臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第3號
原 告 陳全
訴訟代理人 賈育民律師
被?? ?告 ?楊孟道
訴訟代理人 高奕驤律師
劉佳香律師
被 告 陳萬霖
陳奎杏
李建銘
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國104 年7 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國102 年9 月14日原告經由萊爾富不動產經紀有限公司 （下稱萊爾富公司）向被告楊孟道買受坐落新北市○○區 ○○段000 地號土地（權利範圍10000 分之300 ）、同地 段000 地號土地（權利範圍10000 分之278 ）及其上同地 段0000 建號門牌號碼新北市○○區○○○路0 段000 號1 樓建物（下稱系爭房屋），買賣總價新臺幣（下同）18,0 00,000元，有不動產買賣契約書影本、土地及建物登記謄 本可按。系爭房屋於辦妥所有權移轉登記後，因被告楊孟 道出租予訴外人田金山經營卡拉OK使用，租期尚未屆至仍 由承租人占用未交屋，承租人即曾於102 年12月5 日表示 房屋漏水希望原告修繕，原告會同萊爾富公司蘆洲加盟店 店長李建銘前往查看，將天花板及隔音棉切開後，發現有 大塊水泥剝落、鋼筋外露鏽蝕，李店長稱被告楊孟道會負 責修好，惟經過一個多月被告楊孟道仍未修繕，原告乃於 103 年1 月28日委請律師發函被告楊孟道，表示解除買賣 契約，請於文到15日內與原告協商回復原狀之事宜。此後 被告楊孟道僅表示願以水泥將鋼筋外露部分及漏水修繕， 原告對被告楊孟道修繕方法無法同意，遂於103 年2 月13 日委請正中工程顧問有限公司對系爭房屋作氯離子含量檢 定，檢測結果在系爭房屋一樓後房間樑-1之水溶性氯離子 含量為0.0510% ，每立方米水溶性氯離子重量為1.224 公 斤，房屋一樓後房間樑-2之水溶性氯離子含量為0.0787%
，每立方米水溶性氯離子重量為1.889 公斤，有氯離子含 量試驗報告可按；87年7 月中央標準局訂立「新拌混凝土 」水溶性氯離子（CNS3090 ）最大容許值不得超過0.3 公 斤，系爭房屋氯離子含量顯然超出國家標準4 倍以上，對 人身安全、財產權造成嚴重威脅，系爭房屋實有嚴重減少 一般建物所應具有通常效用之重大瑕疵。
（二）被告楊孟道於售屋前曾與訴外人中信房屋簽訂專任委賣契 約，尚在有效期間又再委託住商不動產銷售，且中信房屋 曾對系爭房屋做氯離子檢定，發現含量超高而未與原告簽 約。被告在與原告所簽買賣契約第十五條其他約定事項記 載：「一、本標的賣方不負擔氯離子含量瑕疵擔保責任。 二、本標的賣方保固自103 年7 月1 日起算半年漏水修繕 及天花板剝落等修補」。依該條約定事項之後載有（本條 款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）。第十五條 第一點「本標的賣方不負擔氯離子含量瑕疵擔保責任」之 記載，僅被告楊孟道簽名，原告並未簽名或蓋章，第二點 「本標的賣方保固自103 年7 月1 日起算半年漏水修繕及 天花板剝落等修補」則經雙方簽名並由原告按手印被告蓋 章，故契約第十五條第一點未經原告簽章，被告無法免除 氯離子含量瑕疵擔保責任，仍須依民法第354 條第2 項之 規定，擔保買賣標的物之品質。原告當得主張買賣瑕疵保 單保請求權，予以解除契約，請求回復原狀，於原告將系 爭房屋所有權移轉登記與被告，並將之交付與被告楊孟道 同時，給付原告前給付之買賣價金，及自103 年2 月1 日 起至清償日止按台灣銀行一年期定存存款利率計算之利息 。
（三）被告陳萬霖、陳奎杏、李建銘同為萊爾富公司蘆洲長榮店 員工，就本件不動產買賣擔任仲介業務，向原告收取仲介 服務費180,000 元，渠明知系爭房地為海砂屋，卻在買賣 契約第15條以複寫紙加註「一、本標的賣方不負擔氯離子 含量瑕疵擔保責任」，意圖使被告免除瑕疵擔保責任，惡 意幫助被告卸責，原告與被告解約，陳萬霖、陳奎杏、李 建銘等三人收取之仲介費，即屬不當得利。原告依民法第 179 條規定訴請陳萬霖、陳奎杏、李建銘三人連帶返還仲 介服務費，及自102 年2 月1 日起至清償日止按台灣銀行 一年期定存存款利率計算之利息。
（四）綜上，原告與被告楊孟道間系爭房屋之買賣契約既經原告 依不動產買賣契約第10條第4 項及民法第359 條規定解除 ，依民法第259 條規定當事人雙方負回復原狀之義務，爰 聲明：⑴被告楊孟道應於原告將系爭房屋之所有權移轉登
記與被告楊孟道，並將之交付與被告楊孟道之同時，給付 原告18,000,000元，及自103 年2 月1 日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息。⑵被告陳萬霖、陳奎杏、李建 銘應連帶給付原告180,000 元，及自103 年2 月1 日起至 清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告楊孟道答辯以：
（一）被告楊孟道並無故意不告知系爭瑕疵，且兩造既已特約免 除被告楊孟道之系爭瑕疵擔保責任，原告自不得依不動產 買賣契約第10條第4 項約定及民法第359 條規定解除買賣 契約而請求回復原狀：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以 特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者， 如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第359 條、第366 條定有明文。是以，若出賣人非故意不告知瑕 疵，以特約排除之瑕疵擔保責任即為有效。
2、10年前被告楊孟道購買系爭房屋開店自住，2 年後將房屋 出租他人使用，期間承租人僅告知房屋有漏水並業經修補 處理；另被告雖同意中信房屋仲介由有意購買房屋之人出 資進行氯離子含量檢測，但被告從未閱覽檢驗結果，亦不 知仲介是否確有送驗，自未能知悉房屋有氯離子含量超標 之瑕疵，故102 年9 月14日兩造就系爭房屋簽定不動產買 賣契約時，被告無故意告以不實之事，使原告為系爭房屋 買賣之意思表示，此參臺灣新北地方法院檢察署103 年度 偵字第21659 號檢察官不起訴處分書：「被告楊孟道確實 未自行進行檢測本件房屋氯離子含量，亦未核閱中信房屋 所為之檢測報告，故其在『房地產標的現況說明書』之『 是否曾經作過含氯離子檢測』項目勾選『否』一情，尚難 認有何施用詐術之犯行。」臺灣高等法院檢察署103 年度 上聲議字第9232號處分書：「根據證人林萬清於原署偵查 時證述情節（如原處分書所載），堪認被告並未自行進行 檢測系爭房屋氯離子含量，亦未曾核閱實際之檢測報告， 只以為證人林萬清此舉，僅係欲以仲介之話術，達成買賣 交易爾，故其在『房地產標的現況說明書』之『是否曾經 作過含氯離子檢測』項目勾選『否』，甚而於契約內加註 『本標的賣方（即被告楊孟道）不負氯離子含量瑕疵擔保 責任』一情，主觀上尚難遽認其有何施用詐術之犯意。」 可資為證。
3、兩造簽訂不動產買賣契約書時，被告楊孟道為求法律關係
安定而要求加入免除氯離子含量瑕疵擔保責任之約定，並 當面告知原告如有疑義，可針對系爭房屋施作檢測，便於 第15條其他約定事項載明：「一、本標的賣方不負擔氯離 子含量瑕疵擔保責任。」另因被告楊孟道已將系爭房屋出 租予訴外人田金山使用，租約於103 年7 月1 日屆至，被 告願負擔租約期滿起半年內之修繕責任，乃於第15條其他 約定事項載明：「二、本標的賣方保固自民國103 年7 月 1 日起算半年漏水修繕及天花板剝落等修補。」雙方於確 認特約事項之內容後，始於條文後方簽名用印，此經原告 於臺灣新北地方法院檢察署自承確有就該免除瑕疵擔保責 任條款簽名確認，詎原告竟於本案竟翻言否認，實不足採 信，蓋被告楊孟道於不動產買賣契約第15條第1 點後方簽 名之後，因該行後方所餘空間不足，兩造乃同意一併簽名 、蓋章於同條第2 點後方，以表示同意第15條全部之意， 此即何以該條第1 點後方僅被告簽名而無蓋章，第2 點後 方有兩造簽名及蓋章之原由；況原告簽名於不動產買賣契 約書第15條第2 點之後，豈可能不知同第1 點之約定？再 倘如原告所稱並未簽署同意前開條款，何以103 年3 月17 日被告前去原告工作處所瞭解本件糾紛時，原告從未否認 確有簽署免除氯離子含量瑕疵擔保責任之特約條款？雙方 確已特約排除被告氯離子超標之擔保責任，不容原告翻言 扭曲事實。
4、103 年7 月7 日原告在臺灣新北地方法院檢察署103 年度 他字第1862號偵查庭亦稱：「（問：第六點中，楊孟道在 是否曾做過氯離子檢測之項目勾選無，有何意見？）這邊 我沒有意見... 。」、「（問：第15條其他約定事項之第 一款，賣方不負氯離子含量之瑕疵擔保責任，是否有看過 ？）我有看到，我有問住商這個有關係嗎？他們說沒有關 係，所以我就簽了... 。」故原告確有同意並簽署不動產 買賣契約書第15條第1 點其他約定事項無訛，原告稱未簽 名同意免除被告之瑕疵擔保責任，顯昧於事實，毫無可採 。另原告佯稱：「系爭房屋於辦妥所有權移轉登記後，當 時因被告楊孟道出租予訴外人田金山經營卡拉ok，尚未到 期仍由承租人占有中而未交屋」云云，惟系爭房屋雖於辦 妥所有權移轉登記後，仍存有租賃契約，兩造業於102 年 11月29日完成點交，此有房地產點交書可證，原告稱系爭 房屋尚未交屋，顯非實在，併予陳明。
（二）兩造簽定不動產買賣契約成立時，原告早已知悉有氯離子 超標之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定，被告自毋庸負 擔系爭瑕疵擔保之責：
1、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項定有明文 。被告楊孟道原係委託訴外人中信房屋出售系爭房屋，斯 時原告即由中信房屋仲介多次參觀系爭房屋，102 年8 月 間中信房屋業務員林萬清詢問被告楊孟道，是否同意讓有 意購買房屋之買家取樣送驗作氯離子含量檢驗，被告楊孟 道表示同意，但嗣中信房屋並未提供任何檢測報告予被告 楊孟道閱覽，僅稱系爭房屋氯離子含量有點高，要求被告 楊孟道減價出售，被告楊孟道要求閱覽檢測報告，林萬清 則表示因檢測報告係原告委託檢測，故僅原告可以查看， 致被告楊孟道認為林萬清所言並非實在，僅係欲以話術要 求被告楊孟道減價達成買賣交易，故兩造簽訂不動產買賣 契約書時，原告早已知悉瑕疵存在，反係被告楊孟道尚未 閱覽過該檢測報告，確不知悉氯離子含量過高的事實。本 件買賣原告並未透過中信房屋處理，反另自行委託住商不 動產萊爾富公司加盟店與被告楊孟道洽談，被告楊孟道知 悉住商加盟店所指有意購屋者為原告時，即表示兩造於中 信房屋仲介下已洽談不成，並無成交可能，惟原告表示仍 希望購買系爭房屋，兩造乃於102 年9 月14日簽訂不動產 買賣契約書，詎於兩造簽約後，原告竟對被告楊孟道提起 本件訴訟，其心實屬可議。
2、觀諸原告所提原證4 氯離子含量試驗報告，測試日期均係 103 年2 月13日，報告日期係103 年2 月17日，依常理原 告應係在報告結果出爐後，知悉系爭房屋有氯離子超標之 瑕疵，然原告竟在檢體送測前即於103 年1 月28日以律師 函發文予被告楊孟道主張因被告故意隱匿氯離子含量超標 之事，而主張撤銷買賣之意思表示云云；不動產買賣價金 動輒上千萬元，價值不菲，倘非早已確悉系爭瑕疵，原告 焉可能於檢驗報告結果出爐前，即以系爭房屋確有氯離子 超標之瑕疵為由要求解約？顯見原告確實於兩造簽訂不動 產買賣契約書時早已知悉，準此，依民法第355 條第1 項 規定，被告楊孟道毋庸負擔系爭瑕疵擔保之責，彰彰明甚 。
（三）綜上，被告楊孟道無故意不告知瑕疵情事，且氯離子超標 之瑕疵擔保責任業經兩造特約免除，原告於簽訂不動產買 賣契約成立時亦已知悉瑕疵存在，故原告主張依買賣契約 第10條第4 項、民法瑕疵擔保責任解除契約，並依民法第 259 條規定請求回復原狀，於法無據。聲明：原告之訴駁 回。
三、被告陳萬霖、陳奎杏、李建銘答辯以：
（一）被告陳萬霖等三人均為萊爾富公司所屬經紀人員，102 年 8 月9 日原告配偶李淑子委託萊爾富公司由被告陳奎杏擔 任買方經紀營業員出價18,000,000元購買系爭房屋，嗣被 告李建銘向被告楊孟道傳達此一買方出價訊息，希望被告 楊孟道能將系爭房屋委由萊爾富公司銷售，被告楊孟道同 意由萊爾富公司銷售（委託銷售期間為102 年9 月13日至 同年月30日止，委託銷售價20,000,000元），乃簽立專任 委託銷售契約書，並於填載「房地產標的現況說明書」後 交由萊爾富公司製作不動產說明書。嗣被告陳奎杏以系爭 不動產說明書向原告說明系爭房屋產權、屋況，解釋房地 產標的現況說明書所載內容意義，原告於了解後即簽名於 其上並無表示其他意見，僅希望能以18,000,000元價格買 到系爭房屋，經李建銘努力與楊孟道斡旋下，楊孟道終同 意以18,000,000元成交，買賣雙方並於102 年9 月14日簽 立不動產買賣契約書。至被告陳萬霖因係萊爾富公司依不 動產經紀業管理條例第11條所設置之經紀人，職務內容僅 負責在相關契約書上審查後簽章，故於本件不動產買賣過 程中，未曾見過買賣雙方當事人。
（二）被告陳萬霖等三人對於系爭房屋存有氯離子含量過高瑕疵 乙事並不知情，原告稱被告陳萬霖等三人明知系爭房屋氯 離子含量過高為海砂屋云云，並非真實：
1、按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前，應經 委託人簽章。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報 告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該 約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約 事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義 務。不動產經紀業管理條例第23條、民法第567 條分別定 有明文。
2、被告楊孟道委託萊爾富公司出售系爭房屋時，萊爾富公司 即提供房地產標的現況說明書予被告楊孟道簽署，被告楊 孟道並就上開房地產標的現況說明書第6 欄「是否曾經作 過含氯離子檢測」乙事為「否」之告知；原告至現場看屋 ，被告陳奎杏曾請原告詳閱上開被告楊孟道簽署之房地產 標的現況說明書，並根據該現況說明書及其自身觀察之現 象向原告做屋況解說，依法並無不合之處，萊爾富公司及 被告陳萬霖等三人並無任何故意明知卻隱瞞系爭房屋為「 海砂屋」情事，況系爭房屋是否有氯離子含量過高，必須 由具專業知識之技師以儀器檢測，被告陳萬霖等三人僅為 一般不動產經紀業者，並無如此設備及檢測能力，故被告
陳萬霖等三人實已善盡產權調查義務並無任何隱瞞、詐欺 等未盡告知義務之情，原告稱被告陳萬霖等三人明知系爭 房屋為海砂屋云云，並非真實。
3、原告曾執本件買賣糾紛而認被告陳萬霖等三人有背信、詐 欺等罪嫌向鈞院檢察署提起刑事告訴，業經以103 年度偵 字第21659 號為不起訴處分，依該不起訴處分書第4 頁記 載：「從而，被告楊孟道確實未自行進行檢測本件房屋氯 離子含量，亦未核閱中信房屋所為之檢測報告，故其在『 房地產標的現況說明書』之『是否曾經作過含氯離子檢測 』項目勾選『否』一情，尚難認有何施用詐術之犯行。再 者，被告楊孟道未將上開事實告知被告李建銘、陳奎杏及 陳萬霖，故被告李建銘、陳奎杏及陳萬霖既無所知悉，要 難認被告李建銘、陳奎杏及陳萬霖主觀有何不法所有意圖 可言。」足知被告楊孟道從未告知被告陳萬霖等三人系爭 房屋有氯離子含量過高情形，原告稱被告陳萬霖等三人明 知系爭房屋氯離子含量過高云云，並非真實。
（三）按本標的賣方不負擔氯離子含量瑕疵擔保責任。系爭買賣 契約書第15條第1 項約有明文。是原告雖聲稱伊並未於系 爭買賣契約書第15條第1 項「本標的賣方不負擔氯離子含 量瑕疵擔保責任。」處簽章，故被告楊孟道仍應依民法第 354 條負瑕疵擔保責任，據此解除系爭買賣契約云云，然 依鈞法院檢察署103 年度偵字第21659 號不起訴處分書所 載：「告訴人（即原告）自承簽約時確實知悉該條款存在 ，當時亦無任何人曾擔保氯離子含量係合格，然因伊當時 不瞭解氯離子為何，故對於該條款並無意見，而逕為簽名 確認等語。」可知原告於簽約時對於系爭買賣契約書第15 條第1 項知悉且無意見，亦曾於刑事案件偵查中自承有簽 名於其上，則原告於本件訴訟聲稱伊並無簽章同意系爭買 賣契約書第15條第1 項約定云云，洵無理由。從而，原告 與楊孟道既於系爭買賣契約書第15條第1 項約定出賣人不 負氯離子含量瑕疵擔保責任，則原告自不得再以系爭房屋 存有氯離子含量過高瑕疵為由主張解除契約，是本件原告 主張解除系爭買賣契約並無理由。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179 條定有明文。原告不得再以系爭房屋存有氯離子 含量過高瑕疵為由主張解除契約，業如前述，是本件系爭 買賣契約既未解除，原告主張被告陳萬霖等三人收取之仲 介費180,000 元屬不當得利應予返還云云，於法無據；況 本件係由原告配偶李淑子委託萊爾富公司出價購買，並由
李淑子開立發票日期102 年9 月17日、號碼EA0000000 之 180,000 元支票作為本件仲介服務報酬，依原告訴訟代理 人自承：「原告是李淑子的配偶，是基於生活上的互相代 理。」可知原告與萊爾富公司及被告陳萬霖等三人間之權 利義務關係屬「議價委託」關係，萊爾富公司經紀人員被 告陳奎杏、李建銘之任務即係將買方出價訊息傳遞予賣方 ，被告陳奎杏、李建銘不僅已將原告出價資訊忠實傳遞予 被告楊孟道，復將已知之屋況詳細告知原告，並於買賣雙 方間積極斡旋，致原告得以期望之價格購買系爭房屋，被 告陳奎杏、李建銘之議價任務已然完成，而萊爾富公司及 被告陳奎杏、李建銘基於議價委託關係收受服務報酬180, 000 元，並非無法律上之原因受有利益，自不構成不當得 利，原告主張被告陳萬霖等三人應依民法第179 條連帶返 還180,000 元云云，自無可採。
（五）綜上，原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告陳萬霖、 陳奎杏、李建銘返還仲介費用，並無理由，聲明：駁回原 告之訴。
四、法院之判斷：
（一）原告主張其於102 年9 月14日經由萊爾富公司仲介向被告 楊孟道買受坐落新北市○○區○○段000 地號土地（權利 範圍10000 分之300 ）、同地段000地號土地（權利範圍 10000 分之278 ）及其上同地段0000建號門牌號碼新北市 ○○區○○○路0 段000 號1 樓房屋，買賣總價18,000, 000 元，並於102 年11月21日辦理所有權移轉登記等語， 業據其提出不動產買賣契約書及土地、建物登記謄本為證 （見卷第5 至9 頁），且為被告所不爭執，洵堪認定。（二）原告主張系爭房屋經其於103 年2 月13日委請正中工程顧 問有限公司採樣進行氯離子含量檢定，檢測結果在房屋一 樓後房間樑-1之水溶性氯離子含量為0.0510% ，每平方米 水溶性氯離子重量為1.224 公斤，房屋一樓後房間樑-2之 水溶性氯離子含量為0.0787% ，每平方米水溶性氯離子重 量為1.889 公斤，已超過87年7 月中央標準局訂立新拌混 凝土中水溶性氯離子最大容許值每平方公尺0.3 公斤之標 準等語，亦據其提出氯離子含量試驗報告為證（見卷第13 、14頁），且為被告所不爭執，亦堪採信。
（三）原告就系爭房屋存在氯離子含量超標之系爭瑕疵，主張依 不動產買賣契約第10條第4 項及民法第359 條規定，其已 於103 年1 月28日委請律師發函被告楊孟道解除買賣契約 等語，亦據其提出律師函及回執為證（見卷第10至12頁） ，則為被告楊孟道所爭執，並辯稱：伊並無故意不告知系
爭瑕疵，且兩造既已特約免除伊之系爭瑕疵擔保責任等語 ，是以本件首應審酌者乃係兩造是否已特約免除被告楊孟 道之系爭瑕疵擔保責任。查：
1、物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不 為購買或僅願出較低價格購買，應即認有瑕疵，以免買受 人受不測之損害，至出賣人有無過失，則在所不問，因此 出賣人應負擔物之瑕疵擔保責任，並不以出賣人有無過失 而受影響；次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之 瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為 無效，民法第366 條定有明文。依此規定之反面解釋，如 出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出 賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。 又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利 益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若 出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用， 雖有免除或限制特約，仍應認為無效。」，可知此特約以 有效為原則，無效為例外。
2、觀以兩造於不動產買賣契約書第15條其他約定事項另以手 寫方式加註之第一、二項條款：「一、本標的賣方不負擔 氯離子含量瑕疵擔保責任。二、本標的賣方保固自民國10 3 年7 月1 日起算半年漏水修繕及天花板剝落等修補。」 ，並由原告及被告楊孟道於該加註條文之全文結束處各自 簽名、蓋章、捺指印之情，再參以原告於另案告訴被告楊 孟道刑事詐欺案中之103 年7 月7 日偵查庭中所陳稱：「 （問：第15條其他約定事項之第一款，賣方不負氯離子含 量之瑕疵擔保責任，是否有看過？）我有看到，我有問住 商這個有關係嗎？他們說沒有關係，所以我就簽了. . . 等語」等語，此經本院調閱臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第21659 號偵查卷查明屬實，足證原告確有同意 並簽署不動產買賣契約書第15條第1 點其他約定事項加註 條款之全文無訛。原告辯稱其僅針對該條文加註之第二項 條款簽認，顯無可採。
3、原告雖另主張被告楊孟道於售屋前曾與訴外人之中信房屋 簽訂專任委賣契約，中信房屋曾對系爭房屋做氯離子檢定 ，發現含量超高而未與原告簽約等語，惟被告楊孟道則辯 稱：伊原係委託中信房屋出售系爭房屋，102 年8 月間中 信房屋業務員林萬清詢問伊是否同意讓買家取樣送驗作氯 離子含量檢驗，伊同意，惟中信房屋並未提供任何檢測報 告予伊閱覽，僅稱系爭房屋氯離子含量有點高，要求減價 出售，致伊認為林萬清所言非實在，僅係欲以話術要求伊
減價達成買賣交易，伊確不知悉氯離子含量過高的事實等 語，而參以證人張祈隆即中信房屋蘆洲加盟店店長於前開 刑事偵查案中到庭證稱：（問：本件房屋你有受託仲介嗎 ？）有，第一個專任約是102.5.7 至102.8.6 ，另一個10 2.8.10至102.12.30 ，第2 個約未到期前，楊孟道將專任 約改為一般約，. . . 我們自己受任時，有自己做氯離子 含量檢驗測報告（庭呈102.8.29氯離子含量檢測報告影本 2 份）等語，及證人林萬清即中信房屋蘆洲捷運加盟店業 務於同案證稱：（問：本件房屋有無承攬仲介？）是。（ 問：本件房屋是否進行氯離子檢測？）是。（問：提示10 2.8.29氯離子含量檢測報告影本，有無給楊孟道看過？） 我印象中沒有，但我有跟你敘述過氯離子超標，希望於價 金上能折讓，. . . 我當時有跟楊孟道說數值是超標2 倍 多，但印象中，我沒有給他看報告等語，及稱：（問：本 件系爭房屋是誰要求氯離子檢測？）是由買方要求，我們 有跟屋主說，. . . 我用電話跟屋主聯絡，我有告訴屋主 說氯離子有超標，屋主說喔那他知道了等語，此有該刑事 偵查案卷103 年6 月9 日及7 月7 日訊問筆錄影本可參， 可知被告楊孟道確未曾對系爭房屋做過氯離子含量檢測， 亦未看過第三人所做之氯離子含量檢測報告，仲介亦曾以 此為由要求減價，是被告楊孟道辯稱其以為係仲介要求減 價之話術等語，尚非無據，自難認被告楊孟道於與原告簽 立買賣契約時確已知情系爭房屋氯離子含量超標而故意不 告知其瑕疵。況且，原告以被告楊孟道隱匿氯離子含量過 高為由所提刑事告訴詐欺案件，亦經檢察官偵查後認被告 楊孟道詐欺罪嫌不足，而為不起訴處分確定在案，此有臺 灣新北地方法院檢察署檢察官103 年度偵字第21659 號不 起訴處分書影本可參（見卷第48頁）。
4、綜上，原告既已於系爭房屋之不動產買賣契約第15條特約 免除被告楊孟道關於氯離子含量之瑕疵擔保責任，其再以 系爭房屋氯離子含量超標為由向被告楊孟道主張解除契約 ，即屬無據而不生效力。
（四）原告另主張被告陳萬霖、陳奎杏、李建銘為萊爾富公司之 員工，擔任本件仲介業務，向原告收取仲介服務費180,00 0 元，惡意幫被告楊孟道免除瑕疵擔保責任，原告已與被 告楊孟道解約，被告陳萬霖、陳奎杏、李建銘收取之仲介 費即屬不當得利，應依民法第179 條規定返還等語，為被 告陳萬霖、陳奎杏、李建銘所否認知情系爭瑕疵之存在， 而原告與被告間關於系爭房屋之買賣契約未經合法解除， 已如前述，是原告以此為由，請求被告陳萬霖、陳奎杏、
李建銘應返還所受領仲介服務費之不當得利，亦屬無據。 。
（五）從而，原告本於民法第359 條規定及不動產買賣契約第10 條第4 款約定，請求被告楊孟道於原告將系爭房屋之所有 權移轉登記及交付與被告楊孟道之同時，給付原告18,000 ,000元及自103 年2 月1 日起算之法定遲延利息，並依民 法第179 條規定，請求不動產經紀業管理條例第26條，民 法第567 條之規定請求被告陳萬霖、陳奎杏、李建銘返還 180,000 元及自103 年2 月1 日起算之法定遲延利息，均 無理由，應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 何嘉倫
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