臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
104年度基小字第589號
原 告 聯碩房屋仲介有限公司
法定代理人 方明發
訴訟代理人 余庭婕
張銓倫
林明潭
被 告 林文俊
訴訟代理人 黃鈵淳律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國104年7月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一百零四年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣柒佰元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造 辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)被告原為門牌號碼基隆市○○區○○路000號5樓房屋暨其基 地（下合稱系爭不動產）之所有權人，於民國(下同)103年 11月2日與原告簽定不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭委 託銷售契約)，約定委託銷售期間自103年11月6日起至104年 2月28日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）230萬元，系爭 委託銷售契約書第5條並約定「甲方（即被告）同意自系爭 委託銷售契約簽訂後，不得以任何理由終止系爭委託銷售契 約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租， 如違反規定，甲方願按委託價百分之4賠償乙方（即原告） 做為違約金」。惟被告竟於專任委託銷售契約期間之103年 11月10日將系爭不動產自行出售予訴外人曾意淋，並於103 年12月26日辦理不動產所有權移轉登記完畢，被告已違反系 爭委託銷售契約第5條約定，爰依該約定請求被告給付以委 託銷售價格230萬元4%之違約金92,000元【計算式：230萬x0 .04=92,000元】。
(二)對被告答辯之陳述：
1.原告於接受被告委託後，所提供之服務如下：
(1)製作不動產說明書。
(2)在原告所屬臺灣房屋官方網站廣告登錄。 (3)在原告所屬公司櫥窗製作廣告宣傳資料。 (4)原告派遣員工投遞DM。
2.被告於與原告訂立系爭委託銷售契約前，曾於100年10月5日 與被告簽立同一內容之委託銷售契約，被告既有二次簽訂該 契約書之經驗，對於系爭委託銷售契約書內容及應注意事項 ，自應瞭如指掌。
3.關於被告辯稱依不動產經紀業管理條例第22條規定，經紀人 必須親自在場簽章云云，顯係誤會。依該法22條規定，不動 產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，但未規定經紀人必須 親自在場為之，故由房屋仲介業者與賣方達成銷售協定者， 在簽訂不動產說明書時，不動產經紀人無須親自在場。再依 該規定之立法理由第1項略以：「為保障交易當事人之權益 ，明定不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、訂金之 收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之」，立法理由中亦 僅說明該項契約書必須要有不動產經紀人簽名，但未規定經 紀人必須親自在場簽名。
4.被告委託訴外人余庭婕銷售系爭不動產已有相當時日，後因 合約到期，故於103年11月2日重新簽立契約書，因為同時有 買方有意願購買系爭不動產，所以當時已與被告溝通，被告 表示仍希望原告以230萬元之價格銷售，惟底價為210萬元。(三)聲明：被告應給付原告92,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔 保請准宣告假執行。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，其答辯略以：(一)103年11月2日因原告公司員工即原告訴訟代理人余庭婕知悉 被告所有之系爭不動產即將出售，故約被告至被告工作地點 商談，請求被告將系爭不動產委由其代為銷售，以協助其爭 取銷售業績。被告因余庭婕一再懇求，故同意將系爭不動產 委由余庭婕出售。當天並由余庭婕將系爭委託銷售契約交予 被告簽名，余庭婕另取出一紙契約變更附表（下稱系爭契約 變更附表），內容記載系爭不動產之委託價格變更為210萬 元，余庭婕除未對被告說明系爭委託銷售契約內容外，亦未 給被告相當時間審閱系爭委託銷售契約內容。被告當天返家 後，經其配偶告知就系爭不動產已委由訴外人僑福房屋出售 ，被告隨即於隔日告知余庭婕系爭不動產已委由僑福房屋出 售，無法再委由余庭婕出售，惟余庭婕基於業績考量，告知 被告沒關係，可繼續由原告出售，被告無須負擔任何法律責 任。事後因僑福房屋介紹之買方願意購買系爭不動產，被告
乃與訴外人曾意淋簽定買賣契約，並將系爭不動產移轉登記 予訴外人曾意淋。詎料原告公司事後竟以被告違反系爭委託 銷售契約第5條為由，要求被告應賠償違約金。(二)系爭委託銷售契約及契約變更附表之簽訂未經不動產經紀人 為之，違反不動產經紀業管理條例第22條規定，應屬無效： 依不動產經紀業管理條例第22條規定，不動產之買賣、互易 、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出 售委託契約書應由經紀業指派經紀人簽章，該條立法理由載 明「為保障交易當事人之權益，明定不動產仲介過程中，諸 如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項，應由經紀業指派 經紀人為之；…」，觀諸不動產經紀業管理條例第22條之規 定，其立法目的係因不動產價值多屬高昂，為求當事人於委 託出售及出租等行為時可以謹慎評並避免爭議，遂要求從事 不動產經紀業於居間仲介時指派經紀人與客戶簽訂「委託銷 售契約書」之「要式契約」，該等要式契約之立法目的既係 要求當事人於委任締約時須慎重考量再三，自不得容許以任 何形式予以架空或減略，而喪失立法者希求當事人審慎其事 之美意。系爭委託銷售契約之簽訂僅由余庭婕代表公司與被 告簽訂，而余庭婕並非不動產經紀人，系爭委託銷售契約上 當事人欄所載之不動產經紀人葉寶桐，從未與被告連繫，簽 約當日亦未在場，原告公司於系爭委託銷售契約簽訂當日未 指派不動產經紀人與被告簽訂系爭委託銷售契約，顯已違反 前述不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款之規定，系爭 委託銷售契約既已違反強制規定，應屬無效，原告即不得據 該契約對被告請求違約金。
(三)系爭委託銷售契約簽立前，並未事先提供被告三天以上之審 閱期，依消費者保護法第11條規定，系爭委託銷售契約條款 對被告應不生效力：
依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定，企業經營者與 消費者訂立定型化契約條款前，應給消費者相當期間之審閱 期，違反該規定者，消費者得主張該定型化契約條款不構成 契約之內容。原告與被告簽訂契約前，並未事先提供系爭委 託銷售契約給被告審閱，而係於由余庭婕與103年11月2日當 天與被告會面當時，即提供系爭委託銷售契約給被告簽立， 被告並無相當時間審閱契約內容，依前述消費者保護法第11 條規定，系爭委託銷售契約第5條有關違約金之定型化契約 條款規定，應不構成系爭委託銷售契約之內容，原告公司自 不得依該條款對被告請求給付賠償違約金。
(四)系爭委託銷售契約有關被告拋棄審閱期之約定，對被告顯失 公平，依民法第247之1第3款、第4款規定，應屬無效：
依民法第247條之1第3款、第4款規定，原告公司職員當時與 被告簽署系爭委託銷售契約時，係於被告任職之警察局為之 ，當時被告因尚於上班執行勤務中，故並無充裕時間了解系 爭委託銷售契約之內容。訴外人余庭婕亦僅告知被告應於系 爭委託銷售契約空白處簽名，並未告知被告就系爭委託銷售 契約得享有審閱期間之權利。且就系爭委託銷售契約之內容 亦未逐條向被告解釋，讓被告有相當時間了解系爭委託銷售 契約第5條有關違約條款之內容。簽約過程僅由被告在空白 攔簽名，時間僅短短不到十分鐘。系爭委託銷售契約之簽訂 顯然係於倉卒急迫情形下所簽立。原告公司除未先提供被告 就系爭委託銷售契約相當審閱期間外，於簽訂契約當時，亦 未就系爭委託銷售契約之內容向被告詳為解釋，有關被告得 享有簽約前審閱契約之權利，亦未事先向被告說明。而僅由 被告於簽名空白欄簽章，並於事後以系爭委託銷售契約主張 被告已拋棄契約審閱權利，依民法第247條之1第3款、第4款 規定，系爭委託銷售契約之定型化條款對被告顯失公平，應 屬無效。
(五)被告並無違反系爭委託銷售契約第5條之約定，原告公司請 求被告給付系爭違約金，顯無理由：
依系爭委託銷售契約第5條規定，係於委任之一方終止契約 、自行出售或委由他人出售之情形，始構成違約。並不包括 委任方之配偶已事先委任他人出售之情形。被告與原告公司 簽訂系爭委託銷售契約後，並未有終止契約或自行出售之情 形，且被告亦未委由仲介公司出售，從而，被告亦無違反系 爭委託銷售契約第5條之情形，原告公司自不得依該規定請 求被告負違約之賠償責任。又被告於簽訂系爭委託銷售契約 當日下班回家後，經其配偶告知已將系爭不動產另委由其他 仲介公司出售，被告為免將來衍生爭議，隨即於隔日電話告 知訴外人余庭婕，系爭不動產因已委由其他仲介公司出售， 無法委由原告公司提供居間仲介服務。然訴外人余庭婕為其 銷售業績，仍要求被告繼續委由原告公司銷售，並告知被告 將來即使系爭不動產由另一家仲介公司成交買賣，被告亦無 須負擔法律責任。堪認原告公司當時亦已認定被告並無違反 系爭委託銷售契約第5條之規定，自不得依照系爭委託銷售 契約第5條規定向被告請求賠償違約金。
(六)退萬步言之，縱認原告公司得對被告請求違約金，該違約金 亦屬過高，應予酌減：
依民法第252條規定，違約金之約定是否相當，即須依一般 客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準(最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）；並
參考內政部所頒「不動產委託銷售契約書範本」第10條約定 ：「…如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時 ，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用 視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請 領之。但最高不得超過第5條原約定服務報酬之半數」，本 案縱認被告依系爭委託銷售契約第5條應賠償原告公司違約 金，然原告公司於系爭委託銷售契約並未提供任何仲介服務 ，參照前述最高法院判例及內政部所頒「不動產委託銷售契 約書範本」第10條約定，原告公司請求違約金之金額自不得 超過於原約定服務報酬之二分之一。系爭不動產之委託金額 為210萬元，約定服務報酬為4%（被告答辯狀誤載為千分之 4），即84,000元，則原告公司請求之違約金額自不得超過 42,000元始為合理。且原告公司之經紀人葉寶桐從未提供任 何居間仲介服務，訴外人余庭婕亦僅係為提高銷售業績而於 被告簽訂系爭合約，於簽訂系爭合約後，亦未提供任何服務 ，則原告公司請求原告賠償系爭違約金，顯屬過高，應予酌 減。綜上所述，原告公司請求被告給付系爭違約金，顯無理 由，縱認被告應給付違約金，亦屬過高。
四、經查，被告原為門牌號碼基隆市○○區○○路000號5樓房屋 暨其基地之所有權人，於103年11月2日與原告簽定不動產專 任委託銷售契約書，約定委託銷售期間自103年11月6日起至 104年2月28日止，委託銷售價格230萬元，被告嗣又簽立契 約變更附表，變更委託銷售價格為210萬元；惟被告已於系 爭委託銷售契約委託期間之103年11月10日將系爭不動產另 行出售予訴外人曾意淋，並於103年12月26日辦理不動產所 有權移轉登記完畢等事實，有系爭委託銷售契約書影本及系 爭不動產登記謄本2份附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪 信為真實。
五、被告雖辯稱系爭委託銷售契約系爭委託銷售契約及契約變更 附表之簽訂未經不動產經紀人為之，且系爭委託銷售契約簽 立前，並未事先提供被告三天以上之審閱期，又系爭委託銷 售契約有關被告拋棄審閱期之約定，對被告顯失公平，是依 違反不動產經紀業管理條例第22條、消費者保護法第11條、 依民法第247之1第3款、第4款規定，系爭委託銷售契約應屬 無效或其中特定條款對被告不生效力云云。惟按：(一)不動產經紀業管理條例第22條及第24條，雖有規範經紀人相 關職務，然不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款「不動 產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代 銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出 租、出售委託契約書。」之規定，僅係規定文件應由經紀業
指派經紀人簽章以示負責，並未規範不動產經紀人須於簽訂 買賣契約書時在場，再觀諸不動產經紀業管理條例第4條第7 款規定：「…經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代 銷業務」，益徵不動產出售委託契約書本可由經紀營業員辦 理。經查，系爭委託銷售契約已由合格之不動產經紀人即訴 外人葉寶桐蓋章其上，並由原告訴訟代理人余庭婕攜至被告 工作處所交由被告簽名，而余庭婕為合格之不動產經紀營業 員之事實，既為兩造所不爭執，則被告辯稱不動產經紀人須 親自在場云云，自屬誤會。且縱不動產經紀人於簽訂系爭委 託銷售契約時應在場，然上開法令亦為取締規定，而非效力 規定，而與系爭房地買賣契約之效力無涉，不能以此即認系 爭委託銷售契約有違反不動產經紀業管理條例而有無效之情 形，被告此部分辯解，自非可採。
(二)又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契 約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告 定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。惟上 開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者 已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者 於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業 經營者若未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，且消費者有 充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營 者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法 律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自 由之原則，尚非不可。且消費者於簽約後已經取得上述定型 化契約，隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會 ，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭 剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公 平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契 約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自 不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因 違反審閱期而排除契約條款之適用。經查，系爭委託銷售契 約之最前段約定：「依據內政部公告：本契約書審閱期間為 3日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委 託人得主張該條款仍構成契約內容，委託人於簽訂本契約時 :□業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容。 □業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱。貴客簽
署:」，被告並勾選前揭「業已當場充分瞭解契約內容」欄 前方空格，且於「貴客簽署」欄簽名之事實，有系爭委託銷 售契約書影本附卷可稽。又查，被告為55年生，此有戶籍謄 本附卷可稽，而其職業為警察，亦為兩造所不爭執，是被告 不僅非無知識之人，甚且曾受相當之教育，並應有一定之社 會歷練，自得透過上開文字記載，知悉其得主張3日以上之 契約審閱權；復參以被告前曾於100年10月5日與被告簽立同 一內容之委託銷售契約書，此有契約書影本附卷可稽，益徵 被告勾選「業已當場充分瞭解契約內容」欄並於上開記載後 方簽名，確係已充分瞭解該條契約內容，並基於自主意識而 同意放棄契約之3日審閱權利，事後自不得再爭執原告未給 予合理審閱期間。是被告事後再執消費保護法第11條之1及 民法第247條之1第3、4款之規定，抗辯系爭委託銷售契約第 5條條款等約定不構成契約內容云云，不足採信。六、經查，系爭委託銷售契約書第5條約定「甲方（即被告）同 意自系爭委託銷售契約簽訂後，不得以任何理由終止系爭委 託銷售契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售 、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之4賠償乙方（ 即原告）做為違約金」之事實，有系爭委託銷售契約書影本 附卷可稽，並為兩造所不爭執。而被告已於系爭委託銷售契 約委託期間之103年11月10日將系爭不動產自行出售予訴外 人曾意淋，並於103年12月26日辦理不動產所有權移轉登記 完畢等事實，亦如前述。被告既於系爭委託銷售契約期間， 將系爭不動產出售予他人，自已違反上開約定。至被告雖又 辯稱其係由配偶事先委任他人出售系爭不動產，且原告訴訟 代理人已同意將來即使系爭不動產由另一家仲介公司成交買 賣，被告亦無須負擔法律責任云云。惟按解釋意思表示，應 探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定 有明文。系爭委託銷售契約全稱既係不動產「專任」委託銷 售契約書，其中第5條既約定「並應停止自行出售，或委託 其他仲介公司出售」，其目的即在限制委託人僅得經由受託 人銷售系爭不動產，是委託人即被告委由其配偶再委由其他 仲介公司銷售系爭不動產，自亦在上開限制之列，被告竟曲 解系爭委託銷售契約文字，實非足取。再查，被告迄本院言 詞辯論終結時止，均未提出證據證明原告訴訟代理人余庭婕 曾同意其委託他人銷售系爭不動產，其所辯已非可採，況查 ，系爭委託銷售契約書第11條第2款約定「乙方人員如有任 何承諾，均請要求以書面記載於乙方制式契約內，若以其他 書另行記載者，一律無效」乙節，有系爭委託銷售契約書附 卷可稽，是余庭婕縱曾口頭同意被告同時委由他人銷售系爭
不動產，並保證被告無須負任何責任，然此承諾既未記載於 原告制式契約內，對於原告自不生任何效力，被告此部分辯 解，亦非可採。原告依系爭委託銷售契約第5條約定請求被 告給付依委託銷售價格4%計算之違約金，自屬有理。七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準（最高法院88年度台上字第337號判決意旨參照） 。經查，系爭委託銷售契約所定之委託銷售價格雖係230萬 元，被告嗣又簽立系爭契約變更附表，變更委託銷售價格為 210萬元之事實，既如前述，則兩造約定之委託銷售價格既 已變更為210萬元，原告主張應依230萬元為計算違約金之基 準，自非有理。至被告固另辯稱依內政部所頒「不動產委託 銷售契約書範本」第10條約定，「…如尚未仲介成交前因可 歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之 仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情 形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第5條 原約定服務報酬之半數」，是原告請求違約金之金額不得超 過於原約定服務報酬之二分之一即42,000元云云，惟查，前 揭範本所定者，係委託人由可歸責於己之事由終止契約時， 受託人仍得請求必要之仲介銷售服務費用之情形，與本件原 告係請求違約金之情形有別，自不可同一而論，被告前揭所 辯，並非可採。本院審酌原告受託銷售系爭不動產後，依常 情必將積極製作不動產買賣說明書、以各種方式宣傳系爭不 動產出售資訊、並於潛在買受人前來接洽時帶領參觀系爭不 動產並說明系爭不動產現況，而付出相當之勞力、時間、成 本，及其因被告違約所受之損害等一切情況，認原告請求被 告給付依委託銷售價格210萬元4%之違約金84,000元【計算 式：210萬x0.04=84,000元】，實屬過高，應酌減為6萬元為 適當。
八、綜上所述，原告請求被告給付違約金6萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日即104年4月30日起至清償日止，按年息5％計算 之遲延利息，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。十、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小 額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應 依職權宣告假執行，至於原告敗訴部分假執行之聲請，已因 訴經駁回失所附麗，併予駁回。
十一、本件訴訟費用額即第一審裁判費確定如主文第3項所示。中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 楊蕎甄
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