臺灣彰化地方法院民事判決 103年度簡上字第70號
上 訴 人 洪森雄
訴訟代理人 洪生泰
訴訟代理人 黃仕勳律師
被上訴人 洪敏義
洪銘鴻
共 同
訴訟代理人 李進建律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103年3月
11日本院北斗簡易庭第一審判決（103年度斗簡字第172號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，上 訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人 負擔。
二、陳述：
除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：（一）被上訴人洪敏義、洪銘鴻二人與訴外人黃芙蓉、黃中村、 李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙，就系爭土地租賃契 約成立準公同共有關係：
1.系爭土地重測前為二林段332-17地號，於民國77年4月8日 因判決分割自重測前二林段332號土地而來，租賃契約源 自本案兩造前代之訴外人洪清水（洪森雄之父）與洪土背 （洪敏義、洪銘鴻之祖父）雙方所定分割前之332地號土 地租賃契約。嗣契約因繼承關係，由洪森雄繼承父親洪清 水與洪土背間就重測前332地號土地之租賃關係。然系爭 土地上租賃契約出租人部分，除被上訴人二人之外尚有其 他繼承人繼承該租賃契約關係。
2.分割前之332號土地原登記為訴外人洪土背、洪壽、洪闊 嘴分別共有，應有部分各三分之一。其中洪土背之應有部 分，於64年間由其繼承人洪水木、黃芙蓉、黃中村、李黃 汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙因繼承而公同共有，嗣該 筆土地於77年間經法院判決分割，分割出之332-17地號由 洪水木取得，再由被上訴人二人分割繼承取得系爭土地。 3.前開事實參閱鈞院99年度斗簡字第146號判決事實及理由 第一點，該判決訴訟標的為彰化縣二林鎮○○段0000○00
00號土地（重測前各為二林段332-15、332-16地號），與 本案系爭土地二林鎮儒雅段1218號（重測前為二林段332- 17號）皆分割自332號土地而來，系爭土地租賃契約繼承 人之事實認定，應屬共通。
4.按「公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規 定外，應得公同共有人全體之同意」；「本節規定，於所 有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之。 」民法第828條3項、831條定有明文。復按「繼承人有數 人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有 」民法第1151條參照。
5.本件被上訴人就系爭土地租賃契約，係繼承其祖父洪土背 而來，而與原告二人之父洪水木同時繼承者，尚有黃芙蓉 、黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙共7位繼 承人，因繼承關係而取得租賃契約出租人之地位，屬準公 同共有關係。洪水木取得部分，輾轉由被上訴人洪敏義、 洪銘鴻二人繼承；準此，被上訴人2人與其他6人就系爭土 地租賃契約維持準公同共有關係。不論是受領租金抑或請 求調整租金，均為準公同共有權利之行使，應由準公同共 有人全體共同為之。
6.承前述，本件被上訴人二人基於出租人地位，訴請調整租 金，屬形成之訴，此類訴訟當事人適格有無，應依法律或 法理判斷之。系爭土地租賃契約之出租人共8人成立準公 同共有關係，被上訴人僅以二人名義起訴，顯有闕漏，應 由繼承而取得出租人地位之準公同共有人全體即黃芙蓉、 黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙與原告洪敏 義、洪銘鴻等共8位繼承人一同起訴始為適法，故本件僅 由被上訴人二人起訴為當事人不適格，原審應駁回原告之 訴。原審漏未職權調查此事項而為判決，有判決違背法令 之情形。
（二）被上訴人於104年6月30日民事陳報狀中載「檢附被上訴人 洪敏義民國98年繳納新台幣（下同）1,685元、民國99年 繳納新台幣2,499元，民國100年繳納新台幣2,692元、民 國101年繳納新台幣2,692元、民國102年繳納新台幣2,707 元之地價稅繳款書」等等，惟細繹該狀紙附件一所檢附洪 敏義歷年（98年除外）地價稅繳款書上「稅地種類」表格 載「一般土地面積20.51（平方公尺）……」、「自用住 宅用地面積79.97（平方公尺）」；又課稅土地欄載「儒 雅段1218地號等2筆；總面積99.88平方公尺」，加以系爭 儒雅段1218地號土地面積41.01平方公尺，洪敏義權利範 圍2分之1等等，可知該等地價稅繳款金額並非只有系爭儒
雅段1218地號土地之地價稅，還包括另外一筆土地（洪敏 義持有面積達79.37平方公尺）地價稅，準此，被上訴人 陳報狀所載洪敏義歷年繳納系爭土地地價稅之金額（如 102年繳納2,707元），實有違誤。
（三）原審調整租金金額為土地申報總價之8% 仍屬過鉅： 1.按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非 必達申報地價年息百分之十最高額。」最高法院68年度台 上字第3071號判例意旨參照。
2.系爭土地正確坐落處應為門牌彰化縣二林鎮○○路000號 ，屬南邊靠近儒林橋位置，與原審所認定中正路尚有一段 距離，有系爭土地相對位置地圖可稽。上訴人方面特別按 門牌號碼整理出附近建物使用情況，包括住宅或商店、商 店名稱、有無營業、營業時間等，並繪製建物位置圖一張 、使用概況整理表4張，再提出相片16張作為憑證。由上 開資料、相片，可知系爭土地附近一帶均為低矮房屋、生 活機能不充裕，上訴人承租地係作為住宅使用，周遭連棟 房屋也大都為住宅使用，附近一帶皆為陳舊房屋，街容老 舊，北側有幾家小吃攤、西側鄰「洪宗鄰醫院」、東邊即 馬路對邊雖有一些房子掛有招牌，但多家已停止營業，南 邊靠近儒林橋，過儒林橋兩側商店、住宅各半；雖過中正 路有菜市場，但該市場為早市，早上過後人車就少了，總 體來說，系爭土地附近並不繁榮。且系爭土地公告現值自 95年起至104年均停滯於42,000/平方公尺，顯見已長久未 發展。稽此，原判決認為系爭土地市況繁榮、交通便利、 生活機能佳等語，與事實都不符，認定租金以土地申報總 價8%為適當（與上限10%僅差2%），更屬過高，不符系爭 土地實際經濟利用價值。
3.另查在系爭土地儒雅段1218地號附近之土地同段1212地號 ，於92年間地主亦訴請法院調整土地租金，經鈞院於93年 3月25日以92年度訴字第37號判決認定該1212土地租金應 以申報地價總值2.5%為適當，且同地段1212地號於92年的 公告地價為42,000元/平方公尺，與系爭1218土地現公告 地價相同。另二林鎮人口數92年底為56724人，100年底為 53553人，8年來反減少3千多人等事項，可得知10年來二 林鎮變化不大。則原判決認定租金應為土地申報總價8%， 與鈞院前揭判決租金為土地申報總價2.5%相較，高出兩倍 有餘，益可見原判決租金認定確實不合理，有違公平正義 原則。
4.上訴人再提出內政部不動產交易實價查詢服務網上，於去 年即102年就與系爭土地在同一區塊（中正路、儒林路二 段、舊二林溪、照西路所圍區塊）之3筆土地交易價格表 ，該3筆土地交易價格分別約為每坪2.6萬元、4萬元、6.9 萬元，而系爭土地公告現值每坪約為13.9萬元，兩相比較 ，益證系爭土地公告現值高於市場行情甚多。
5.系爭1218地號土地旁同段1214、1215、1216、1217、1220 等地號土地，土地租金仍為每坪40台斤稻穀計算價金，有 各土地101年度租金收據為憑，尤其是同段1220地號土地 由被上訴人二人出租給第三人「李量」建屋，租金維持每 坪40台斤稻穀，並無調整，被上訴人二人唯獨就系爭土地 訴請提高租金，著實不公平。另上訴人於101年7月30日向 財政部國有財產局購買緊臨系爭儒雅段1218地號土地東側 之二林鎮儒雅段1210-8、1210-11地號兩土地，購買價格 為每平方公尺才2482.3元，有出售國有土地產權移轉證明 書可稽，且該土地公告現值亦為42,000元/平方公尺，故 系爭土地公告現值為42,000元/平方公尺，並非市場行情 等語。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用由上訴人負 擔。
二、陳述：
除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述： ⒈系爭土地之使用權人及土地所有權確為被上訴人等2人，且 該地之原先租賃契約，雖係由被上訴人等之祖父與上訴人之 父所簽訂，惟原租約之土地經分割，系爭土地由被上訴人之 父取得所有權，而被上訴人等父親為獨子，被上訴人等之2 個姊姊也於父親死亡後均辦理拋棄繼承，長期以來，租金也 由被上訴人父親收取，或嗣後於民國92年間以後由改由被上 訴人等收取，上訴人所稱訴外人黃芙蓉等六人從未向上訴人 收取租金，上訴人也未曾向渠等六人給付租金，系爭土地租 約現今存在於兩造間，當事人適格並無問題。上訴人承租系 爭土地，每年僅繳納9000多元租金（依上訴人102年度存字 第221提存書所載為9110元)，惟該地每年地價稅就要繳4000 多元，且每坪公告地價為14萬元，原約定租金顯然不合理， 故被上訴人才會依地價稅額來調整租金。另關於地價稅部分 ，被上訴人之持分各均為二分之一，分別課稅，故被上訴人 洪敏義與洪銘鴻，就系爭土地所課之地價稅額均相同。 ⒉系爭土地往北為媽祖廟「仁和宮」、菜市場、中正路，轉彎 處為洪宗鄰醫院；往南到底為二林鎮農會，街道有數十家診
所、藥局及商家，生活機能相當便利、良好。以申報地價計 算租金，本屬太低而不合理，僅礙於土地法規定而已。叁、得心證之理由：
一、本件原審判決略以：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文，又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之十為限，該條之規定，於租用基地 建築房屋均準用之，土地法第97條及第105條亦定有明文。 查本件兩造係以口頭約定不動產租賃，租賃未定期間等情， 已如前述，依前揭民法第442條前段規定，如因其價值之昇 降，當事人自得聲請法院增減其租金，現被上訴人主張該租 約已歷數十年，系爭土地於102年之公告土地現值為每平方 公尺42,000元，系爭土地屬二林鎮市中心，街景繁榮、交通 便利，且生活機能佳，請求調整租金等語，並提出土地登記 第一類謄本、現場照片二十九幀等件為證，經本院至現場履 勘周遭環境核對無誤，且系爭土地上上訴人所有之建物現為 居住使用等情，製有勘驗筆錄，並依職權調閱系爭土地上被 告所有建物複丈成果圖，上訴人使用系爭土地範圍係為全部 無訛，核系爭土地位於二林鎮市區，面臨儒林路，附近市況 尚稱繁榮，上訴人雖辯稱兩造係以每坪每年40台斤稻穀折算 租金，而稻穀價格實隨物價之漲落，並非一成不變，代表租 金有隨著物調整，且附近土地租金現仍相同，系爭土地並無 調整之必要云云，然租金數額已逾數十年未調整，尚難反應 土地因開發或變更使用目的，以及附近區域環境變遷所帶來 之價值增幅，故被上訴人主張有增加租金之必要，並非無據 ，另核系爭土地面積41.01平方公尺，102年1月之申報地價 為8,800元，換算系爭土地總價為360,888元，依前揭法條規 定，系爭土地之租金不超過百分之十即36,088元為限，爰斟 酌系爭土地基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地 之價值及所受利益等事項，認系爭土地租金以申報總價年息 百分之八即28,871元（計算式：360,888x8%＝28,871）為適 宜。從而，被上訴人依民法第442條規定請求調整租金，自 起訴狀送達之翌日即102年7月3日起每年28,871元計算之範 圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應 予駁回等語。
二、經查：
（一）本件上訴人固然指稱系爭土地係自重測前之二林段332號 土地分割得出，而當時係訴外人洪清水（上訴人之父）與 洪土背（被上訴人等之祖父）雙方就分割前之332地號土
地訂立租賃契約，該租約關係應由洪清水之繼承人公同共 有，故被上訴人等僅2人提出本件調整租金訴訟，當事人 並不適格云云。惟系爭土地自332地號土地分割得出後， 係由被上訴人等之父洪水木分得，現並由被上訴人等各持 分二分之一，又民國92年度租金係由被上訴人等向上訴人 收取系爭土地租金，兩造就系爭土地確有訂立不定期租賃 契約一事，並無爭執，況上訴人以本院102年度存字第221 號提存書提存租金9110元之受領取人為被上訴人二人，堪 信系爭土地租約之出租人應為被上訴人二人。現則就系爭 土地租賃契約之租金調整而有爭執，堪認被上訴人等2人 確為系爭土地租賃契約之出租人，渠等本於民法第442條 規定提起調整租金訴訟，當事人適格部分，自無缺陷，上 訴人稱出租人尚有黃芙蓉等六人，尚非可取。本件被上訴 人起訴，應無當事人不適格問題。
（二）按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報 地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地 價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商 繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報 地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依訴請法院 調整其租金（參照最高法院93年度台上字第2446號判例要 旨）。查系爭土地位於彰化縣二林鎮儒林路2段上，附近 設有店家、藥局等，往北約100公尺處有廟宇「仁和宮」 ，廟前東西方向為熱鬧中正路，廟宇西南處為「洪宗鄰醫 院」，廟宇再往北處即為傳統早市及店家林立；系爭土地 往南約400公尺有二林鎮農會，系爭土地上有上訴人建物 門牌二林鎮○○路0段000號，屋前道路寬廣，此有本院 103年8月22日堪驗筆錄在卷可稽，並有被上訴人等提出照 片、上訴人繪製附近地形門牌位置圖供參，足信系爭土地 所處區域，實具有相當繁榮程度，且臨大馬路可供開店營 業用，自不能僅因上訴人目前自作為居住使用，而主張減 低該地之價值。其次，據土地登記第二類謄本所載，被上 訴人等就系爭土地之所有權應有部分各為二分之一，而依 被上訴人等提出之102年度地價稅繳款書，被上訴人洪銘 鴻繳納金額約為2,068元，故即便被上訴人洪敏義所出示 之102年度地價稅繳款書上係載課稅土地有2筆，然其就系 爭土地應繳納之地價稅部分，自應與被上訴人洪銘鴻相當 ，堪可認定系爭土地每年應繳地價稅達4000多元。再者， 系爭土地之不定期租賃契約，自前次約定租金迄今已達數 十年未調整，觀之以前每年的租金僅約9000多元（約定每
坪以每年40台斤稻穀折算租金，102年度存字第221號提存 書金額為9110元/年），與目前使用現況，實有相當程度 落差，況被上訴人等尚須自行負擔每年地價稅四千餘元， 更可證明若維持原租金價格，對被上訴人等言，顯非合理 ，認有調整租金之必要。
（三）又系爭土地面積41.01平方公尺（約12.41坪)，依地籍圖 所示，呈長方形、地形完整，於102年1月之申報地價為 8,800元，換算系爭土地總價為360,888元（計算式︰8800 ×41.01＝360888），而該地所處位置、周邊環境狀況、 工商繁榮程度等，已如前述，原審核估系爭土地租金為申 報總價年息之8%，並未逾土地法第97條及第105條之規定 ，且參諸系爭土地申報地價，遠低於公告現值每平方公尺 4萬2000元，其據以計算得出之土地租金，亦必然較社會 上實際承租價格為低，況核算原審認定之租金每年為2887 1元，每月租金約2406元，等於系爭土地每平方公尺每月 租金59元（計算式︰28871÷41.01÷12），而被上訴人等 每年需負擔系爭土地之地價稅約四千餘元，扣除後每年實 得租金利益約2萬4000餘元，即每月租金實際收益約2000 多元，故本院認上揭租金調整之計算，衡諸前情，尚屬合 理，並無過鉅情事。
（四）綜上所述，原審判決上訴人向被上訴人等二人承租系爭土 地之租金，自102年7月3日起，調整為每年新台幣28,871 元，於法核無不合。上訴人指摘原審判決不利於己部分有 違誤，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回其上訴。三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 吳芙如
法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
書記官 蕭美鈴