偽造文書等
臺灣新北地方法院(刑事),訴字,103年度,726號
PCDM,103,訴,726,20150821,1

臺灣新北地方法院刑事判決　　　　　　　103年度訴字第726號
公　訴　人　臺灣新北地方法院檢察署檢察官
被　　　告　林品蓁（原名林婉玲、林招芳）
選任辯護人　吳美津律師
上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（102年度偵字
第23970號），本院判決如下：
主 文
林品蓁犯詐欺取財罪，處有期徒刑柒月。
被訴行使偽造私文書部分，無罪。
事 實
一、林品蓁明知其所有位於新北市○○區○○路000 巷00弄0 號 3 樓房屋（下稱本案房屋）之氯離子含量超過設計環境條件 下之國家標準值，為俗稱之海砂屋，且於民國102 年1 月20 日下午1 時許，因本案房屋臥室側陽臺外推成室內一部分之 樓板即同棟2 樓房屋（下稱2 樓房屋）頂板鋼筋嚴重鏽蝕， 部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落，砸中2 樓房屋瓦斯管、水管 ，因而引發氣爆，業經新北市政府工務局於同日下午7 時許 邀集專業技師共同實施現場勘查後，函知各樓層所有權人， 明令該棟房屋各樓層陽台立即停止使用並進行修復補強。林 品蓁於交易習慣上及依誠實信用之交易原則，對有意承買本 案房屋之人就上開交易上之重要事項負有告知義務，竟意圖 為自己不法之所有，並基於詐欺取財之犯意，未就該陽台所 在區域之室內樓板進行修復補強，即於102 年5 月間委託不 知情之全國不動產三重徐匯捷運加盟店即廣鑫不動產仲介經 紀有限公司（址設新北市○○區○○路0 段000 號，起訴書 誤載為3 段217 號，下稱全國不動產公司）副店長游啟宏， 仲介出售本案房屋及所坐落新北市○○區○○段000 地號， 權利範圍10,000分之240 之土地（下稱本案房地），並僅告 知本案房屋為海砂屋，且於102 年5 月26日某時許，與全國 不動產公司簽立不動產專任委託銷售契約書，復針對本案房 屋現況與游啟宏核對不動產標的物現況說明書各條項後，指 示游啟宏就「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝 落之情事」、「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等 有任何補充）」等選項均勾選「否」，以此方式隱暪本案房 屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝 落及經新北市政府工務局發函要求立即停止使用陽台並進行 修復補強等情事。適林立懷透過游啟宏知悉本案房屋待售之 事，有意與友人張展碩及賴達勝合資購買本案房地，經游啟 宏帶同林立懷看屋及轉知本案房屋疑似氯離子含量偏高，又 於林立懷主動詢問後，林品蓁僅透過游啟宏告知2 樓房屋曾



經發生氣爆之事，惟仍刻意隱瞞本案房屋臥室樓板曾有鋼筋 嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工 務局發函要求立即停止使用陽台並進行修復補強等情事，致 林立懷、張展碩及賴達勝陷於錯誤，同意以新臺幣（下同） 770 萬元購買本案房地，並推由張展碩於同年5 月28日某時 許，在全國不動產公司以賴達勝名義與林品蓁簽立不動產買 賣契約書，並如數支付價金。嗣於同年7 月27日房屋點交後 ，林立懷間接得知本案房屋經新北市政府工務局發函要求各 樓層陽台立即停止使用並進行修復補強之情事，始悉上情。二、案經賴達勝訴請臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、有罪部分：
一、證據能力部分：
按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意 作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況， 認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院 調查證據時，知有同法第159 條第1 項不得為證據之情形， 而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同 法第159 條之5 亦有明文。查本案公訴人、被告林品蓁及辯 護人於本院審理時，對於下列本院採為認定犯罪事實依據之 各項供述證據之證據能力，均表示同意作為證據。本院審酌 該等證據之取得過程並無瑕疵，與本案待證事實間復具有相 當之關聯性，以之為本案證據並無不當，應認均有證據能力 ，而得採為本案認定被告詐欺犯罪事實之基礎。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
訊據被告於本院審理時，固坦承其知悉本案房屋為海砂屋且 2 樓房屋曾發生氣爆之事，並透過游啟宏告知買家上開情事 ，復於102 年5 月間委託游啟宏出售本案房地，而於同年月 28日以770 萬元將本案房地出售與告訴人賴達勝等事實不諱 ，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊委託游啟宏出 售本案房屋時，即告知房子曾經發生氣爆，他們沒有問伊有 無相關文件，倘若他們有問，伊就會給他們工務局的函文； 且係游啟宏主動找伊，告訴伊買方專門買海砂屋，簽約時伊 有問代書蘇玉香，說這房子是海砂屋要如何記載，蘇玉香就 記載「不負物之瑕疵擔保責任」，現況說明書係由游啟宏勾 選，伊有問他海砂屋在98年有作過氯離子檢測，為何要勾否 ，他說就勾否，他也沒有逐條念給伊聽云云。辯護人則以： 本案係游啟宏主動聯繫被告出售本案房地，並告稱有人專門 收購海砂屋，本案房屋買賣實際處理者為林立懷，林立懷專



門透過人頭戶以低價購買海砂屋，裝潢後出售賺取差價，被 告從未見過告訴人，所有的磋商過程均是跟游啟宏聯繫，簽 約時告訴人也未到場，如何對告訴人施行詐術；且被告已將 所有合約上應告知之事項告訴游啟宏，對游啟宏善盡誠實告 知義務，游啟宏及林立懷也確實知悉海砂屋及2 樓房屋曾發 生瓦斯氣爆事件，因此買賣雙方才會於合約中註明「賣方不 負物之瑕疵擔保責任」；被告原本就本案交易出價830 萬元 ，游啟宏係以本案房屋為海砂屋且2 樓曾發生瓦斯氣爆為由 ，堅持殺價而要求被告降價為770 萬元，被告也因此同意降 價，是故被告出售本案房屋時，並無意圖隱瞞重大資訊之主 觀故意，自無從認定被告主觀上有不法所有意圖及施用詐術 致告訴人陷於錯誤之情事；針對瓦斯氣爆事項之後續處理， 長期從事房地投資之告訴人及游啟宏從未提出任何疑問，事 後卻把所有責任加諸於不具專業知識之被告，顯無理由；本 案房屋之瑕疵在非主結構之陽臺，且本案房屋陽台外觀良好 ，並無損壞或不堪使用達危樓標準等情事，當不符合不動產 買賣契約第5 條第6 款無條件解除契約之要件，況雙方於不 動產契約書中約定被告不負擔物之瑕疵擔保責任，本案房屋 陽台之爭議既非重大瑕疵，自不得主張解除買賣契約；本案 房屋位於3 樓，同棟2 樓發生氣爆事件，此為游啟宏及買方 所知悉，有無交付工務局函文並不會影響買方是否因此陷於 錯誤，自不能認為被告施以詐術之方法，且該函文記載為2 樓陽台天花板毀損，4 樓室內主要結構已有裂痕，均與本案 房屋無關，工務局現場會勘時，被告並不在現場，亦無勘查 3 樓狀況，是被告並未因該函改變原陽台使用用途，且收受 該函文距離本案房屋買賣時點將近6 個月之久，被告主觀上 不認為該函文係屬出售房屋應主動告知之重大事項而未提出 ，不得以此遽認其有詐欺之故意，被告倘有隱匿之故意，實 無理由將法律明文規定之重大瑕疵諸如海砂屋、氣爆等事件 主動說明，而未說明工務局函文；且告訴人係於要求解約時 ，游啟宏才要求被告提出工務局函文，如果在簽約前或簽約 時，買方或仲介有要求要提出該函文，被告一定會提出，被 告在本案房屋之買賣過程中或許有重大過失，但不能因此推 認被告有詐欺之故意；且現況說明書係游啟宏自行勾選，並 非與被告核對後才勾選，告訴人自稱曾看過本案房屋，認屋 況良好，而直接發生氣爆之2 樓住戶與主要結構受損之4 樓 住戶亦如常居住，被告自住本案房屋，均無發生任何剝落情 況，其於現況說明書中就建築改良物是否現有鋼筋外露、水 泥剝落情事勾選為否，係就其自住本案房屋之狀況而為說明 ，並無故意隱匿之情，而無不法所有之意圖；被告交付游啟



宏之鑑定報告測試結果氯離子含量略高於標準值0.3kg/m3， 倘若被告有詐欺之故意，自不會同意提供該鑑定報告與告訴 人云云為被告辯護。經查：
（一）被告於102 年5 月間，委託證人游啟宏仲介出售本案房地 ，並告知本案房屋為海砂屋，嗣被告於同年月26日某時許 ，與全國不動產公司簽立不動產專任委託銷售契約書，且 針對本案房屋現況與證人游啟宏核對不動產標的物現況說 明書各條項後，指示證人游啟宏就「建築改良物是否現有 或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」、「其他重要事項（ 針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」等選項均勾選 「否」等情，業經被告於檢察事務官詢問及本院審理時供 稱：伊於102 年5 月下旬找全國不動產公司，同年5 月26 日簽委託書，伊有向游啟宏表示本案房屋是海砂屋等語明 確（詳偵卷第118 頁背面、第119 頁正面、本院卷第286 頁、第287 頁），證人游啟宏於檢察事務官詢問及本院審 理時亦證稱：被告於102 年5 月25日晚間委託伊銷售本案 房屋，翌日簽訂不動產專任委託銷售契約書，被告於簽訂 專任委託銷售契約書前曾向伊表示過本案房屋有混凝土氯 離子含量偏高傾向，是海砂屋，現況說明書部分，當時有 逐條項詢問後，經被告確認才勾選等語甚詳（詳偵卷第88 頁背面至第89頁背面、本院卷第169 頁、第172 頁、第17 4 頁、第175 頁、第179 頁），證人即被告男友賴裕豐於 本院審理時復證稱：游啟宏到被告屋內看屋況，被告有告 知游啟宏這間房屋可能是海砂屋等語甚明（詳本院卷第26 9 頁），並有不動產標的物現況說明書1 紙及不動產專任 委託銷售契約書1 份在卷可查（詳偵卷第12頁背面、第10 8 頁、第109 頁）。再者，被害人林立懷透過證人游啟宏 知悉本案房屋待售之事，復經由證人游啟宏得知本案房屋 疑似氯離子含量偏高及2 樓房屋曾發生氣爆之事後，仍與 被害人張展碩及告訴人決定以770 萬元合資購買本案房地 ，而由張展碩代表以賴達勝之名義於102 年5 月28日與被 告簽訂不動產買賣契約書等情，業經被告於檢察事務官詢 問時供稱：伊於102 年5 月28日與買方簽買賣契約書等語 明確（詳偵卷第118 頁背面），復經證人游啟宏於檢察事 務官詢問及本院審理時證稱：當時被告僅向伊表示該屋疑 似海砂屋，故伊於事前有向林立懷說明該屋氯離子含量疑 似偏高，伊帶林立懷看過房屋之後，當天傍晚林立懷有來 公司找伊，詢問到氣爆的事，伊馬上跟被告聯絡，被告說 那是之前發生過的事，伊當場有將被告說的告知林立懷， 林立懷聽了以後沒有其他反應，嗣係由張展碩代替賴達勝



出面簽約等語（詳偵卷第89頁、本院卷第169 頁、第170 頁、第176 頁），證人賴達勝於檢察事務官詢問及本院審 理時證稱：伊與林立懷、張展碩共同出資，於102 年5 月 間透過全國不動產公司向被告購買本案房屋，係由林立懷 跟不動產仲介聯絡，張展碩有告訴伊本案房屋有含氯離子 ，嗣伊等以770 萬元購得本案房屋，簽約係由伊委託張展 碩幫伊簽等語（詳偵卷第42頁背面、本院卷第152 頁至第 161 頁），證人即處理本案房地買賣之代書蘇玉香於本院 審理時證稱：本案之不動產買賣合約書係由伊處理，簽約 日是102 年5 月28日，在全國不動產公司簽約，契約內容 是雙方談好之後，伊依據雙方之意思幫他們寫上去等語（ 詳本院卷第162 頁、第163 頁），證人林立懷於本院審理 時證稱：游啟宏告訴伊這間房屋要出售，伊馬上就去看屋 ，覺得房子乾乾淨淨、通風不錯，又有陽台，就決定要買 ，游啟宏有說這個房子氯離子含量疑似過高，伊認為只是 疑似還不確定，當天傍晚伊找游啟宏詢問2 樓房屋或本案 房屋是不是有氣爆，游啟宏說他也不知道，伊認為是2 樓 氣爆，跟本案房屋沒有關係，所以沒有再去做確認，後來 伊找張展碩、賴達勝合資購買，由張展碩去跟被告簽約， 最後成交價是770 萬元等語（詳本院卷第216 頁、第217 頁、第220 頁至第222 頁），證人張展碩於本院審理時證 稱：林立懷告訴伊本案房屋可以考慮作為投資之標的，由 伊轉知賴達勝，伊等係合資購買本案房屋，嗣林立懷告訴 伊說這間房屋要簽約，賴達勝就委託伊去簽約，伊到仲介 公司後見到游啟宏、被告、賴裕豐、代書，談定金額為77 0 萬元，金額談好了就完成簽約之動作等語明確（詳本院 卷第226 頁），並有不動產買賣契約書、買賣價金履約保 證申請書、台北縣三重地政事務所土地所有權狀、建物所 有權狀各1 份、被害人林立懷簽發之支票1 紙、告訴人簽 發之本票2 紙及安信建築經理（股）公司房地點交證明暨 買賣價金履約保證結案單1 紙在卷可查（詳偵卷第4 頁至 第11頁、第13頁、第21頁）。上開事實，均應堪認定。（二）次查，本案房屋之氯離子含量超過設計環境條件下之國家 標準，為俗稱之海砂屋，且於102 年1 月20日下午1 時許 ，因本案房屋臥室側陽臺外推成室內一部分之樓板即2 樓 房屋頂板鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落， 砸中2 樓房屋瓦斯管、水管，因而引發氣爆，經新北市政 府工務局於同日下午7 時許邀集專業技師共同實施現場勘 查後，函知各樓層所有權人，明令該棟房屋各樓層陽台立 即停止使用並進行修復補強，被告亦曾收受該函文等情，



業經被告於檢察事務官詢問及本院審理時供稱：伊大概在 102 年氣爆後收到工務局的函及電視報導，才知道本案房 屋為海砂屋等語不諱（詳偵卷第43頁背面、第119 頁正面 、本院卷第24頁背面），另證人即新北市政府工務局承辦 人張育豪於檢察事務官詢問時亦證稱：當時依土木技師目 測檢視，認該屋有混凝土剝落狀況，建議陽台因鋼筋嚴重 鏽蝕外露，且水泥塊剝落，不宜繼續使用，伊等依建築法 第81條規定，請全棟住戶立即停止陽台使用，並進行補強 ，且應進行氯離子檢測，依當天技士會勘結果，有初步認 定該建築物疑似氯離子偏高，當天只有會勘2 樓及4 樓， 因為其他住戶不在家，無法目視檢測，但基於安全考量， 所以認定為全棟建物均應做結構補強，亦包括3 樓等語甚 詳（詳偵卷第90頁），又證人即2 樓房屋屋主黃春妹於本 院審理時亦證稱：伊有收到工務局的函文，1 樓至5 樓都 有收到，一開始是被告房屋地板水泥掉下來，由2 樓浴室 上方掉下來，後來是室外3 樓陽台地板即2 樓陽台天花板 掉下來，掉了約1/5 面積，砸到2 樓的水管及瓦斯管，引 發氣爆，區公所當天派人來看，過沒多久就收到該公文等 語甚明（詳本院卷第264 頁至第266 頁），且證人賴裕豐 於本院審理時復證稱：伊曾住過本案房屋，伊知道2 樓房 屋發生氣爆之事，是2 樓天花板塌下來壓到瓦斯管，被告 事後有收到工務局之函文等語明確（詳本院卷第268 頁、 第269 頁），並有新北市政府工務局會勘紀錄1 紙、102 年1 月23日北工使字第0000000000號函1 份、會勘紀錄表 1 紙、勘查照片33張及受文者清單1 紙附卷足參（詳偵卷 第15頁至第18頁、第96頁至第98頁、第107 頁）。且告訴 人亦曾委請鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室就本案 房屋進行混凝土氯離子含量試驗，其中入口前3.5 公尺左 2.3 公尺處柱位之硬固混凝土中氯離子含量為1.3590kg /m3 ，入口前6.7 公尺左2 公尺處柱位之硬固混凝土中氯 離子含量為1.3590kg/m3 等情，有鄭兆鴻結構土木技師事 務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告1 份在卷 可考（詳偵卷第20頁）。是本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴 重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工 務局發函立即停止使用陽台並進行修復補強等情，亦堪認 定。
（三）復按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或 第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為 要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷 於錯誤，加害者有不法而取得財物之意思，實施詐欺行為



，被害者因此行為，致表意有所錯誤，而其結果為財產上 之處分，受其損害（最高法院46年台上字第260 號、19年 上字第1699號判例意旨參照）。又按對於犯罪結果之發生 ，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行 為發生結果者同，刑法第15條第1 項定有明文。而所謂詐 術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交 付，亦不得謂非詐欺；又不以積極之語言、文字、肢體、 舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致 使被害人陷於錯誤，亦包括在內，於利用人之錯誤而使其 為財物之交付之情況下，行為人若有告知他人之義務而不 為告知，而積極利用他人之錯誤，亦足以成立（最高法院 24年上字第4515號、25年上字第1520號判例、94年度台上 字第906 號判決、93年度台上字第5678號判決、92年度台 上字第1141號判決、91年度台上字第1071號判決參照）。 經查：
1、被告於本案房屋之銷售過程，未主動向游啟宏或告訴人及 被害人等告知本案房屋臥室即原側陽臺部分樓板曾有鋼筋 嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府 工務局發函要求立即停止使用陽台並進行修復補強，亦未 主動提供新北市政府工務局之函文供告訴人及被害人等參 酌等情，此為被告於本院審理時所不爭執（詳本院卷第24 頁背面、第224 頁），並經證人游啟宏於本院審理時證稱 ：交屋後林立懷要整理房子時，有去問2 樓屋主，2 樓屋 主告訴林立懷本棟房子經新北市政府下公告說是不堪居住 ，林立懷要求被告提供這份函文，伊去跟被告要，但被告 說她沒有這份公文等語（詳本院卷第171 頁、第172 頁） ，證人林立懷於本院審理時證稱：本案房屋交屋後，伊經 由2樓 屋主得知2 樓房屋有氣爆，這個房子結構有問題不 能住人，不然會有坍塌危險，伊問她有什麼依據，她說有 個公文，伊向她索取，她不肯，嗣伊請游啟宏向被告索取 ，被告不提供，伊才去跟4 樓屋主要到這份公文等語（詳 本院卷第219 頁、第221 頁），證人黃春妹於本院審理時 證稱：曾經有人打電話給伊，請伊讓他進去2 樓，他要進 去看看2 樓要怎麼修，伊有告訴他新北市公文的事，跟他 說公文上有提及房屋結構有損壞，那位先生當時表示他不 知道有這份公文等語（詳本院卷第265 頁），證人賴裕豐 於本院審理時證稱：簽約過程中對方沒有提到新北市政府 工務局函文之事，所以伊等也沒有提到曾經收到該函文之 事等語明確（詳本院卷第272 頁、第273 頁）。被告既知 本案房屋有上開情事，則於交易習慣上及依誠實信用之交



易原則，自對有意購買本案房屋之告訴人及被害人等就該 交易上重要事項負有告知義務，俾使其等審慎評估相關風 險後，再決定是否購買本案房屋，惟被告竟對其等刻意隱 瞞此等事項，則被告未予告知之消極不作為應與積極行使 詐術之作為作相同之評價。
2、又被告於102 年5 月26日某時許，與全國不動產公司簽立 不動產專任委託銷售契約書，針對本案房屋現況與證人游 啟宏核對不動產標的物現況說明書各條項後，指示游啟宏 就「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情 事」、「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任 何補充）」等選項均勾選「否」等情，亦如前述，是被告 藉該「不動產標的物現況說明書」傳遞不實之交易訊息， 隱暪本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷， 混凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局立即停止使用陽台 並進行修復補強等情事，而為詐術之行使，應堪認定。 3、再查，被告雖已經由證人游啟宏告知被害人林立懷本案房 屋疑似氯離子含量過高，並於被害人林立懷主動詢問後， 透過證人游啟宏告知2 樓房屋確曾發生氣爆之事，業如前 述。然查，建物之氯離子含量超標是否即為不堪使用之建 物，尚需視該建物之設計施工品質、用戶使用狀況、建物 所在環境及地質等因素而定，氯離子含量超過標準，雖有 混凝土剝落、漏、滲水，嚴重者並有鋼筋鏽蝕、鏽斷之情 形，然該建物是否已達於不堪使用之狀態，可否以其他物 理或化學方式進行補強，均有待專業檢測確定。從而，建 物有氯離子含量超標之情事，僅具潛在危險性，非必已不 堪使用。被害人林立懷雖經告知本案房屋疑似氯離子含量 過高，仍決意購買，亦符合一般經驗法則。然告訴人及被 害人等於決意購買本案房屋前，倘知悉本案房屋已因氯離 子含量超過標準，致生臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分 已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局發函立即 停止使用陽台並進行修復補強等部分不堪使用情形，衡情 應無繼續締約之理，此觀證人林立懷於本院審理時證稱： 若被告有提供這份公函給伊等，伊等不會購買本案房屋， 打死也不敢買，因為本案房屋之陽台外推變成室內，公文 提到陽台要立即停止使用，要進行修復補強才可以繼續用 ，既然陽台為室內空間，很有可能在使用其他室內空間時 不小心用到該區域等語（詳本院卷第223 頁），證人張展 碩於本院審理時證稱：伊若知悉新北市政府工務局之函文 內容，肯定不會買本案房屋，因為結構已經有問題，而且 陽台要停止使用等語甚詳（詳本院卷第233 頁）。是告訴



人及被害人等於作成購買本案房屋之意思表示前，是否已 正確知悉所欲購買之本案房屋有上開經新北市政府工務局 發函要求立即停止使用陽台等情事，勢必將影響其等締約 之意願，並涉及其等對於該標的物之安全、價值及使用計 畫等評估，核屬交易上之重要事項及資訊。
4、綜上，被告施用詐術隱瞞上揭情事，致告訴人及被害人等 未能掌握該交易上重要事項致陷於錯誤，而購買本案房屋 之事實應堪認定。
（四）被告及辯護人雖以前揭情詞置辯，然查： 1、被告及辯護人辯稱：游啟宏及告訴人並未主動索取相關函 文云云，辯護人另以本案房屋位於3 樓，同棟2 樓發生氣 爆事件，此為游啟宏及買方所知悉，有無交付工務局函文 並不會使買方因此陷於錯誤，自不能認為被告有何施行詐 術之行為，又被告主觀上不認為該函文係屬出售房屋應主 動告知之重大事項而未提出，不得以此遽認其有詐欺之故 意云云。經查：
（1）本案房屋經新北市政府工務局會勘後，專業技師表示該建 築物2 樓陽台天花板確已嚴重毀損，4 樓室內主要結構已 有裂痕、鋼筋鏽蝕等損壞，故各樓層陽台實有立即停止使 用之必要等情，業經證人張育豪於檢察事務官詢問時證稱 ：當時依土木技師目測檢視，認該建築物有混凝土剝落狀 況，建議該屋陽台因鋼筋嚴重鏽蝕外露，且水泥塊剝落， 不宜繼續使用，伊等依建築法第81條規定，請全棟住戶立 即停止陽台使用，並進行補強，且應進行氯離子檢測，當 天只有會勘2 樓及4 樓，因為其他住戶不在家，無法目視 檢測，但基於安全考量，所以認定為全棟建物均應作結構 補強，亦包括3 樓等語明確（詳偵卷第90頁），並有新北 市政府工務局102 年1 月23日北工使字第0000000000號函 1 份在卷可查（詳偵卷第16頁至第18頁）。是新北市政府 工務局雖未具體指明本案房屋有何損壞情形，然新北市政 府工務局明文所指2 樓陽台天花板確有嚴重毀損之部分， 即為本案房屋之臥室樓板，且被告亦自承因會勘當日其不 在住處，新北市政府工務局及會勘人員因此未能進入被告 屋內勘查，則被告豈可僅因本案房屋未受勘查，即認上開 2 樓陽台天花板及4 樓室內主要結構之損害與本案房屋無 關。
（2）且查，被告於委託出售本案房屋時，僅主動告知本案房屋 為海砂屋之事，係待被害人林立懷看屋後提出疑問，透過 證人游啟宏詢問被告，被告始告知2 樓房屋曾發生氣爆之 事，此經證人游啟宏於本院審理時證述明確（詳本院卷第



169 頁、第170 頁），是被告於出售本案房屋期間，並非 主動告知2 樓房屋曾發生氣爆之事。又新北市政府工務局 針對該次氣爆會同專業技師進行查勘，發函要求各所有權 人停止使用陽台部分並進行修復補強，被告亦自承曾經收 受該函文，是新北市政府工務局之函文僅發送本棟建物之 所有權人，非本棟建物所有權人之仲介游啟宏、告訴人及 被害人等若非被告主動提供該函文，焉能無端獲悉新北市 政府工務局曾經發函給各所有權人要求停止使用陽台部分 並進行修復補強。且被告既利用在不動產標的物現況說明 書「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補 充）」勾選為「否」，隱瞞其收受新北市政府工務局函文 之事實，證人游啟宏、告訴人及被害人等何以有足夠之資 訊可以向被告索取該公文。從而，被告及辯護人辯稱：游 啟宏及告訴人並未主動索取相關函文云云，顯無足採。 （3）又查，新北市政府工務局上開函文除明令停止使用陽台部 分並進行修復補強外，並註明若經查獲未停止使用，該局 得依行政執行法規定辦理，且附錄建築法第94條、行政執 行法第30條等相關罰則、罰鍰規定，足見該氣爆所衍生該 棟建築物陽台之使用情況，已足以影響住戶自身安全或有 造成公共危險之虞，被告未停止使用陽台部分區域，亦未 進行修復補強，即有經裁罰或經刑事訴追之虞。況被告於 本院審理時亦自承：伊於出售本案房屋前，有要求黃春妹 要修繕，以免影響伊出售本案房屋等語不諱（詳本院卷第 235 頁），足見被告主觀上亦認知該陽台區域之修繕與否 ，將影響本案房屋之出售，被告豈可能於出售本案房屋時 ，認該函文非屬重要文件而未主動提出。況被告於證人游 啟宏詢問氣爆之事時，僅告知游啟宏那是之前發生過的事 等情，業經證人游啟宏於本院審理證述明確（詳本院卷第 170 頁）。被害人林立懷既已詢及2 樓房屋曾發生氣爆之 事，就該氣爆所衍生新北市政府工務局會同專業技師查勘 ，發函明令停止使用陽台部分並進行修復補強等資訊，均 應係被告於出售本案房屋時所應予以揭露之訊息，何以僅 輕描淡寫陳稱那是之前發生過之事，而完全未提及該氣爆 發生之原因及後續處置事宜，顯與常情未合。
（4）又本棟房屋1 、2 樓間外牆貼有「危險請勿靠近」之告示 牌，1 樓並架設鋼架支撐2 樓陽台樓板等情，雖經證人賴 裕豐於本院審理時證述明確（詳本院卷第270 頁），並有 照片5 張在卷可佐（詳偵卷第70頁至第72頁）。然告訴人 及被害人等前往本案房屋看屋時，或因並未注意該等警示 及鋼架，或因未理解該等警示及鋼架之用意，而未進而了



解本案房屋經新北市政府工務局發函要求立即停止使用陽 台之情形，此經證人賴達勝於本院審理時證稱：伊沒有注 意到1 樓門口貼有「危險請勿靠近」及1 樓架設鋼架之情 形等語（詳本院卷第156 頁、第157 頁），證人林立懷、 張展碩於本院審理時證稱：伊看屋時有看到房子外觀有貼 「危險請勿靠近」，且1 樓有鋼架之情形，因為本案房屋 之出入口是在另一邊，與1 樓鋼架不在同一個地方，所以 伊認為可能跟本案房屋無關，至於「危險請勿靠近」伊認 為是因為那邊有電箱的關係等語明確（詳本院卷第223 頁 、第226 頁），是單就本棟房屋1 、2 樓間外牆貼有「危 險請勿靠近」之告示牌，1 樓架設鋼架支撐2 樓陽台樓板 等房屋外觀情形，是否足使他人知悉本案房屋臥室樓板曾 有鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北 市政府工務局發函要求立即停止使用陽台並進行修復補強 等情事，亦有可疑，亦無從據為有利被告之認定。 2、被告另辯稱：游啟宏告知買方係專買海砂屋云云。辯護人 則以本案係游啟宏主動聯繫被告出售本案房屋，並告稱有 人專門收購海砂屋，本案房屋之買賣實際處理者為林立懷 ，林立懷專門透過人頭戶以低價購買海砂屋，裝潢後出售 賺取差價，針對瓦斯氣爆事項之後續處理，長期從事房地 投資之告訴人及游啟宏從未提出任何疑問，事後卻把所有 責任加諸於不具專業知識之被告云云為被告辯護。然查， 本案房屋雖係告訴人及被害人等合資購買，然其等僅合資 購買本案房屋，並無其他合夥投資之情形，且其等亦非專 買海砂屋之投資客等情，業經證人賴達勝、林立懷、張展 碩於本院審理時證述明確（詳本院卷第160 頁、第161 頁 、第224 頁、第234 頁），證人游啟宏於本院審理時亦證 稱：林立懷不是在專門買賣海砂屋之人，伊也沒有跟被告 說買方是專買海砂屋的等語甚詳（詳本院卷第171 頁、第 180 頁）。是被告及辯護人以告訴人及被害人等均係專以 買賣海砂屋之投資客，並有相關投資經驗云云置辯，均無 足採。且查，被告本身亦曾研習相關房地產課程，並取得 經紀營業員執照，更曾在仲介公司任職乙情，此經被告於 檢察事務官詢問時供陳：伊於102 年農曆年後有擔任過房 屋仲介，只有做1 、2 個月等語不諱（詳偵卷第119 頁背 面），證人張志狄於檢察事務官詢問及本院審理時亦證稱 ：被告曾在台信不動產公司任職過短期時間，擔任業務員 等語甚詳（詳偵卷第88頁背面、本院卷第212 頁），證人 賴裕豐於本院審理時復證稱：被告在102 年間曾做過仲介 1 、2 個月，被告有去上課，因此取得執照等語明確（詳



本院卷第272 頁、第276 頁），並有不動產經紀業資訊系 統資料1 紙在卷可查（詳本院卷第242 頁）。而告訴人及 被害人等均非房地產專業人員，辯護人認告訴人及被害人 等應自行查知氣爆後續處理事宜，亦非可採。況2 樓房屋 發生氣爆之起因及後續住戶或政府機關之處理程序等資訊 ，均非他人所能確實掌握，被告為本案房屋之所有權人且 實際居住本案房屋，又收受新北市政府工務局發送之函文 ，業如前述。另被告亦因2 樓房屋氣爆之後續修繕事宜， 與2 樓房屋所有權人黃春妹有所接觸，此經證人黃春妹、 賴裕豐於本院審理時證述明確（詳本院卷第265 頁、第27 7 頁），被告自能掌握上開資訊，理應公開相關訊息供告 訴人及被害人等作為是否購買本案房屋之參考，豈能隱瞞 上開情資而苛責游啟宏或告訴人及被害人等自行查知。從 而被告及辯護人此節所辯，亦無足取。
3、另被告辯稱：簽約時伊有問代書蘇玉香，說這房子是海砂 屋要如何記載，蘇玉香就記載「不負物之瑕疵擔保責任」 云云，辯護人則以：游啟宏及林立懷也確實知悉海砂屋及 2 樓房屋曾發生氣爆事件，因此買賣雙方才會於合約中註 明「賣方不負物之瑕疵擔保責任」云云置辯。經查： （1）本案不動產買賣契約書第5 條第6 款規定「簽約後，賣方 就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經 政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主 結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約。 買賣雙方另有約定者，從其約定」，另於第17條其他約定 事項約定「㈠固定物現況交屋、㈡乙方不負物之瑕疵擔保 責任」，固有該不動產買賣契約書1 份在卷可查（詳偵卷 第5頁 正面至第7 頁背面）。然查，本案不動產買賣契約 書第17條上開記載，係因被告要求，始由代書蘇玉香登載 於不動產買賣契約書乙情，業經證人蘇玉香、游啟宏、張 展碩於本院審理時證述明確（詳本院卷第163 頁、第173 頁、第228 頁）。又本案不動產買賣契約書第17條約定「 ㈠固定物現況交屋、㈡乙方不負物之瑕疵擔保責任」，並 非針對本案房屋為海砂屋及2 樓房屋曾發生氣爆之事，所 為免除被告物之瑕疵擔保責任等情，業經證人蘇玉香於本 院審理時證稱：不動產買賣契約書第17條約定「固定物現 況交屋」，係指屋內的固定物就是以現況交付，不會拆除 ，約定「乙方不負物之瑕疵擔保責任」被告說係以房屋的 現況交屋，所有責任她都不負擔，不再處理房屋現況，被 告沒有告知本案房屋為海砂屋，若有的話合約書應該會記 載房屋氯離子含量過高，一般伊處理的合約上註記「不負



物之瑕疵擔保責任」，通常是指漏水之情形，但伊記得本 案合約書註記「不負物之瑕疵擔保責任」時，雙方沒有特 別提到漏水的問題，伊記得應該是房子的狀況不是一般的 房子，好像是有一些要修理還是什麼的，伊不記得被告有 無講過房子是海砂屋，伊沒有建議在合約上記載「乙方不 負物之瑕疵擔保責任」等語明確（詳本院卷第163 頁至第 167 頁）。另證人游啟宏於本院審理時亦證稱：是被告要 求要作這兩項註記，沒有說明是為了什麼原因，一般房屋 買賣都會寫現況交屋，伊認為註記「乙方不負物之瑕疵擔 保責任」是針對漏水等語甚詳（詳本院卷第173 頁、第17 4 頁）。且證人林立懷於本院審理時復證稱：契約書記載 「乙方不負物之瑕疵擔保責任」，伊問張展碩這是什麼意 思，張展碩說他也不知道，可能是指漏水等語甚明（詳本 院卷第217 頁），證人張展碩於本院審理時亦證稱：契約 記載「固定物現況交屋」是指屋內裝潢等固定物都不會帶 走，「乙方不負物之瑕疵擔保責任」是被告叫代書寫上去 ，她講什麼代書就寫什麼，是伊自己認為這應該是指壁癌 、漏水等情形，當時沒有特別針對「乙方不負物之瑕疵擔 保責任」是指哪方面做說明等語明確（詳本院卷第228 頁 ）。況被告所隱匿者為本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽