臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上易字第二０七號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 台灣糖業股份有限公司
設台北市○○○路○段二六六號
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 葉天祐律師
複 代理人 黃揚名律師
黃裕中律師
右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十九日臺灣嘉義
地方法院第一審判決（八十七年度訴字第六三五號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）被上訴人應再 給付上訴人新台幣（下同）二十九萬零九百四十二元，及自民國八十七年九月 十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）第一審訴訟費 用由上訴人負擔百分之五十，餘百分之五十及第二審訴訟費用由被上訴人負擔 。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： （一）被上訴人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）以其擁有龐大土地，營建 大量房屋出售，並以其國營事業為形象，大作其品質保證之廣告，讓國人誤 信「台糖房屋」品質保證，而紛紛承購台糖房屋。其所宣傳之十大優點如下 ：㈠信譽可靠；㈡品質優良；㈢財務健全；㈣產權清楚；㈤自地自建；㈥自 行銷售；㈦坪數確實；㈧售價合理；㈨履約保證；㈩售後服務；惟被上訴人 所蓋各期房屋均有糾紛，交屋後卻發現瑕疵百出，要求台糖公司負責維修， 卻因承辦人外行不肯亦無權為售後服務而不得要領。上訴人向被上訴人購買 之房屋，進門之鐵門操作不順、花崗石地板中空、天花板鋼筋裸露、橫樑斷 裂、牆壁裂縫、樓梯淨高不夠、扶手鬆動、外牆七厘石白化、內牆壁磁磚部 分破裂、馬桶漏水（省水馬桶設計不當）、浴室滲水、熱水管破裂造成三樓 樓梯牆壁滲水並造成壁癌、窗枱落地門滲水、臥室木門門縫太寬（會透光） 、頂樓屋頂滲水、防水漆變質、表面磁磚污黑等等，被上訴人公司不思善盡 廠商提供良好商品之基本責任，竟以其私蓋之「上述缺失均已改善完成」之 交屋點交紀錄表，並謂上訴人自行與承包商達成協議，事後承包商以金錢給 付自行修繕，意圖推卸責任，挾其雄厚財力，聘請律師群與全國各地購屋者 興訟，而造成社會亂源。
（二）被上訴人公司售屋，自稱房價合理，然上訴人所購系爭房屋售價八百九十四 萬元，被上訴人在國有土地上建屋，僅以三百萬元建屋，品質當然不佳；何
況，又罔顧誠信原則，巧設交屋獎勵金四萬元，要求承購戶在一定期限內交 屋才發給獎金，並表明所有缺失均有保固期限（十八個月內負責修繕），承 購戶自不會計較點交記錄表上承認「上項缺失均已改善完成」之取巧文字， 更何況瑕疵至今仍在之事實，何能依此種取巧手段誘人先行完成交屋手續， 即否定所有瑕疵存在，是否合理合法，請予明查。 （三）依現況樓梯高度交屋同意書，係於八十五年十一月二十五日簽具，當時在場 者，只有承包商工地主任張先生一人，因上訴人簽具同意書有附帶四項要求 修繕，張主任表示：「現場無台糖人員，無法簽字確認，且同意書是要彙整 所有承購戶同意之意願，送交縣府建管單位申請使用執照之用。」等語，因 此，才有八十五年十二月十二日另寫切結書之舉，切結書上有台糖公司承辦 人員簽名見證。上訴人係向被上訴人公司購買房屋，並簽訂買賣契約，而非 向營造商所購買，何能謂上訴人既已於八十五年十二月十二日與承包商另簽 切結書同意交屋？何況，八十五年十二月十二日所簽切結書上尚有台糖公司 蒜糖管理課土開股之印章及承辦人吳順義與許ⅩⅩ（不清）等兩人簽字並一 枚私章，且係在蒜頭糖廠前謝副廠長辦公室所簽，何能認係私下與承包商成 立契約關係？況且被上訴人公司蒜頭糖廠土開股長於錄音中亦稱已給切結書 ，可見切結書已獲台糖公司認可。此部分應不屬本件鑑定修復之範圍等情， 亦經台北市結構工程工業技師公會（下稱台北市結構技師公會）八十八年八 月二十四日北結師根㈥字第七五０七號函附件載列甚明。是原審法院認上 訴人對於系房屋樓梯高度，於交屋當時既無異議，且同意依現況交屋，其事 後再以樓梯高度不足，主張此部分之瑕疵應予估列，顯屬無據，不應准許云 云，實難甘服。實則同意交屋之切結書（八十五年十二月十二日）係附帶四 項條件要求台糖公司負責修繕，而台糖公司只完成第①、②項，至於第③項 樓梯至少淨高不得少於一百八十公分及第④項氣窗改為可開式等二項，被上 訴人自始至終均未依切結書內容施工完成，始有本件訴訟，何能認上訴人同 意依現狀交屋？
（四）台灣省建築師公會鑑定之修復項目、數量及單價均有偏低之現象，茲分析如 后：
㈠房屋外觀七厘石剝落並有白化現象，被上訴人分別為其他承購戶全面換貼磁 磚，據承包商表示每戶五萬元，其中Ｂ８、Ｂ９兩戶自行僱工，施工花費六 萬餘元，被上訴人補償五萬元。原審法院依鑑定報告判決減少價金三萬七千 二百元，與事實需要少了一萬二千八百元，何況，被上訴人一次修繕二十餘 戶，否則價更高。
㈡樑裂縫粉刷修復，原審法院僅判准上訴人三千八百七十元之粉刷費用，然一 戶九百萬元房屋一至四樓橫樑均斷裂，修復方式只粉刷了事不須補強，多年 後鋼筋銹蝕，安全上出問題，傷了人由誰負責？ ㈢天花板鋼筋裸露，依台北市結構技師公會建議採取之步驟，以及被上訴人為 Ｂ６房屋修復之方式，原審法院判決之一萬七千四百元，絕無完成之可能， 且目前除一樓天花板發現鋼筋裸露外，其餘如陽台下亦發現多處，可見被上 訴人公司房屋施工當時品質之低劣。
㈣浴廁漏水、滲水至下層天花板產生水漬，絕非粉刷了事，更不是馬桶不能止 水，每個判決六百元修復了事。如Ｂ２自行請人施工必須將馬桶整個取起並 將磁磚打掉，施以防水工程後復原。因為當時施工馬桶四週水泥空隙太大未 填補實，水滲入空隙再循水泥之毛細孔滲到底層天花板產生水漬，二千四百 元可以維護三間浴廁（一樓沒有地下室滲水沒關係），顯見不夠。 ㈤綜上說明，上訴人認為最起碼應獲得被上訴人公司五十萬元之減價價金，才 能彌補上訴人之損失。
（五）依建築技術規則第三十五條規定，建築物樓梯淨高不得少於一百九十公分， 否則，不能發給使用執照，然被上訴人公司與嘉義縣政府建管單位私下協議 ，只要承購戶出具同意書，依現況樓梯高度交屋，即發給使用執照，顯然違 法，違法之同意書何能作為訴訟之參考資料？何況，上訴人簽同意書（八十 五年十一月二十五日）之後，再與被上訴人公司簽切結書（八十五年十二月 十二日），要求被上訴人將樓梯淨高最少不得小於一百八十公分，並獲簽章 同意。原審判決認上訴人對於系爭房屋樓梯高度於交屋時既無異議，且同意 依現況交屋，其事後再以樓梯高度不足，主張此部分之瑕疵應予估列，顯屬 無據，不應准許云云，無法令上訴人心服。
（六）被上訴人一再強調交屋已四年，不能以現況判定系爭房屋損害情形云云，然 事實上，上訴人在交屋前即發現諸多瑕疵要求被上訴人改善，並在保固期限 十八個月內兩度以存證信函要求被上訴人重視及進行改善，均無法得到善意 之解決，只好在保固期限內提起訴訟，之前亦曾在嘉義縣太保市調解委員會 （下稱太保市調解委員會）調解過乙次，且在原審法院請求台北市結構技師 公會鑑定時發現瑕疵達二十八項，並不是因使用四年才發生。有關瑕疵部分 之情形、要求及對被上訴人說明之駁斥，再細述如下： ㈠橫樑裂縫部分：有關橫樑裂縫鑑定技師鄭東旭以一句沒有安全顧慮，即可以 將裂縫表面重新粉刷了事，是否過於草率，在八十七年十月台北市結構技師 公會鑑定時只有八支橫樑裂縫（斷裂式之裂縫，亦即該橫樑可看到之三面式 兩面連接式之一條線裂縫），鑽探取得之水泥柱約五公分亦成斷裂裂縫，怎 可外表粉刷不須補強，如再重新鑑定橫樑裂縫已達十二支，每支裂縫增加到 兩條以上，甚至連天花板也產生裂縫，平常沒事，萬一地震，就像此次土耳 其地震老屋沒事，新屋全部震垮。台糖公司如此建蓋房子，有多少台糖房屋 承購戶，能住得安心？故上訴人要求橫樑必須補強。亦即關於室內樑裂粉刷 修復部分，整棟房屋由於超過三分之二樑斷裂（水泥部分），若僅能粉刷了 事，上訴人絕無法接受，必須補強如前述。而上訴人因發現橫樑斷裂，恐傷 及人命，故一再電請被上訴人維修，因未獲回應，方以存證信函通知被上訴 人，詎被上訴人以公函函告上訴人，謂房屋出現瑕疵之訴，業經法院審理中 ，有關房屋橫樑之龜裂，須鑑定後再行處理，忽視安全罔顧人命。 ㈡一樓地板花崗石中空及天花板鋼筋銹蝕裸露部分：依原審判決意旨說明：「 基於填補損害使被害人獲得完全賠償之最高準則」，理應將花崗石地面面積 及天花板全部面積51.84平方米計算，而不只是將中空部分略估，及天花板 鋼筋裸露部分計算，何況，被上訴人為同樣承購戶Ｂ６即嘉朴東路一段六四
號維修天花板鋼筋裸露部分時，將天花板全部敲除刷銹後被覆石英砂撒佈樹 脂．．．等施工方法（如台北市結構技師公會建議之步驟及Ｂ６施工時照片 ），上訴人基於原審判決旨意之最高準則，要求被上訴人比照辦理，絕非原 審判決六平方米一萬七千四百元可得維修。是以有關天花板鋼筋裸露部分， 上訴人要求依被上訴人為Ｂ６維修方式施工（即依台北市結構技師公會建議 之方式）。再者，被上訴人又稱上訴人於八十六年四月二十三日開立餐飲店 ，使用至今一樓地板及樓梯花崗石並未發生破裂等情，實乃上訴人係於八十 七年二月十六日遷入後籌備月餘才開業賣麵，非被上訴人所稱在八十六年四 月二十三日即開業，而一樓店面已產生裂縫，因花崗石紋路很花，照片恐無 法顯示，須現場觀察及用手觸摸才能看到。
㈢浴廁滲水部分：廁浴滲水是施工時浴缸馬桶與地面接縫未作防水處理，因此 四樓浴廁滲水到三樓房間，三樓浴廁滲水到二樓客廳天花板、二樓浴廁滲水 到店面一樓天花板，Ｂ２即嘉朴東路一段七二號房屋屋主即曾自行僱工拆下 浴缸、馬桶及打掉磁磚作好防水再重新按裝浴缸、馬桶及磁磚，每間浴廁花 掉二百萬元。就浴廁滲漏及屋頂牆面滲水部分，上訴人要求依上益防水工程 有限公司（下稱上益防水公司）估價單內容維修。 ㈣樓梯部分：系爭房屋施工粗糙，瑕疵百出，上訴人主張樓梯到二樓地板銜接 處，因施工粗糙不平整，施工單位竟然以石膏修補台階，掩飾一時，到真正 使用時一經碰撞即行剝落，由此可見系爭房屋之施工品質。上訴人於鈞院準 備程序中所提一樓至二樓樓梯接縫面不平，被上訴人以石膏修補，虛應故事 乙節，被上訴人員工以事隔四年為由不肯承認，然該不平整部分長約二百公 分，目前因使用常踩到部分五十公分已全部剝落。 ㈤房屋外飾七厘石部分剝落、白化現象部分：房屋外飾七厘石部分剝落、白化 現象，被上訴人認為估列費用三七、二００元並非部分之估價，再度主張應 無理由之部分。按被上訴人是在Ａ、Ｂ８、Ｂ９自行修復後貼補這三家每 戶五萬元，才答應應全面為承購戶維修。當時維修曾一度中止，原承包商發 現估價過低，裝好部分鷹架後即不再施工，等了至少一個半月後，才繼續施 工，據說已不是原承包商，何況，整批修繕與單位修繕價格，當然不同。況 依被上訴人之屋售海報正面圖樣即貼磁磚，但交屋時却是七厘石，故要求全 面換貼磁磚為合法。
㈥廚具部分：被上訴人雖稱簽訂之買賣合約並無供應廚具，但買賣契約書附件 一之③內容廚房部分即劃有廚具，若被上訴人認僅表示廚房之位置，則臥室 、客廳何以不劃床舖或沙發，以表示臥室、客廳之位置？另被上訴人之宣傳 海報上劃有床舖及沙發，因已註明「平面位置參考圖」，有「參考」兩字， 上訴人當然不敢要求供應床舖、沙發，但買賣合約書上劃有廚具形式，且一 般販厝亦均附有廚具，乃社會之習慣，故上訴人要求提供廚具並非不合理， 是以上訴人始一再請求之。
㈦綜上所述，依附表所列實際需求與原審判決價差達七十二萬二千七百十九元 。上訴人理應提出此數據之請求，惟因當初未經精算，且已在法庭口頭要求 減價補償額度總計五十萬元，亦無法後悔。因此，僅請求二十九萬零九百四
十二元之追加補償減價金，再加上原審判決減價金二十萬九千零五十八元， 合計五十萬元，及上訴聲明中所列之利息與訴訟費用之分擔，才能彌補上訴 人之損失。
（七）系爭房屋因購屋契約內容不公平，上訴人認為再不同意交屋，除將負契約責 任外，被上訴人提供之四萬元交屋獎勵金亦將無法獲得。在被上訴人蒜頭糖 廠之土開股黃水河股長電話中保證稱：不要怕不會給您維修，不是有給您切 結書嗎？等語，上訴人始於八十六年四月二十三日簽立房屋點交切結書，但 當時上訴人仍然擔心被上訴人不會完成切結書之內容，且定存單於同年五月 始到期，因此拖延至同年五月二十九日才繳清尾款，而取得所有權狀及鑰匙 ，因此實際交屋日期為八十六年五月二十九日，而非同年四月二十三日。依 上訴人提出之錄音帶內容亦可聽出包商怕拿不到錢，而維修又屢催不到，經 常一拖一、二個月，始由被上訴人公司現場人員外行維修。至於八十五年十 二月十二日上訴人為何同意在有條件下交屋，是因本案買賣契約書第七條第 三款規定：除房屋結構與設備有重大瑕疵，明顯不能居住使用者外，買方不 得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，否則得付違約懲罰金每日萬分之五，超過 三十天還得負責該房地之保管責任與危險負擔。在此種不公平契約約束下， 買方怎能不以有條件之同意下先行交屋，再要求保固維修改善，何能認為在 八十六年四月二十三日系爭房屋點交時，上訴人已核對點交無訛，係表示瑕 疵已修復完峻？上訴人難得能購買如此昂貴之房屋，因此每次點交僅將新發 現之缺點告訴被上訴人，並未追究被上訴人是否完成前次點交之缺點，如八 十六年一月二十九日之缺點在同年四月六日點交時仍出現有１、４、５、６ 、、等六項，而同年四月六日又多發現１、３、４、５、６、７、８、 ９、、等十項缺點，於同年四月二十八日第三次點交時，因已於同年四 月二十三日出具房屋點交切結書，故未認真填註缺失，因為被上訴人表示還 有十八個月之保固期，更且還有重要之四項備註之切結書。再如上述，系爭 房屋之尾款上訴人直到八十六年五月二十九日才付清，而取得所有權狀及鑰 匙，何以認定八十六年四月二十三日上訴人即完全同意系爭房屋所稱「缺失 已改善完成，而同意交屋」？因此，點交記錄表上被上訴人單方所蓋之「上 項缺失均已改善完成」條章，何能採信？
（八）被上訴人稱上訴人於八十五年十一月二十五日自行與糖廠承包商協議並出具 同意書，復於八十五年十二月十二日再立補償切結書，另備註四項要求事後 承包商以金錢給付自行修繕，才於八十六年四月二十三日與糖廠簽立房屋點 交切結書云云。惟查，上訴人係向被上訴人購屋而非向承包商購屋，何須自 行與承包商達成協議，並出具同意書？而係因樓梯不夠淨高，建管單位無法 發出使用執照，但在被上訴人強大政經力量影響下，同意只要承購戶於無異 議情形下，即於違反規定下違法發給使用執照，因此，被上訴人委由承包商 請求承購戶簽具同意書，俾能向建管單位申領使用執照。承包商為獲得同意 ，各別與承購戶簽下不同之條件，但因同意書須送建管單位，才會有八十五 年十二月十二日另簽補償切結書，當時切結書在被上訴人公司蒜頭糖廠副廠 長辦公室簽具，副廠長不願負責簽名，方要求承辦人吳順義、許ｘｘ（簽章
不清）等兩人簽章見證，當時承包商與上訴人所談之條件是切結書備註四項 外，另給付一張八十五年十一月二十五日到期（因係當天談好之條件）二萬 元之支票〔支票號碼為FAX109138，帳號310802，付款行代號000000000〕， 該二萬元係因樓梯不夠高，如依規定須全部打掉重做（Ｂ８、Ｂ９等戶即打 掉重做），上訴人認耗損物資浪費，因此答應只打掉樓梯上方六公分，使淨 高達一八０公分即可，故台糖公司答應將大門鋁門窗四片換成六片、樓上落 地門三片換成四片等條件，並於談妥條件當場簽發上開支票，作為上開各條 件之補償，當時因同意書有附帶條件，台糖公司現場人員認其職位低無權簽 證，因而始於八十五年十二月十二日簽立切結書，足見該二萬元絕非「事後 」承包商以金錢給付自行修繕，此觀支票到期日為八十五年十一月二十五日 ，而切結書則在八十五年十二月十二日簽具，被上訴人主張上訴人另有拿錢 自行修繕，應負舉證責任。
（九）當時購買祥和一期戶中只有Ｂ１、Ｂ６、Ｂ７三戶進住，餘均空置，自然 未發現及在意鋼筋裸露之嚴重性（目前戶全部出售，亦住進９戶，另有數 戶出租，進出不定），而且是承購戶多次電請被上訴人公司糖廠處理未獲重 視後成立自救委員會，每人出資一千元，並申請太保市調解委員會出面調解 一次未成，才推選委請台北市結構技師公會鑑定，依被上訴人函請承購戶參 加修繕說明會內容中段所載，絕非如被上訴人自己所吹噓負責、積極之態度 ，且說明會內容，亦非如會議記錄所載，當時雙方各說各話並無交集，亦未 達成協議，尤其記錄第七項結合意見之最後一欄㈣記載強烈地震造成牆壁龜 裂，勘查後僱工修復，更是荒謬。九二一大地震是在八十八年九月二十一日 ，會議是在八十七年八月十日，何來大地震？此項會議紀錄若非造假，即係 當時即有為預以天災為藉口以求卸責之準備。
（十）被上訴人稱另三戶原審判決後均未提出上訴，僅上訴人一戶提起上訴，可見 原判決並無不公等語。惟查，被上訴人對承購戶之要求，因人而異，各個不 同，採取各個擊破之方式，諸如天花板鋼筋裸露部分，被上訴人所提為Ｂ８ 、Ｂ９、Ｂ修繕方式，就未如台北市結構技師公會建議之方法，如將來浮 銹刷磨乾淨及塗佈環氧樹脂．．．等程序，何能以此三家維修方式作標準？ 被上訴人為何不以Ｂ６維修之估價單來說明？上訴人購買系爭房屋並無轉手 謀利之企圖，否則，不會挑選Ｂ棟十三戶中之第七戶，以犯風水上肩挑兩邊 之大忌，而係僅圖留給子孫一戶店面養家，然得此危樓，心理自受有痛苦， 若獲得五十萬元之賠償，將全數用在系爭房屋之補強修繕，何況，五十萬元 根本不足以補強修繕系爭房屋之諸多瑕疵。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提同意書、切結書、台北市結構技師公會 建議鋼筋銹蝕之修護方式建議書及鑑定瑕疵項目表、瑕疵項目數量及修復單價 、複價及理由說明表、存證信函、台糖公司蒜頭糖廠函、建築技術規則第三十 五條條文資料、買賣契約書第七條第三款條文及附件一之③（均影本）、土地 登記謄本、錄音譯文、售屋海報各一件、錄音帶一捲、照片八張為證，並聲請 訊問上益防水公司負責人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）上訴費用由上訴人負擔。（三）如 受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： （一）被上訴人糖廠於保固期間內（八十七年七月二十四日）接獲承購戶通知，即 委託台北市結構技師公會進行結構安全鑑定，經鑑定無安全顧慮，即依修復 建議修繕，由糖廠召集住戶說明，顯示糖廠善盡之責，惟上訴人與另三戶拒 絕糖廠維修，另三戶於原審判決後均未提出上訴，僅上訴人一戶提起上訴， 可見原判決並無不公。而查系爭房屋自點交日八十六年四月二十三日起至八 十七年十月二十三日止，共十八個月為該負之保固維修，然因上訴人屢次拒 絕維修，有通知協議函（八十七年八月六日蒜管字第九六四０一０三０號） 可證。
㈠樓梯高度問題：上訴人於八十五年十一月二十五日自行與糖廠承包商達成協 議，並出具同意書，復於八十五年十二月十二日再立補償切結書，另備註四 項要求，事後承包商以金錢給付自行修繕，才於八十六年四月二十三日與糖 廠簽立房屋點交切結書，並於同年五月二十九日簽領土地、建物權狀，其間 經三次交屋點交記錄均未再提列，於八十六年四月二十八日所列缺失均經該 戶親自簽認改善完成，再與糖廠簽立點交切結，可見已無瑕疵。 ㈡房屋外飾七厘石部分剝落、白化現象：前經糖廠整案修繕，該戶拒絕讓糖廠 進行修復，糖廠亦同意由台灣省建築師公會鑑定，並依據原審法院再度確認 ，按全部面積平方公尺估列費用三七、二００元，並非部分之估價，上訴 人再度主張應無理由。
㈢室內橫樑粉刷修復：依八十七年十一月會同原審及相關人員現場會勘，單價 依當地台灣省建築師公會核定金額三、八七０元，及牆面部分九、一五九元 ，共計一三、０二九元，以後經過一段時間，上訴人再提出主張亦非可採。 ㈣天花板鋼筋裸露：經台北市結構技師公會檢測，為工作筋保護層不足混凝土 脫漆，依建議修繕方式，按另外相同戶之修繕費，每戶為一三、二六０元， 有收據可稽（收據上，三戶共四一、七七０元），原審判決一七、四００元 ，已屬較高，但糖廠亦同意原判決金額。
㈤浴廁滲漏及屋頂牆面滲水：浴室、屋頂滲水處，原審亦按八十七年十一月二 十七日會勘結果，估列滲水處理二四、０００元，另估列馬桶漏水處理二、 四００元，係分列二項，並非單獨一項滲水處理。 （二）原審法院會同勘察，及台北市結構技師公會、台灣省建築師公會鑑定，項目 及數量均以現況瑕疵項目明列，被上訴人亦願意依照契約履行交屋日起至八 十七年十月二十三日止之保固期限之責。但保固期間外，該戶於交屋後（八 十六年四月二十三日），因已開立餐飲店，使用至今一樓之地板及樓梯花崗 石並未發生破裂情形，原審判決花崗石空心修復之單價每平方公尺二、一０ ０元，比實際發包單價二、０八一元為高。
（三）系爭房屋坐落嘉義縣太保市○○○路○段六十二號房屋，於八十六年四月二 十三日交屋完成起至八十七年十月二十三日止，為雙方買賣契約第十三條規 定之保固責任期限。房屋點交經歷四個月前後會同三次以上，每次均將上次
所列工程瑕疵改善，除上訴人自行填加不屬本工程範圍內項目外，均有承購 人簽名、註明日期於正式點交文件及交屋切結書。分述如下： ㈠八十六年一月二十九日起由被上訴人公司主辦人員會同承購人甲○○，現場 點交，按承購人所提工程缺失記錄，計十四項，其中第十一項至十四項為上 訴人所提出，自己簽名，其中第十一項欠廚具及十四項鋁門為超出契約買賣 內容範圍，並無此設計，被上訴人公司並未答應。 ㈡糖廠於第一次點交之十二項工程瑕疵，改善完成後，於八十六年四月六日會 同第二次現場點交，上訴人再列十三項缺失，其第十二、十三項亦為其簽名 時自行加註，與第一次點交之第十一項、十四項相同。 ㈢再於第二次工程缺失十一項改善完成後，於八十六年四月二十三日會同第三 次點交，一再提出前次「欠廚具」、「鋁門窗更換部分仍未變更」，其中第 一項於八十六年四月二十八日改善完成經上訴人確認簽名，但承購人欄上訴 人認簽列載「四月十六日」應為「四月二十三日」之誤（由點交記錄表前後 對照可知）。
㈣上訴人主張買賣契約書附件一之③有載「廚房」即認定台糖公司應供應廚具 ，但設計圖僅表示廚房之位置，並非應提供廚具，顯有誤會。嗣後糖廠祝賀 承購戶華廈之喜，於交屋完成即贈送每戶四萬元做為賀禮。 ㈤按契約規定房屋點交正式文件為契約書附件八及附件九，另上訴人與承包商 訂立之切結書與被上訴人無關。
（四）本件買賣契約經雙方買賣時，由上訴人詳讀確定，如有不公之處，應於訂約 時即提出仲裁，且依當時點交由八十六年一月二十九日至八十六年四月二十 八日止，經承購人四個月之會同，有點交記錄可確定，承購人多次提出不同 工程上缺失，台糖公司亦逐項改善完成後，由承購人確認簽名，經過均甚為 審慎。
（五）上訴人與台糖公司承包商另立同意書（八十五年十一月二十五日）及切結書 （八十五年十二月十二日），並坦承向承包商先拿二萬元之支票，足見與承 包商間成立之契約關係，何能再向台糖公司請求？ 三、證據：除援用第一審所提證據外，補提被上訴人公司蒜頭糖廠函、協議會議記 錄、同意書、切結書、房屋點交切結書、付款粘存單、包商工程報價明細單、 台北市結構技師公會鑑定報告（均影本）各一件、交屋點交記錄表影本三紙、 工作請求單影本二紙為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人購買坐落嘉義縣太保市○○段二二、二 七地號土地上所建Ｂ７房屋及其基地（即坐落嘉義縣太保市○○○路○段六十二 號）之房地，並訂有〔房地預定買賣契約書〕，依系爭買賣契約書第十三條約定 ，被上訴人對上訴人所購買系爭房屋之結構、裝修粉刷及固定設備等，自其通知 交屋之日起，負責保固十八個月；惟被上訴人交付之系爭房屋有諸多瑕疵，上訴 人自被上訴人通知交屋之日起，即多次催請修復，被上訴人仍未置理，顯已違反 系爭買賣契約之約定。為此，求為命被上訴人給付一百萬元及自原審起訴狀繕本 送達之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息之判決〔原判決命被上訴人給付
二十萬九千零五十八元及其法定遲延利息，上訴人就其敗訴部分聲明不服，並減 縮求為命被上訴人應再給付二十九萬零九百四十二元及其遲延利息〕。二、被上訴人則以：上訴人向被上訴人購買系爭房地，在興建完成於點交時，已列出 缺失部分要求改善，被上訴人並已逐項改善完成，由上訴人在點交記錄表簽名承 認「上項缺失均已改善完成」，並無瑕疵之存在；而上訴人又出具房屋點交切結 書，完成交屋手續，並由上訴人使用多時，被上訴人已不負瑕疵擔保責任；又上 訴人與台糖公司承包商既另立有同意書及切結書，足見其與承包商間已成立契約 關係，而不得再向被上訴人請求；何況，上訴人再行主張之修復項目、數量、單 價並無理由，金額亦顯屬過高等語，資為抗辯。三、上訴人主張向被上訴人購買坐落嘉義縣太保市○○段二二、二七地號土地上所建 Ｂ７房屋及其基地（即坐落嘉義縣太保市○○○路○段六十二號）之房地，訂有 〔房地預定買賣契約書〕，並已完成系爭房地點交過戶手續之事實，已據其於原 審提出《台糖公司房地預定買賣契約書》（影本‧參見原審卷㈠第二一～第二六 頁），及於本院提出土地登記謄本（參見本院卷第一一一～一一二頁）為證，復 為被上訴人所不爭執，並提出《房屋點交切結書》（影本‧原審卷外放證物附七 號；原審卷㈡第八頁；本院卷第九一、一三六頁）為佐，自堪信為真實。又上訴 人主張其所承購之系爭房屋存有諸多瑕疵，被上訴人應負瑕疵擔保及不完全給付 之債務不履行責任等情，雖為被上訴人所否認，並以前揭各情詞置辯，但查：（一）依被上訴人提出經甲○○（即上訴人訴訟代理人）於八十六年四月二十八日簽 名之《交屋點交紀錄表》（影本‧原審卷外放證物；本院卷第九０、一三五頁 ）〔處理結果〕欄所載「二、三項」之下，雖蓋有「上項缺失均已改善完成」 之語，而依上訴人八十九年十月三日〔上訴狀〕所載：「台糖售屋，枉（罔？ ）顧誠信原則，巧設交屋獎金肆萬元，要求承購戶在一定期限內交屋才發給獎 金，並表明所有缺失均有保固期限個月內可負責修繕，承購（戶）自不會去 計較點交記錄表上承認『上項缺失均已改善完成』之取巧文字‧‧‧」等情（ 參見本院卷第七頁），固足認上訴人於簽立上開《交屋點交紀錄表》時已知蓋 有「上項缺失均已改善完成」之語，惟上開「上項缺失均已改善完成」之語， 係以章戳所蓋，顯非上訴人所加載，已難認上訴人承購之系爭房屋確無瑕疵之 存在；況且，依上訴人提出之八十七年十一月十六日所發朴子祥和郵局第三三 號存證信函（影本‧參見本院卷第一０八頁）又已表明系爭房屋存有瑕疵，而 上訴人所購買之系爭房屋，先經原審法院於八十七年十月十七日上午十時勘驗 現場時，一樓天花板有鋼筋外露銹蝕情形，為原審卷附勘驗筆錄所載明（參見 原審卷㈠第五八頁），並有上訴人於原審提出之照片可資參佐（參見原審卷㈠ 第七六－八五頁）；繼經原審法院囑託台北市結構技師公會派員於八十七年十 一月二十七日及八十八年一月七日會勘鑑定結果，系爭房屋之外觀有部分七厘 石裂紋含水漬、白化，而內部則有牆版裂紋及鋼筋外露之情形，有台北市結構 技師公會八十八年三月五日（八八）北結師根（六）字第七０七四號函（參見 原審卷㈠第一一０頁）送之八十八年二月二十五日（八十八）北結師鑑字第九 五二號〔鑑定報告書〕（外放）足憑，則被上訴人徒以前開《交屋點交紀錄表 》上所蓋「上項缺失均已改善完成」之語，而抗辯上訴人所購買之系爭房屋已
無瑕疵存在云云，自無可採。
（二）依台北市結構技師公會前開〔鑑定報告書〕所載上訴人所購系爭房屋瑕疵之情 形：⒈外觀：部分七厘石裂紋含水漬、白化；⒉一層店鋪、梯間：鐵捲門未固 定有雜音、頂版角隅滲水、頂版樑裂紋、牆裂紋、頂版樑鋼筋外露、地版及樓 梯花崗石空心；⒊一、二層梯間樓梯淨高不足；⒋二層客廳、餐廳、廚房：頂 版樑裂紋、滲水、磁磚龜裂；⒌三層臥室、浴廁、梯間：牆及頂版樑裂紋、牆 面粉刷不平、門無法密合、馬桶漏水；⒍三、四層梯間：頂版樑裂紋；⒎四層 臥室、梯間：頂版樑裂紋、滲水、外牆磁磚不同色；⒏屋頂層：梯門屋頂防水 層脫落、牆角滲水、外牆磁磚不同色；⒐一～五層樓梯間：扶手鬆動；均非新 建房屋正常使用期間所會發生，而被上訴人又未能舉證證明上開瑕疵係上訴人 自行裝修或使用不當或其他不可歸責之外力所產生，應屬被上訴人興建系爭房 屋施工未週所造成，自屬可歸責於被上訴人之事由。被上訴人抗辯系爭房屋牆 壁龜裂，係因八十七年七月十七日嘉義梅山大地震發生所引起，為天災所造成 ，復為上訴人使用或變更裝修所致，依系爭買賣契約書第十三條約定，不在保 固責任範圍，而地板多處空心易破裂，在使用上並無影響云云，自無可取。（三）按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約 預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第三百五十四條第一項 前段及第三百五十九條前段分別定有明文；再者，出賣人就其交付之買賣標的 物，有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於 出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任 者，得請求補正瑕疵或賠償損害（最高法院七十七年四月十九日七十七年度第 七次民事庭會議決議㈠參照）；又負補正瑕疵或損害賠償責任者，其經債權人 定期催告逾期不為補正或回復者，債權人則得請求以金錢賠償損害，且出賣人 之瑕疵擔保責任，本質上原屬債務不履行之債，其損害賠償，原則以金錢為之 ，仍以填補損害使被害人獲得完全賠償為其最高準則（最高法院八十七年度台 上字第二三五七號判決參照）。查本件系爭房屋係屬預售屋之買賣契約，兩造 簽訂系爭買賣契約後，被上訴人始開工興建，並預定三百二十個日曆天完成主 附屬建物及必要設施，有前開系爭房地預定買賣契約書可憑，嗣雖已完工交屋 ，但有上述可歸責於被上訴人所致之諸項瑕疵，而上訴人並曾以前揭郵局存證 信函催告被上訴人修補瑕疵，被上訴人並未加以修補，有上訴人於原審提出之 北港郵局第一七二號存證信函（影本‧參見原審卷㈠第三０－三一頁）可稽， 揆諸最高法院上開民事庭決議及判決意旨，上訴人自得請求被上訴人給付修復 系爭房屋瑕疵之費用。又依被上訴人提出之前開《交屋點交紀錄表》及《房屋 點交切結書》（均影本）所載內容，足認上訴人於接受系爭房屋點交時得從容 察看並詳載其瑕疵之所在，要求被上訴人修復，是上訴人主觀地認為如不同意 交屋，除將負契約責任外，將無法獲得被上訴人提供之四萬元交屋獎勵金乙節 ，而主張系爭房屋因購屋契約內容不公平云云，並無可採；惟此並不影響其得
請求被上訴人應負之瑕疵擔保責任。至上訴人主張被上訴人在銷售系爭房屋時 ，曾以廣告保證其品質乙節，雖提出售屋海報為證，惟僅泛言被上訴人所宣傳 之：㈠信譽可靠；㈡品質優良；㈢財務健全；㈣產權清楚；㈤自地自建；㈥自 行銷售；㈦坪數確實；㈧售價合理；㈨履約保證；㈩售後服務等十大優點，並 未具體指明被上訴人就其承購之系爭房屋有何應具備何種程度之品質上保證， 則其空言被上訴人以廣告保證其售屋之品質云云，自無可取，即無民法第三百 五十四條第二項〔出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有所保證之品質〕之 適用；是以上訴人援引消費者保護法第二十二條之規定〔企業經營者應確保廣 告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。〕，而請求被 上訴人負民法第三百六十條規定之瑕疵擔保責任，自不足取。（四）依上訴人主張其所購系爭房屋之諸項瑕疵，經原審法院囑請台北市結構技師公 會鑑定結果，認系爭房屋各項瑕疵之修復費用（含鋼筋裸露及其他零星雜項工 作、稅捐管理費等），合計為二十九萬二千零六十一元，固有台北市結構技師 公會八十八年二月二十五日（八十八）北結師鑑字第九五二號〔鑑定報告書〕 （原審卷外放）及八十八年八月二十四日北結師根㈥字第七五０七號函並其 附件（參見原審卷㈡第四九－五０、五二、五六－六二頁）足憑；惟台北市結 構技師公會採用之〔估算原則〕係依「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手 冊」為之，「鑑定手冊未載者，詢目前行情予以估算」等情，已經該公會載明 於前開〔鑑定報告書〕，顯見台北市結構技師公會所估算之修復費用，係以台 北市之材料物價及施工標準計算，因而所估算之修復費用自較材料物價及施工 標準較低之嘉義地區為高，此為自明之理；嗣經原審另行囑請台灣省建築師公 會（嘉義縣市辦事處）「參酌嘉義縣、市現時物價」而鑑估前開瑕疵修復之費 用〔包含其他零星雜項工作（％－一四、九八五元）、稅捐管理費（％－ 二二、四七九元）〕為十八萬七千三百十元，有該辦事處八十九年二月十七日 台建師嘉鑑字第八八０二０號函送之〔鑑定報告書〕足參（參見原審卷㈡第九 一頁，鑑定報告書外放），經查該〔鑑定報告書〕所列之「單價」與台北市結 構技師公會前開〔鑑定報告書〕所列之「單價」，因有部分不同，致鑑定之修 復費用有所差異，然衡諸商業都市之台北市與農業縣市之嘉義縣、市，其材料 物價與施工標準確有差異等情，則於斟酌上開鑑定所依據之材料物價及施工標 準之不同，自以台灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）之鑑定結果，較符合地 區實際市場行情，當應以台灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）之鑑定結果為 準。惟因上訴人所有之系爭房屋之鋼筋有裸露之情形，已經原審勘明在卷，並 有台北市結構技師公會前開〔鑑定報告書〕及八十八年八月二十四日（八八） 北結師根㈥字第七五０七號函與其附件在原審卷足憑，然台灣省建築師公會（ 嘉義縣市辦事處）〔鑑定報告書〕漏列鋼筋裸露部分之修復費用，而台北市結 構技師公會所估算之修復鋼筋裸露部分之費用為一萬七千四百元，有該公會八 十八年八月二十四日（八八）北結師根㈥字第七五０七號函及附件可稽，此部 分之修復費用與嘉義縣、市之物價與工資水準，並無明顯偏高之情形，且被上 訴人又同意以該金額計列【參見本院卷第七五頁〔答辯狀〕所載〕，因之，如 以台北市結構技師公會所估算鑑定之修復費用一萬七千四百元計算，尚符修復
上開鋼筋裸露之材料物價與施工工資之需要，自以台北市結構技師公會所估算 鑑定之一萬七千四百元，為修復上訴人所購系爭房屋鋼筋裸露部分之費用額； 準此計算結果，上訴人所購系爭房屋瑕疵之修復費用計為二十萬九千零五十八 元【即（149,846+17,400=167,246）×10％+（167,246×15％） +167,246=209,058（元以下四捨五入）】。（五）上訴人就台灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）〔鑑定報告書〕所列如附表編 號３（門面修復）、９（馬桶漏水處理）、（樓梯扶手修復）及（牆裂紋 粉刷修復）部分估算之修復費用，已表明無異議（參見本院卷第六二頁），而 就編號（其他零星雜項工作－％）及（稅捐管理費－％）之成數亦無 意見，故就上開各部分，已無再予論敍之必要，僅就上訴人猶有爭執之瑕疵項 目及修復金額，逐項分述如下：
㈠鐵捲門修復部分：
上訴人以「Ｂ遭小偷，只敲開小門鎖，即花九千元」等語，而請求以九千元 計算單價。惟按鐵捲門之修復應以回復契約所定原狀為標準，而非以防小偷或 換裝高級材質為標準，上訴人以上開理由，請求以九千元計算單價，非但無所 憑據，又已逾請求修復之程度，要非可採。
㈡房屋外觀七厘石剝落、白化部分：
上訴人主張被上訴人分別為其他承購戶（Ａ、Ｂ８、Ｂ９）全面換貼磁磚， 據承包商表示每戶五萬元，原審依台灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）〔鑑 定報告書〕判決減少價金三萬七千二百元，與事實需要少了一萬二千八百元等 語，因而請求以五萬元計算複價；而依台北市結構技師公會（）北結師根㈥ 字第七五０七號函附件第四項所載：「‧‧‧七厘石因本身材質的關係，即使 修復後，日後仍會有漏水的疑慮，採用換貼磁磚修復的方式，乃是考慮其永久 性與使用性。」等語（參見原審卷㈡第五十頁）及（）北結師根㈥字第七三 二０號函附件第二項亦載：「七厘石之修復部分採用全部之面積（㎡）之原 因乃因台糖公司已對原告（即上訴人）以外之住戶有關七厘石之部分全部換貼 磁磚，故此部分之修復面積乃比照辦理。」等語（參見原審卷㈡第十七頁）（ 即將七厘石換為磁磚），則上訴人主張依被上訴人為其他承購戶換貼磁磚每戶 五萬元之價格，固無違情理；惟將七厘石全面換貼磁磚，已逾兩造契約原定之 範圍，亦與修復瑕疵之本旨有違，是以被上訴人縱曾應允其他承購戶換貼磁磚 予以補貼，上訴人亦難比附援引為其請求之依據；又依被上訴人於原審提出之 台灣省建築師公會之施工項目（）（外牆洗特白石）單價僅為1,160元（參 見原審卷㈡第三七頁），而台灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）估算七厘石 修復之單價為1,200元，尚無不合理之處。是以上訴人以被上訴人分別為其他 承購戶（Ａ、Ｂ８、Ｂ９）全面換貼磁磚每戶五萬元乙節，主張其複價應為 五萬元云云，要非有據。
㈢樓梯淨高修復部分：
系爭房屋樓梯高度原固設計為一百九十公分，然為配合住戶居家美觀之需求， 而增設大理石石材階梯，致使舖設後，樓梯高程淨高不足一百九十公分，且為 配合日後驗收使用，承購戶即上訴人依現況樓梯高程同意交屋，此有被上訴人
提出經上訴人簽立並不爭執其真正之同意書（影本‧參見本院卷第八六頁）可 稽，而上訴人於八十五年十二月十二日新宏興營造股份有限公司所立切結書（ 影本‧參見本院卷第八七頁）固〔附註〕記載：「③壹樓梯淨高不得低於壹佰 捌拾公分。」等語，惟嗣於八十六年一月二十九日、同年四月六日、同年四月 二十三日點交系爭房屋時，均未再提及樓梯高度不足之問題，有被上訴人提出 之系爭房屋《交屋點交紀錄表》（影本‧參見本院卷第八八－九０、一三三－ 一三五頁）足按，且於八十六年四月二十三日簽立系爭《房屋點交切結書》（ 影本‧參見本院卷第九一、一三六頁），亦未再提及樓梯高度不足之問題，則 上訴人嗣後再爭執被上訴人迄未完成該〔附註〕事項第③項樓梯至少淨高不得 少於一百八十公分及第④項氣窗改為可開式等二項，復以建築技術規則關於樓 梯淨高之規定，而主張被上訴人公司與嘉義縣政府建管單位私下協議由承購戶 出具同意書，依現況樓梯高度交屋，即發給使用執照，顯然違法云云，自與誠 信原則有違，而無可取；又依上訴人主張其簽立上開書類之原因係為能領取四 萬元之交屋獎勵金乙節，縱屬實情，亦難謂其與被上訴人間無點交系爭房屋之 合意，是其嗣後猶再主張樓梯淨高不足之瑕疵，亦不足取；因之，上訴人主張 系爭房屋樓梯高度不足，而主張應以十六萬元計算修復之複價云云，自無可採 。何況，上訴人於八十五年十一月二十五日簽立依現況樓梯高程同意交屋之《 同意書》及八十五年十二月十二日簽立《切結書》時，曾收受承包商交付之二 萬元支票乙節，為上訴人所自承，衡情應與系爭房屋樓梯高程不足之補償有關 ，則上訴人事後猶以樓梯淨高不足，請求修復費用，自亦無可取。
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