臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈡字第一三四號
上 訴 人 中興紡織廠股份有限公司
法定代理人 周音喜
訴訟代理人 黃虹霞律師
上 訴 人 丙○○ 住台北市○○○路○段一七０巷一四
甲○○
乙○○
丁○○
右四人共同
訴訟代理人 方智雄律師
上 訴 人 戊○○○ 住台北市○○○路○段一一九巷一二號
訴訟代理人 林永頌律師
辜郁雯律師
尤伯祥律師
複 代理人 劉淑琴 住台北市○○○○段一九五號三樓
被上訴人 己○○ 住台北市○○街三一之三號
訴訟代理人 葉大慧律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十四年十月三十日臺灣臺北
地方法院八十三年度重訴字第九七二號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，判決後
經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人中興紡織廠股份有限公司拆屋還地及命中興紡織廠股份有限公司給付損害金及上開部分之假執行宣告暨訴訟費用之裁判，除確定部分外廢棄。右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請與訴之擴張均駁回。被上訴人應給付上訴人中興紡織廠股份有限公司陸佰叁拾貳萬陸仟捌佰伍拾肆元，及自民國八十六年十月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被上訴人應給付上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○自民國八十五年九月十七日起至被上訴人將系爭五四五地號土地如原判決附圖所示面積一九九．九六平方公尺土地返還之日止，按月給付上訴人新台幣肆萬玖仟壹佰陸拾柒元。被上訴人應給付上訴人戊○○○新台幣肆拾伍萬叁仟陸佰捌拾肆元及自民國八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年四月一日起至被上訴人將系爭五四五地號土地如原判決附圖所示面積一七八．四九平方公尺返還之日止按月給付貳萬肆仟肆佰肆拾柒元。
上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○其餘上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔百分之九十九，其餘由上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○負擔。上訴人戊○○○、中興紡織廠股份有限公司假執行之聲請駁回。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、中興紡織廠股份有限公司方面：
一、聲明：
（一）原判決第二項、第五項關於上訴人部分，第七項命上訴人負擔訴訟費用部分， 第八項宣告被上訴人得對上訴人假執行部分均廢棄。（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）被上訴人應給付上訴人中興紡織廠股份有限公司新台幣（下同）六百三十二萬 六千八百五十四元及自八十六年十月十六日起至清償日止按週年利率百分之五 計算之利息。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：（一）「祭祀公業周廣星」與「祭祀公業周廣昇」二者同一： １、祭祀公業周廣昇曾具函說明祭祀公業周廣星自管理人周財先生死亡後已由派下 員通過成立祭祀公業周廣昇管理委員會並公告在案。台灣高等法院七十二年上 字第三五九四號及最高法院七十三年度台上字第二○五六號確定判決已以「祭 祀公業周廣昇（星）前管理人周財」表示周廣昇、周廣星祭祀公業係屬同一。 ２、周獻堂於己○○與鄧昭英等間台灣台北地方法院八十年重訴字第六三五號案， 八十一年八月十一日開庭時主張「我們公業是周宗起設立紀念祖先周廣星」等 語。周火炎於同前案稱「星」與「昇」發音相同。台灣台北地方法院八十一年 重訴字第七四四號判決已確定周氏族譜上記載「廣星公（諱廣昇）」；卷附台 灣台北地方法院八十年重訴字第六三五號、八十一年重訴字第四一一號判決中 主參加原告周清標等人提出周獻堂等另案承認為真正之「祭祀公業周廣昇財產 管理人更改契約書」第二條已確認祭祀公業周廣昇與周廣星屬同一無誤，亦足 以確認二者係屬同一無誤。又前開案件之參加原告周清標等人於訴訟中提出祭 祀公業周廣昇財產管理人更改契約書、周財出具之辭任書、土地所有權狀七張 等，主張祭祀公業周廣昇、周廣星乃屬異名同人。 ３、至於被上訴人所提台灣台北地方法院七十八年重訴字第二七六號判決等既判力 均不及於上訴人，不足為被上訴人有利主張之依據，即不足據以為「祭祀公業 周廣星「與」祭祀公業周廣星」係不同主體之依據。（二）退而言之，縱認祭祀公業周廣星與祭祀公業周廣昇兩者為不同之非法人團體， 則因上訴人之最前手陳炳星與系爭土地登記所有權人即「祭祀公業周廣星」間 有不定期租賃關係存在，則上訴人即陳炳星之最後手就系爭土地自仍與祭祀公 業周廣星間有不定期租賃關係存在，故本件被上訴人所為祭祀公業周廣星與周 廣昇不同一之主張不但並非事實，且不影響上訴人使用本件基地之權利。（三）原審為上訴人敗訴判決理由不當：
１、最高法院前次發回判決明確認定上訴人與祭祀公業周廣星間確有不定期基地租 賃關係存在，原審所為上訴人未能舉證證明之認定，顯非適法，已可確定。 ２、系爭土地原係由陳炳星向祭祀公業周廣星不定期承租，其後轉讓與景美印染股 份有限公司，最後由上訴人承受，上訴人與祭祀公業周廣星間確有不定期基地 租賃之關係存在。
３、本件上訴人於原審已提出祭祀公業周廣星合法管理人出具之租金收據為證，自
已足以證明上訴人就系爭土地有租賃權存在且期限一年以上。又上開收據雖屬 私文書，惟被上訴人自始至終對其為真正並不爭執，依民事訴訟法第三百五十 七條規定，該收據屬真正無誤，上訴人自無庸再舉證其真正，而如上所述，租 賃契約並不以成立書面為要件，在收據上亦無必要一定得記載出租之土地為何 面積及其出租之目的，況衡諸社會慣習在出租之收據上鮮有就出租之土地面積 及出租之目的詳予記載之情況，乃原審竟謂就上開收據上訴人未舉證其為真正 ，且縱為真正，因未載出租土地面積及出租目的故難認定陳炳星與祭祀公業周 廣星間成立以建築房屋為目的之不定期租賃契約云云，原判決上開見解顯違民 事訴訟法第三百五十七條及民法第四百二十二條規定，並顯違社會慣習。 ４、又系爭土地上建有系爭房屋為已辦保存登記之房屋，本件經向台北市政府地政 處函查在他人土地上建屋欲辦理建物所有權第一次登記者應附何種證明文件， 該處已於八十五年四月十八日以八五北市地一字第八五一一二二四五號函覆謂 應附使用基地之證明文件等，足佐證系爭土地上確有租賃關係存在，從而足證 系爭房屋係因基地租賃目的而存在於系爭土地之上，原判決認事用法顯有違誤 ５、又陳炳星與龔黃俠於六十一年七月一日之契約內陳炳星之加註、字據或陳炳星 六十一年十一月廿八日出具之收據，景美公司於六十一年七月廿一日致祭祀公 業周廣星之存證信函等如前述，均足以佐證就系爭基地上訴人有不定期租賃權 存在，非無權占有。
６、周財係祭祀公業周廣星前任合法管理人，為被上訴人不爭執，周財自有權訂立 租賃契約、出具同意書、租金收據等，至少祭祀公業周廣星就周財之行為應負 表見代理之責任，從而本案上訴人中興紡織公司及其他被告提出之卷附租賃契 約、同意書、租金收據等自屬真正，且足以證明就系爭土地上訴人等有租賃關 係存在之事實。至於上訴人所提卷附證明系爭土地有不定期限租賃權存在之證 據資料雖僅記載系爭仁愛路八號房屋，惟查系爭新生南路四號房屋係在同一土 地上，且相鄰，並業已辦妥保存登記之房屋，兩者使用土地之法律關係應屬相 同，而依卷附台北市政府地政處八十五年四月十八日八五北市地一字第八五一 一二二四五號函，在他人土地上建屋欲辦理建物所有權第一次登記者應附使用 基地之證明文件等，已足以佐證就該系爭新生南路四號房屋所座落之系爭土地 ，上訴人亦有租賃權存在。又該系爭新生南路四號房屋係由陳蕙馨移轉與景美 印染公司，經查陳蕙馨於移轉該房屋前曾以書面通知地上權人台灣工礦股份有 限公司是否主張優先承買等，該通知書上明確記載出賣價值包括房價及土地租 賃權利讓渡金，亦足以證明陳蕙馨當初讓渡之權利包括系爭土地之租賃權，故 就系爭新生南路四號房屋所座落之基地，上訴人亦有租賃權存在。（四）被上訴人既係基於所有權人之地位向上訴人請求拆屋還地，則上訴人是否為合 法所有權人，自為被上訴人在原審起訴為本件請求之前提要件。依地政法令規 定，祭祀公業之處分須檢附祭祀公業派下員證明書︱經行政機關無人異議後取 得。惟本件上訴人前向祭祀公業主管機關即內政部函查本件土地原所有人「祭 祀公業周廣星」或「祭祀公業周廣昇」之所有登記資料，經台北市大安區公所 以八十四年一月四日 ()北市安民字第三五一二三號函覆：「查上揭公業迄 今尚未向本所申辦派下員公告等有關事項，故無從查考。」上揭祭祀公業既未
向行政主管機關申請派下員公告等程序並取得派下員證明，憑何決定其派下員 身份？地政機關何得受理系爭土地之移轉登記予被上訴人之前手鄧昭英及被上 訴人己○○？又祭祀公業如何依土地法第卅四條之一規定取得過半數以上派下 員之同意處分系爭共有土地？故本件祭祀公業將系爭土地移轉登記予被上訴人 己○○顯有諸多違法之處，被上訴人己○○並非系爭土地之合法繼受人，其以 土地所有權人地位請求上訴人拆屋還地，顯無理由。被上訴人與祭祀公業周廣 星等間請求所有權移轉登記等事件台灣台北地方法院八十年重訴字第六三五號 、八十一年重訴字第四一一號判決，一則：上訴人已一再主張上訴人非上開判 決之當事人，既判力不及於上訴人，上訴人不受該判決之拘束；二則：依被上 訴人另提出之卷附台灣高等法院八十二年重上字第三號民事裁定及最高法院八 十三年台抗字第九號民事裁定觀之，上開台灣台北地方法院判決之所以確定， 乃因祭祀公業周廣星等提起上訴後，未繳足裁判費等程序上之事由遭裁定駁回 ，案件始告確定，故就實體事項，並未經台灣高等法院及最高法院調查審認， 上開判決自仍顯不足為被上訴人有利主張之依據；三則：該台灣台北地方法院 民事判決由其理由欄甲二、(三)觀之，係以被上訴人於本件原審所提出之卷附 舊土地登記簿謄本影本作為其認定祭祀公業周廣星係周宗起所設立暨周宗起買 受並登記為祭祀公業周廣星名義之唯一證據。惟查該舊土地登記簿謄本不能證 明周宗起買受系爭土地之事實，尤其土地登記簿係登記土地權利得喪變更之情 形，與祭祀公業由何人設立無關，該台灣台北地方法院民事判決竟以與祭祀公 業由何人設立無關之舊土地登記簿謄本影本為據推論祭祀公業周廣星為周宗起 所設立，採證顯然違背證據法則，該台灣台北地方法院民事判決顯有可議，故 己○○雖依該判決移轉登記取得系爭土地所有權，但仍應由被上訴人進一步就 祭祀公業周廣星之全體派下員為何人及其業經祭祀公業周廣星全體派下員過半 數暨應繼分過半數同意間接受讓本件土地等事實負舉證責任，始為適法。（五）本件上訴人既為系爭基地之承租人，故退步言之，縱認被上訴人己○○之前手 鄧昭英與祭祀公業周廣星有買賣關係存在，就被上訴人與鄧昭英及鄧昭英與祭 祀公業周廣星間系爭土地買賣，上訴人依上開土地法規定自均有優先承購權， 惟被上訴人、鄧昭英及祭祀公業周廣星迄未依法將其等間買賣條件通知上訴人 優先承購，致上訴人優先承購權無由行使，被上訴人與鄧昭英間及鄧昭英與祭 祀公業周廣星間買賣依法自均不得對抗有物權效力之上訴人之優先承購權，其 等間所有權移轉登記行為對上訴人言係屬無效，被上訴人自不得本於該無效之 所有權登記對上訴人主張拆屋還地。再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。民法第四百二十五條 定有明文。本件上訴人就系爭土地有不定期限租賃權存在，姑不論祭祀公業周 廣星將系爭土地移轉登記與被上訴人己○○之過程有諸多違法之處，因上訴人 就系爭土地有租賃權存在，上訴人就系爭土地仍有繼續不定期租賃之權利。（六）原判決理由七、以系爭土地謄本為證，謂系爭土地並無申報地價，故以公告現 值每平方公尺一五八、○○○元為據計算本件損害金云云，惟查卷附系爭土地 謄本上明載系爭土地之申報地價每平方公尺為四六、八○○元，原審竟謂無申 報地價，原審亦顯有採證違背證據法則之違法，併予說明。
（七）被上訴人主張房屋出賣時，基地所有權人亦有依同樣條件優先購買之權，上訴 人係自與祭祀公業周廣星有土地租賃關係之前手購買系爭房屋，則其買賣行為 對基地所有權人無效云云。惟查被上訴人在景美印染公司受讓系爭房屋所有權 當時，尚非本件土地所有權人，無權主張數十年前景美印染公司之房屋所有權 移轉登記行為對被上訴人無效。又景美印染公司取得系爭房屋所有權後已即以 存證信函通知祭祀公業周廣星其已買受房屋及受讓租賃權等事實，嗣景美印染 公司亦分別給付租金與該祭祀公業周廣星，且該祭祀公業亦曾函覆景美印染公 司收訖租金並通知訂立租約等，該祭祀公業並曾向上訴人起訴請求調整租金等 ，足見祭祀公業周廣星早已知悉景美印染公司買受系爭房屋之事實，其既從未 表示異議，即係已承認景美印染公司買受系爭房屋係合法有效，自不得於事後 再主張優先承買權，或主張買賣行為對其不生效力等。（八）若被上訴人不能證明祭祀公業周廣星為周宗起所設立，則其憑此主張為基礎經 由裁判所取得之系爭土地所有權登記即有可議，不得對抗上訴人。本件被上訴 人係經由其以周獻堂為管理人之對祭祀公業周廣星之訴訟判決取得土地所有權 ，在被上訴人依該訴訟判決請求登記前，土地登記簿上並無祭祀公業周廣星管 理人為周獻堂之記載，因此，被上訴人非信賴土地登記之第三人，不能對上訴 人主張依土地法第四十三條受信賴土地登記公信力之保護。（九）被上訴人主張系爭五筆土地係於明治卅六年三月卅日由周宗起向訴外人黃傳文 買得，並登記所有權人為祭祀公業周廣星云云，上訴人否認之，且周宗起當時 不到三十歲，何以有經濟能力獨立買地，亦屬可疑，至於被上訴人所提出據以 證明其主張之唯一證據即舊土地登記簿謄本影本，不足以證明被上訴人所為周 宗起買受系爭土地之主張，該影本充其量僅能證明係祭祀公業周廣星買受系爭 土地而已。蓋該登記簿謄本上所記載之買受人為祭祀公業周廣星，至於周宗起 與其後欄之記載人周財同僅係祭祀公業周廣星之管理人而已，並非買受人。另 被上訴人所提祭祀公業周廣星派下子孫系統表為私文書，上訴人否認其為真正 ，且該子孫系統表顯不足採自亦不足為被上訴人有利主張之依據。（十）被上訴人並非系爭土地合法繼受人，且本件被上訴人非信賴土地登記之第三人 ，不受信賴登記之保護，蓋被上訴人自始至終均係主張經由裁判取得系爭土地 所有權。被上訴人係主張周獻堂代表祭祀公業周廣星處分本件土地，其間接受 讓，乃以周獻堂為祭祀公業周廣星管理人之地位為被告起訴請求祭祀公業周廣 星間接移轉所有權，並憑該台灣台北地方法院八十年重訴字第六三五號法院判 決辦理所有權移轉登記。查不論被上訴人或其前手買受本件土地時或其提起另 案所有權移轉訴訟時，該土地登記簿謄本上所載祭祀公業周廣星之管理人均為 周財，並非周獻堂，抑且祭祀公業周廣星未經辦理祭祀公業登記，迄今無任何 祭祀公業之主管機關之登記資料顯示周獻堂為祭祀公業周廣星之管理人，則被 上訴人所謂信賴登記究指何登記而言，被上訴人迄未能明確說明，自不足採。（十一）本件經鈞院前前審調得台灣台北地方法院八十年重訴字第六三五號、八十一 年重訴字第四一一號案全卷資料，有下列疑點： １、由被上訴人在前開案件中提出之周宗起日據時代等相關戶籍謄本觀之，周宗起 於明治七年生，至明治卅六年，即被上訴人主張周宗起買地，登記所有權人為
祭祀公業周廣星時，僅三十歲不到，何以有經濟能力獨立買地設立祭祀公業。 ２、周財明治卅二年生（即民前十三年生），周宗起民國廿一年死亡，周信男民國 三十年生，周獻堂民國四十二年生，則被上訴人所謂周宗起設立祭祀公業當時 ，周財僅四歲，周獻堂等均尚未出生，在無書面文獻記載祭祀公業周廣星設立 經過之情形下，依常理判斷，周財是否知悉所謂祭祀公業周廣星之設立經過已 有可疑，周信男等三人更不可能知悉，則周信男等人於前開案件中所擬祭祀公 業周廣星派下子孫沿革表顯不足採，其理至明。 ３、依卷附台灣台北地方法院八十一年重訴字第七四四號判決觀之，周廣星為周氏 第四世祖，周宗起則為第十七世，故周廣星非周宗起之最近先祖，而台灣祭祀 公業十之八九屬於鬮分字的祭祀公業，並係以祭祀公業其最近共同之始祖所設 立之家族團體，則被上訴人主張周宗起個人設立祭祀公業周廣星亦顯違台灣祭 祀公業之設立乃祭祀其最近共同始祖之常態，顯屬可疑。 ４、依被上訴人在前開案件提出之戶籍謄本觀之，周沛為周宗起之長男，且周沛至 少有一親生女兒周氏罔市，縱周沛除該女兒外無其他子女，然周沛之女如招贅 夫或未招贅夫生有男子或收養男子者，該男子亦均得為派下，則周沛之子孫中 是否有人有派下權自有進一步探究之必要，乃周信男等人於前開案件所擬祭祀 公業派下子孫沿革表直接記載周沛絕嗣，自顯屬可疑；另周宗起之二男周財有 養子周，及女兒周阿寬、周雪；三男周祖定亦有女兒多人，各該人是否確無派 下權亦均有再審究之必要，則周信男等人所擬之沿革表只記載周信男、周寶同 、周獻堂為派下，其真實性實值懷疑，乃前開判決逕以戶籍謄本及周信男等人 擬具之派下子孫沿革表為據認定祭祀公業周廣星僅周信男等人，該判決自亦顯 有可議。
（十二）依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求賠償部分： １、本案被上訴人前供擔保假執行，執行法院於八十五年七月四日執行拆除地上物 ，將上訴人所有台北市○○○路○段一一九巷四號及仁愛路三段五巷八號房屋 全部拆除，諭令上訴人將系爭台北市○○區○○段三小段第五七九地號土地交 還被上訴人，造成上訴人損害。
２、上訴人之請求項目：就房屋部分，台北市建築師公會就系爭台北市○○○路○ 段一一九巷四號及仁愛路三段五巷八號房屋鑑定，鑑定結果系爭新生南路房屋 重建金額為一、七０五、五八一元；仁愛路房屋重建金額為二、九０三、七０ 一元，即系爭上開二建物重建金額共計四、六０九、二八二元。就自假執行拆 屋之日即八十五年七月四日起至上訴人出售移轉本件土地與其後手即昌盛建設 股份有限公司之日止（即八十六年三月六日止），共計二四六日，按相當於土 地法第九十七條計算原應為百分之十之損害金，鈞院前已減為百分之八共計二 、一四六、八四二元。以上計六、三二六、八五四元。上訴人並得請求自損害 賠償書狀送達翌日（八十六年十月十六日）起至清償日止按週年利率百分之五 計算之利息
三、證據方面：引用原審及發回前各審提出之證據。貳、丙○○、甲○○、丁○○、乙○○方面：
一、聲明：求為判決：被上訴人應自民國八十五年九月十七日起，至被上訴人將坐落
台北市○○區○○段三小段第五四五地號土地內，如原審判決附圖所示上訴人租 用土地面積一百九十九‧九六平方公尺交付上訴人之日止，每月賠償上訴人新台 幣五萬元。
二、陳述：
（一）上訴人原租用系爭基地建造之門牌台北市○○○路○段一一九巷八號房屋，在 未被假執行拆除以前，係出租予奇存股份有限公司及元崗企業有限公司，每月 租金五萬元 (奇存股份有限公司部分每月租金四萬五千元、元崗企業有限公司 部分每月租金五千元) ，業經上訴人提出被上訴人不爭之房屋租賃契約書二件 為證，並經政大不動產鑑定公司派人鑑定無訛，出具鑑定報告在卷，此項具體 之證據，足以證明該屋於八十五年九月十六日，被上訴人依據已被最高法院廢 棄並駁回被上訴人請求已確定之第一審判決予以假執行拆除後，上訴人自其次 日即八十五年九月十七日起，喪失每月可預期之五萬元租金收益，自應由被上 訴人負責賠償。
（二）上訴人所有前開房屋租用之五四五號基地，八十五年度公告地價為每平方公尺 五萬八千五百元，被上訴人並未另行申報地價，為被上訴人所不爭執，並有上 訴人提出之地價證明書在卷可供參考。上訴人租用面積為一九九‧九六平方公 尺，於第一審法院經台北市古亭地政事務所丈量無誤，其公告地價總金額為一 千一百六十九萬七千六百六十元，申報地價按其八十％計算為九百三十五萬八 千一百二十八元。上訴人被假執行拆除之房屋，經台北市建築師公會鑑定其價 值為一百四十萬六千二百零五元，有鑑定報告書在卷可稽，合計前揭土地及房 屋申報總價額為一千零七十六萬四千三百三十三元。查該屋北側臨接六公尺寬 新生南路一段一一九巷、西側距六公尺寬仁愛路三段五巷約十九‧四公尺、距 四十七公尺寬新生南路一段約六十三‧四公尺，位在台北市大安區西北側。該 屋係日式木造平房，新生南路一段、仁愛路三段兩側一樓以店鋪使用為主，二 樓以上則以辦公、住家為多，巷道內以住家為主，整體而言，地區生活環境寧 適，日常生活所需及公共設施之享用均具近便性，為台北市不可多得之良好住 宅區，有上訴人提出之政大不動產鑑定公司之鑑定報告書在卷可稽。依土地法 第九十七條第一項及第一百零五條規定，城市地方房屋租金最高可至申報總價 10％，本件以保守之8 ％計算，每年租金為八十六萬一千一百四十七元，換算 每月合理租金為七萬一千七百六十二元。被上訴人主張應扣除上訴人應給付被 上訴人之基地地租，查本件基地之地租每年為壹萬元，有出租人祭祀公業周廣 星管理人周財於民國五十九年二月一日書立，交付承租人上訴人李豊安祖父李 麟之民國五十八年度租金收據一紙附狀可證，嗣後未曾調整系爭基地之租金。 惟系爭基地於八十五年九月十七日被假執行收回後，出租人即被上訴人至今尚 未將系爭基地交還上訴人使用，被上訴人未履行其交付租賃物予上訴人之前， 不得向上訴人請求給付地租，因此本件不發生上訴人之請求金額是否應扣除地 租費用之問題。查上訴人所有系爭房屋合理出租之租金金額為每月七萬一千七 百六十二元，茲因被上訴人不當濫訴請求拆屋還地，於訴訟中隨時有被拆除不 能使用之顧忌，上訴人受被上訴人不當訴訟之侵害，無法以前開合理之金額出 租收益，僅能以較低之每月租金五萬元出租收益，此項損害本應由被上訴人負
責賠償。上訴人以較低之相當於每月五萬元租金不能收益，作為計算被上訴人 應賠償上訴人被其不當之假執行，遭受不能繼續出租系爭房屋收益之計算損害 賠償方法，並無不當，請予准許。
（三）依修正民法第四百四十九條第三項規定，租用基地建築房屋者，不適用同條第 一項規定租賃契約之期限不得逾二十年之限制。查上訴人所有前開房屋，結構 堅固，保持良好，有現場照片附政大不動產鑑定公司之鑑定報告書內可稽，可 繼續使用五、六十年毫無問題。依應適用行為時法之修正前民法第四百二十五 條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對 於受讓人，仍繼續存在。被上訴人雖於八十三年九月十二日，將前開基地之所 有權讓與第三人中國人壽保險股份有限公司，八十四年六月十四日又轉讓第三 人練成瑜、八十四年六月二十七日又轉讓世祺股份有限公司、禾和開發事業有 限公司、永鴻股份有限公司共有，八十六年三月十三日又轉讓於現在所有人陳 世銘所有，但上訴人對該基地之租賃權不因上開基地所有權之移轉而受影響。 上訴人於八十六年九月三十日，已委託方智雄律師以台北郵局第5478號存證信 函，通告買受人陳世銘即基泰建設股份有限公司負責人及出賣人練成瑜，請求 依據土地法第一百零四條第一項規定優先承買，並主張其訂立之基地買賣契約 大違反同法第二項強制規定，對上訴人無效，該存證信函業於八十六年十月一 日、二日分別送達陳世銘、練成瑜，有該郵局存證信函及送達回執附狀可證。 在法律上本件基地所有權之轉讓契約對上訴人均屬無效，上訴人對該基地之租 賃權繼續存在，則被上訴人應負責向陳世銘取回系爭基地交付上訴人使用，因 此上訴人請求被上訴人自八十五年九月十七日起，至其將前開基地交付上訴人 使用之日止，每月賠償上訴人五萬元之租金損害，並無不合。請予准許。三、證據：除引用原審及發回前各審亃證外，再提出存證信函、租金收據一紙、租賃 所得扣繳憑單二紙為證。
叁、上訴人戊○○○方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被上訴人應給付上訴人戊○○○新台幣肆拾伍萬參仟陸佰捌拾肆元及自民國八 十七年三月廿日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被上訴人應自民國八十七年四月一日起至被上訴人將台北市○○段○○段五四 五地號土地之占有返還之日止按月給付上訴人戊○○○新台幣貳萬肆仟肆佰肆 拾柒元。
（三）第一項聲明，上訴人戊○○○如獲有利判決，願供現金或等值之銀行可轉讓定 期存單為擔保後，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）上訴人所有新生南路一段一一九巷十二號房屋於八十五年九月十三日被拆除， 被上訴人並未另行申報地價，所占用之五四五地號八十五年公告地價為每平方 公尺五萬八千五百元，所占用五四五地號面積為一七八．四九平方公尺，並經 丈量無誤，已如前述，其公告地價總金額為一千一百六十九萬七千六百六十元 ，則系爭土地申報地價總金額為八百三十五萬三千三百三十二元。合計土地及 房屋申報總價額為九百五十二萬三千三百四十九元，以土地及建築物總價額「
年息百分之八」為計算標準，則每年租金為七十六萬一千八百六十八元，每月 租金為六萬三千四百八十九元，上訴人主張依其另行租屋所支出之每月租金二 萬五千元計算，較依法定方式計算低，為可採，扣除每月需支付之土地租金五 百八十三元，則每月另行租屋租金之損害為二萬四千四百十七元，從八十五年 九月十三日被拆之日起至八十七年三月三十一日止計十八月又十八日，上訴人 主張依十九月計算不可採，依十八月又十八日計算，其另行租屋租金之損害為 四十五萬三千六百八十四元為有理由等語。
（二）上訴人請求賠償因另行租屋每月支出租金二萬五千元之損害，僅占系爭土地及 上訴人戊○○○所有系爭房屋申報總價年息百分之三點六，在土地法規定之百 分之十以內，於法並無不合。依土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，如前所述 ，系爭土地及上訴人戊○○○所有系爭房屋之申報總價為八百三十五萬三千三 百三十二元，已為本件判決確定在案，上訴人請求賠償另行租屋每月支出租金 二萬五千元之損害，即每年支出租金三十萬元之損害（25,000×12＝300,000 ），僅占系爭土地及上訴人所有系房屋申報總價之「百分之三點六」，仍在前 開土地法規定之「百分之十」以內，因此，請求賠償因另行租屋每月支出租金 二萬五千元之損害。因此，上訴人以每月租金二萬五千元，扣除每月需支付之 土地租金五百八十三元後 ， 為每月二萬四千四百四十七元（25,000－583 ＝ 24,447），請求賠償八十五年九月十三日被拆之日起至八十七年三月卅一日止 ，計十八月又十八日，因另行租屋支出租金之損害，共四十五萬三千六百八十 四元（24,447×18 18/31＝453,684），亦無不合。（三）因系爭土地所有人自五十九年迄今皆未表示要調整租金數額，因此系爭土地租 金仍維持在五十九年時之租金數額，每年七千元，而未隨申報地價變更而調整 ，被上訴人主張系爭土地租金扣除額計算方式，應依土地租賃契約第三條規定 ，租金按申報地價百分之十計租，如申報地價遇有變更並經政府核准時，甲、 乙雙方同意比照調整之，系爭土地八十五年土地申報地價總金額為八百三十五 萬三千三百三十二元，以百分之十計算，每年租金為八三五，三三三元，換算 每月租金為六九，六一一元，然：㈠租金數額調整須租賃關係雙方意思表示合 致：系爭土地租賃契約第三條規定「租金：按申報地價百分之十計租，殷坪每 月租金新台幣捌元，如申報地價遇有變更並經政府核准時，甲（即祭祀公業周 廣星管理人周財）、乙（即戊○○○）雙方同意比照調整之，上項租金每年為 一期，：：」，依前所述，申報地價如遇變更，租金雖得比照調整，然調整租 金數額尚須雙方意思表示合致。㈡系爭土地所有人自五十九年迄今皆未表示要 調整租金數額：系爭土地五十九年時之租金數額，一年為七千元，此有繳納租 金收據可稽（上證一號），因系爭土地所有人包括前手祭祀公業周廣星管理人 周財及後手被上訴人自五十九年迄今皆未向上訴人表示要調整租金數額，況被 上訴人皆否認系爭土地自五十九年迄今有出租予上訴人，故事實上不可能向上 訴人表示要調整租金數額。是以系爭土地申報地價自五十九年迄今縱有變更， 因此系爭房屋租金數額仍為每年七千元。
（四）被上訴人主張房屋租金數額與房屋之新舊有相當關係，就系爭房屋計算租金之
損害應扣除房屋之折舊。然被上訴人除未主張扣除額多少外，且上訴人本件請 求賠償支付租金所受損害，是因系爭房屋被拆除，伊須另租屋居住引起之損害 ，系爭房屋之折舊和上訴人本件請求賠償支付租金之數額無關。被上訴人又主 張上訴人之木造建物，迄今已達五十八年，本件房屋至民國六十六年已不堪使 用，應解為租賃關係至該時間消滅，租賃關係已消滅，上訴人自無請求不能使 用基地損失之餘地。然：租用基地建築房屋契約未定期限者，其租期至房屋不 能使用之時之「房屋不能使用」情形係指房屋本身現實上已達不堪使用，因此 系爭房屋依台北市建築師公會之台北市房屋折舊率及耐用年數表雖只耐用卅五 年，然因系爭房屋在拆除前，上訴人戊○○○尚在其內居住，表示系爭房屋現 實上仍未達不堪使用，因此被上訴人主張系爭房屋已達不堪使用，系爭契約應 已消滅云云，顯不可採。
三、證據：援用原審及發回前於本院提出之證據。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴人中興紡織廠股份有限公司之上訴駁回。（二）駁回上訴人中興紡織廠股份有限公司關於被上訴人己○○給付新台幣（下同） 六百三十二萬六千八百五十四元整及自八十六年十月十六日起至清償日止按週 年利率百分之五計算之利息之請求。
（三）駁回上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○，關於被上訴人己○○自民國八 十五年九月十七日起，至被上訴人將坐落台北市○○區○○段三小段第五四五 地號土地內，如原審判決附圖所示上訴人租用土地面積一百九十九．九六平方 公尺交付上訴人之日止，每月賠償上訴人新台幣五萬元之請求。（四）駁回上訴人戊○○○關於被上訴人己○○給付新台幣四十五萬三千六百八十四 元及自民國八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及 應自民國八十七年四月一日起至被上訴人將台北市○○段○○段五四五地號土 地之占有返還之日止按月給付上訴人戊○○○新台幣二萬四千四百四十七元之 請求。
（五）第一項駁回中興紡織股份有限公司上訴部分，訴訟費用由中興紡織股份有限公 司負擔。
二、陳述：
（一）有關祭祀公業土地之處分、設定負擔、出租、以及出具土地使用同意書等權利 之行使，除法律或契約另有規定外，應得全體公同共有人之同意始得為之，以 免侵害其他公同共有人之權利。次按祭祀公業管理人之權源係基於委任契約， 因此依民法第五三四條第二款之規定，不動產之租賃，其期限逾兩年者，應有 特別之授權，又依同法第五三一條規定，為委任事務之處理，須為法律行為， 而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。而 不動產之租賃，其期間逾一年者，依同法第四二二條之規定，應以字據訂立之 ，則逾二年之不動產租賃契約，其處理權之授與，更應以文字為之，祭祀公業 土地權利之行使，自仍應依民法第八二八條之規定。現行實務上之見解亦均採 相同之看法。祭祀公業管理人並無出具土地使用同意書供他人建築房屋或將共
有土地出租之權限。又台灣光復後法令之適用應依我國法之規定，習慣僅於法 律未規定時具有補充之效力，祭祀公業於日據時代被認為具有習慣法人身分之 情形，於台灣光復民法施行後已遭揚棄，而認為僅屬某死亡者後裔公同共有祀 產之總稱，其財產應為派下全體所公同共有，故有關祭祀公業權利之行使即應 適用民法有關於公同共有之規定。日據時代，祭祀公業因具法人性質，依台灣 民事習慣調查報告第七三五頁，日據時代明治三十九年（民前五年）控第一八 四號判決雖稱「除非有特別之事情，公業管理人有租賃公業財產或收取租谷之 權利」，惟其後之日據時代大正三年控字六九一號判決認為「管理人就其管理 之土地，設定期限三十九年之長期業耕（租賃）權者，除非有特別情事，尚不 得認為管理行為之範圍」（台灣民事習慣調查報表第七三六頁），但台灣光復 後，適用現行法律，應認祭祀公業並非法人，僅係公同共有之祀產，其財產屬 派下全體公同共有，故管理人未經全體公同共有人（派下員）之同意，不得擅 自將公同共有之不動產與他人簽訂租約。本件祭祀公業管理人周財如有與他人 訂定租約，亦未經全體共有人之同意應屬無效。（二）上訴人中興公司所提證物尚不足以證明與祭祀公業周廣星有不定期租賃關係之 存在：
１、上訴人中興紡織公司所有座落台北市○○路○段五巷八號之房屋，原係訴外人 陳炳星所有，茲陳炳星於五十五年間將上開房屋贈與其子陳明達等六人，嗣陳 明達等六人復於六十一年間轉售予景美印染股份有限公司，嗣景美印染公司因 合併而由中興紡織公司承受。但由中興公司所提出陳炳星與周財之收據上載「 陳炳星交來仁愛路五巷八號土地自民國五十七年至六十六年十年全部租金三萬 一千零八十元整」，及陳炳星於六十一年七月一日所書「出租人同意租約不定 期，每十年收取租金一次，每次租金另議」、「本租金權利，已由景美印染公 司承受」之字據。是否確係由各該名義人所書立，依民事訴訟法第三五七條之 規定，應由被上訴人就該文書形式上之證據力負證明之責，且就其實質內容言 ，其所稱「出租人同意租約不定期」，屬陳炳星片面之詞，且依收據上所載系 爭土地十年之租金僅三萬餘元，其租期又僅至六十六年，而系爭房屋自三十九 年辦理保存登記迄六十一年出售時屋齡已逾二十年以上，以當時物價偏低、房 屋又顯老舊之情形而論，陳炳星為賣得高價（以九十萬元出售予龔黃俠），偽 稱有不定期租賃關係存在，亦不無可能，其既與本件有利害關係，又豈能盡信 其言。本案從未傳訊陳炳星其人到庭查明上開字據之真正及內容是否實在，即 斷以陳炳星片面所書立之字據為真，依法亦有未合。 ２、自上開租金收據上載「陳炳星交來．．．自民國五十七年至六十六年十年全部 租金．．．」以觀，既提十年「全部」租金，亦僅能證明周財與陳炳星間僅定 有為期十年之定期租約，而非陳炳星片面所稱之不定期租約。再者，租賃契約 非僅租期一端而已，租金若干亦為租約之必要之點，苟承租人出租人雙方就契 約之必要之點未能達成協議，租約即無從成立或繼續。陳炳星所稱「每十年收 取租金一次，每次租金另議」，可知租期於民國六十六年屆滿後，需雙方就租 金另行磋商，於達成協議後方得繼續租用。查被上訴人於該十年屆滿後並未與 祭祀公業周廣星就租金達成任何協議，因此，縱使有租約存在，惟自民國六十
六年後租賃關係即因雙方未就租金之約定達成合意而歸消滅。上訴人自不得就 已消滅之租賃關係再行主張有不定期租約存在。 ３、按租賃權之讓與，乃承租人將自己於租賃契約之法律地位移轉給第三人，而自 己脫離其承租人地位之處分行為，為準物權契約之一種，即由租賃權讓與契約 承擔人（受讓人）概括承受相對人（讓與人）基於原契約關係所發生之債權、 債務及其他附隨的權義關係。亦即租賃權之讓與，乃以承受承租人之契約上地 位為其標的之契約，屬契約承擔，則按「當事人之一方將其因契約所生之權利 義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非 經他方之承認，對他方不生效力」，最高法院七十三年度台上字第一五七三號 著有判例可稽。是縱陳炳星與祭祀公業周廣星間有租約存在，然陳炳星與出租 人間租賃權之讓與，既未經出租人祭祀公業周廣星之承認，參酌上開判例意旨 ，其讓與依法對被上訴人不生效力。
（三）中興公司所有座落台北市○○○路○段一一九巷四號房屋係輾轉向一名陳蕙馨 者處受讓，然陳蕙馨究與祭祀公業周廣星有何關係，始終未見中興公司提出租 約或租金收據以實其說，上訴人主張上開房屋之前所有人徐國林曾向祭祀公業 周廣星承租系爭土地，有土地租戶明細表為憑，而該土地租戶明細表上並載有 其他承租人李麟、馬登瀛及台灣省物資局等人，李麟等人既認定與上訴人有租 賃關係，則徐國林與上訴人間自有租賃關係，而陳惠馨為徐國林之繼承人，自 得繼承系爭土地之租賃權，資為論據，惟查：
１、上開土地租戶明細表上並無製作人之簽章，則究係何人所為，是否由有製作權 人所製作？又由何人於何處取得？實不得而知，而騎縫之處雖蓋有類似「周財 」二字之印文，卻有多達八、九種不同樣式之印文，顯然與一般人之常情不符 ，且觀其形式，似僅係內部文書以方便查閱管理核對之用，而無對外使用之必 要，然又何須於自行製作之文書上加蓋騎縫章，且印文之樣式達八、九種之多 ，凡此種種皆豈人疑竇，不無偽造之可能。
２、再者，上開土地租戶明細表上僅列載租戶姓名、地名、地號、租賃面積，就有 關租賃契約成立要件之租金部分及租賃期間完全未有任何記載，則按租約之成 立要必以當事人雙方就租賃標的物及租金、租期達成合意始克成立。然上開明 細表既未記載租金、租期，則該租約是否業經雙方合意而成立即屬無從證明。（四）上訴人中興公司以係爭房屋為已辦保存登記之房屋，而本件經向台北市政府地 政處函查在他人土地上建屋欲辦理建物所有權第一次登記者應附何種證明文件 ，該處函覆使用基地之證明文件，佐證系爭土地確有租賃關係存在。惟依修正 前建築法第十一條第三款規定，聲請建築執照，其聲請書應載明起造人之土地 權利，並附具證明文件。所謂起造人之土地權利，係指起造人對於聲請建築房 屋基地之所有權、租賃權或借用權等而言，如為租賃權應附租約書，借用權須 附借約證書，或土地所有權人出具之土地使用權同意書（行政法院五五年判字 第三三號判例參照），故已辦保存登記之房屋並不當然等於對土地有租賃關係 ，建物起造人僅須持土地使用權證明書即可單獨向工務局申請建造執照，工務 局就其所繳附證件是否真正並不負認定之責，此有內政部七十五年五月六日台 內營第三九九六六三號函示「建築物起造人申請建造執照時，應依建築法第三
十條備具土地權利證明文件，並依同法第二十六條負其責任，本案起造人所附 之拋棄繼承書，作為土地權利之佐證是否有瑕疵，自應由起造人負責」可稽。 故工務局所保存之祭祀公業周廣星假管理人周財之印之印文是否真正仍屬無從 認定。
（五）中興公司之上開木造建物係民國三十二年完成，迄今已達五十七年，依卷附台 北市建築師公會鑑定報告書內載台北市房屋折舊率及耐用年數表木造房屋耐用 年數為三十五年，至民國六十七年已不堪使用，如有租賃關係應解為租賃關係 至該時間消滅。丙○○、甲○○、乙○○、丁○○等四人所有座落台北市○○ 區○○段三小段七五建號門牌號碼台北市○○○路○段一一九巷八號之房屋， 係木造一層建物原係由日人鶴友彥所建造，於台灣光復後，經台灣省工程管理 處於民國三十五年二月二十七日接管登記為國有，迄今已五十四年。上訴人戊 ○○○所有座落台北市○○區○○段三小段五四建號，門牌號碼台北市○○○ 路○段一一九巷十二號之房屋，係木造一層建屋，原係由日人佐佐木芳夫於昭 和十七年十二月五日（即民國三十一年十二月五日）所建造，迄今已五十八年 。依據卷附台北市建築師公會鑑定報告書內載台北市房屋折舊率及耐用年數表 木造房屋耐用年數為三十五年，故丙○○等四人之木造房屋至民國七十年已不 堪使用，戊○○○之木造房屋至民國六十六年已不堪使用，應解為租賃關係至 該時間消滅，租賃關係既已消滅，上訴人自無請求不能使用基地損失之餘地。（六）上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○自承將房屋出租於第三人使用，按租 地建屋之契約如無相反之特約，可推定出租人於立約時即已同意租賃權隨房屋
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網