臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第九三八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林衍鋒律師
複 代理人 張為文 住台北市○○○路○段十號八樓
被 上訴人 乙○○ 住台北市○○路○段三００巷三二弄三號七樓
訴訟代理人 徐秀鳳律師
蔡鎮隆律師
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年七月七日臺灣臺北
地方法院八十八年度訴字第四六一五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及訴訟費用除確定部分外廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾肆萬零參佰貳拾陸元及其中新台幣拾陸萬參仟肆佰
拾肆元自民國八十八年九月十七日起、其中新台幣參萬玖仟捌佰零柒元自八十九年一
月一日起、其餘新台幣參萬柒仟壹佰零伍元自九十年一月一日起均至清償日止按年息
百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國九十年起，每年十二月三十一日給付上訴人新台幣肆萬壹仟貳佰捌
拾參元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十萬六千六百九十元及自八十八年三月
十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應自民國九十年每年七月一日給付上訴人八萬二千五百六十六元及自每
年各該應給付日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈣願供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補稱：被上訴人於原審及本院中主
張時效抗辯，故減縮請求被上訴人給付自八十八年三月十八日前五年起之相當租
金，且計算至八十九年十一月三十日止共計五十萬六千六百九十元及自八十八年
三月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，更請求自九十年起每
年七月一日給付八萬二千五百六十六元及遲延利息，以上均按申報地價年息百分
之十計算。
三、證據：除引用在原審之立證方法外，另提出系爭土地自八十年迄八十九年七月止
之申報地價謄本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補稱：
㈠系爭買賣之承辦代書黃毅君在原審已證稱當時只賣停車位上房屋，當然是同意買
方停車使用其土地，可見上訴人不得請求租金。
㈡上訴人事隔十六年後始主張給付租金，已破壞信守十六年之契約安定性，有悖誠
信原則。
三、證據：引用在原審之立證方法。
理 由
一、本件上訴人主張被上訴人於七十二年七月一日向上訴人購買位於台北市○○區○
○路四段三百巷三十二弄一號地下室法定停車位之建物部分，然並未同時購買該
停車位所座落基地之應有部分共一三．六七平方公尺，系爭土地為上訴人所有，
被上訴人則為系爭車位現占有人之事實，業據上訴人提出土地建築改良物買賣所
有權移轉契約書、土地所有權狀、土地登記謄本及建物登記謄本為證，並為二造
所不爭，應堪信為真正。
二、茲首要審究者，乃被上訴人是否須付給租金。按土地與房屋為各別之不動產，各
得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房
屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或
先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限
於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，
最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例可資參照；又此所謂繼續使用土
地，參照該判例之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應
支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金之數額，如當事人
間不能協議決定，可訴請法院決定，最高法院八十一年度台上字第二七六五號、
八十四年度台上字第一００一號、八十五年度台上字第一二九三號等判決及同院
七十三年第五次民事庭會議決議均採相同之看法。又土地及土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人
間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，即不以將土地及房屋同時或先
後讓與相異之人為限，以維護社會秩序及公平正義，最高法院八十八年度台上字
第一０三四號判決對此亦持相同之認定。且為避免糾爭，民國八十八年四月二十
一日修正公布，而於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃明定「
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，
或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓與讓與人間
或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」參照
該立法精神，益見被上訴人所辯必須以土地及房屋同時或先後讓與相異之人始有
上開租賃之適用云云尚有誤會。又查證人即當時承辦該車位買賣之代書人黃毅君
在原審中結證稱：「我是代書，有承辦兩造系爭停車位的買賣，應當時買方的人
（按即被上訴人）有房子，但沒有車位，於是向賣方（即上訴人）買車位，沒有
買坐落基地，因為要多五萬多元，當時只賣車位當然是同意買方停車使用。」法
官又問：當初可有說買車位的人可以無償使用土地？證人答稱：「當時兩造並沒
有說明可否無償使用土地，原告（即上訴人）賣車位給被告（即被上訴人），被
告就可以使用」、法官再問：當初可有約定買車位，每個月還要交租金？該證人
答稱：「沒有」云云。兩造對當初就是否可無償使用未曾明確協議一節，均不爭
執，依前開說明，僅可推定上訴人有默許被上訴人使用其土地而已，而被上訴人
仍應支付相當之代價至為灼然。至被上訴人所辯伊係系爭土地之共有人之一，有
使用該基地之權利部分，惟按區分所有建物之共同使用部分，在性質上雖屬共有
，但各共有人對該共同使用部分之設施，可依共有部分之目的加以使用，亦可約
定分管，該車位既劃歸上訴人使用，亦即其有地下室之特定停車位，該特定停車
位僅有上訴人始得使用，亦即有約定分管至為灼然，上訴人在其分管範圍內自有
使用收益權，其他共有人不得對此主張亦有使用收益權，否則將有悖公共秩序，
是被上訴人上開主張自難以採信。
三、上訴人於八十八年三月八日係致函被上訴人辦理系爭土地之產權登記，並非催告
其給付租金，迨同年九月間始另以台北金南郵局第七八五號存證信函催告被上訴
人於文到七日內給付租金，被上訴人於同（九）月九日收到該存證信函，於同月
十六日屆滿七日之翌日即八十八年九月十七日起始阻卻時效進行之效力，被上訴
人已作時效之抗辯，則上訴人請求之租金應自八十八年九月十七日向前推算五年
，即八十三年九月十八日起算之租金，在此之前部分則時效消滅。而八十五年至
八十九年每平方公尺之申報地價分別為八十三年七月一日為五四四八０元、八十
六年七月一日為五八二四０元，八十九年七月一日為六０四００元，系爭土地面
積為一三．六七平方公尺，為被上訴人所不爭執（見原審卷八０頁）亦有上訴人
所提出之地價稅扣稅單面積欄所記載可考。系爭土地附近除有商家外，鄰近更有
國泰綜合醫院，步行十分鐘可達仁愛路與敦化南路口之遠東百貨公司、新學友書
局等，有上訴人之陳報狀及照片可稽（見原審卷八十四至九一頁），被上訴人對
此又無異議，固可認為當地係繁榮地段，惟查依土地法第一百零五條準用同法第
九十七條之規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租
金之最高限額而言，並非必須依申報地價年息百分之十計算。尚須斟酌基地位置
，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，系爭土地係坐落在台北市○○區
○○段三小段一三四地號，即門牌為台北市○○路○段三００巷三十二弄一號建
物之基地內，屬巷弄之單行道，且為地下室，僅供停車位使用，經濟效用不高，
七十二年購買時，被上訴人向上訴人購買車位上之建物價金為二十萬四千三百七
十二元，當時上訴人將車位建位之基地即系爭土地表示僅願以五萬餘元出售被上
訴人而未成交，依車位上建物價金與土地價金之比例計算及附近建物連同土地之
車位每月均在五千元至九千餘元間，為兩造所自陳，而系爭車位土地不包括建物
等情狀，自以申報地價之年息百分之五計算為適當，依此標準上訴人請求自八十
三年九月十八日起至八十九年十一月三十日止（按上訴人未請求八十九年十二月
份部分）之租金損失共計為二十四萬零三百二十六元，其計算方法如附表所示，
至遲延利息部分，因八十三年九月十八日至八十七年十二月三十一日止之租金共
十六萬三千四百十四元應自催告屆滿翌日起之八十八年九月十七日起算，至八十
八年度之租金三九八０七元，因兩造並未約定可提前支付，上訴人又以年度計算
請求，當以年度之終了為給付期，自以該年度終了之翌日即八十九年一月一日起
算，同理八十九年度租金三七一０五元（一月至十一月份）亦應於年度終了後之
九十年一月一日起計算，均至清償日止按年息百分之五計算之。至九十年起之租
金，因被上訴人表示係無償使用，拒給付租金，故上訴人該項將來給付請求自有
其必要，惟因上訴人並非以月計付請求而係以一年度為之，自以年度使用完了被
上訴人始有給付之義務，上訴人請求於每年七月一日給付之自非有理，亦即自以
年度終了即每年十二月三十一日給付為合理，故一併為自九十年起每年十二月三
十一日應給付四萬一千二百八十三元之諭知（60400元×13.67×5/100＝41283元
）。超過該部分範圍之請求則不予准許。至併請求該部分遲延利息部分，亦依法
無據，一併駁回。
四、綜上所述，對上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據以指摘為有
理由，應予廢棄改判如主文第二、三項所示，其餘部分（按在原審係請求一百零 三萬五千九百零一元及自八十八年七月一日起按年給付九萬九千五百十七元，及 各遲延利息，除如上開上訴聲明部分，其餘已確定），原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不當，該部分上訴為無理由，應予駁回。至本件應准許部分因未逾一百萬 元，不得上訴第三審，判決後即確定，故原審將其假執行部分駁回並無不合，併 此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書判決如主文。中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日 民事第七庭 審判長法 官 張 耀 彩 法 官 王 仁 貴 法 官 陳 玉 完右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日 書記官 李 卓 英附表：
一、自八十三年九月十八日至八十三年十二月三十一日 (54480元×13.67×5/100×3/12)+(54480元×13.67×5/100×1/12×13/31)＝ 10610元
二、八十四年一月一日至八十四年十二月三十一日 54480元×13.67×5/100=37237元三、八十五年一月一日至八十五年十二月三十一日 54480元×13.67×5/100=37237元四、八十六年一月一日至八十六年六月三十日
54480元×13.67×5/100×6/12=18619元(四捨五入)五、八十六年七月一日至八十六年十二月三十一日 58240元×13.67×5/100×6/12=19904元(四捨五入)六、八十七年一月一日至八十七年十二月三十一日 58240元×13.67×5/100=39807元七、八十八年一月一日至八十八年十二月三十一日 58240元×13.67×5/100=39807元八、八十九年一月一日至八十九年六月三十日
58240元×13.67×5/100×6/12=19904元九、八十九年七月一日至八十九年十一 月三十日60400元×13.67×5/100×5/12=17201元 以上合計二四０三二六元