臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第二八六號
上 訴 人 甲○○
乙 ○
共 同
訴訟代理人 莊乾城律師
複 代理 人 林清源律師
被 上訴 人 丙○○
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理 人 施竣中律師
江旻書律師
南雪貞律師
程弘模 住台北市○○○路○段一三六號十三樓
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月三十一日台灣台北
地方法院八十六年度訴字第十四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：（一）法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判 斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外 ，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人就該重要爭點，不得為 相反之判斷或主張始符民事訴訟法上之誠信原則。本件系爭土地買賣契約的效 力並非訴訟標的以外之重要爭點，且雙方並未就此點進行言詞辯論，故應無所 謂爭點效理論之適用。故上訴人仍主張與被上訴人間土地買賣契約合法有效成 立，且已盡出賣人之責任，將系爭土地移轉占有交付於被上訴人，及將土地所 有權登記在被上訴人所指定之第三人賴榮俊等人名下，從而無不當得利之情形 存在，被上訴人請求返還價金，並無理由。
（二）依建築法第十一條第三項規定，法定空地非依規定不得分割、移轉，並不得重 複使用。購買多筆土地之同一契約是否因其中有一塊地為「法定空地」致法律 行為為一部無效而全部無效，應探求當事人之真意，而系爭土地買賣契約雙方 當事人就「買受人購地之目的係為建築」一事並無合意，契約自始至終均有效 成立，故無法律行為一部無效致全部無效之問題。又被上訴人所提出之切結書 ，僅有債權效力並無物權效力。
（三）否認林清雄所作成之計算表為真正，況縱認係真正，亦係林清雄私人作成，並 未經上訴人確認，自不得拘束上訴人，亦不能據為證明上訴人與楊介昌等人有
合夥關係。
（四）縱認被上訴人得請求上訴人返還價金，惟上訴人亦得主張同時履行抗辯，即在 被上訴人將系爭土地移轉登記為上訴人所有前，得拒絕履行。惟系爭土地現登 記於第三人名下，返還已屬不能。上訴人自得以因被上訴人返還不能而生之損 害賠償請求與被上訴人之價金返還請求，依民法第三百三十五條之規定為抵銷 之主張，故上訴人亦無返還價金之義務。
三、證據：援用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：（一）兩造另案於台灣台北地方法院八十四年度訴字第七一六號，及本院八十四年度 上字第一六一三號所進行之訴訟之訴訟標的乃被上訴人基於買賣標的物有瑕疵 ，依民法第三百五十九條規定解除契約，並依民法第二百五十九條規定為請求 ，惟法院於上開判決中以本件上訴人與被上訴人間之買賣契約係以自始給付不 能為契約標的，依法為無效之判斷而駁回兩造之上訴，因兩造就該判決皆未上 訴而確定，是依爭點效之理論，本件自有其適用，上訴人不得再為相反之主張 。
（二）被上訴人購買系爭土地確係經整體規劃為供作建築用途，並於民國（下同）八 十三年八月十三日委請賴榮俊建築師向台中縣政府提出申請建築房屋，經該縣 政府以法定空地為由駁回，顯見系爭土地若不能供作建築用途時，其餘土地均 無法達成系爭買賣契約之預定效用，基此之故，系爭買賣契約之標的為一部不 能而所餘之其他部分對被上訴人亦無實益，依民法第一百十一條規定，法律行 為一部無效者，全部皆為無效。是以被上訴人主張該土地買賣契約係因自始給 付不能而應歸於無效。
（三）系爭買賣契約既係因以不能之給付作為標的而不成立，則自無民法第二百六十 四條規定之適用，上訴人主張同時履行抗辯，洵屬無據。（四）又縱認上訴人得主張同時履行抗辯，惟按強制執行法第四條第三項規定：「執 行名義有對待給付者，以債權人已為給付或已提出給付後，始得開始強制執行 」。因此，對待給付之提出是開始強制執行之條件，自無不能履行之問題，何 況系爭土地並未滅失自有所有權移轉登記之可能。三、證據：除援用原審立證方法外，並補提出台中縣霧峰鄉○○段坑口小段地籍圖影 本及系爭地號土地之狀況表各一件為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於八十三年一月廿五日向訴外人楊介昌、陳守德、黃 好、原審共同被告莊輝仁及上訴人等六人以總價新台幣（下同）一千零五十五萬 元購買其等共有坐落台中縣霧峰鄉○○段坑口小段四○之一○（地目建，面積五 四四平方公尺）、四○之五七一地號（地目建，面積九四平方公尺）土地所有權 全部，及同所四○之三八（地目林，面積三四七五平方公尺）、四○之二五二（ 地目林，面積一五九一平方公尺）、四○之二七○（地目建面積一五三平方公尺 ）、四○之二七六地號（地目建，面積四○○平方公尺）土地所有權應有部分各
千分之六十（下稱系爭土地），擬在其上興建房屋，伊並依約給付全部價款，上 訴人及楊介昌等六人亦已將系爭土地所有權移轉登記於伊指定之訴外人賴榮俊、 江碧華、陳榮貴及許金池等四人（下稱賴榮俊等四人）名義，惟於移轉登記後， 伊委請賴榮俊建築師向台中縣政府工務局申請建造執照，經該局審查後發覺系爭 四○之一○地號土地業已編定為「法定空地」，依法已不得再「重覆申請」作為 建築使用，遂駁回伊之申請，伊於獲知不得再申請建築使用後即告知上訴人及楊 介昌等六人之代理人白慶聰上情，經其轉達後，部分出賣人隨即退還其依比例所 分得之買賣價金，惟上訴人乙○及上訴人甲○○就其各按百分之二十及百分二十 五分配受領之價金，則拒不退款等情，爰依民法第二百四十六條及第一百七十九 條之規定，求為命上訴人甲○○給付二百六十三萬七千五百元；上訴人乙○給付 二百十一萬元，及均自八十三年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計付利 息之判決（原審判命上訴人應於被上訴人將原判決附表二所示土地所有權應有部 分移轉登記予上訴人【按其意應係將移轉登記辦理塗銷登記，回復成仍為上訴人 所有】之同時如數給付，上訴人均聲明不服，被上訴人就其所受應同時履行部分 之判決，則未據聲明不服）。
上訴人則以：伊等並未收受被上訴人所交付之價金，且系爭四○之一○地號土地 並非不得移轉，僅其使用受有限制，況該筆土地所有權亦已移轉登記給被上訴人 指定之賴榮俊等四人，顯非不得移轉之「法定空地」，故系爭買賣契約並非無效 。況被上訴人於購買當時未查明系爭土地已編定為「法定空地」，乃可歸責於被 上訴人，亦不得再向伊等作何主張。又縱認系爭買賣契約無效，亦屬不可歸責於 伊等，伊等亦得主張同時履行抗辯，即於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予 伊等以前（按其意即係將系爭土地所有權應有部分移轉登記辦理塗銷登記，回復 成仍為伊等所有），拒絕返還價金。惟系爭土地所有權業已登記於第三人，依民 法第一百八十一條但書之規定，被上訴人已不能為前開所有權移轉登記行為，自 應償還伊等相當該土地所有權之價額，故伊等亦得主張以此價額與被上訴人所請 求之價金抵銷等語，資為抗辯。
二、經查被上訴人主張伊於八十三年一月廿五日向上訴人及楊介昌等六人購買系爭六 筆土地，約定總價金為一千零五十五萬元，伊已依約給付之事實，業據其提出不 動產買賣契約書（見原審卷第九頁至第十六頁）為證，即上訴人對於該契約書之 真正亦不爭執，自堪認為真實。被上訴人另主張伊購買系爭土地係為供建築之用 ，而系爭六筆土地中屬於建地之土地僅有四○之一○、四○之五七一、四○之二 七○及四○之二七六地號四筆土地，惟其中面積最大之四○之一○地號土地早經 編定為法定空地，致伊申請建造執照時，遭主管機關以不得重複申請作建築使用 而駁回，則系爭土地之買賣顯不能達成伊所預定之目的，應屬無效等情，亦據其 提出申請書、台中縣政府工務局簡便行文表及賴榮俊建築師事務所之報告為證（ 見原審卷外放證物冊中之原證六），雖為上訴人所否認，並抗辯伊等不知被上訴 人購買系爭土地係為供作建築之用云云。但查被上訴人並非從事農業工作之人， 其花費鉅款一千零五十五萬元購買土地，如僅供作個人農林休閒之用，顯與常情 有違，足見被上訴人所主張伊購買系爭土地係為供作建築之用，且為系爭買賣土 地契約之重要因素，應屬可取。又查被上訴人所購買之系爭六筆土地中僅有四○
之一○、四○之五七一、四○之二七○及四○之二七六地號四筆土地為建地（見 原審卷外放證物冊中之原證六：土地登記簿謄本），而查其中四○之二七○及四 ○之二七六地號土地所有權被上訴人僅購得各千分之六十之應有部分之權利，其 持分面積各為九．一八平方公尺及二四平方公尺，至四○之一○及四○之五七一 地號土地被上訴人則購買所有權全部，其面積分別為五四四平方公尺及九四平方 公尺（見前揭土地登記簿謄本）。故其中最大面積土地為四○之一○地號土地， 占全部建地面積之百分之八一（其計算式為：544÷【9.18+24+544+94】=0.81） 。是如四○之一○地號土地無法供作建築之用，自與被上訴人所訂買賣契約之預 定目的不符。再查被上訴人於辦畢土地所有權移轉登記後，即於八十三年八月十 三日委請賴榮俊建築師向台中縣政府提出申請書申請建築房屋之執照（見前揭台 中縣政府工務局簡便行文表），益證被上訴人購買系爭土地確為供作興建房屋之 用，而證人即原審共同被告莊輝仁及訴外人楊介昌、陳守德、黃好等人出售系爭 土地之代理人白慶聰亦於另案在原審到場證述，伊有轉知上訴人等六人，被上訴 人購買系爭土地係為建築房屋之用等語（見原審卷外放證物冊中之原證四：原審 八十四年度訴字第七一六號民事卷第二七頁之八十四年三月二十一日言詞辯論筆 錄，及原證七：原審八十四度訴字第七一六號民事判決第十一頁）明確，再經參 諸訴外人楊介昌、陳守德、黃好於被上訴人告知後，立即退還按比例分配所得之 價金予被上訴人，又原審共同被告莊輝仁於原審判決後，亦未據聲明不服等情， 尤證兩造於訂約時即有上訴人應給付可供作建築使用之四○之一○、四○之五七 一、四○之二七六及四○之二七○地號土地予被上訴人之認識，故上訴人所為不 知被上訴人購買系爭土地係為供作建築之用之抗辯，殊不足取。三、按應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第十 一條第三項定有明文；又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第二 百四十六條第一項前段亦定有明文。本件系爭四０之一０地號土地於兩造訂約前 即經編定為法定空地，此為兩造所不爭執，並有前揭土地登記簿謄本可稽，依建 築法之規定，系爭四０之一０號土地部分本不得移轉，亦不得重複使用，縱地政 登記主管機關不察，容許系爭四○之一○地號土地辦畢所有權移轉登記，惟因該 部分土地已不得重複使用，致被上訴人擬就系爭六筆土地全部整體開發建築之建 造執照根本無法取得（見原審卷外放證物冊中之原證六：台中縣政府工務局簡便 行文表及賴榮俊建築師事務所函），足見兩造就系爭土地之買賣顯係以不能之給 付為契約標的。另查被上訴人購買系爭六筆土地，係一次購買，且價金亦合併計 算，顯見系爭六筆土地之買賣對被上訴人而言，在經濟功能上係相互結合而不可 分，故系爭四○之一○地號土地與其他五筆土地均係為達同一興建房屋之目的， 而均屬契約重要部分，不可分割，故絕無單獨令四○之一○地號土地部分買賣契 約為無效，而使其他五筆土地買賣契約仍屬有效之可能，自應認兩造間所訂買賣 契約全部為不能給付，而屬無效。從而被上訴人主張契約無效，本於不當得利之 法則，請求上訴人返還系爭價金，即屬有據。
四、雖上訴人甲○○、乙○抗辯伊等並未受領價金二百六十三萬七千五百元及二百十 一萬元云云，惟查上訴人係與楊介昌等六人共同出售系爭土地，取得總價金一千 零五十五萬元，分別按百分之二十五及百分之二十比例受領價金之事實，業據被
上訴人提出之分配明細表二紙為證（見原審卷外放證物冊中之原證八），並經證 人白慶聰在原審到場證述屬實（見原審卷第九九頁及外放證物冊中之原證四第三 頁及第四頁），且為上訴人在另案所不爭執（見前揭證物及原審卷外放證物冊中 之原證七第十五頁），自堪信為真實。上訴人既於另案原審八十四年度訴字第七 一六號民事事件審理時不否認有收受被上訴人於該事件以少算十萬元之總價金即 一千零四十五萬元分別按百分之二十五及百分之二十計算所主張之價金即二百六 十一萬二千五百元及二百零九萬元，則其於嗣後在本件再對於被上訴人依正確之 總價金一千零五十五萬元分別按前開比例計算所得之價金二百六十三萬七千五百 元及二百十一萬元，否認有受領，即不足取。
五、綜上所述，系爭買賣契約既屬無效，則被上訴人本於不當得利之法則，請求上訴 人返還價金二百六十三萬七千五百元（上訴人甲○○部分）及二百十一萬元（上 訴人乙○部分），暨均自受領給付之八十三年五月一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。惟按契約無效時締約雙方應負回復原 狀之義務（參照民法第一百十三條規定）。本件上訴人已依無效買賣契約，將原 判決附表二所示土地所有權應有部分移轉登記與被上訴人指定之賴榮俊等四人（ 下稱系爭土地所有權應有部分移轉登記），而被上訴人亦已依該無效之買賣契約 給付系爭價金與上訴人，則兩造互負回復原狀之義務，自係立於互為對待給付關 係，上訴人業已依民法第二百六十四條規定，行使同時履行抗辯權，主張被上訴 人應將系爭土地所有權應有部分移轉登記辦理塗銷登記，雖上訴人係將系爭土地 所有權應有部分移轉登記為被上訴人指定之賴榮俊等四人名義，惟訴外人賴榮俊 等四人已立具切結書表示願將系爭土地所有權應有部分辦理移轉登記（按其真意 應係辦理塗銷登記）返還予上訴人，亦有切結書可證（見原審卷外放證物冊中之 原證十），顯無不能返還之情形。從而原審所為被上訴人將系爭土地所有權應有 部分移轉登記予上訴人（按其真意即係被上訴人將系爭土地所有權應有部分移轉 登記辦理塗銷登記，回復成仍為上訴人所有）時，上訴人應即向被上訴人為上開 給付之判決，所持理由雖與本院不儘相同，但其結果並無二致，仍應維持，上訴 論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認為無理由。六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七 十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 二 月 二十 日 臺灣高等法院民事第十三庭 審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 陳 駿 璧
法 官 謝 碧 莉
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具
律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日 書記官 曹 聖 德附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。