臺灣高等法院高雄分院刑事判決 八十九年度上易字第一六七О號
上 訴 人
即 自訴人 乙○○
自訴人代理人 陳雲生律師
被 告 甲○○
選任辯護人 鍾治漢
右上訴人因被告詐欺案件，不服台灣屏東地方法院八十八年度自字第八五號中華民國
八十九年八月二十一日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、本件自訴意旨略以：被告係自訴人即上訴人之堂弟，明知坐落屏東縣長治鄉○○ ○段四六二之五、四六二之二九及四六二之三一地號土地（以下簡稱系爭土地） 係邱玉珠所有，其並無所有權，竟意圖為自己不法之所有，於民國八十六年五月 間，至自訴人之住處，向自訴人佯稱其向他人以新臺幣（下同）五百萬元買受上 開土地，經其實施耕作改良，花費一百萬元，願以六百萬元賣予自訴人，自訴人 不疑有詐，將上開土地上之作物香蕉折價七萬元由被告買回後，如數將成交總價 五百九十三萬元陸續於八十六年五月二十日前以現金交付予被告。詎被告收取鉅 額土地買賣價款後，經自訴人屢次催辦土地所有權移轉登記，竟藉故稽延，迄八 十八年八月間，債權人長治鄉農會引導台灣屏東地方法院執行處人員至現場查封 上開土地時，自訴人始知受騙。茲被告無權處分他人之土地所有權，竟以正當之 所有權人自居，並以高達近六百萬元之成交價向自訴人表明出賣其受讓自他人之 土地，並受領自訴人支付之現金五百九十三萬元，有被告親自簽署之「耕地使用 權利讓渡憑證」可據，被告僅以「使用權利」轉讓予自訴人，則逕可與自訴人簽 訂土地租用契約，每年之租金不過數萬元，自訴人以承租人之身份，仍可對該土 地行使使用收益權利，足以排除所有權人及他人之干涉，何須支付高達六百萬元 之使用權利金，可見自訴人與被告間交易之標的係土地所有權，而非以租賃方式 即可取得之「使用權利」。自訴人因被告詐稱欲出售土地致陷於錯誤而為金錢之 支付，其事先隱瞞並非所有權人之事實，事後又拒不辦理過戶登記，足見其存心 詐財，因認被告涉有詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別 定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事 實相符，仍應調查其他事實以資審認，始得為不利被告之認定；刑法第三百三十 九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於 錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最 高法院著有四十六年台上字第二六○號判例可資參照。訊據被告堅決否認有詐欺 取財之犯行，辯稱：如果伊是系爭土地所有權人，不可能賣給上訴人六佰萬元， 一甲土地市價可賣到壹仟多萬元。伊與上訴人間乃系爭土地使用權利之讓與，上
訴人亦知其事，伊未告知上訴人伊係土地所有權人，伊當初買的時候都是石頭地 及一些雜樹，經過開墾，種了一些檳榔樹及香蕉樹，檳榔樹也種了近三年才賣給 上訴人，也將近可以收成了，上訴人買後也收成了三年才來告等語。三、經查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 （最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件兩造間之交易，簽立有 「耕地使用權利讓渡憑證」為據，其內容全文如下：「立本讓渡憑證人（指被 告）前向他人受讓而來之座落長治鄉○○○段不詳地號（位置：東與黃福欽， 南與洪主崑，西與洪竹累，北與洪德昌等所有現耕地分別為鄰）面積約壹台甲 餘及地上物等全部，茲以新台幣伍佰玖拾參萬元（原載「陸佰萬元」刪改而來 ）整，將其『使用權利』讓渡與台端（指自訴人），而上項讓渡總款，業經台 端於立憑證之日一次全部付清，並經立本憑證人如數親收足訖無誤（不另給據 ）。恐口無憑，特立本耕地『使用權利』讓渡憑證，以為後據。」，有該耕地 使用權利讓渡憑證影本一份在卷可證。查該契約書乃上訴人囑請代書即證人曾 健和所書寫，為上訴人及被告所不爭執，原審曾就書立該契約之緣由，訊問證 人曾健和，曾健和結證稱：「（提示卷附兩造間之讓渡憑證）（其詳情、緣由 為何？）讓渡憑證是我寫的，我的職業是代書，我接到這件案子時，他們之間 的交易已談好，是自訴人到我的事務所跟我說他跟被告間有切（台語）一塊土 地，語意是土地的讓與，我問他有無地號，他說這沒有地號，我與他接觸過程 中，我認為自訴人的意思是受讓土地的意思，我問他地號的意思，是因為有牽 涉到土地，我無法確定是所有權或是使用權，所以我才會問他地號，因為無地 號，所以我印象中有問他沒有地號，只能算使用權的讓渡，他當時也沒有表示 可或不可。」、「（為何他會叫你幫忙寫讓渡書？）因為他們之間交易完成後 ，都沒有任何的交易文件，所以自訴人才來找我寫這份讓渡書。」、「（你是 否按照自訴人的意思所寫，或是你理解自訴人的意思後寫的？）是我問他的意 思，然後再寫上去，交給他看過之後，他才拿去給被告簽名。」、「（就所書 的讓渡書有無意見？）我知道使用權與所有權意思相差很多，就我理解的是使 用權的意思。」、「（你所說的『闕』﹙台語音，同上『切』﹚是何意思？） 因為是沒有地號所以我才是認為使用權，而且那是一般通常的用語。」等語明 確（參見原審卷第一百一十頁、第一百一十一頁、第一百二十四頁及第一百二 十五頁訊問筆錄）。衡諸土地之使用權利，無需登記，係相對之債權，與土地 所有權經登記者乃有絕對之物權效力者相去甚遠，此當為有買賣不動產經驗之 自訴人所知悉。又證人曾健和為土地登記專業代理人，就受讓土地使用權及所 有權間之差異性亦知之甚稔，果上訴人當初告知證人曾健和係受讓所有權，證 人曾健和當無將上訴人所陳述之所有權誤載為使用權之可能，且果真誤載，上 訴人何以當場不請證人曾健和更正或重新書寫，仍逕自拿給被告簽章？又兩造 爭執之土地，四週各與何人之土地毗鄰，苟非上訴人告知，證人曾健和如何記 載？足證上開「耕地使用權利讓渡憑證」內容係由上訴人口述後，由證人曾健 和書寫。再者，自訴人於本院九十年二月十三日審判時，陳稱：「我錢已先給
他了，要他（指被告）寫他也不寫。所以『才隔那麼久』才叫代書寫壹個權利 讓渡書」等語（見本院九十年二月十三日審判筆錄），顯見上訴人委請證人曾 健和書寫「耕地使用權利讓渡憑證」時距離兩造契約成立時已有一段時日，然 上開讓渡憑證內容竟無隻字片語提及促請被告移轉系爭土地過戶登記情事，亦 與常情有違；何況，就不動產所有權之交易，坊間多有定型化之空白契約書， 上訴人欲書立字據為憑，何難之有，其為求慎重，遂委請專業之代書繕寫，然 其內容卻與常見之土地所有權之買賣契約書迥異，在在均難認其與被告間交易 之標的係系爭土地之所有權，上訴人之指訴無可採信。（二）系爭土地於八十五年七月份之公告現值為每平方公尺一千元等情，有屏東縣屏 東地政事務所致本院地價謄本三紙在卷可參，而依「耕地使用權利讓渡憑證」 記載兩造所讓渡之土地面積為一台甲餘，按每一台甲相當於九千六百九十九． 三二平方公尺，則兩造所讓渡之土地面積應逾九千六百九十九．三二平方公尺 ，依兩造契約成立時之系爭土地公告現值計算，系爭土地之公告現值約達一千 萬元，以市價計當逾此金額，故被告辯稱：如果我是土地所有權人．．．一甲 土地市價可賣到壹仟多萬元等語，尚堪採信。何況被告於向他人受讓系爭土地 之使用權後，已種植檳榔樹一千餘棵，轉讓予上訴人時已近三年，其所投下之 成本及心力不少，亦有相當之價值，連同上開土地之價格當逾一千萬元，以此 價值，被告果為系爭土地所有權人焉會賤價出售？足認本件兩造間關於系爭土 地之交易標的應係使用權而非所有權。雖被告向其前手受讓系爭土地使用權價 格僅一百八十萬元，然加計上開檳榔樹之價值，其實際交易之價格為何，除客 觀情事外，尚繫諸因個人經驗而異之價值判斷，交易雙方本應自行估量其主、 客觀情事及搜集相關資訊，以作為其買賣價格判斷之參考，苟行為人未設詞巧 言誆騙交易相對人，偽稱標的之權利內容或品質，刻意提高相對人所不及知之 風險，致其陷於錯誤而為財物之交付，造成其損害，要無高價求售，即行認定 行為人具為自己不法所有之意圖而施用詐術。而價金之「要約」，乃當事人之 一方所為交易條件之意思表示，其相對人原可自主決定承諾與否，若認交易標 的與對價不相稱，更儘可變更原要約條件而為新要約，於日常生活中，討價還 價，乃正當之交易現象，殆無疑義。本件被告未偽稱其為土地所有權人，亦未 越界濫指他人土地為其權利行使範圍加以出讓，復無其他矯飾不實事項誆騙上 訴人之情事，亦即被告於交易過程中所陳者，均非虛妄，無施用詐術可言。又 被告考量物價上漲、通貨膨脹、改良土地植有檳榔樹一千餘株等因素，以六百 萬元之數額為要約，本即可由上訴人綜合主、客觀情事而為判斷是否承諾，何 況土地交易非比動產買賣，當事人恆慎重以對，上訴人既四度親往現場勘查評 估，就其上作物香蕉作價七萬元由被告買回，自價金中扣抵，未再殺價，另就 受讓之動機則於原審供稱：其係因年老無法耕作，採收檳榔較輕鬆等語（見原 審卷八十八年十月二十六日訊問筆錄）以觀，足見被告初於交易時，幾經考量 、盤算及研判後始應允。此外，依上訴人之指訴：被告於八十六年五月間至伊 住處表明土地權利出讓一事，當月二十日以前，伊即陸續交付計五百九十三萬 元之現金與被告等情，足見上訴人急欲成交，亦可窺知上訴人主觀上認該筆交 易洵為有利。茲兩造本諸契約自由原則，自主議定交易價金，允屬正當，本件
上訴人初於交易當時，即知悉被告非前揭土地之所有權人，迨至兩年餘後，因 該土地遭長治鄉農會聲請查封，上訴人損失慘重，糾紛遂起，惟此俱非兩造始 料所及，上訴人除執被告對其訛稱擁有土地所有權為指訴外，就被告究係如何 為自己不法之所有之意圖、如何施用詐術、又其係如何因被告施詐致陷於錯誤 而交付其本人之財物等情事，俱未能舉出具體事證供調查審認以實其說，均無 法為不利於被告之認定。另參以上訴人陳稱：被告四處宣揚渠等間之交易等情 （見原審卷八十八年十月二十六日訊問筆錄），倘被告果係訛詐上訴人，隱諱 猶嫌不及，如何於成交之後，唯恐不為人知，聲張宣揚，益徵被告並無詐欺上 訴人。
（三）按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生 效力。」、「土地總登記後，土地權利（所有權）有移轉時，應辦理（變更） 登記。」不唯民法第七百五十八條、土地法第七十二條及土地登記規則第五條 第一項、第七十八條分別定有明文，亦為眾所週知之常識，果兩造轉讓之標的 係系爭土地所有權，以自訴人智慮無缺，年逾花甲，社會經驗豐富，復自承名 下擁有房地等不動產，顯有辨識事理之充份能力，於買賣之初應會向被告詢問 系爭地號，俾向地政事務所查閱系爭土地之登記謄本，其非但未請求被告出示 權狀或查閱相關地籍登記資料，於被告要約讓渡事宜之當月，即議定價款並付 清，於付清價款之同時亦未請求被告交付辦理土地所有權過戶所需之所有權狀 、印鑑證明書等證件，顯與一般買賣不動產之程序有違，以上訴人買賣不動產 之經驗觀之，亦當不致如此疏忽自己之權利；尤有甚者，上訴人於付清價款並 收受前揭土地開始耕作後，迨至八十八年八月間該土地遭法院查封時止，長達 二年餘之期間，其未有任何請求被告移轉系爭土地所有權之行為，空言指摘被 告拒絕告知地號及移轉云云，難信屬實，亦無可採，益足堪認上訴人與被告間 關於上開土地之交易標的係使用權而非所有權。（四）至被告所提上開黃阿銀與張陳招英間、張陳招英與林中任間之各該契約書上載 「土地約八‧二公頃」一節，雖與本件兩造之讓渡憑證上載「長治鄉○○○段 不詳地號．．．．面積約一台甲」，兩者互相換算面積不符，就如何而得黃阿 銀與張陳招英間、張陳招英與林中任間交易標的之土地乃「八‧二公頃」，又 兩造間交易之土地面積乃「約一台甲」等情，原審曾訊問證人張陳招英及本件 兩造，俱供稱未經測量，被告另供稱：其係將前受讓自張陳招英之土地，悉數 轉讓與上訴人等語。經查，本件兩造爭執之土地，其坐落位置經上訴人明確指 陳：「東與黃福欽，南與洪主崑，西與洪竹累，北與洪德昌等所有現耕地分別 為鄰，面積約一台甲餘」，復供稱：伊去耕作後，才認識鄰地之使用人，他們 對我的耕作範圍從未異議過等語無訛，參酌被告辯稱上訴人四度親往實地查看 評估等語，核符土地交易之慣例，堪信屬實，足見被告並無越界漫指他人之土 地為己有權利之範圍，誘使上訴人高額價購之情。另就上訴人聽信被告所言而 口述「立本讓渡憑證人（指被告）前向他人受讓而來之座落長治鄉○○○段不 詳地號」一節，有被告所提契約書影本兩張，其內容略為：七十七年間，黃阿 銀（已死亡）將番子寮段土地「耕作權」及地上物，轉讓予張陳招英，迨至八 十二年間，張陳招英復將同範圍土地之「耕作權」及地上物，轉讓予林中任（
按為被告之子）。證人張陳招英於原審結證稱上開交易均為真實，且是沒有權 狀的耕作權利之讓與等情無訛；另證人即黃阿銀與張陳招英間、張陳招英與林 中任間交易之仲介人邱集和於原審證稱：不是賣，是轉讓；交易當事人間是比 方說今天我作（耕作），我不作了，讓給他作，但是沒有權狀；是同一筆土地 ，一直讓來讓去；當事人有現場指界等語綦詳（俱見台灣屏東地方法院八十八 年十月二十六日、八十九年八月七日訊問筆錄）。上開證人之證述可得知，本 件被告所出讓者，確乃其自張陳招英受讓而來之土地，雖本件耕地使用權利讓 渡憑證所載之土地面積，與黃阿銀與張陳招英間、張陳招英與林中任間所簽立 契書上所載之土地面積不符，然上訴人與被告，及各該契約當事人均曾親臨現 場查勘結果，就渠等交易標的土地之坐落位置既無爭執，四週界限亦復明確， 其實際面積可由測量而確定，亦難謂被告有誆騙上訴人之情事。四、綜上，上訴人所指情事，難信屬實，無可採信，本院復查無其他積極證據足認被 告有自訴意旨所指之詐欺犯行，從而，殊難徒憑上訴人之片面指訴，遽行認被告 有詐欺取財犯行，原判決為被告無罪之諭知，於法並無不合，上訴人上訴指摘原 判決不當，非有理由，應予駁回。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
臺灣高等法院高雄分院刑事第二庭
審判長法官 曾永宗
法官 邱永貴
法官 鄭月霞
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 唐奇燕
中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日
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