臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第33號
原 告 國防部軍備局
法定代理人 金壽豐
訴訟代理人 林志宏律師
複代理人 楊翕翶律師
被 告 復崗新城管理委員會
特別代理人 梅國慶
特別代理人 鄧牧民
特別代理人 李冠英
特別代理人 張民光
複 代理人 田美宇
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於104年7月14日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將新北市○○區○○段○○○○○號，權利範圍全部即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號二樓之建物及同段二六八五建號，權利範圍十萬分之三十九之共用部分騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣肆拾捌萬貳仟零肆拾貳元及自民國一Ｏ三年十二月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一Ｏ三年十二月二十七日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟參佰柒拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬陸仟捌佰伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項之各期給付於到期後，於原告按月以新台幣貳仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序上理由
一按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法 定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法 院之審判長選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明 文。本件原告係以鄭懿瑛為被告之法定代理人提起本件訴訟， 惟被告社區民國（下同）102年9月28日選任鄭懿瑛為主任委員 之區分所有權人會議遭本院於103年12月19日以103年度訴字第
642號確認該決議不存在，該案並已於104年1月16日確定（見 本院卷第51頁、第34頁背面），可見被告現無法定代理人合法 代理為訴訟行為，茲原告為免延遲本件訴訟而受損害，依前開 規定，聲請本院選任被告之特別代理人，以利訴訟之進行，本 院乃於104年3月17日裁定選任梅國慶、鄧牧民、李冠英、張民 光為被告之特別代理人（見本院卷第105頁），合先敘明。二訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮 應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。經查 ，原告原起訴請求被告應將新北市○○區○○段0000○號、權 利範圍全部之建物（門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0弄 0號2樓）及同段2685建號，權利範圍1000分之39之共用部分（ 以下稱系爭房地）騰空返還予原告。被告應給付原告新台幣（ 下同）243萬3935元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至 返還訴之聲明第一項所示建物之日止，按月給付原告4萬566 元，並願供擔保請准宣告假執行。復於104年7月14日具狀擴張 訴之聲明第二項為「被告應給付原告287萬1755元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並 應自起訴狀繕本送達翌日起至返還訴之聲明第一項所示建物之 日止，按月給付原告4萬7863元」（見本院卷第261頁），揆之 前開規定，應為擴張或減縮應受判決事項之聲明，核無不合， 應予准許。
貳、實體上理由
原告起訴主張：其為系爭房地之管理機關，系爭房屋遭被告無 權占有作為管理委員會辦公室使用，爰依民法第767條第1項前 段、中段，第179條之規定，提起本訴，並聲明：被告應將新 北市○○區○○段0000○號、權利範圍全部之建物（門牌號碼 為新北市○○區○○路000巷0弄0號2樓）及同段2685建號，權 利範圍1000分之39之共用部分騰空返還予原告。被告應給付原 告287萬1755元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 訴之聲明第一項所示建物之日止，按月給付原告4萬7863元， 並願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：
㈠被告原由警信新村、貿商五村、貿商六村三村老舊眷村重建， 社區改建時政府依法補助部份重建經費，並由當時住戶代表參 予制定住戶購買價格，採興建成本依房屋比例均攤售價，政府 並無從中獲利意圖，由住戶負擔前述售價並扣除政府補助款（ 即所謂之自備款）取得系爭房屋之所有權。早期改建之社區，
國防部均撥1至2戶作為社區辦公室使用，後期則取消此向福利 ，本社區重建房屋230戶，配售229戶所餘一戶原即為無償提供 社區辦公室使用，因政策性取消此項福利，該戶原擬配售，經 當時住戶爭取無償使用未果，再爭取由住戶負擔該戶費用，做 為被告自治會址。重建末期有加建鐵窗之需求，該費用係由住 戶採多退少補之方式負擔，並非由國防部支付，而此部分之經 費尚有結餘款，是經住戶代表決議，將此部分之經費用做購買 系爭房屋，並經國防部同意後執行，是系爭房屋之售價與配售 他人並無不同，與其他早其社區無償取得不同，是以，系爭房 屋為被告全體住戶所購買，有國防部（前總務局78年8月25 日 （7 8）積秒字第4188號簡文表）可按。
㈡而依當時法令，系爭房屋登記為自治會辦公室，得免徵各項稅 賦，因此為免繳稅賦，當時各社區自治會辦公室皆登記於國防 部名下，此在權威時代極為正常，國防部總政治作戰部字號（ 70）正歸字10232號公文亦載明「受讓公有土地移轉登記時， 自治會房地得以官兵共有方式辦理登記，價購私有土地辦理移 轉登記時，自治會之房地則以國軍軍眷住宅公用合作社名義辦 理登記，兩者名義容有不同，但建築物由其自治會公用之性質 ，並無二致」可參。又被告之公共產權包含系爭房地及4弄4號 地下室，後者因無稅賦減免之問題，是登記於各住戶名下，而 系爭房地登記於國防部名下，其理甚明。
㈢系爭房屋為被告之重要公共產權，住戶之管理委員會長年在此 處理公共事務，新舊住戶產權移轉時，已包含公共產權（即系 爭房屋及地下室），唯因權狀只能做地下室移轉登記，但原告 亦無權也不應片面要求拍賣該產權，甚至利用拍賣後金額分配 給原始住戶，致眾多住戶無法領取之方式，巧取住戶之資產。 是被告主張，系爭房地應完整交還被告，如因稅制改變，使用 者付費，被告願意負擔相關稅賦。
㈣聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行 。
原告起訴主張其為系爭房屋之管理機關，而被告無權占有系爭 房屋，爰依民法第767條第1項前段、中段，第179條之規定， 請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，是本件之爭點應 為㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？㈡被告是否無權占有系 爭房屋？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有 理由？茲敘述如下：
㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？
按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法 第759條之1定有明文。經查，原告主張系爭房屋為中華民國所 有而由其管理，已據其提出與所述相符之系爭房屋建物登記謄
本可按（見本院卷第6頁），堪信為真實。被告雖抗辯系爭房 屋係由其出資購買，僅為免徵各項稅賦而登記於原告名下云云 ，然查：
⒈原告主張系爭房地所在之復崗新城社區，係軍方依據國軍老舊 眷村重建試辦期間作業要點而興建，由國防部自行興建之方式 ，由保證責任中華民國國軍軍眷住宅公用合作社辦法眷村重建 之社區等情，為被告所不爭，堪信為真。
⒉再者，有關系爭房地即眷村重建社區之經費籌措,係依據重建 之眷村土地70%地價款內，按造價付款，一次買斷，並列入公 產管理，交由自治會管理經營使用，有國防部69年7月20日（ 69）正歸字第11583號國軍眷村重見國宅社區暨本部購地興建 之眷宅眷區自治會址及福利設施管理規定第三條第一項、第四 條第一項可按（見本院卷第181頁，下稱自治會管理規定）， 是系爭房地即其自治會辦公室之購置，應適用前開規定辦理之 ，由國防部出售眷村土地之70%出資買受，被告抗辯系爭房屋 係由眷戶出資購買，容有誤會，已不可採。
⒊再者，參以國防部總務局78年8月25日(78)積秒字第418 8號簡 便行文表記載「一、有關復崗新城申購中和市○○路○○○巷 ○弄○號二樓（即系爭房地）作為自治會辦公室，該房舍售價 一一六萬四Ｏ五九元，請依該村自治會(78)貿建字第一Ｏ六三 號行文表，由按裝鐵窗經費餘款內撥出價構。二、該自治會房 舍價購後，請列入本局產權辦理過戶。」等語（見本院卷第84 頁），並斟酌國防部政治作戰局103年9月12日國政眷服字第 0000000000號函文記載系爭房地之買受價款來源為「為中和市 景安路1樓住宅多餘售價款（店舖標餘款，亦屬眷村土地處分 款69.3%結餘款）新台幣840萬3448元，扣除安裝鐵窗經費後， 餘款101萬5780元全數以購置旨揭房舍（自治會辦公室），不 足14萬8279元之部份始由眷宅社管控之貴新城保留費支應，原 眷戶亦無繳交費用，故所屬產權登記國有財產…。」等語（見 本院卷第130頁），再參以保證責任中華民國國軍軍眷住宅公 用合作社103年7月29日（10 3）信義290號書函記載「提高面 臨中和市景安路1樓住宅售價計得多餘售價款（店舖標餘款） 為840萬3448元，本社撥交該新城自治會鐵窗之經費738萬7668 元後，剩餘101萬5780元。購置自治會辦公室需款116萬4059元 ，不足款14萬8279元由該新城保留費21萬5634元項下支付。」 等語（見本院卷第58頁），再參酌保證責任中華民國國軍軍眷 住宅公用合作社103年5月13日（103）信義0145號函文記載「 面臨中和市景安路一樓住宅售價指數，經眷戶代表一致同意提 高為4.5倍，調整後之多餘售價總額，做為210戶安全鐵窗用， 多退少補」等語（見本院卷第124頁），由上可知，國防部出
售復崗社區一樓店面所得840萬3448元後，支出復崗新城社區 之全部鐵窗費用738萬7668元，剩餘101萬5780元，系爭房地價 款116萬4059元，差額14萬8279元則由復崗新城之保留費支出 ，意即系爭房地之買受價款來源有二，其一為國防部出售一樓 店面扣除裝置鐵窗費用之所得，其二為復崗新誠保留費，被告 住戶即原眷戶從未支付買受系爭房地之費用，被告亦未舉證已 出資買受系爭房地之事實，從而，系爭房地於買受後已列入國 有財產等情，均係依前開自治會管理規定為之，亦有前開函文 足憑，被告稱系爭房屋之價款係由其所支付，是其等為系爭房 屋真正所有權人，洵屬無據，尚非可採。
⒋被告復稱為減免稅賦而將系爭房屋借名登記於原告名下云云， 惟查，系爭房地係依據房屋稅條例第15條第1項4款及土地稅減 免規則第8條第1項第10款規定，免徵房屋稅及地價稅，有國防 部總政治作戰部70年6月29日（70）正歸字第10232號函、財政 部回函可按（見本院卷第91、235頁）。由上可知，系爭房屋 之房屋稅及地價稅，係由國防部總政治作戰部函請財政部賦稅 署辦理關於免予徵收之事宜，並經財政部免予徵收在案，從而 ，被告稱係為減免稅賦而將系爭房屋借名登記於原告等情，應 屬無據，並不可採。
㈡被告是否無權占有系爭房屋？
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年臺上字第11 20號判決意旨參照）。查系爭房屋為中華民國所有並由原告所 管理，已如前述，揆諸前揭判決意旨，自應由被告就占有系爭 房屋之合法權源負舉證之責。
⒉國防部因改建眷村之自治會組織現無法源基礎，且常因眷村事 務與社區互助組織及管理委員會間，發生衝突及不和，備受民 代、審監單位及眷（住）戶質疑，為遵循依法行政立場，維護 眷村（戶）和諧，已完成改建眷村，自民國89年7月1日起統一 裁撤，眷村連絡人同時停止派遣，意即國防部已於89年7月1日 起裁撤裁撤改建眷村自治會組織，有國防部89年4月25日（89 ）祥祉字第4720號令可按（見本院卷第203頁），.由上可知， 國家為照顧眷村住戶，無償提供系爭房屋給當時眷戶組成之自 治會使用，是系爭房屋之使用權人應為由眷戶所組成之自治會 ，且上開自治會組織因無法源上之基礎而已遭國防部裁撤。然 而，被告係依公寓大廈管理條例所組織之管理委員會，性質上 已與依前開規定所設置之自治會並不相同，是其並非系爭房屋 之使用權人，況前開自治會組織已遭裁撤，是系爭房屋之使用
權人已不存在。從而，被告占有使用系爭房屋即無合法權源， 屬無權占有侵害原告對於系爭房屋之所有權。
⒊綜上，系爭房地係由國有財產，由原告管理，卻遭被告無權占 用，原告依據民法第767條之規定，請求被告返還系爭房屋， 應有理由。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條 定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息百分之十為限，約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、 縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地， 建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有 明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規 定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機 關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土 地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域 ，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價 之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申 報，地政機關公告之地價而言（最高法院71年度台上字第3753 號民事裁判意旨參照），又基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高 法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又舉辦規定地價或 重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以 公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段 載有明文。
⒉經查系爭房屋由被告無權占有，依社會通念，可消極減免其應 支付使用該房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應 返還其利益，是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌 日起回溯五年及至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不 當得利，核屬有據。系爭房地坐落之新北市○○區○○段000 地號土地，面積10,780.51平方公尺，原告管理之應有部分為4 1/10000，自98年12月27日起98年12月31日之申報地價為1萬36 76元（17,095*80%=13,676），自99年1月1日至101年12月31日
之申報地價為1萬5120元（18,900*80%=15,120），自102年1月 1日至103年12月26日之申報地價為1萬6632元（20,790*80%=16 ,632），系爭房屋評定現值26萬9400元（263,800+5,600=269, 400），有臺北縣稅捐稽徵處房屋現值評定明細表、新北市政 府不動產買賣交易服務網查詢資料可按（見本院卷第216頁） 。本院復審酌系爭房屋位於新北市中和區，附近有復興國小、 中和地政事務所、金山市場、捷運頂溪、永安市場站，交通、 學區及生活機能均甚良好，及系爭房屋尚保存良好等情，認按 系爭房屋及土地價值以年息10﹪計算相當於租金之不當得利， 應屬適當。準此，原告請求被告給付相當於租金之不當得利如 主文第2、3項所示之金額（計算式如附表所示），應屬有據， 逾此部分，應予駁回。
㈣給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限 屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第203條 定有明文。被告於103年12月26日收受起訴狀繕本，有卷附之 送達證書可按（見本院卷第14頁），原告請求自起訴狀繕本送 達翌日即103年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，為有理由。
綜上所述，原告依據民法第767條、第179條之規定，請求被告 將新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部即門牌號碼新 北市○○區○○路000巷0弄0號2樓之建物及同段2685建號，權 利範圍10000分之39之共用部分騰空遷讓返還予原告。被告應 給付原告48萬2042元及自起訴狀繕本送達翌日即103年12月27 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及自起訴狀繕本 送達翌日即103年12月27日起至返還上開建物止，按月給付原 告8371元，為有理由，逾前開部分之請求，為無理由，應予駁 回。
原告勝訴部分，陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合， 爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述 並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一 論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 陳麗娜
附表（單位：元，元以下四捨五入）
一、回溯5年之不當得利：
1.自98年12月27日起98年12月31日：⑴（10,780.51*41/10000*13,676）+269,400=873,880。⑵一年不當得利：873,880*10%=87,388。⑶98年12月27日至98年12月31日計5日，不當得利為1197元（87, 388/365*5=1,197）。
2.自99年1月1日至101年12月31日：⑴（10,780.51*41/10000*15,120）+269,400=937,705。⑵一年不當得利：937,705*10%=93,771。⑶99年1月1日至101年12月31日計3年，不當得利為28萬1313元（ 93,771*3=281,313）。
3.自102年1月1日至103年12月26日：⑴（10,780.51*41/10000*16,632）+269,400=1,004,536。⑵一年不當得利：1,004,536*10%=100,454。⑶102年1月1日至103年12月26日計725日，不當得利為19萬9532 元（100,454/365*725=199,532）。4.總計不當得利為48萬2042元（1,197+281,313+199,532=482,04 2）。
二按月給付之不當得利：100,454÷12=8371元