臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴更一字第1號
原 告 陳安村
訴訟代理人 蔡憶鈴律師
被 告 黃水足
林志鴻
上 一 人
訴訟代理人 林陳阿秀
被 告 王建成
林君憲
上 一 人
法定代理人 李雅苓
被 告 林益麟
林杜碧霞
林謙和
黃謙順
蘇 清
方淑美
方志高
上 一 人
法定代理人 陳氏凰英
被 告 翁毓信
林金樹
上七人共同
訴訟代理人 曾伊如律師
被 告 林許月鶯
訴訟代理人 林火堂
被 告 童秀鳳
楊建明
上 一 人
訴訟代理人 楊許月
受 告知人 黃雲
林木火
翁溪石
上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國103年8月27日裁
定駁回（103年度訴字第46號），嗣為臺灣高等法院於民國103年
10月31日裁定廢棄（103年度抗字第1667號），本院於民國104年
8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有如附表所示土地之租金，被告黃水足、王建成
、林益麟、林杜碧霞、林謙和、蘇清、方志高、翁毓信、林金樹、林許月鶯、童秀鳳、楊建月自民國一○三年二月二十七日起，被告林志鴻自民國一○三年三月三日起，被告黃謙順自民國一○三年三月五日起，被告方淑美、林君憲自民國一○三年三月十四日起，調整每年租金如附表所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔如附表所示，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、被告黃水足、王建成、林君憲、林益麟經合法通知，均未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列 情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、按多數有共同利益之人，不合於前條第3 項所定者，得由其 中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴。 民事訴訟法第41條第1 項定有明文。坐落新北市○里區○里 000地號、749之1地號至749之17地號土地(下稱系爭土地)為 原告與其他共有人（共32人）所共有，被告等所有未辦保存 登記之建物占有系爭土地，業經臺灣高等法院100 年度上易 字第1047號判決確定有租賃關係存在。經系爭土地共有人召 開共有人會議，就系爭土地之使用管理問題成立分管協議， 推選由原告陳安村負責處理系爭土地之管理事宜，而同意此 一分管協議之共有人即林萬來、陳林女、陳新傳、陳清芳、 林振生、林添財、陳勵學、陳歷水、陳歷修、陳安村、林明 星、何永壽、黃金海、陳秀雄等14人，應有部分超過2/3， 已符合民法第820條第1項規定，則系爭土地係由14名共有人 以多數決方式同意，並選定原告陳安村為出租人負責出租、 管理系爭土地，此有分管協議附於本院103年度訴字第46 號 卷宗可稽。今原告主張被告等按年給付之租金，已難與現況 相符，有請求調整租金之必要，應不待全體共有人一同起訴 。又本件多數原告所主張之主要攻擊或防禦方法相同，為簡 化訴訟程序，具有法律上之共同利益，為此選定以共有人陳 安村為被選定人，為全體原告提起本件訴訟，核無不合。三、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。以言詞所為訴之撤回， 應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回， 被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其 未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送 達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟 法第262 條定有明文。本件原告原起訴主張被告林有助、黃
雲、翁溪石、林木火、林火堂承租系爭土地之租金，自民國 102年12月起，各調整為每年新臺幣（下同）2萬6,644元、3 萬2,686元、2萬9,257元、3萬2,855元、2萬6,133 元。嗣於 104年5月14 日言詞辯論期日當庭撤回上開被告5人，業經被 告林火堂表示同意，其餘4 名被告於言詞辯論期日筆錄送達 後10日未表示異議。是依上開規定，其所為撤回應予准許。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
被告等人各為附表所示房屋14棟（均未辦保存登記，下稱系 爭14棟房屋）之事實上處分權人，系爭14棟房屋占有原告所 有之系爭土地（面積各如附表所示），前經臺灣高等法院10 0年度上易字第1047號判決確定有租賃關係存在。系爭14 棟 房屋占有系爭土地數十年，被告等按年僅給付1,500元至3,0 00元不等之租金，早已不符合土地現狀。系爭土地102 年度 地價稅約為5萬4,464元，但被告等人僅給付3萬3,000元，原 告根本虧本提供土地予被告使用，對原告極不利益，有立即 調整租金之必要。系爭土地雖位於新北市萬里區，但對面即 有公車站牌、市立圖書館、公有零售市場，鄰近省道旁之白 宮行館沙灘度假村，為國光客運1815號必經路線，交通便利 ，生活機能完整。被告等稱向福德祠租用鄰近750地號、104 5地號之土地租金每坪為544.5元，上開兩筆土地之公告地價 與系爭土地同，而被告等向福德祠租用之坪數較小，經濟效 用低，但每坪544.5元，約申報地價3.6% ，而本件系爭土地 被告占用面積較大，經濟效益較高，故聲請調整租金為每坪 1,507 元（每平方公尺4,560元，即申報地價10%）。系爭土 地102年度公告地價為每平方公尺5,700元，申報地價按公告 地價80%計算為每平方公尺4,560元。爰請求自102年2月起調 整被告等人承租系爭土地之租金如附表所示。
二、被告黃水足、王建成、林君憲、林益麟經合法通知，未於最 後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。其 餘被告則聲明請求判決駁回原告之訴，並答辯略以： ㈠被告王建成：系爭218號房屋係伊向前手購買的。 被告杜碧霞：系爭228號房屋係伊先生贈與給伊的。系爭226 號房屋係伊先生贈與伊兒子即被告林益麟的。
被告林許月鶯：系爭246 號房屋係伊先生林火堂出資興建贈 與的，興建當初就登記伊名字。
被告童秀鳳：系爭248號房屋係伊出資興建的，因積欠蕭芙 蓉200萬元故將房子抵押給蕭芙蓉，還清後房 子就會過戶回來(指納稅義務人）。
被告楊建明：系爭250號房屋係伊父親蓋的，約在80年間贈
與伊。
被告林謙和：系爭224號房屋是伊父親資助資金由伊與黃謙 順興建的，應有部分各1/2。
被告林金樹：系爭244號房屋係伊出資興建的。 被告蘇清、方淑美、方志高、翁毓信：系爭238號房屋事實 上處分權人係蘇清、系爭242號房屋係翁毓信受讓自翁溪石 。
㈡林謙和、黃謙順、蘇清、方淑美、方志高、翁毓信： ⑴本件係無償使用土地，被告所繳納給地主者係地價稅並非 租金，故無調整租金之適用。
⑵系爭土地位處偏僻、交通不便，欠缺生活機能，長久以來 土地利用價值並無增加。依最高法院18年度上字第2812號 判例，縱認原告有調整租金之必要，亦未達申報地價10% 之必要。被告等人無能力購置一磚一瓦，僅能設籍該址， 若再調高租金，勢將生活困頓，然原告生活無虞，要求調 高租金，應無理由。
㈢被告童秀鳳、林志鴻、林許月鶯、楊建民、黃水足、林杜碧 霞：
⑴系爭房屋改建前乃原地主陳秀雄之先父所建，嗣後分別出 售，被告於75年間向訴外人郭天賜購買建物。被告之地上 權係繼承前手迄今百年，僅因原本建物破舊不堪使用，著 手改建，致有向地主陳許爽、陳勵修洽談購買土地，並支 付合計60萬元之價金。嗣後僅因無法辦理過戶，耽擱至今 。系爭房屋與系爭土地間有地上權存在無疑。被告當初給 付地價稅，出於良善美意，不料，被視為租金。 ⑵租金為使用土地之對價，需依市場經濟環境交通等諸多因 素綜合形成。與系爭土地同地號之福德祠之土地租金為每 坪54 4.5元。被告前改建房屋時，曾與地主約定買賣土地 ，曾給付買賣價金，現原告要求租金，實不合理，至少應 抵銷租金。
⑶兩造針對系爭房屋存於系爭土地上之關係，已爭訟多年， 其實，兩造並無租賃關係存在。系爭土地坐落萬里區，原 屬礦區，礦業不景氣，結束營業後，至今全區人口數尚不 滿2 萬人，荒涼冷僻，目前雖有公共設施，但人口外移嚴 重，年輕人無法在地就業維生。原告請求調整租金，有違 公平信用原則。
⑷希望向原告購買占用部分的土地。
三、原告主張系爭土地為原告與其他共有人共計32人所共有，被 告等人係系爭房屋14棟之所有權人或事實上處分權人，系爭 14棟房屋占用系爭土地之事實，業據原告提出新北市政府稅
捐稽徵處淡水分處101年8月22日北稅淡二字第0000000000號 函、臺北縣汐止地政事務所97年5月7日土地複丈申請書、土 地複丈結果通知書、分割範圍面積圖、地籍圖謄本附於本院 103年度訴字第46 號卷宗為證，且為被告所不爭執，又系爭 14棟房屋占用系爭土地之面積如臺灣高等法院100 年度上易 字第1047號判決附表甲所示，亦為兩造所不爭執，堪信為真 實。惟被告仍以前開情詞置辯，是本院應審酌者為：系爭14 棟房屋與系爭土地間究存在何種關係？原告訴請法院調整租 金，有無理由？經查：
㈠按法院於確定之判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張 或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果， 除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判 斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴 訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源 於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反 覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束 力），即所謂「爭點效」。本件被告雖分以系爭房屋與系爭 土地間有地上權存在、有買賣關係，甚至無償使用關係置辯 。然查，系爭14棟房屋與系爭土地之關係，兩造前於臺灣高 等法院100年度上易字第1047號審理中就「系爭14 棟房屋存 於系爭土地係基於何種法律關係？」、「系爭14棟房屋是否 基於買賣關係占用系爭土地？」之爭點事項，經兩造認真攻 防後，臺灣高等法院認定：「證人即系爭土地共有人之一陳 秀雄於原審100年7月26日審理時證稱略謂：改建房子前就有 收地租，小間的收1,000元、大間的收1,500元，這是根據上 一代交代下來的。改蓋房子之後，所占用土地之地價稅就是 由被上訴人所支付之租金來支付地價稅，當時因為長輩說收 地價稅，伊就寫地價稅，其實是租金。95年後沒有收，是因 為陳姓地主準備要告被上訴人，所以沒有收等語（見原審卷 第274頁至第276頁）。稽諸上訴人曾以本件被上訴人全體為 被告，向原法院起訴請求調整租金，經原法院以99年度訴字 第11號（下稱調整租金事件）受理在案（嗣撤回起訴），上 訴人在該案之起訴狀載有『．．．系爭土地原由原告等之祖 先出租予被告等人，並無租約，被告等每年僅支付全體共有 人1,500元至3,000元不等之金額，數十年來均未調整．．． 』等語（見調整租金事件卷一第4 頁），兩者互核相符。是 黃雲等6人所辯：上訴人（含選定人）與黃雲等6人間就系爭 土地存有『租賃關係』，並非無權占有等情，應堪採信。」 、「證人陳秀雄上開證述亦謂：當時因為長輩說收地價稅， 伊收據就寫地價稅，其實是租金，可見黃水足等6 人尚未與
系爭土地之地主就占有系爭土地部分有買賣契約之意思表示 合致。」此有臺灣高等法院100年度上易字第1047 號確定判 決在卷可稽。則上開爭點既已於前訴訟中經兩造認真攻防， 自不得就與該重要爭點有關之他訴訟，再為相反之主張，而 兩造均未提出新訴訟資料足以推翻前判決所為之判斷，或有 何違背法令之處，是認上開判決認定之事實，本院自不得再 為相異之判斷。故系爭14棟房屋與系爭土地間存有不定期租 賃關係，應堪認定。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。租賃物為不動產者，因其價值之昇 降，當事人得聲請法院增減其租金。契約成立後，情事變更 ，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得 聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第421 條第1 項、第442條前段、第227條之2第1項分有明定。租賃 物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之 請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金 之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照 ）。又土地公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於 土地價值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公 告地價及申報地價漲跌，故土地之公告地價或申報地價如有 昇漲，可認為土地價值已有昇漲。查，系爭土地之公告地價 自83年之每平方公尺3,500元、89年每平方公尺4,400元、93 年每平方公尺4,600元，逐年增加，至99年每平方公尺5,700 元迄今，此有內政部地政司全球資訊網之系爭土地之公告土 地現值及公告地價查詢，在卷可憑，足見該土地之價值近20 年來漲幅已達35%，然被告繳納之系爭14棟房屋之租金數十 年來未改變，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。 ㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價 額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之 ，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之 價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地 價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所 申報之地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院 審酌系爭房屋14棟業經改建成1至5層不等之建物，占用之系 爭土地，位於新北市萬里區，鄰近省道，為國光客運1815號 必經路線，交通堪稱便利，附近有萬里區行政大樓、圖書館 、市場、白宮海水浴場，生活機能尚可，此有勘驗筆錄附於
本院99年度訴字第11號民事卷宗（該案雖經原告陳安村撤回 起訴而終結，然本案兩造均同意援用該案審理中對於現場所 進行之勘驗結果。），並有現場照片、google街景圖在卷足 憑。認系爭房屋坐落之系爭土地之租金，以104年土地公告 地價每平方公尺5,700元，申報地價按公告地價80%計算為4, 560元，按年息5%計算為適當。依此計算，系爭14棟房屋依 使用系爭土地之面積，每年租金應調整如附表所示。 ㈣末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金 之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許 增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起 訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院 48年台上字第521號判例著有明文）。原告固主張自102年12 月起調整系爭土地之租金，然依上開最高法院判例，應自原 告向被告為調整租金之意思表示之時起算，而查，原告係於 102年11月13日起訴向被告主張自102年12月起調整系爭土地 之租金，起訴狀繕本係分別於103年2月27日送達被告黃水足 、王建成、林益麟、林杜碧霞、林謙和、蘇清、方志高、翁 毓信、林金樹、林許月鶯、童秀鳳、楊建月（下稱黃水足等 12人），於103年3月3日送達被告林志鴻，於103年3月5日送 達被告黃謙順，於103年3月14日送達被告方淑美、林君憲（ 103年3月4 日寄存送達，加10日發生送達效力，下稱方淑美 等2人），有送達回證附於本院103年度訴字第46號卷宗內可 稽。故本件調整系爭土地之租金應分別自被告收受起訴狀繕 本之時起算。
四、綜上，原告依租賃之法律關係及民法第442條、第227條之2 第1項之規定，請求被告等人所有之系爭房屋14棟租用系爭 土地，應給付予原告之租金，被告黃水足等12人自103年2月 27日起，被告黃謙順自103年3月5日起、被告林志鴻自103年 3月3日起，被告方淑美等2人自103年3月14 日起，應調整為 如附表所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證 據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一 一論列，併此敘明。
六、訴訟費用由被告負擔如附表所示，餘由原告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1 項，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 孫嘉偉
附表
┌─┬────────┬────┬───┬────┬────────┬───────────┐
│編│所有建物之 │被 告│占用新│占用面積│原 告 聲 明 │本院判斷(單位：元） │
│ │門牌號碼 │ │北市萬│（平方公├────────┼───────┬───┤
│號│ │ │里區萬│尺） │自102年2月起按 │黃水足等12人自│裁判費│
│ │ │ │里段土│ │102年度申報地價 │103年2月27日、│負擔比│
│ │ │ │地地號│ │4,560元10%計算 │林志鴻自同年3 │例（% │
│ │ │ │ │ │ │月3日、方淑美 │） │
│ │ │ │ │ │ │等2人自同年3月│ │
│ │ │ │ │ │ │14日、黃謙順自│ │
│ │ │ │ │ │ │同年3月5日起，│ │
│ │ │ │ │ │ │按申報地價5%計│ │
│ │ │ │ │ │ │算（四捨五入）│ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│1 │新北市萬里區瑪鋉│黃水足 │749 │23.13 │10547（4,560× │5274（4,560×5│１ │
│ │路212號 │ │ │ │10%×23.13) │%×23.13） │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│2 │新北市萬里區瑪鋉│林志鴻 │719-17│79.09 │36065（4,560× │18033（4,560×│４ │
│ │路214號 │ │ │ │10%×79.09) │5%×79.09) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│3 │新北市萬里區瑪鋉│王建成 │749-15│54.15 │24692（4,560× │12346（4,560×│３ │
│ │路218號 │ │ │ │10%×54.15) │5%×54.15) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│4 │新北市萬里區瑪鋉│林君憲 │749-14│58.43 │26644（4,560× │13322（4,560×│３ │
│ │路220號 │ │ │ │10%×58.43) │5%×58.43) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│5 │新北市萬里區瑪鋉│林謙和 │749-12│71.68 │32686（4,560× │16343（4,560×│４ │
│ │路224號 │黃謙順 │ │ │10%×71.68) │5%×71.68) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│6 │新北市萬里區瑪鋉│林益麟 │749-10│64.16 │29257（4,560× │14628（4,560×│３ │
│ │路226號 │ │ │ │10%×64.16) │5%×64.16) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│7 │新北市萬里區瑪鋉│林杜碧霞│749-11│76.27 │34779（4,560× │17390（4,560×│４ │
│ │路228號 │ │ │ │10%×76.27) │5%×76.27) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│8 │新北市萬里區瑪鋉│蘇清 │749-8 │118.51 │54040（4,560× │27020（4,560×│６ │
│ │路238號 │ │ │ │10%×118.51) │5%×118.51) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│9 │新北市萬里區瑪鋉│方淑美 │749-7 │63.2 │28819（4,560× │14410（4,560×│４ │
│ │路240號 │方志高 │ │ │10%×63.2) │5%×63.2) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│10│新北市萬里區瑪鋉│翁毓信 │749-6 │72.05 │32855（4,560× │16427（4,560×│４ │
│ │路242號 │ │ │ │10%×72.05) │5%×72.05) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│11│新北市萬里區瑪鋉│林金樹 │749-5 │82.67 │37698（4,560× │18849（4,560×│５ │
│ │路244號 │ │ │ │10%×82.67) │5%×82.67) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│12│新北市萬里區瑪鋉│林許月鶯│749-4 │57.31 │26133（4,560× │13067（4,560×│３ │
│ │路246號 │ │ │ │10%×57.31) │5%×57.31) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│13│新北市萬里區瑪鋉│童秀鳳 │749-3 │63.6 │29002（4,560× │14501（4,560×│３ │
│ │路248號 │ │ │ │10%×63.6) │5%×63.6) │ │
├─┼────────┼────┼───┼────┼────────┼───────┼───┤
│14│新北市萬里區瑪鋉│楊建明 │749-2 │64.06 │29211（4,560× │14606（4,560×│３ │
│ │路250號 │ │ │ │10%×64.06) │5%×64.06) │ │
└─┴────────┴────┴───┴────┴────────┴───────┴───┘