臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第456號
原 告 朱哲民
被 告 富宇建設股份有限公司
法定代理人 張世欣
訴訟代理人 蕭愛儒
王仁德
上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國104年7月30日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：「 一、確認被告與原告間東方之星房屋買賣契約解除。二、被 告應賠償原告新台幣(下同)2,744,525 元。」，主張被告未 依兩造買賣契約之約定於民國104年2月28日之前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照， 為此對於被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已繳 付之房地價款145萬元、違約金123萬元及遲延利息64,525元 ，合計為2,744,525 元，嗣於本院104年7月13日言詞辯論期 日則減縮訴之聲明為：「被告應賠償原告2,744,525 元。」 乙節(詳本院卷第66頁)，依前開規定，應予准許，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告朱哲民於102年7月11日向被告富宇建設股份有限公司 購買東方之星預售屋( 棟樓別：第C5棟第11樓、車位編號 ：地下第叁層編號第203-1號 )，總價820萬元，並簽署房 地預定買賣契約書在案，原告均依契約內「房屋土地付款 明細表」之規定如期繳款，截至104年2月13日止，已繳之 房地價款為145 萬元，依兩造簽訂系爭房地買賣契約書約 定，被告應於104年2月28日之前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告迄10 4年2月28日仍未取得使用執照，經原告於104年2月24日寄 送存證信函，然被告仍不予理會。後原告請新竹縣政府消 保官介入協調，並經新竹縣政府於104 年5月8日以府產商
字第1040064286號函請被告妥善處理，惟原告截至104年5 月28日仍未收到被告任何信息，且被告亦未取得使用執照 ，乃經原告於104年5月29日寄發存證信函予被告，向被告 表示解除系爭買賣契約，請求被告退還原告已繳付之房地 價款145 萬元，依及系爭買賣買賣契約書第11條、第22條 約定，被告應賠償按系爭房地總價百分之15計算之違約金 123萬元及遲延利息64,525 元，請被告於存證信函送達次 日起10日內積極與原告協議及辦理解除契約、退款及賠償 等事宜，然被告已逾存證信函內所述時限，仍續不予理會 ，且毫無音訊。
(二)又依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」第12條：「．．．2 、賣方如逾前款期限未開 工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬 分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工 或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處 罰規定處理。」，經比對兩造之預售屋買賣契約規定與內 政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」規定不符，應依照內政部公告之「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」之相關規定辦理，截至 104 年5月28日為止，被告應賠償原告遲延利息64,525元(計算 式：145萬x0.05%=725，725x89天=64,525 )。從而，被告 應給付原告已繳付之房地價款145萬元、違約金123萬元及 遲延利息64,525元，合計為2,744,525元。 (三)並聲明：
１、被告應給付原告2,744,525元。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
被告認本案除因天候因素造成未能依約取得使用執照之外， 新竹地區因建案推量大，工人不足，要維持建築品質，難免 造成工期延誤，被告為此以提供5 個公共停車位，及增設電 動洗車裝備、及汽車充電設備等方式作為彌補，本建案目前 已經進行拆除鷹架、消防檢查程序，接下來就是請領使用執 照之程序等語。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其於102年7月11日向被告購買東方之星預售屋 ( 棟樓別：第C5棟第11樓、車位編號：地下第叁層編號第20 3-1號 )，總價820萬元，並簽署房地預定買賣契約書在案 ，原告截至104年2月13日止，已繳之房地價款為145 萬元 ，依兩造簽訂系爭房地買賣契約書第11條約定，被告應於 104年2月28日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定
之必要設施，並取得使用執照等情，業據提出房地預定買 賣契約書一紙附卷可稽(詳本院卷第8頁至第30頁 )，復為 被告就此所不爭執，自堪信為真實。
(二)又原告主張被告迄104年2月28日仍未取得使用執照，經原 告於104年2月24日寄送新竹建中郵局第62號存證信函通知 被告如逾104年2月28日未取得使用執照，每逾一日應按已 繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告，若逾10 4年5月28日仍未取得使用執照，視同被告違約，原告得解 除買賣契約，除應將原告已繳之房地價款退還予原告，遲 延利息應一併計算賠償予原告，並應同時賠償房地總價款 百分之十五之違約金等情，復於104年5月29日又寄發新竹 建中郵局第299 號存證信函予被告，向被告表示解除系爭 買賣契約，請被告於存證信函送達次日起10日內與原告協 調及辦理解除契約、退款及賠償等事宜乙節，亦提出新竹 建中郵局第62號、第299號存證信函及回執附卷可佐(詳本 院卷第32頁至第56頁 )，惟被告則辯稱：被告認本案除因 天候因素造成未能依約取得使用執照之外，新竹地區因建 案推量大，工人不足，要維持建築品質，難免造成工期延 誤，被告為此以提供5 個公共停車位，及增設電動洗車裝 備、及汽車充電設備等方式作為彌補等語，經查： １、兩造訂立之系爭房地預定買賣契約書第11條第1 項約定： 「一、本建築工程於102年3月1日前開工，104年2 月28日 之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施， 並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間： (一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者， 其停工期間。(二)因政府法令變更，或其他非可歸責於賣 方之事由發生時，其影響期間。」乙節，足見兩造約定被 告須於104年2月28日之前完成主建物、附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照，而非以實際得施工 之天數計算完工日期，則被告於與原告簽訂系爭買賣契約 時，身為專業之建築公司，並在新竹地區推案多時，自應 熟稔新竹地區建築人力之供應，並得審酌合約期限所定之 天候可能狀況、被告之履約能力等因素，而與原告約定適 當之合約期限，或是約定以工作天計算完工日期，尚非率 然訂約，嗣後再以天候等因素主張逾期之天數應予扣除， 且被告亦未就此舉證證明其因下雨致無法施工之具體日數 ，則被告辯稱其得順延取得使用執照之期間，尚難採信。 ２、又兩造訂立之系爭房地預定買賣契約書第11條第2 項約定 ：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾 一日應按已繳房地價款依每日萬分之二單利計算遲延利息
予買方。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照，視同賣 方違約，雙方同意依第二十二條違約之規定處理。」、第 22條約定：「一、除因不可抗力或不可歸責於賣方之事由 外，賣方如未依雙方約定期限通知買方交屋，經買方催告 限期履行逾兩個月仍不交屋，或違反本約第二十一條第一 項約定時，買方得解除本約。解約時，賣方除應將買方已 繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償 按房地總價百分之十五計算之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。、．四、買賣雙方除 依前三項之請求外，不得另行請求其它損害賠償。」等情 ，則原告主張被告逾104年5月28日仍未能取得使用執照， 視同被告違約，其係依系爭買賣契約第22條規定，對於被 告解除系爭買賣契約，即屬有據。再者，觀之上開約定之 真意應為被告違約逾期完工後，原告若未依第22條之約定 解除契約時，得依據第11條第2 項約定請求遲延利息之賠 償，而此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬遲延給 付違約金之性質。因此，原告既已依第22條約定解除契約 ，即僅得依第22條之約定請求違約金，而不得再依據第11 條第2 項約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形， 尚非合理，復因系爭買賣契約第22條第4 項約定買賣雙方 除違約金外，若有其他損害，亦不得另行請求賠償，足認 此違約金約定之性質為損害賠償總額預定性質。因此，除 本院判命被告給付之違約金外，原告另依內政部公告之「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條規 定，對於被告請求每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算之遲延利息，難謂有據，不應准許。
３、再者，爭房屋買賣契約第22條第1 項後段約定，原告解約 時，被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還 原告外，並應同時賠償按房地總價百分之十五計算之違約 金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 。查被告已逾完工期限即104年2月28日仍未完工，且業已 逾期5個月仍未完工，違反系爭房屋買賣契約第11條第2項 約定乙節，已如上述，原告自得以被告遲延完工為由解除 契約，並請求被告給付房地總價15% 違約金，而房地總價 15%違約金金額為123萬元(即820萬元x15%＝123萬元)，未 超過原告已繳房屋價款145 萬元，是原告依上開約定，請 求被告給付違約金123 萬元，即屬有據。參以系爭買賣契 約所定違約金比例，與內政部公告訂定發布之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項所定相符，且係被告自 行製作與原告及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約
，並限制違約金之金額不得超過已繳價款，且於原告違約 時，亦以相同之方式計算，許由被告沒入已付價金充為違 約金，於雙方均屬公允，佐以近年社會經濟狀況，竹北地 區房市呈現穩定推案情況，被告如能遵期取得使用執照後 通知原告交屋，原告當可儘速享有利用或處分房地之利益 ，並該違約金約定之數額高低合於市場行情，且被告為專 業建築房屋銷售之公司，對此有長期、深入之運作經驗， 系爭房屋買賣契約又係經被告自行製作之定型化契約，擬 訂時應認業經被告衡量損益後而決定，進而持以與原告商 洽，復係兩造本諸自由意識及平等地位自主決定而簽訂系 爭房地買賣契約等一切情狀，應認兩造同受該違約金約定 之拘束，自屬合理，則原告主張被告逾期三個月仍未取得 使用執照，被告應給付原告違約金123 萬元，應予准許。 (三)從而，原告請求被告應給付原告系爭買賣契約解除後已繳 付之買賣價款145萬元及違約金123萬元，合計為268 萬元 ，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難 予准許 應予駁回。
四、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生 影響，爰不一一論列，亦併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 林兆嘉
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