臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1365號
原 告 陳麗月
原 告 黃玉玲
上列二人共同
訴訟代理人 邵華律師
被 告 陳素娥
曾忠勳
陳英美（原名陳枋荺）
許淑芬
張密華
汪志攻
上列六人共同
訴訟代理人 林芙媚
被 告 陳茂修
蘇姝
鄭圭華
陳宜君
上列被告十人共
同訴訟代理人 陳香如律師
被 告 陳昆洲
林慶良
王煥華
劉真真
上列當事人間請求容忍一定行為事件，本院於民國104年7月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、原告起訴狀僅列陳麗月為原告，嗣於本件訴訟繫屬中追加與 其共有坐落臺北市○○區○○路0段00巷00○0號房屋（系爭 房屋）暨坐落土地（臺北市○○區○○段○○段000號土地 ）（以下合稱系爭房地）之共有人黃玉玲為原告，而原告起 訴狀起訴主張系爭房地，基於所有權及準用袋地通行權，請 求被告讓其使用中庭花園及不得妨害或阻撓原告使用共同使 用之地下停車場車道，而系爭房地既為陳麗月與黃玉玲共有 ，應有部分各為二分之一，且系爭房屋並未為分割，故原告 追加系爭房地之共有人黃玉玲為原告，並不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第7款規定，准
許原告追加黃玉玲為原告。又陳昆洲、林慶良、王煥華及劉 真真亦同為建號2947號建物即地下2樓停車道之共有人之一 ，因該停車道所有權人為含渠等4人共14人所共有，故訴訟 標的對於2947號建物全部所有權人有合一確定之必要，原告 追加渠等為被告符合民事訴訟法第255條第1項第5款規定， 亦應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告原起訴訴之聲明：㈠被告應容忍並不得妨害或阻撓 原告使用逸廬大樓社區住戶共同使用之中庭花園。㈡被告應 容忍並不得妨害或阻撓原告使用逸廬大樓社區住戶共同使用 之地下停車場之車道。嗣於本件訴訟進行中，最終變更其聲 明為：㈠被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用逸廬大樓社 區住戶共同使用之中庭花園及電梯。㈡被告應容忍並不得妨 害或阻撓原告使用逸廬大樓社區住戶共同使用如附件（即複 丈成果圖）所示面積之地下停車場車道。核其所為，係就同 一請求事實之聲明為擴張，則其訴之變更，應予准許。三、本件被告陳昆州、林慶良、王煥華、劉真真均未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：緣兩造同為逸廬大樓社區（下稱系爭社區） 之住戶，惟被告禁止原告使用系爭社區住戶共同使用之中庭 花園，即禁止發放系爭社區大門之鑰匙予原告，致原告無法 自由進出使用系爭社區中庭花園、電梯等公共設施。又原告 於日前已合法取得系爭社區地下2樓之停車場使用執照，被 告又禁止原告使用系爭社區住戶共同使用之地下停車場車道 ，即禁止發放停車場出入口遙控鎖匙予原告，致原告無法自 由進出該社區地下停車場。原告之地下2樓儲藏室更改之停 車場須經由地下停車場車道始能通行，縱原告地下2樓變更 使用執照遭主管機關撤銷後變更為原儲藏室，原告仍有通行 如附件所示之地下停車場車道之必要。為此，爰依民法第76 7 條第1 項所有物妨害除去請求權、準用第787 條袋地通行 權規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應容忍並不得妨害 或阻撓原告使用系爭社區住戶共同使用之中庭花園及電梯。 ㈡被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用系爭社區住戶共同 使用如附件所示之面積之地下停車場車道。
二、被告陳昆州、林慶良、王煥華、劉真真均未於言詞辯論期日 到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告陳素娥、曾忠勳、陳茂修、陳英美（原名陳枋荺）、蘇 姝、許淑芬、鄭圭華、張密華、陳宜君、汪志攻則以： ㈠兩造均為系爭社區之住戶，惟系爭社區共有16戶，含原告之 一樓住戶計有6戶，為擁有獨立進出門戶之商店格式，二樓 以上共計10戶，屬純住宅格式，系爭社區於民國78年啟用時 ，2樓以上住戶即規劃為統一從側門進入，經中庭花園再由 二門進入主建築物各戶，社區落成後，考量1樓商店與住宅 使用性質殊異，商業使用之店面出入份子較純住戶複雜甚多 ，從而，自78年系爭社區啟用迄今長達20餘年，全體住戶依 循下列共識：（1）2樓以上10戶住戶需加入管理委員會，定 期繳納全額管理費，以維持常態管理運作及累積管理基金因 應大樓額外支出。（2）考量1樓6戶店面無須使用全部公共 設施，故無須加入管委會，管理費優惠處理（先前全額管理 費為每月2,500元、1樓6戶優惠為每月500元。訴訟中調整為 全額管理費3,000元，1樓6戶則優惠為每戶700元），但社區 若有非常態支出，則個案處理，各戶依實際情況分擔費用。 （3）為維持2樓以上住戶安全，及避免中庭花園淪為營業用 途；且1樓使用者往往為承租戶而非屋主本人，管理上較難 掌控，1樓商店屋主同意在享有管理費優惠前提下，不持有 庭院大門鑰匙並放棄中庭花園使用權，但有正當需要必須進 入時，2樓以上住戶必須配合開門，使當事人進入大樓公設 區進行必要性工作。因84年間公寓大廈管理條例方立法制訂 ，78年系爭社區落成之際，無從依公寓大廈管理條例至主管 機關報備登記，嗣又因全體住戶對管理方式已有共識，多年 來相處和睦，雖尚未至臺北市政府正式登記成立公寓大廈管 理委員會，但住戶有定期開會並針對公共事務議決；然95年 間，原告陳麗月、黃玉玲成為逸廬大樓30-1號1樓之所有權 人，同時成為臺北市○○段○○段0000○號之共有人（即消 防、儲水等社區公共設施所在處），但針對同小段2947建號 建物即原告地下二層停車場車道，原告並無所有權。 ㈡原告陳麗月、黃玉玲於95年間成為逸廬大樓30-1號1樓之所 有權人，同時為臺北市○○段○○段0000○號之共有人（即 消防、儲水等社區公共設施所在處），其忽主張不公，欲推 翻行之有年住戶共識，並爰引民法第767條主張渠為共有人 之一，進而欲使用系爭社區住戶共有之中庭花園、電梯等公 設，針對原告主張，被告特地調查未加入管委會之1樓計6戶 店面所有權人意願，並製作問卷回收，除原告1戶外，其餘 均表示希望續行過往方式；準此，被告爰引民法第820條明 訂：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計
逾三分之二者，其人數不予計算。」本件針對中庭花園之兩 造共有部分，16戶住戶中，除原告1戶表示異議外，其餘15 戶仍決議維持現行使用公共區域及繳納管理費模式，若原告 真欲參與管理委員會並使用中庭花園，需補齊全額管理費及 管理基金方得為之，依照前開民法規定，原告自應遵從共有 人過半數以上之決議，而非恣意而為，圖一己便利，任意毀 棄逸廬大樓行之有年之規定。
㈢原告爰引民法787條第1項規定：「土地因與公路無適宜之聯 絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生 者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」主張準用前揭 袋地通行權之規定，被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用 系爭社區住戶共同使用之中庭花園及電梯，被告應容忍並不 得妨害或阻撓原告使用地下停車場車道；惟依民法787條袋 地通行權發生原因，係指土地與公路無適宜之聯絡，致不能 通行，該不能通行情況，需非因土地所有人之任意行為所生 ，方得主張袋地通行權，原告主張準用前揭規定，仍須本件 確實具備不能通行之原因，且非原告任意行為所致。然本件 原告於95年間買受逸廬大樓30-1號1樓之際，其所有之地下 二層係作為「自用儲藏室」使用，原告起訴前未徵得被告同 意，擅自拆除地下二層共有牆並向主管機關申請變更使用執 照乙節，然該變更使用執照，目前已遭主管機關撤銷，該空 間已恢復為「自用儲藏室」，原告復自行將其所拆除之共有 牆面恢復原狀，意即，已無如原告起訴時主張其因「停車場 」所停放使用之「汽車」，需經過被告共有部分（停車場通 道）方得對外聯絡之情事，原告之「自用儲藏室」既本有聯 外自用通道，原告顯無從續行主張該「自用儲藏室」對外無 適宜之聯絡，至不能為通常使用，強命被告等需忍受原告使 用被告之土地之理；此外，原告之位於地下2樓專有部分即 該儲藏室內尚有樓梯可為聯外進出使用，根本無須通過被告 等共有之地下停車場車道，顯見原告之儲藏室內尚有樓梯可 聯外自由進出，根本無須通過被告等共有之地下停車場車道 ，則原告主張被告須容忍原告通過被告所有之地下停車場， 誠無理由，應予駁回等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁 回。
四、兩造不爭執事項：
㈠逸廬大樓社區即系爭社區並未依法向臺北市政府正式登記成 立公寓大廈管理委員會，而逸廬大樓為78年興建完成。 ㈡原告於95年6月12日以95年5月22日買賣為原因登記取得坐落 臺北市○○區○○段○○段000地號土地（原告陳麗月應有 部分1000分之45、原告黃麗玲應有部分1000分之45）及其上
同段建號2936號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路○段 00巷00○0號房屋（一、二層，附屬建物用途：陽台、平台 、屋頂突出物、儲藏室、雨遮、地下一層，共有部分建號29 48建號，權利範圍10000分之1136），有土地第二類謄本、 建物第二類謄本在卷可稽（本院卷三第56頁、本院卷一第10 2頁）。
五、本院之判斷：
㈠原告可否依民法第767條及準用第787條，請求被告應容忍並 不得妨害或阻撓原告使用系爭社區住戶共同使用如附件所示 之面積之地下停車場車道？
⒈按民法第787條規定土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為 通常之使用者，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地 所有人得通行周圍土地以至公路之鄰地通行權，旨在調和相 鄰土地用益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物 盡其用之社會整體利益。而一棟建築物，在物理上本屬一體 ，各部原不具獨立性，因法律上承認區分所有權，得由各區 分所有人就其區分建物之一部享有單獨所有權，各區分所有 人對其專有部分得全面、直接而排他性之支配，故就整體建 物而細分各區分所有時，區分所有建物專有部分，因其他專 有部分之間隔，無法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用 ，顯與袋地同，自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之 必要，始能充分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目 的相同，從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分 所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既 與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法 者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第78 7條之規定。然若土地與公路無適宜之聯絡，係因土地所有 人自己之任意行為所致者，周圍土地所有人自無容忍其通行 之義務，蓋通行權固為鄰地之地上負擔，但任何人均不得以 自己之任意行為加負擔於他人，是以土地所有人任意拋棄原 有之通行地役權或其他通行土地使用權，或破壞原有通路， 致有不通公路之土地者，自不能向周圍地所有人主張必要通 行權。又民法第787條規定之袋地通行權，係以「土地」與 公路有無適宜之聯絡為判斷之基準，而非以土地上之「建物 」之出入口與公路有無適宜聯絡為基準，蓋以如土地與公路 原有適宜之聯絡，土地所有人建屋時，就房屋之出入口，自 應考量土地與公路聯絡之情形而為設計。如其不以自己土地 與公路之聯絡處為房屋之出入口，或於自己土地與公路之聯 絡處違章建築房屋，而任意設計房屋之出入口於他人之土地 上，此因自己任意行為造成土地不通公路或房屋必須經由他
人土地進出之情形，依上開說明，自不得主張周圍土地所有 人有容忍其通行之義務。準此，於區分所有建物專有部分相 鄰亦得準用之。
⒉本件原告專有部分之地下2樓儲藏室，雖曾經變更使用執照 為停車使用，而改建為停車位，惟已於本件訴訟繫屬中，業 經臺北市政府認為變更使用執照不合法，而撤銷原告之變更 使用執照，並要求原告回復原狀，原告並已回復，此為兩造 所不爭執，有臺北市建築管理工程處以103年9月26日北市都 建使字第00000000000號函暨檢送之撤銷及變更使用執照函 文、相關卷宗資料可佐（本院卷二第104頁至第187頁）。則 原告專有之地下2樓儲藏室，依法並不得變更作為停車位供 停車使用。原告起訴時主張其因為改建為停車位而停放汽車 ，而須有對外聯絡供出入使用之通道，而有使用停車場通道 之必要云云，即不足採。又經本院至現場勘驗結果：原告主 張之專有部分儲藏室位於地下2樓，且該儲藏室內的緊急出 入口門打開後即為原告專有部分之樓梯，該樓梯可達原告專 有之1樓房屋，原告專有地下1樓（即B1）室內樓梯有15階， 寬98公分，在7、8階有轉折處，地下1樓（即B1）通往地下2 樓（即B2）樓梯為一直線，有15階，寬120公分，原告1樓鐵 捲門打開可達61巷巷口，則原告專有位於地下室2樓之儲藏 室已可通行位於原告專有部分之樓梯為出入，有本院勘驗筆 錄1份在卷可稽（本院卷三第9頁），故尚難謂原告位於地下 2樓專有部分並無適宜之出入口。又地下2層車道併入該樓層 車位登記，屬專有部分，為被告陳茂修、陳英美、蘇姝、許 淑芬、鄭圭華、張密華、陳宜君、汪志攻、陳昆洲、林慶良 、王煥華、劉真真共有，且另編列為同段2947號建號，此有 臺北市中山地政事務所102年10月15日北市中地測字第00000 000000號函及2947號建物登記第二類謄本各1份在卷可參（ 本院卷一第103頁、第16頁），則原告並非該停車道所有權 人之一，而其所有之位於地下2樓儲藏室，如前所述，從其 專有部分即有適宜之通道即出入口可供出入進出，且經原告 專有樓梯即可通往1樓鐵捲門，該門打開即可達61巷巷口， 尚難謂因至地下2樓卸貨之需要，而需使用被告所有之地下 停車場車道，否則無法通行，故難以準用袋地通行權。故原 告請求被告容忍並不得妨害或阻撓原告使用系爭社區住戶共 同使用如附件所示之面積之地下停車場車道，難謂有據，應 不予准許。
㈡原告請求被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用系爭社區住 戶共同使用之中庭花園及電梯，是否有理由？
按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。按共有物之管理， 除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數 不予計算，民法第820條第1項定有明文。而所謂管理，旨在 為使用、收益。本件原告主張要求被告供其使用之系爭社區 中庭花園，經本院會同地政人員實地測量後，面積為204.58 平方公尺，並未登記於任何建號建物之範圍，惟系爭社區中 庭花園係坐落在臺北市○○區○○段○○段000地號土地上 ，有臺北市中山地政事務所104年1月8日北市中地測字第000 00000000號函及複丈成果圖1份在卷可稽（本院卷三第35頁 、第44頁），故系爭社區中庭花園應為臺北市○○區○○段 ○○段000地號土地共有人所共有，而327地號土地之共有人 及應有部分比例分別為：被告鄭圭華應有部分1000分之61、 被告陳茂修應有部分1000分之50、被告汪志攻應有部分1000 分之82、被告陳昆洲應有部分1000分之4、被告王煥華應有 部分1000分之4、被告林慶良應有部分1000分之4、被告陳宜 君應有部分1000分之61、被告曾忠勳應有部分1000分之57、 被告蘇姝應有部分1000分之82、被告劉真真應有部分1000分 之4、原告陳麗月應有部分1000分之45、原告黃玉玲應有部 分1000分之45、被告張密華應有部分1000分之46、被告許淑 芬應有部分1000分之57及1000分之8、被告陳英美應有部分 1000分之61、被告陳素娥2000分之134、訴外人何梅英應有 部分1000分之76、訴外人林惠卿應有部分1000分之52、訴外 人李瑞梅應有部分1000分之52、訴外人楊雅慧應有部分1000 分之52、訴外人鍾菊珍應有部分1000分之30，此有該土地登 記公務用謄本1份在卷可稽（本院卷三第52頁至57頁）。而 電梯部分為該系爭大數住戶共有部分，此亦有建物登記謄本 可佐。被告抗辯：系爭社區共有16戶，含原告之1樓住戶計 有6戶，為擁有獨立進出門戶之商店格式，2樓以上共計10戶 ，屬純住宅格式，系爭社區於民國78年啟用時，2樓以上住 戶即規劃為統一從側門進入，經中庭花園再由二門進入主建 築物各戶，社區落成後，考量1樓商店與住宅使用性質殊異 ，商業使用之店面出入份子較純住戶複雜甚多，從而，自78 年逸廬社區啟用迄今長達20餘年，全體住戶依循下列共識： （1）2樓以上10戶住戶需加入管理委員會，定期繳納全額管 理費，以維持常態管理運作及累積管理基金因應大樓額外支 出。（2）考量1樓6戶店面無須使用全部公共設施，故無須 加入管委會，管理費優惠處理（先前全額管理費為每月2,5 00元、1樓6戶優惠為每月500元。訴訟中調整為全額管理費
3,000元，1樓6戶則優惠為每戶700元），但社區若有非常態 支出，則個案處理，各戶依實際情況分擔費用。（3）為維 持2樓以上住戶安全，及避免中庭花園淪為營業用途；且1樓 使用者往往為承租戶而非屋主本人，管理上較難掌控，1樓 商店屋主同意在享有管理費優惠前提下，不持有庭院大門鑰 匙並放棄中庭花園使用權，但有正當需要必須進入時，2樓 以上住戶必須配合開門，使當事人進入大樓公設區進行必要 性工作，並有逸廬大樓管委會入會說明及意願調查單、逸廬 大樓管委會入會意願統計報告、及原告提出之逸廬大樓管理 委員會九十九年度會議紀錄及原告給系爭社區各住戶之函文 在卷可稽（本院卷一第188頁至第192頁、本院卷二第65頁至 第70頁），且為原告所不爭執，堪認系爭社區之中庭花園及 電梯共有共用部分，業經區分所有權人共有人數過半數及應 有部分過半數同意約定由2樓以上住戶管理、使用及收益， 且由2樓以上住戶組成管理委員會，並繳納管理費，委由管 理委員會管理，況依上揭住戶約定，若原告有正當需要使用 時，2樓以上住戶須配合開門讓其使用，則原告主張其有水 、電錶須查看或維護，2樓以上住戶即被告會依前揭約定配 合開門讓其通過為必要維護與修繕，當不影響原告之權益。 倘若原告欲使用共有部分之中庭花園及電梯，基於公平合理 ，須分擔自其使用時起之管理費用，亦難謂有何違反公平合 理之情事，惟原告未能使用期間，若要求原告給付管理費， 即難謂合理。惟兩造就該共有部分之管理使用及管理費用多 寡仍應由共有人以合議或多數決決議為之，實不宜由本院以 判決命被告無條件供原告使用，而變更共有人多數決之決議 。故原告主張被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用系爭社 區住戶共同使用之中庭花園及電梯之請求，尚難謂有據，應 不予准許。
六、從而，原告主張依民法第767條第1項規定、準用民法第787 條規定，請求：㈠被告應容忍並不得妨害或阻撓原告使用系 爭社區住戶共同使用之中庭花園及電梯；㈡被告應容忍並不 得妨害或阻撓原告使用系爭社區住戶共同使用如附件所示之 面積之地下停車場車道；均為無理由，均應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
書記官 卓怡芳