臺灣彰化地方法院民事判決 104年度簡上字第20號
上 訴 人 郭進安
訴訟代理人 李進建律師
複代理人 張家豪律師
曾微茹
被上訴人 洪宜榛
訴訟代理人 陳惠玲律師
上列當事人間請求辦理土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民
國103年11月26日本院彰化簡易庭103年度彰簡字第386號第一審
判決提起上訴，本院於104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴及於上訴審主張：
㈠坐落彰化縣鹿港鎮○○段00000地號、地目田、面積1平方公 尺及同段11-55地號、地目田、面積6平方公尺等土地（下稱 系爭土地）為上訴人所有。訴外人潤紘不動產開發有限公司 （以下簡稱潤紘公司）於民國101年10月27日代理訴外人郭 素霞（上訴人之妹）及上訴人，與被上訴人簽署預定土地買 賣契約書（下稱系爭契約）及預定房屋買賣契約書，將郭素 霞所有坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號（下稱12-6地號） 土地及上訴人所有系爭土地，與該三筆土地上之同段2360建 號建物（下稱系爭建物）出售予被上訴人，總價款新臺幣（ 下同）3,600萬元（其中土地部分價金為2,777萬元），被上 訴人已給付完畢，依民法第348條第1項規定，上訴人有依約 將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義務。 ㈡上訴人為潤紘公司之實際負責人，其於簽署契約過程全程親 自參與及用印，並於103年7月18日繕發存證信函承認潤紘公 司之代理行為。依潤紘公司與上訴人同時簽署預定房屋買賣 契約書記載，系爭建物坐落之基地除12-6地號土地外，尚有 系爭土地。上訴人明知系爭土地於101年5月25日完成分割， 亦明知12-6地號土地於101年5月31日完成分割，分割後面積 為205平方公尺，上開三筆土地即系爭建物之基地面積共212 平方公尺即64坪，卻故意於系爭契約不實記載「上開建築基 地面積合計204.96平方公尺（約62坪）」，並多次要求被上 訴人應再給付土地價金，惟被上訴人已給付價金，並無再為 給付之義務，上訴人竟拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登 記手續。爰依買賣之法律關係，請求上訴人移轉系爭土地所 有權。
㈢另訴外人黃瓊如曾對上訴人提出詐欺告訴（台灣彰化地方法 院檢察署104年度偵字第265號刑事案件），依系爭建案代銷 公司即群森實業有限公司之負責人童天城、地政士張賀雄於 偵查中陳稱「透天厝的房屋買賣均以總價定價金，並無單價 之概念。」，並一再聲稱係上訴人對伊說基地面積可能有變 化，但客戶權益不會受到影響（見不起訴處分書第6頁）。 上訴人之使用人既然一再陳稱「無單價概念」、「客戶權益 不會受到影響」，上訴人即應受到拘束，不宜任意反覆。且 上訴人於民事準備書㈠狀亦坦承「被告於製作系爭契約時， 疏於查悉土地業經於101年5月25日分割而出」、「續而疏於 買賣契約中更正土地面積」等等，既然契約所填載之面積， 係出於上訴人或其委託之代銷公司、地政士之疏漏所致，縱 有損失，上訴人應自行吸收，並向買主澄清，焉有反而利用 此一錯誤，要求給付找補款、不給則拒絕移轉登記或交付權 狀之理。
㈣上訴人係潤紘公司之實際負責人，經常銷售不動產且以此為 業，其個人及潤紘公司為消費者保護法第2條第2款之企業經 營者。系爭契約係上訴人與不特定多數消費者訂立同類契約 之用，所提出預先擬定之契約條款，該當消費者保護法第2 條第7款所稱之「定型化契約條款」。系爭契約第1條第3項 後段及第3條雖記載「登記之面積與第一條所載面積如有誤 差，雙方同意互相找補」、「本宗預定土地買賣登記總面積 如有誤差，．．．雙方同意面積誤差之找補，分別以各總面 積價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。 」。惟上訴人於簽約前已知系爭土地之基地面積，卻故意短 少填載，並將房地總價款3,600萬元故意拆成土地價款高達 2,777萬元（即每坪單價為43萬餘元），意圖使消費者多支 出86萬餘元（即短少2坪乘以單價43萬餘元），使消費者負 擔早已發生之危險（土地面積早已登記完畢卻故意短少填載 ）或其他明顯不利消費者（拒絕移轉建物基地面積，致使消 費者將來出售房地不易或價金減少）之情事，自符合消費者 保護法第12條第1項所定「違反誠信原則，對消費者顯失公 平者」無效事由，或符合同條第2項第1款「違反平等互惠原 則」暨同法施行細則第14條第2項第2款「消費者應負擔非其 所能控制之危險者」、第4款「其他顯有不利於消費者之情 形者」等，應推定顯失公平而無效之事由。又兩造簽約時， 系爭契約記載之標的即為12-6地號及系爭土地等三筆土地， 其登記面積如何，核屬攸關被上訴人應否負擔找補款之危險 因子，而該危險因子（即登記面積）於兩造簽約前早就確定 發生，自非被上訴人所得控制，當無使被上訴人承受該後果
之理。上訴人利用該定型化契約條款使被上訴人負擔已發生 之危險，自屬消費者保護法施行細則第14條第2款「消費者 應負擔非其所能控制之危險者」之情，因違反平等互惠原則 而推定顯失公平，該找補款之條款，應屬無效。至於被上訴 人於另案訴請上訴人賠償，雖遭敗訴確定，惟該案之請求權 基礎與本件不同，該件訴訟雖因被上訴人無法舉證「故意」 、「損害」等而認被上訴人之請求無據，但仍認上訴人有依 契約將系爭土地移轉予被上訴人之義務等語。
二、上訴人則以：
㈠依系爭契約第1條土地標示第2點約定「以上買賣建築基地合 計約204.96平方公尺（約62坪）．．．。即乙方所興建之『 維瓦第四季城堡』編號：D1基地出售甲方。」，兩造對買賣 之土地面積或範圍達成意思表示合致，上訴人並依土地面積 大小計算價金，此為買賣價金與標的之對價真意。而12-6地 號土地之面積為205平方公尺，故上訴人已移轉登記之土地 面積較契約約定之面積多，足見被上訴人取得12-6地號土地 之面積已符合兩造所約定之面積，上訴人並未違約。 ㈡被上訴人所有之該D1建物自始坐落在12-6地號土地上，上訴 人在12-6地號土地上蓋有D1、E1-E3、E5、F1-F3、F5等建物 ，而E1-E3、E5、F1-F3、F5等建物皆由12-6地號土地分割出 之獨立地號，D1建物坐落之土地仍為12-6地號，僅面積因分 割出其他筆土地而變小。又私設巷道為12-5地號土地（又合 併為現今之11-4地號），經地政事務所測量鑑界後發現道路 寬度不一，為維持整體4公尺寬道路，故收回超過部分，而 由12-5分割出12-13、12-14地號土地，12-13、12-14與11-8 合併為11-8地號土地。為對應被上訴人購買之D1建物，而由 11-8分割出系爭土地，其他巷道往東之住戶E1-E3、E5之屋 前，亦有由11-8地號分割出之11-46至11-53地號土地，此為 分割出狹長之系爭土地由來。由此可知，上訴人賣給被上訴 人之土地為D1建物之基地，系爭土地非該建物坐落之基地， 係D1建物之右側，可能作為種植花木之狹長空地，並非上訴 人刻意隱瞞。
㈢退步言之，縱認上訴人出售之土地包含系爭土地，惟系爭土 地與12-6地號土地總面積為212平方公尺，兩造約定之買賣 面積為204.96平方公尺，已超出約定買賣之面積。依系爭契 約第3條第2項約定，被上訴人應予以找補，再給付上訴人55 5,509元（2,777萬元÷204.96㎡=135,490元×204.96㎡×0. 02=555,509元），上訴人得依民法第264條規定行使同時履 行抗辯權。
㈣上訴人於製作系爭契約時，疏於查悉系爭土地已於101年5月
25日分割而出，而未於買賣契約中更正土地面積。衡常建設 公司係以土地與房屋為營利，房地之價格係由房屋建坪、土 地地坪多少為主要之參考依據，故系爭契約第3條第2項約定 ，即為使兩造明白當下之買賣價金係依當下書面之土地範圍 達成買賣意思合致，將來面積少者補足、面積多者補至2%價 金，並無違反法規。又被上訴人另行起訴主張系爭契約找補 條款不實，請求損害賠償，亦經本院103年度訴字第1124號 損害賠償事件判決駁回。
㈤依消費者保護法第2條第2款規定，可知需一方屬消費者保護 法所定之「企業經營者」、亦需符合「定型化契約條款」之 要件者，方有該法第12條之適用。上訴人寄發存證信函已表 明「本預定土地買賣契約書當事人為買方洪宜榛及賣方郭素 霞並授權潤紘公司作為賣方代理人」，此並為被上訴人自承 ，則本件買賣關係應存在於兩造間，潤紘公司僅為上訴人之 代理人，而上訴人既然非消費者保護法第2條第2款所定之企 業經營者，則其與原告間所簽立系爭契約，自亦無構成定型 化契約條款之可能等語置辯。
三、本件被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上 訴人，原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴 ，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠查被上訴人主張系爭土地為上訴人所有，12-6地號土地為訴 外人郭素霞所有。訴外人潤紘公司於101年10月27日代理上 訴人及郭素霞，與被上訴人簽訂系爭契約及預定房屋買賣契 約書，被上訴人已給付土地及房屋買賣價金共3,600萬元等 事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、預定土地 買賣契約書、上訴人之存證信函、預定房屋買賣契約書等為 證（見原審卷第9、10、25、27-37、38-39、40-60頁），且 為上訴人所不爭執，應堪認為真實。
㈡上訴人雖辯稱兩造買賣之範圍僅有D1之基地，該基地為12-6 地號土地，不包含系爭土地云云。惟系爭契約第1條已記載 買賣之土地為12-6地號及系爭土地，且預定房屋買賣契約書 第2條建物標示亦記載係坐落在12-6地號及系爭土地，系爭 建物登記謄本所記載之建築基地亦為上開三筆土地。足見本 件買賣之土地為上開三筆土地，上訴人上開所辯，自無可取 採，兩造間就系爭土地有買賣關係存在，應堪認定。 ㈢上訴人雖另辯稱本件買賣約定之土地面積為204.96平方公尺 （約62坪），其已移轉12-6地號土地面積205平方公尺予被 上訴人，被上訴人依約應予以找補，再給付上訴人555,509
元，上訴人得行使同時履行抗辯權云云。
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書 據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 （最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照） 。又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體的權 利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容 ，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及 義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作 用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第 64號判決參照）。
2.系爭契約第1條第3項、第3條第2項雖約定「前條土地面積， 係依地籍圖面積計算，實際面積應以地政機關登記完竣之土 地所有權狀面積為準，登記之面積與第1條所載面積如有誤 差，雙方同意互相找補。」、「本宗預定土地買賣登記總面 積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分， 買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且 雙方同意面積誤差之找補，分別以各總面積價款除以各面積 所計算之單價，無息於交屋時一次結清。」。惟依系爭契約 第3條第1項記載「賣方出售之土地，其面積以地政機關登記 完竣之面積為準。」，而系爭土地係於101年5月25日自同段 11-8地號分割而出，分割後系爭11-54地號土地之面積為1平 方公尺、系爭11-55地號土地之面積為6平方公尺；12-6地號 土地係於101年5月25日分割而出，分割後面積為205平方公 尺，此有彰化縣土地建物異動清冊可稽（見原審卷第11-24 頁）。又本件買賣係屬總價買賣，為兩造所不爭執（見本院 104年6月5日準備程序筆錄）。則兩造於101年10月27日簽訂 系爭契約，既以系爭土地及12-6地號等三筆土地為買賣標的 ，而當時該三筆土地面積已經地政機關登記明確，並無尚未 登記完竣情形，上訴人當無不知之理，亦無約略計算買賣面 積之可能，此與買賣時土地尚未辦理分割登記，因面積不明 確而約定登記完竣後找補之情形顯然不同，自不得因上訴人 自行估算之土地面積有誤，即認被上訴人僅購買上訴人估算 之「約204.96平方公尺」土地，其餘不在土地買賣總價範圍 。故本件應以上開三筆土地為兩造約定之總價買賣範圍，始 符契約真意及誠信原則。則兩造約定之買賣既為總價買賣， 被上訴人已給付價金，自無須再找補。是上訴人抗辯被上訴
人應再給付找補價金555,509元，並為同時履行抗辯，為無 可採。
㈣綜上所述，本件被上訴人購買之土地為系爭土地及12-6地號 等三筆土地，系爭契約第1條記載之面積係上訴人估算錯誤 之面積，不得以此認定係兩造合意之買賣範圍。是依民法第 348條第1項規定，上訴人自應依約將系爭土地所有權移轉登 記予被上訴人。從而，被上訴人依買賣之法律關係，請求上 訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應 予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴人上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 姚銘鴻
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 張良煜
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