祖厝，除經濟價值外尚為情感寄託之所在，難以完 全用金錢衡量，為免另滋生金錢補償之糾紛，亦不宜採取 部分共有人原物分配，部分共有人金錢補償之分割方式。 是本院審酌364 地號土地坐落位置與面積、利用型態及兩 造分配利益，認為應以變賣分割，透過拍賣之公開市場機 制，方能使土地發揮最大之經濟效用，經由良性公平競價 之結果，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配合理 之價金，以兼顧各共有人之利益及其公平性。
（四）次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得 分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華 民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單 獨所有；四、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之 共有耕地，得分割為單獨所有。農業發展條例第16條第1 項第3 款、第4 款分別定有明文。上開關於每宗耕地分割 後每人未達0.25公頃者（即2500平方公尺），原則不得分 割，係為防止耕地細分以利農業之經營管理，然為兼顧耕 地權利義務關係之簡化，仍設有數款例外規定，惟基於法 律解釋例外從嚴之原則，對於例外規定不宜擴大其適用範 圍，否則無以達成前開立法目的，是解釋上，耕地除非分 割後每人分得之土地可達0.25公頃之外，依農業發展條例
第16條第1 項第4 款規定反面觀之，如果新共有之事實係 成立於農業發展條例修正後，自不得分割為單獨所有。經 核337 、338 、359 、360 、365 、464 、469 、490 、 493 地號等9 筆土地面積分別為3285.03 平方公尺、841. 72平方公尺、4969.58 平方公尺、9069.12 平方公尺、13 8.68平方公尺、17322.89平方公尺、321.90平方公尺、20 5.23平方公尺、23404.16平方公尺，而上開土地均為特定 農業區農牧用地，係屬農業發展條例所稱之耕地，此有桃 園市中壢地政事務所101 年8 月20日中地測字第00000000 00號函及土地登記第二類謄本在卷可稽（見卷一第60-88 、184 頁），則前揭9 筆農地自應受上開有關每宗耕地分 割後每人所有面積未達0.25公頃，不得分割規定之限制。 而綜觀兩造就前揭9 筆耕地所提出分割方案，均係依各共 有人之應有部分比例分割為單獨所有，僅於各共有人分配 之土地位置略有出入，然各共有人依應有部分比例分得之 共有土地面積並未達0.25公頃，不符前揭規定而不得為原 物分割，益見兩造所提各該分割方案無從憑採。本院衡酌 兩造就前揭9 筆農地所提分割方案均未符合上開農業發展 條例之規定，加以土地共有人之人數眾多，如以原物分割 或部分原物分割，勢將令土地之使用更形困難，土地之價 值益形減低，並非妥適。若以變價分割方式，由各需用土 地者競標，而以最高價金取得系爭土地後整體規劃利用， 因消滅共有關係後土地所有權單純，與鄰地整合之可能性 提高，亦有助提昇前揭9 筆農地之利用價值及經濟效益， 而各共有人亦得以變賣之價金分配取得換價，將土地轉換 為更具經濟流通性之現金，享受與其應有部分比例相應之 等值利益，洵屬公平，是本院認前揭9 筆農地之分割方法 ，亦應以變價分割方式為之，最為適當。
七、綜上所述，原告提起本訴訟，對被告即其他共有人為分割共 有物之請求，為有理由，應予准許，本院斟酌系爭土地之使 用目的、現況及經濟效益，認均應予變價分割，所得價金由 兩造各按如附表一所示應有部分比例分配之，爰判決如主文 第一項所示。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。而因分割共有物之分割方案，係屬法院依職權所定，原告 所提出之分割分案，係供法院於決定分割方案之參考，是本 件原告之請求雖有理由，惟准許分割之結果對兩造均屬有利 ，若由被告負擔全部訴訟費用顯有失公平，是依上開說明，
本院認本件訴訟費用應由兩造各依如附表二所示之應有部分 比例負擔，爰判決如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸一一論駁，附此 敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第80條之1 ，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
民事第三庭法 官 毛松廷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
書記官 范升福
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│附表一： │
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│編│ 共有人 │桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│
│號│ │芭里段三六四│芭里段三三七│芭里段三三八│芭里段三五九│芭里段三六○│芭里段三六五│芭里段四六四│芭里段四六九│芭里段四九○│芭里段四九三│
│ │ │地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│
│ │ │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │
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│1 │呂芳枝 │40分之7 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │120分之1 │4分之1 │4分之1 │120分之1 │
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│2 │呂芳橋 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│3 │呂芳田 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │468分之19 │
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│4 │呂芳明 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│5 │呂芳詠 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │
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│6 │呂芳遠 │12分之1 │ 無 │8分之1 │8分之1 │ 無 │ 無 │8分之1 │8分之1 │ 無 │12分之1 │
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│7 │呂理同 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│8 │呂偉港 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│9 │呂理舜 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │10萬分之2020│ 無 │ 無 │2812分之120 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │5 │ │ │ │
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│10│呂范寶妹│12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│11│呂秉豐 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │
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│12│呂梁新妹│40分之3 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│13│何清池 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│14│呂理誠 │ 無 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │ 無 │12分之1 │12分之1 │468分之79 │
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│15│呂理烱 │ 無 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │468分之19 │
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│16│呂芳林 │ 無 │4分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │10萬分之4795│ 無 │ 無 │ 無 │
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│17│何家慶 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│18│何清秀 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│19│呂謝秀娟│ 無 │ 無 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │ 無 │4分之1 │ 無 │ 無 │