返還不當得利
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,103年度,702號
SCDV,103,訴,702,20150828,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第702號　　　　　　　　　　　
原　　　告　黃柏棋　
訴訟代理人　李文傑律師
　　　　　　彭首席律師
複代理人　　黎筱汶　
被　　　告　黃銘憲　
　　　　　　吳玉女　
共　　　同
訴訟代理人　邱秀珠律師
　　　　　　陳湘君律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國104年8月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落新竹市○○段○○○地號、面積一一九平方公尺、權利範圍三分之一之土地，其租金應自民國一百零四年一月一日起調整為每年新臺幣肆拾肆萬捌仟零肆拾玖元。原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分別定 有明文。查，本件原告起訴時主張被告無法律上原因，占有 使用原告所有系爭土地應有部分，而依不當得利之法律關係 聲明請求：被告應連帶給付新臺幣（下同）2,956,000 元予 原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算利息（見103年度司竹調字第128號卷〈下稱司竹調 卷〉第3頁）。嗣因被告抗辯兩造間就原告所有系爭土地應 有部分存有租賃關係，並經本院委託黃小娟不動產估價師事 務所就系爭土地及系爭房屋進行鑑價後，原告乃於民國10 4 年6月3日具狀將上開請求列為先位聲明，並追加備位之訴， 請求依民法第442條規定調整租金，而變更其聲明為：㈠先 位聲明：被告應給付2,518,758元予原告，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡備 位聲明：被告承租原告所有坐落新竹市○○段000地號土地 、面積119平方公尺、權利範圍3分之1之租金，應於103年1 月1日起至103年12月31日止，給付原告493,947元，並應自 104年1月1日起，每年給付原告448,049元，有原告民事補正 聲明狀在卷可參（見本院卷第134頁）。核原告上開訴之追



加，均係基於被告所有系爭房屋占有使用原告所有系爭土地 應有部分而為金錢上之請求，其訴請求之基礎事實同一，且 不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准 許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣坐落新竹市○○段000號土地（下稱系爭土地），係原告 伯父黃銘宙、原告之父黃銘宗（已歿）及被告黃銘憲三人所 共有，權利範圍各3分之1，而坐落系爭土地上之同段22建號 建物即門牌號碼新竹市○○路○段000號房屋（下稱系爭房 屋）為原告伯父黃銘宙與被告黃銘憲共有，權利範圍各2分 之1，嗣於82年間黃銘宙將其所有土地及房屋之應有部分均 出售予被告黃銘憲，被告黃銘憲再將土地及房屋之應有部分 贈與其配偶即被告吳玉女，而原告之父黃銘宗過世後，其所 有土地應有部分則由原告繼承取得所有權，是系爭土地現由 原告與被告所共有，權利範圍各3分之1，而坐落系爭土地上 系爭建物則為被告2人共有，權利範圍各2分之1，惟被告上 開房屋，使用原告所有系爭土地應有部分3分之1，並坐取鉅 額租金，原告權益受損至鉅。
二、被告上開房屋占有系爭土地，已減免其應支付使用該土地之 代價而受有利益，致原告無法使用、收益系爭土地，而受有 相當使用土地租金之損害，爰依民法第179條、第184條第1 項前段及第185條第1項前段規定，訴請被告給付相當於租金 之賠償金。依被告陳報之房屋租賃契約書，被告自96年以來 出租系爭房地，每月租金168,000元，至於所提出調降租金 之協議書，原告否認其形式與內容之真正，而系爭房地租金 分配之比例，依黃小娟估價師所估為土地74.87﹪、建物25 .13﹪，是依此比例以及每月租金168,000元計算原告得向被 告請求起訴前5年及103年之不當得利，共計3,018,758元【 （168,000元×74.87%×1/3×12）×6年＝3,018,758元】， 惟被告前已支付50萬元予原告，經扣除後，本件請求金額為 2,518,758元，請求如先位聲明所載。三、又原告前所收受之金額係使用土地部分之補償金，係損害金 之補償性質，多由被告決定給付金額，原告雖希望能提高金 額，但被告都不同意，故雙方並無租賃關係，就被告所稱租 金部分亦無達成合意。再者，原告父親在世時，被告即將其 所有坐落系爭土地新竹市○○路○段000 號房屋出租他人收 取鉅額租金，而就其房屋使用原告父親所有系爭土地應有部 分3分之1之情，則自行決定每年支付6萬元予原告父親，以 補償原告父親土地權益所受之損害，91年間被告改為每年支



付10萬元，惟均距被告所受租金利益甚鉅，前此雖曾多次要 求提高金額，被告均置之不理，可見兩造間從無租賃合意， 原告父親或原告前此被動受領之款項亦非租金之性質，當不 成立租賃關係，不得憑前此原告父親或原告有收受被證5至 被證15之票款，即認定原告父親或原告與被告間有租賃關係 存在。另原告於103年3、4月間寄予被告之存證信函雖稱「 租金」，惟此係原告以為曾由被告給付款項多年，或係一般 人所稱之「租金」之故，且觀之上開信函內皆多次強調要求 被告訂立租約、調整適當「租額」，尤明兩造間實際尚無租 賃關係存在。
四、倘若認兩造間存有租賃關係，爰依民法第442 條規定請求調 整租金，而依被告陳報之房屋租賃契約書，自103年1月起至 10月出租予杏一醫療用品股份有限公司（下稱杏一醫療公司 ）之租金為每月168,000元，另被告雖提出被證24、25函文 ，主張自103年11月被告與杏一醫療公司合意調降租金為每 月135,000元，原告亦否認其形式與內容之真正，且依據黃 小娟估價師所估系爭房地合理之租金為每月149,609元，足 見被告主張降低之租金已非合理之數額，103年1月至10月， 以被告實際出租予杏一醫療公司之租金即每月168,000元計 算，其後則以黃小娟估價師所估系爭房地合理之租金每月14 9,609元計算（104年之後，每年租金為448,049元。149,609 元×74.87﹪×1/3×12＝448,049元），並依以上開土地74. 87﹪、建物25.13﹪之比例計算，請求如備位聲明所載。末 按，黃小娟估價師雖有估價系爭土地若以空地出租，其每月 合理租金為57,358元，惟按出租所得對價，土地坐落位置仍 係第一影響要素，其次為土地使用面積，而系爭土地坐落於 車水馬龍、人潮眾多之光復路上，縱以空地出租，該黃金地 段仍應可吸引業者搶租，是估價師所估空地每月合理租金數 額，顯然過低，何況系爭出租使用現況，乃已建築房屋之土 地，並非空地，而現狀已有實際出租之價額可資參酌，本即 較為可信，故就假設為空地之系爭土地，推論其租金行情， 尚乏實際驗證，難以遽採。
五、訴之聲明：
㈠先位聲明：被告應給付2,518,758元予原告，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願 供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：被告承租原告所有坐落新竹市○○段000 地號土 地、面積119平方公尺、權利範圍3分之1之租金，應於10 3 年1月1日起至103年12月31日止，給付原告493,947元，並應 自104年1月1日起，每年給付原告448,049元。



貳、被告則以：
一、被告黃銘憲與被告吳玉女為夫妻關係，系爭土地原為被告黃 銘憲與大哥黃銘宙、二哥黃銘宗三人共有，被告黃銘憲、黃 銘宙、黃銘宗三人應有部分各三分之一，其上房屋即建號22 、門牌新竹市○○路○段000 號，為被告黃銘憲與訴外人黃 銘宙所有，應有部分各二分之一。82年間，訴外人黃銘宙將 其所有系爭土地應有部分三分之一及地上建物應有部分二分 之一因買賣移轉登記予被告吳玉女（可能因吳玉女與黃銘宙 係二親等，承辦代書為圖方便而將移轉登記原因記載為贈與 ）；90年間，被告黃銘憲將系爭土地應有部分三分之一及地 上建物應有部分二分之一贈與移轉登記予配偶即被告吳玉女 。92年10月22日訴外人黃銘宗去世，由原告繼承訴外人黃銘 宗原所有之系爭土地應有部分三分之一。至103年1月28日， 被告吳玉女又將系爭土地應有部分三分之一及地上建物應有 部分二分之一贈與移轉登記予其配偶即被告黃銘憲。故目前 系爭土地為原告、被告黃銘憲、被告吳玉女應有部分各三分 之一，其上建物則為被告黃銘憲、被告吳玉女應有部分各二 分之一。
二、兩造確有租賃關係，原告主張被告不當得利，於法未合： ㈠82年間訴外人黃銘宙將其所有之系爭土地及地上建物之應有 部分出賣被告吳玉女後，被告即與原告之父黃銘宗就建物占 用黃銘宗系爭土地應有部分三分之一乙節，約定每年交付租 金6 萬元，成立租賃關係；91年底，雙方同意改為每年租金 調漲至10萬元、每年分二次給付，被告乃於92年1 月15日、 92年6 月15日各簽發以黃銘宗為受款人、面額各5 萬元之支 票，由訴外人黃銘宗之配偶曾美蘭（即原告之母）代收，92 年10月22日訴外人黃銘宗去世後，被告應原告及訴外人曾美 蘭之指示，於93年1月15日、93年6月15日各簽發以訴外人曾 美蘭為受款人、面額各 5萬元之支票，由訴外人曾美蘭簽收 ，94年之情況亦同，至95年，被告應原告及訴外人曾美蘭之 指示，於95年1月6日、95年6月6日各簽發以原告為受款人、 面額各5萬元載明禁止背書轉讓之支票，由訴外人曾美蘭代 理原告簽收，96年情形亦同，被告97年1月5日、97年6月6日 ，各簽發以原告為受款人、面額各5萬元之支票，由原告之 大哥黃柏傑代理原告簽收，98年1月5日、98年6月6日被告各 簽發以原告為受款人、面額各5萬元之支票，由訴外人曾美 蘭代理原告簽收，99年、100年、101年、102年之情形均同 。103年原告拒絕受領租金，被告乃向臺灣桃園地方法院提 存（因原告之住所地在桃園）。由上可知，兩造間就被告房 屋使用原告所有系爭土地應有部分三分之一，已有租賃關係



，由於未約定期限，而為不定期租賃關係。
㈡又租賃之法律行為，乃不要式行為，只要雙方意思表示合致 即可。原告主張被告之房屋占用原告所有系爭土地應有部分 三分之一，有不當得利云云。然所謂不當得利，依民法第17 9 條規定，係指無法律上原因而受有利益，如前所述，兩造 間存在不定期租賃關係，被告使用原告系爭土地應有部分三 分之一，既係本於不定期租賃關係，即非無法律上原因而受 利益，自無不當得利可言。而依原告於103年3月12日、103 年3月11日、103年4月18日所寄發予被告之新竹建中109號、 110號、178號存證信函，要求被告依照公告現值、物價指數 、通貨膨脹等因素調整租金云云，可見原告已自承其與被告 就系爭土地有租賃關係，否則何來調整租金，原告既已承認 此前被告所給付款項之性質係「租金」，只是要求被告依照 公告現值、物價指數、通貨膨脹等因素調整「租金」，在本 件起訴前從不曾主張被告過去所付之「租金」有短少現象要 求補給付或有其他爭執，亦足見被告對於103年之前之租金 業已付清。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返 還使用系爭土地所受利益，於法未合，不應准許。即被告否 認不當得利，兩造間係成立不定期租賃關係，被告已按約定 每半年支付租金一次予原告，並無不當得利可言。 ㈢原告訴代謂被告所給付之款項，性質為使用土地之「補償金 」云云，與事實不合，按所謂「補償金」，係指雙方無其他 法律關係，一方使用他人之物，在事後對他方一次性之給付 以補償他方損失。本件兩造均於每年固定之1月、6月時給付 1至6月及7至12月之租金，即就現在及未來數月之使用給予 一定金額，作為使用土地之對價，兩造間顯然存在租賃之關 係，被告所給付者係租金，而非原告所謂之補償金。兩造既 有租賃關係存在，即無所謂不當得利可言，從而原告主張被 告返還不當得利，顯有未合。
三、原告主張如認兩造有租賃關係存在，被告每年應支付租金應 調整為448,049元，於法無據：
㈠本件兩造間不定期租賃關係之租金為每年10萬元，所謂租金 調整只能向後調整，不能溯及既往，在未達成調整租金協議 或經法院判決確定調整租金額前，被告並無每年應支付超過 租金10萬元以上予原告之義務。而兩造在本件訴訟前之103 年1月間，原告之母曾美蘭代理原告與被告協商調整租金當 時，雙方同意每年租金額調整為12萬元，但原告之母曾美蘭 其後拒絕簽收被告所交付總額12萬元之支票，被告始誤以為 所約定之調整金額不算數，而寄發總額共10萬元2紙支票予 原告作為103年度之租金。嗣原告於103年3月12日以新竹建



中郵局第109號存證信函隨函退回該等支票，並函稱「您寄 來的兩張支票，其面額與今年元月和家母協商調幅有所差異 ，故隨函退回支票兩張，分別為IS0000000、ISO517677」等 語，足知兩造於103年1月間應已就租金達成協議調整為每年 12萬元，則原告再請求調整租金，即有未合。 ㈡如認原告請求調整未來之租金有理由，則被告認應以該土地 之空地出租之市場行情作為標準。蓋系爭土地面積119平方 公尺（約為36坪），土地上有三層半房屋（約為100多坪） ，該房屋權利範圍全部及土地應有部分三分之二均為被告所 有，原告僅有土地應有部分三分之一，而被告係將100多坪 建坪之房屋出租，土地上存在房屋之租金自與空地出租之租 金有極大差異，本件杏一醫療公司承租之標的物為被告所有 之三層半房屋，此觀諸房屋租賃契約書均記載「新竹市○○ 路○段000號1棟全部」即明，租金自然較高，原告主張以房 地每月租金中之80﹪計算土地所有人應得之租金，忽略出租 房屋面積及大小，自有未洽。再者，屋齡、屋況之保養及裝 潢、承租人意願、承租人營業獲利情形均是影響租金高低的 考量因素，未來被告可收取之租金額亦非固定。兩造既已合 意租金調整為每年12萬元，原告自無權利再行請求調整租金 。
㈢關於黃小娟不動產估價師製作之不動產估價報告書，其中有 關土地與建物現值之估價、房地結合體每月合理租金數額14 9,609元及土地與建物之租金分配比例，均與本案無關，但 被告對上開估價金額並無意見，僅認為該估價書所列土地之 租金分配比例74.87﹪，實屬過高。又該估價書中有關空地 出租之每月合理租金數額57,358元，稍嫌偏高，但同意予以 尊重。本件如採用黃小娟不動產估價師所為之估價，應僅參 考其中有關空地出租之每月合理租金數額，蓋本件原告係以 空地出租被告，其上建物為被告所有，而原告事實上擁有系 爭土地之應有部分3分之1換算成面積，僅12坪，該地區目前 如申請建築，建蔽率為60%，換言之，原告如擬興建，只有 7.2坪之建築面積，客觀上無法建築房屋，且應亦無法申請 合法之建造執照建築房屋（申請合法建造執照，除面積外， 尚須符合臨路之面寬、深度等），且被告於其上房屋係辦理 所有權登記之合法房屋。原告事實上即出租空地，自應以出 租空地計算租金。至於被告在土地上有房屋而創造更高之租 金額，與原告無關。是原告主張租金應提高為每年448,049 元，實屬過高，不應准許。
四、綜上所述，原告提起本件訴訟，顯無理由等語，資為抗辯。 並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受



不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
系爭土地即新竹市○○段000地號土地，為被告黃銘憲、吳 玉女與原告共有，三人應有部分各三分之一。其上房屋即22 建號建物、門牌號碼新竹市○○路○段000 號，為被告黃銘 憲、吳玉女所有，應有部分各二分之一。
肆、本件爭點：
一、兩造間就系爭土地是否有租賃關係存在？
二、若認兩造間有租賃關係存在，則原告得否請求調整租金？租 金調整應自何時起算始為適當？被告辯稱兩造已就租金達成 協議調整為每年12萬元，是否可取？
三、若認兩造間並無租賃關係存在，則原告主張被告占用系爭土 地係不當得利而請求返還相當於租金之利益，有無理由？得 請求之金額為何？
伍、本院之判斷：
一、兩造間就系爭土地是否有租賃關係存在？
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421條第1項、第422條定有明文。又當事人之一方 以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問 其名稱為何，皆為租賃（最高法院46年台上字第519號判例 參照）。故當事人若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必 要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立 書面契約為要。查，兩造間就系爭土地固無簽訂相關容許被 告的占用、使用之書面約定，惟原告於103年3月12日、10 3 年3月11日及103年4月18日寄發予被告吳玉女之存證信函均 載稱：「…黃柏棋…將位於新竹市○○段000地號持分3分之 1土地委託家母曾美蘭女士代表處理，舉凡租賃合約簽訂、 租金收款、文件交付、印鑑證明、與該筆土地所有相關事宜 均委由家母曾美蘭女士全權處理，並由本人出具委託書及印 鑑證明交其負責行使權，本人主張雙方簽訂土地租賃合約… 年收租金扣除地價稅之後與實際所得不成比例，本年度起請 依照公告現值、物價指數、通貨膨脹採土地持分比率調整租 金，並簽訂租賃合約以維護本人應有的合法權利」、「…土 地所有權人自民國82年起迄今20年，受到通貨膨脹、物價指 數、地價稅、公告現值之調升，過去我的父母（即訴外人黃 銘宗、曾美蘭）始終未曾口頭允諾或立據以不定期契約認定 ，不定期租約不代表租金固定，歷經20年餘，必須按照不動 產價值的升降，租金亦隨之調整…現由我（即原告）繼承，



主張維護應有權益，雙方訂定土地租賃合約，同時按照公告 現值調整租金，請於民國103年3月20以前完成本年度租金給 付及簽訂土地租賃合約」、「本人重申有關座落新竹市○○ 段000地號黃柏棋持分所屬12坪土地，自民國82年起共同租 給多家營利事業做為營業用途，包括全國電子及目前的杏一 醫藥連鎖店，長期以來地價稅隨著物價指數及通貨膨脹而逐 年增加，但租金未隨物價指數及通貨膨脹而調整顯不盡合理 」等語（見司竹調卷第51至56頁），另證人曾美蘭即原告母 親亦到庭證稱：「（問：之前是否有跟被告收過一年10萬元 之款項？該款項之性質為何？）我們沒有租賃合約，以前都 是長輩作主，我們順理成章都是這樣拿的。我有收每年10萬 元，但是不是一開始就是10萬元。大約在90年前後的時間。 這10萬元就是上半年跟下半年所謂的租金，但是從來沒有打 契約。（問：這10萬元是否為被告使用原告土地的租金？） 是啊，是用我的土地。（問：這10萬元是否是租金？還是被 告用原告土地的代價？）這兩者都可以說。土地被告在用」 云云，足認兩造間就被告所有系爭房屋占有使用原告所有系 爭土地應有部分應支付租金以為對價乙事確已達成合意，且 被告自92年起每年均開立2紙面額5萬元、共計10萬元之支票 交付予原告父親黃銘宗、原告母親曾美蘭及原告等情，亦為 原告所不爭執，揆諸前揭規定暨說明，關於租賃契約，本為 不要式行為，縱兩造間並未簽立書面租賃契約，然兩造就租 賃標的物及支付之對價既已互相意思表示一致，即不能謂兩 造間之租賃契約尚未成立。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。則主張不當得利請求權存在之當事人， 對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他 方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，始符舉證責 任分配之原則（最高法院99年度台上字第2019號、99年度台 上字第1009號裁判要旨參照）。本件原告主張被告所有系爭 房屋占有使用原告所有系爭土地應有部分無法律上之原因， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯，依前揭說明，自應由原 告就被告受領給付欠缺法律上之原因乙節先負舉證之責。惟 查，兩造間就被告所有系爭房屋占有使用原告所有系爭土地 應有部分有租賃關係存在乙節，業如前述，則被告本於兩造 間之租賃契約占有使用原告所有系爭土地之應有部分，即非 無法律上原因，從而，原告先位聲明依不當得利之法律關係 請求被告返還占有使用原告所有系爭土地應有部分相當於租 金之利益，洵非有據，自不應准許。




二、若認兩造間有租賃關係存在，原告得否請求調整租金？又租 金調整應自何時起算始為適當？
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又契約成立 後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平 者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果 ，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報 地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071 號判例參照）。民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫 之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之 情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失 公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之 基地租賃，倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更， 非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得 依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高 法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。 ㈡查兩造自82年間即已就原告所有系爭土地應有部分成立不定 期租賃契約，迄今已逾20年，且系爭土地之土地公告現值於 82年為每平方公尺55,000元，83年至88年為每平方公尺54,2 27元，89年至96年為每平方公尺56,160元，97年至98年為每 平方公尺59,059元，99年為每平方公尺63,992元，100年為 每平方公尺66,992元，101年為每平方公尺88,857元，102年 為每平方公尺98,639元，有系爭土地地價第二類謄本可參（ 見本院卷第3頁），而兩造於82年間原約定租金為每年6萬元 ，嗣兩造雖曾於91年底合意將租金由每年6萬元調整為每年 10萬元，惟系爭土地於92年之土地公告現值為每平方公尺 53,160元，至102年已調漲為每平方公尺98,639元，二者已 有近2倍之漲幅，系爭土地價值當然亦隨之提升，足見系爭 土地自成立不定期租賃契約後，其價值確有漲昇，且其價值 變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料，若系爭土地每年租金 仍以10萬元計算，顯有失公平。從而，原告本於出租人之地 位，依民法第442條、第227條之2規定，請求調整租金，自 屬有據。
㈢又系爭土地位屬新竹市路線商業地帶，與馬偕紀念醫院新竹 院區相鄰，半徑1,000 公尺以內有國小、高中、金融機構、 傳統市場及生鮮超市，公共設施條件良好，距離新竹火車站



僅約2 公里，整體而言，公共設施條件及區域交通條件尚稱 良好，有黃小娟不動產估價師事務所所製作之不動產估價報 告書在卷可參（見本院卷第80至125 頁）；且經本院至現場 履勘結果，系爭房屋為三層樓建物，頂樓有部分加蓋鐵皮屋 頂之水泥磚造建物，一樓有增建騎樓，隔忠孝路和馬偕醫院 相鄰，周圍商店林立，位處光復路二段和忠孝路口之交叉路 口，交通便利、生活機能良好，目前整棟建物均出租予杏一 藥局經營使用等情，亦有本院勘驗筆錄及現場照片等在卷可 參（見本院卷第49頁、第58頁）。再者，經黃小娟不動產估 價師事務所就系爭土地之面積、系爭房屋之使用現況、區域 環境及區域行情為評估後，勘估結果認系爭房屋與系爭土地 結合體每月合理租金數額為149,609 元（即每坪1,250 元、 每平方公尺378 元），其中土地之租金分配比例為74.87 ﹪ ，建物之租金分配比例為25.13 ﹪，而被告前將坐落系爭土 地上之系爭房屋出租予訴外人全國電子股份有限公司作為商 業店鋪使用，自96年11月起至98年2 月止每月租金168, 000 元、98年3月起至99年3月止每月租金134,400元、99年4月起 至101年10月止每月租金158,000元，嗣於101年11月改出租 予訴外人杏一醫療公司作商業店鋪使用，約定租期自101年 11月1日起至106年10月31日止，每月租金為168,000元，其 中第一個月即101年11月之租金未收取，又其中之103年12月 1日至104年11月30日止每月租金調降為135,000元，此有被 告提出之租賃契約書、協議書及杏一醫療公司函文可佐（見 被證20至25，見本院卷第29至41、56頁），是前開勘估結果 所認定之房地結合體合理租金數額與被告將系爭房屋出租他 人所收取之租金亦屬接近，前開鑑定結果尚屬合理應為可採 ，是本院認原告以系爭房地結合體每月租金149,609元，及 其中土地之租金分配比例，計算原告所有系爭土地應有部分 之合理租金為每年448,049元（計算式：149,609元×74.87 ﹪×1/3×12＝448,049元，小數點以下四捨五入），而請求 調整租金數額由原來每年10萬元增加為每年448,049元，應 予准許。
㈣至被告抗辯兩造已於103年1月間協議租金調整為每年12萬元 ，及目前被告每月實際收取之租金為135,000元，且原告係 以空地出租被告，其上建物為被告所有，故本件應以出租空 地計算租金云云，查，原告母親曾美蘭於103年1月間固曾代 理原告就調整租金乙事與被告進行商議，然關於兩造是否已 就租金調整數額達成協議乙節，據被告訴訟代理人於本院審 理時陳稱：「…一開始開二張各5萬元，因為訴外人曾美蘭 希望漲價，故沒有收。再開二張各6萬元，訴外人曾美蘭也



還是沒有收。之後再開二張各5萬元寄給原告，但是原告退 回」，證人曾美蘭亦證稱：「被告說我們102年12月底有達 成12萬元租金之合意，不實在。我從來沒有跟被告達成租金 調漲為12萬元的合意」、「（問：是否有曾經向被告說過租 金調漲之金額為何？）沒有。」，可知兩造並未達成租金調 整為每年12萬元之合意，若如被告所辯兩造已達成租金調漲 為每年12萬元之合意，何以訴外人曾美蘭拒絕收受被告所開 出之二張各6萬元之支票？實與常情不符，是被告所辯，並 無足採。次查，原告雖係將系爭土地應有部分之權利出租予 被告，然房屋必須坐落於土地上下，如無土地，房屋即失所 依附，且出租房屋所坐落土地之位置、使用面積多寡為決定 租金行情之重要因素，使用面積相同之房屋，必因房屋坐落 土地位置之不同而有租金高低之差異，且參照黃小娟不動產 估價師事務所製作之鑑定報告，系爭土地總值為25,463,619 元，建物部分總值為4,999,347元，又依其勘估結果，系爭 房地結合體每月合理租金數額149,609元係包含投資者的經 營利潤、土地及建物貢獻價值，其中土地之租金分配比例為 74.87﹪，建物之租金分配比例為25.13﹪，已如前述，顯見 本件被告僅將房屋出租卻可收取每月15萬元上下之租金，衡 情其所收取之租金高低應與系爭房屋所坐落之土地位置密切 相關，故被告辯稱原告僅出租土地，故其租金應以空地出租 之租金為核算標準云云，並非合理，不足採據。 ㈤末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額 付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之 意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租 金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當 事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自 原告起訴時起增高租金（最高法院47年台上字第1152號、48 年台上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民 事庭會議決議意旨參照）。又按不定期限之不動產租賃，因 其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定增減租金， 惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應 訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相 對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院 為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付（最高法院69 年度台上字第2901號判決參照）。查，本件原告雖於103 年 3 月11日即寄發存證信函予被告請求調整租金，惟被告已於 103年3月21日將兩造原約定之103年度租金10萬元向原告住 所地之臺灣桃園地方法院提存所辦理清償提存，有該提存書 附卷可稽（見司竹調卷第50頁），嗣原告於103年5月21日始



提起本件訴訟，並於本院103年10月3日言詞辯論期日當庭請 求調整租金（見本院卷第11頁正、反面），揆諸前揭判例意 旨，被告既於原告起訴前即將兩造原約定之租金辦理清償提 存，縱令原告於起訴前已向被告為請求調整租金之意思表示 ，然在法院調整租金之判決宣示前，兩造間原約定之租金數 額仍有拘束雙方當事人之效力，是應認原告請求溯及自103 年1月1日作為調整租金之起算日，尚有未合，而應自原告起 訴後之104年1月1日起，調整租金為每年448,04 9元。陸、綜上所述，兩造就原告所有系爭土地應有部分既仍存有未定 期限之租賃關係，被告占有使用承租之原告所有系爭土地應 有部分即非無法律上之原因，是其先位聲明依不當得利之法 律關係請求被告給付2,518,758元及其利息，為無理由，應 予駁回，又其此部分假執行之聲請自亦失所附麗，不應准許 。惟依兩造原約定之租金標準，迄今顯屬偏低而有失公平， 是原告備位聲明依民法第442條之規定請求調整租金，於自 104年1月1日調整每年租金至448,049元之範圍內，洵屬有據 ，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。柒、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。捌、據上論結，原告先位之訴無理由，備位之訴一部有理由、一 部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第一庭 法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 王裴雯