土地所有權移轉登記
臺灣南投地方法院(民事),重訴字,103年度,33號
NTDV,103,重訴,33,20150827,1

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第33號
原　　　告　郭文鏗
訴訟代理人　張慶達律師
複　代理人　黃淑芳
被　　　告　吳梅香
訴訟代理人　王俊凱律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國104年8月13
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠緣訴外人社團法人南投縣信義鄉土石流遷村促進會（下簡稱 土石流遷村促進會），為921 震災鄉村區重建，申請開發訴 外人林如堅、林坤基、林長輝、林坤成、周木川、簡大和、 簡定進、簡定昌、簡錫賢、賴金炎、紀朝川等人所有坐落南 投縣集集鎮龍泉段（下不引縣、鎮、段）451、455、456 、 581、586、587、589、594、595、598、448、449、452、45 3、590等地號土地，因原告開設之宏築營造工程有限公司（ 下稱宏築公司）承攬該重建開發工程，且為方便所興建之房 屋辦理貸款，遂由原告自行籌集資金向前開地主林如堅等人 購買土地，總購地款約新臺幣（下同）36,0 00,000 元均由 原告籌集支付，被告未付任何購地資金。又因建商能出售將 來之房屋及便於向銀行貸款，原告遂借用祐城建設股份有限 公司（下稱祐城公司）負責人即被告之名義登記為土地所有 權人，原告為祐城公司之董監事兼總經理，實際上為該公司 之實際負責執行業務之人，土石流遷村促進會將上述基地開 發權利義務移轉予祐城公司，後續重建開發土地事宜，均由 原告一手籌劃、洽商辦理，被告僅係借名登記之人。後上述 土地合併分割為附表所示之同段451-10、451-1、451-12 、 451-13、451-14、451-77、451-78、451-79、451-81、451- 82、451-83、451-84、451-85、451-86、451-87等15筆地號 土地（下合稱系爭土地）及同段451-65、451-66、451-67、 451-68、451-69、451-74、451-73、451-72、451-71、451- 54、451-55、451-58、451-59、451-15、451-16、451-17、 451-18、451-19、451-20地號土地（下合稱B 地），詎料， 被告迄今不配合災區建村事宜，亦拒不返還系爭土地，為此 ，爰以本訴狀送達被告之日起終止兩造間之借名登記契約， 請求被告返還系爭土地。




㈡原告於民國94年11月28日自設於臺灣土地銀行股份有限公司 （下稱土地銀行）南臺中分行之帳戶轉帳6,000,000 元及1, 000,000 元清償地主紀朝川提供予訴外人劉嘉雄於土地銀行 南投分行之抵押貸款；又於95年1月16日轉帳19,876,906 元 為購地款，分別開立土地銀行本行支票給付地主，故系爭土 地之購地資金均來自原告，被告也曾依原告指示於96年7 月 間以包含系爭土地在內之49筆土地配合辦理抵押貸款設定， 向臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）設定最高限額48 ,000,000元抵押權，故原告為實際所有人，對土地有實質管 領力，被告為登記名義人，被告如認伊為系爭土地所有權人 ，應提出購買系爭土地之價金證明，以證伊非為借名登記。 被告利用兩造當時為同居男女朋友關係，保管系爭土地所有 權狀，後兩造感情交惡，被告即拒歸還上開權狀，是未能以 被告拒還權狀，即否認借名登記之事實。
㈢兩造於君俋建設股份有限公司（下稱君俋公司）中各有一半 股份，出售房地產所賺得之款項原本要匯至原告帳戶，但後 來匯至會計即訴外人李麗鈴帳戶，李麗鈴再分別匯款8,000, 000 元及10,700,000元予原告，這是君俋公司停業結算後原 告應得的款項，故系爭土地購地款確實為原告支出。 ㈣兩造間就系爭土地確有借名登記契約存在，原告既已終止兩 造契約關係，基此，依民法第529 條類推適用第541 條、第 549 條第1 項、第2 項規定，請求被告將系爭土地所有權移 轉登記予原告。又被告為系爭土地登記名義人，享有登記名 義之利益，而系爭土地之實際所有權人為原告，原告受有名 實不符之損害，被告受有利益之原因已遭終止，故原告亦可 依民法第179 條不當得利之規定，請求被告配合辦理所有權 移轉登記。
㈤綜上，聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。二、被告抗辯略以：
㈠原告主張系爭土地係借用被告之名義登記，為被告所否認， 原告應先就兩造間就系爭土地存在借名登記契約之事實負舉 證責任，然原告始終無法提出系爭土地買賣契約書以實其說 。又關於原告所引民法第549條第2項並無任何請求權存在， 亦無類推不當得利的適用。
㈡地主林如堅等人係因土石流遷村促進會擬於586 等地號土地 申請「九二一震災鄉村區重建」興建住宅社區，而出具使用 同意書予該促進會，並無法作為原告始為真正所有權人之證 明；再者，該促進會於96年1 月7 日將上開土地開發案之權 利義務移轉給被告所經營之祐城公司，故原告主張重建開發 事宜，均由其一手籌劃等語，亦與事實不符。




㈢被告擔任負責人之君俋公司曾匯款8,000,000 元及10,700,0 00元至原告帳戶，另給付地主簡定昌購地款項，故原告不能 證明購買系爭土地之款項係由原告所支出，而被告不僅登記 為系爭土地所有權人，系爭土地之所有權狀亦自被告取得系 爭土地起迄今，均由被告持有保管中，依此客觀情狀，被告 絕非原告所稱僅登記名義人而已；反觀，原告不曾持有系爭 土地所有權狀，顯與一般土地借名登記之借名者均自行保管 權狀之常情相悖。又96年7 月初，因由原告擔任負責人之宏 築公司資金短缺，亟需向銀行辦理貸款40,000,000元以供資 金周轉，但宏築公司及原告均無任何足以擔保上開借款之不 動產可供設定抵押權，原告乃央求被告幫忙提供被告所有之 不動產作為抵押品，而當時兩造為同居多年之男女朋友，關 係幾與一般夫妻無異，被告乃不忍拒絕，遂於96年7 月4 日 應允擔任宏築公司向臺灣銀行借款40,000,000元之擔保物提 供人，提供被告所有包括系爭土地在內之龍泉段49筆土地以 供臺灣銀行設定最高限額48,000,000元抵押權，並拿出土地 所有權狀以供辦理抵押權設定事宜，並非原告所稱被告依其 為實際所有人之指示，配合辦理抵押權設定。
㈣綜上，聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠附表所示451-10、451-1 、451-12、451-13、451-14、451- 77、451-78、451-79、451-81、451-82、451-83、451-84、 451-85、451-86、451-87等15筆土地即系爭土地，於95年1 月20日因買賣為原因，登記為被告所有。
㈡原告為宏築公司負責人。
㈢被告為祐城公司負責人。
㈣土石流遷村促進會，於94年8 月8 日成立，94年11月14日為 法人登記，理事長為訴外人蕭鳳雪。
㈤土石流遷村促進會申請921 震災鄉村區重建，於94、95年1 月20日前間申請開發南投縣集集鎮龍泉段451 、455 、456 、581、586、587、589、594、595、598、448、449、452、 453、590地號土地全部。及申請同段448、449、452、453、 590 地號土地之其中部分土地作為聯外道路，經南投縣政府 於95年1月23日同意核准開發。
㈥96年1 月17日土石流遷村促進會將此開發案之權利義務移轉 予祐誠公司。
㈦原448、449、452、453、590地號及406、454 地號土地為劉 嘉雄所有，93年間以買賣為原因登記為紀朝川。嗣95年1 月 25日紀朝川將448、449、452、453、590地號土地合併為448 地號土地1筆，再分割為448、448-1、448-2地號土地。



㈧94年底95年初當時451、455、587 地號土地為林如堅、林坤 基、林長輝、林坤成共有，應有部分各4分之1。 ㈨94年底95年初當時456地號土地為周木川單獨所有。 ㈩94年底95年初當時581地號土地為簡大和單獨所有。 94年底95年初當時586地號土地為簡定進單獨所有。 94年底95年初當時589地號土地為簡定昌單獨所有。 94年底95年初當時594、598地號土地為簡錫賢單獨所有。 94年底95年初當時595地號土地為賴金炎單獨所有。 南投縣集集鎮龍泉段451、455、456、581、586、587、589 、594、595、598地號等10筆土地，於95年1月20日因買賣為 原因登記為被告所有，嗣於95年1 月25日上開10筆土地合併 為451地號土地1筆。
451地號土地95年1月25日分割出451、451-1至451-11地號土 地。451-1 地號土地95年2 月3 日再分割為451-1 、451-12 、451-13、451-14地號土地。
451-10地號土地於95年2月3日分割為451-10及451-23至451- 62地號土地。
451-6地號土地於95年2月3日分割為451-6、451-15、451-16 、451-17、451-18、451-19、451-20、451-21、451-22地號 土地。
嗣451-10地號土地於96年2 月27日再分割為451-77、451-78 、451-79、451-81、451-82、451-83、451-84、451-85、45 1-86、451-87地號土地。
四、兩造爭執事項：
㈠兩造就系爭土地是否有借名登記關係？
㈡如有借名登記關係，原告主張終止契約，並依民法第549 條 第2 項、第179 條請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有 無理由？
五、本院之判斷：
㈠土石流遷村促進會申請921 震災鄉村區重建，於94、95年1 月20日前間申請開發南投縣集集鎮龍泉段451 、455 、456 、581、586、587、589、594、595、598、448、449、452、 453、590地號土地全部。及申請同段448、449、452、453、 590 地號土地之其中部分土地作為聯外道路，經南投縣政府 於95年1月23日同意核准開發。其中451、455、587地號土地 原為林如堅、林坤基、林長輝、林坤成共有，應有部分各4 分之1、456地號土地原為周木川單獨所有、581 地號土地原 為簡大和單獨所有、586地號土地原為簡定進單獨所有、589 地號土地原為簡定昌單獨所有、594、598地號土地原為簡錫 賢單獨所有、595地號土地原為賴金炎單獨所有、448、449



、452、453、590地號及406、454 地號土地原為劉嘉雄所有 ，93年間以買賣為原因登記為紀朝川。嗣95年1 月25日紀朝 川將448、449、452、453、590地號土地合併為448地號土地 1筆，再分割為448、448-1、448-2地號土地。96年1月17 日 土石流遷村促進會將此開發案之權利義務移轉予祐誠公司。 451、455、456、581、586、587、589、594、595、598地號 等10筆土地，於95年1 月20日因買賣為原因登記為被告所有 ，嗣於95年1月25日上開10筆土地合併為451地號土地1筆，4 51地號土地於95年1月25日分割出451、451-1至451-11 地號 土地。451-1地號土地於95年2月3日再分割為451-1、451-12 、451-13、451-14地號土地，451-10地號土地於95年2月3日 分割為451-10及451-23至451-62地號土地，451-6 地號土地 於95年2月3日分割為451-6、451-15、451-16、451-17、451 -18、451-19、451-20、451-21、451-22地號土地，451-10 地號土地於96年2月27日再分割為451-77、451-78、451-79 、451-81、451-82、451-83、451-84、451-85、451-86、45 1-87地號土地，原告為宏築公司負責人，被告為祐城公司負 責人等情，為兩造所不爭執，復有921 震災鄉村區重建開發 計畫申請書及基本資料、南投縣政府95年1 月23日府建管字 第00000000000 號函、土地登記第一類謄本、土石流遷村促 進會與祐城建設間權利移轉證明書、新權利人承諾證明書及 公證書、南投縣水里地政事務所104年3月3日水地一字第000 0000000 號函及所附分割合併資料、系爭土地登記第二類謄 本、地籍圖謄本等件在卷可憑（見本院卷一第87至92頁、第 167頁及背面、第97至105頁、第130至131頁、第162至244頁 、第23至38頁），堪認為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例參照）。又稱「借名登記」者 ，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由 自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約 ，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法 律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高 法院99年台上字第2448號判決意旨參照）。經查：系爭土地 之所有權於95年1 月20日移轉登記予被告，且移轉登記原因 為「買賣」，自始未曾登記於原告名下等情，已如上述，則 原告主張系爭土地為其所有，僅借名登記於被告名下乙節，



因原告主張系爭土地之真正所有權人與現實登記之所有權人 不同，自應由原告證明確有借名登記契約存在之事實，始符 舉證責任分配原則。
㈢原告主張系爭土地原為其所有，僅借名登記於被告名下，以 起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表示等語，固據 其提出土地使用同意書、土地銀行存摺類取款憑條、土地銀 行本行支票領取登錄單、支票影本、土地銀行存摺內頁影本 等件為證（見本院卷一第9 至22頁、第119至121頁），惟為 被告否認，經查：
⒈系爭土地係由地主林如堅、林坤基、林長輝、林坤成、周木 川、簡大和、簡定進、簡定昌、簡錫賢、賴金炎等人所有45 1 、455 、456 、581 、586 、587 、589 、594 、595 、 598 、448 、449 、452 、453 、590 地號土地等10筆土地 合併為451 地號土地後再分割而來，已詳如前述，而除系爭 土地外，451 地號土地尚輾轉分割出B 地，亦為兩造所不爭 （見不爭執事項至），如上開10筆土地均由原告出資購 買一節為真，則由上開10筆土地合併分割出之各筆土地依原 告所述，亦應為原告所有，然而，原告僅就系爭土地主張借 名登記，卻未對同樣自451 地號土地分割而出，登記於被告 名下之B 地及其他土地（例如：451-23至53、451-56至57、 451-6 、451-21至22地號土地）主張借名登記，甚至被告已 將其中數筆土地移轉登記予他人，有土地登記謄本、異動索 引在卷可憑（見本院卷二第25至28頁、第114 至154 頁）， 亦未見原告對被告有所爭執，實與常情有違，原告固稱有就 其他筆土地對被告提出異議等語（見本院卷二第14頁背面） ，然而，原告所提南投縣水里地政事務所之函文內容係指關 於祐城公司之董事及監察人以存證信函稱就158 建號等9 棟 建物所有權買賣登記交易行為未經董事會或股東會決議同意 ，請求駁回登記一事，地政事務所函覆應補正相關證明文件 以查明有無渠等所稱未完成處分程序之情事（見本院卷二第 201 頁），似指原告曾以存證信函指稱九二一震災鄉村區重 建興建住宅社區之土地及建物均屬祐城建設所有，則依該函 文自難認兩造間有何借名登記之情事存在。
⒉原告固提出土地使用同意書作為其為系爭土地真正所有權人 之證據，然而，上開土地使用同意書其文義係指地主願提供 其名下土地供土石流遷村促進會申請九二一震災鄉村區重建 興建住宅社區，並同意於核准後變更以後用途（見本院卷一 第9 頁、第109 至113 頁），並無原告為系爭土地買受人或 權利人之文義，而系爭土地原係土石流遷村促進會申請921 震災鄉村區重建之基地，土石流遷村促進會將該開發案之權



利義務移轉予祐城公司，被告為祐城公司之負責人，系爭土 地買賣契約由被告與原地主簽訂，亦由被告登記為所有權人 ，土地所有權狀迄今均由被告保管等情，復為兩造所不爭， 是原告主張其始為系爭土地真正所有權人，被告僅為借名登 記人等語，尚乏證據證明之。
⒊又原告所提土地銀行存摺類取款憑條、土地銀行本行支票領 取登錄單、支票影本、土地銀行存摺內頁等件，固可證賴金 炎、簡定進、林如堅、林坤基、林長輝、林坤成、周木川、 簡大和等人（下稱賴金炎等上開8 人）收取之支票共20,698 ,769元係由原告自土地銀行帳戶所提領之19,876,906元、1, 210,000 元款項所兌付（見本院卷一第10至22頁），此節亦 為被告所不爭（見本院卷二第220 頁），惟被告抗辯原告資 金來源係由被告所挹注等語，而系爭土地原地主並非僅有賴 金炎等上開8 人，尚有簡定昌、簡錫賢2 人，原告並未提出 給付簡定昌、簡錫賢土地價款之證據，縱認原告所述購地資 金由原告給付為可採，亦無證據證明原告有給付全部購地款 項；況原告所提領之上開金額，尚不足支付賴金炎等上開8 人之支票票款，原告對於提領金額不足支出金額部分，未見 任何說明，已難認原告所稱購地款項均為其支出等語為真。 再者，經檢視原告土地銀行存摺內頁，原告於94年11月24日 有自李麗鈴處匯入之大筆款項8,000,000 元、10,700,000元 ，堪認原告於95年1 月16日提領之19,876,906元金額，大部 分應取自於李麗鈴之上開匯款，兩造均稱上開款項係君俋公 司匯予原告等語（見本院卷二第196 背面至197 頁），而被 告為君俋公司負責人，原告為君俋公司監察人，有股份有限 公司變更登記表在卷可憑（見本院卷二第199 至200 頁）， 是以，上開資金未必為原告所有，原告稱上開款項係君俋公 司停業分配原告應得款項等語，惟未舉證以實其說，又地主 簡定昌之支票款4,159,220 元係由君俋公司簽發之支票所兌 付，與原告個人無關，亦有被告所提銀行取款條暨本行支票 領取登錄單影本在卷可證（見本院卷二第193 頁），益徵原 告主張系爭土地為其出資購買等語，尚未盡其舉證責任。 ⒋又證人即辦理系爭土地簽約過戶事宜之土地代書張學湘固曾 證述地是原告買的等語（見本院卷二第12頁），然其亦證述 ：系爭土地是用被告名義買的，當天簽買賣合約時兩造均有 到場，原告帶1,600,000 元現金給5 個地主先拿1 部分的價 金。我不知道買土地的錢是誰出的，我只有看到1,600,000 元是原告拿出來的，這些票也是原告交出來的，但誰匯款去 軋票我不知道等語（見本院卷二第12至13頁），是依證人證 述，尚難證明原告即為買受系爭土地之出資人，況原告縱有



先行提出1,600,000 元現金，然原告未能舉證系爭土地購地 款由原告所支付，已詳如前述，自難僅以此即可認原告為真 正買受人。又觀諸系爭土地買賣合約書中並無原告為買受人 或指定登記予被告之記載（見本院卷二第17至24頁），而係 逕以被告為買受人簽訂契約，衡諸原告自承為營造公司負責 人，且同時擔任建設公司之監察人或經理（見本院卷一第80 頁背面），對於買賣契約權益歸屬自應有相當智識經驗，如 兩造間就系爭土地確有約定由被告為借名登記人，何以契約 中並無任何相關文字可憑？是原告主張系爭土地係原告購買 借名登記予被告等語，並無證據足資證明，難認為真。 ⒌至於原告所稱貸款契約書（見本院卷一第60至63頁）至多僅 能證明被告曾以系爭土地及其他土地為原告之借款擔任物上 保證人之事實，仍未能證明系爭土地確實為原告所有。而原 告所提工程合作承諾書（見本院卷一第132 頁），內容係原 告擔任負責人之宏築公司向被告擔任負責人之祐城公司承攬 興建住宅工程，興建住宅之工程款由宏築公司自籌，並無法 引申出購買基地即系爭土地之資金為宏築公司所出資或原告 出資之文義，況上開承諾書之形式真正已為被告否認（見本 院卷一第135 頁背面），原告以此主張為系爭土地之真正所 有權人，亦難認有據。
㈣原告另主張替訴外人劉嘉雄償還土地抵押貸款等語，但劉嘉 雄所有土地係448 、449 、452 、453 、590 、406 、454 等地號土地（見本院卷一第244 頁），93年間以買賣為原因 登記為紀朝川。嗣95年1 月25日紀朝川將448 、449 、452 、453 、590 地號土地合併為448 地號土地1 筆，再分割為 448 、448-1 、448-2 地號土地（見不爭執事項㈦），核非 林如堅等人所有之451 、455 、456 、581 、586 、587 、 589 、594 、595 、598 、448 、449 、452 、453 、590 地號土地等10筆土地，亦與上開10筆土地合併分割後之系爭 土地無關，是縱劉嘉雄之抵押貸款確有清償之事實（見本院 卷一第152 至161 頁），亦無從認定上開清償與系爭土地真 正所有權人歸屬有何關連。本件被告為登記名義人，且保管 系爭土地權狀，其抗辯就系爭土地購買價金曾簽發以合作金 庫銀行股份有限公司建成分行為付款人，發票日為94年8 月 19日之支票10紙，用以支付部分土地款予林如堅等10名地主 ，因付款條件變更，支票才作廢，其後被告分別於94年10月 6 日、10月7 日、10月11日、10月12日、10月14日陸續自被 告於土地銀行南臺中分行帳戶提領現金共4,760,000 元交付 原告，其後再於94年11月24日透過李麗鈴轉帳交付原告18,7 00,000元，復於95年1月16日自君俋公司提款3,771,083元用



以支付購地款等語（見本院卷二第109 頁背面），已提出支 票存根、被告存摺為憑（見本院卷二第190至193頁），原告 自應舉證上開金流之目的係以原告為真正買受人而為之，然 而，原告就此並未舉證以實其說，自難認原告主張為可採。 ㈤基上，原告主張系爭土地原為其所有，僅借名登記於被告名 下，其所為相關舉證並不足以證明其所述為真，其主張終止 借名登記契約，請求被告返還系爭土地，即難認有據。六、綜上所述，原告主張兩造間就系爭土地成立借名登記契約， 並未舉證以實其說，自無從終止契約請求返還土地。從而， 原告訴請被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理 由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，經審酌兩造其餘攻擊防禦及所提證據， 均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 郭勝華
附表：
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│系爭土地坐落地段：南投縣集集鎮龍泉段 │
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│編號│地 號│面積（平方公尺）│權利範圍│
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│ 1 │451-10 │ 148.99 │全部 │
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│ 2 │451-1 │ 162.01 │全部 │
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│ 3 │451-12 │ 162.00 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│ 4 │451-13 │ 108.00 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│ 5 │451-14 │ 108.00 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│ 6 │451-77 │ 126.60 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│ 7 │451-78 │ 126.70 │全部 │




├──┼────┼────────┼────┤
│ 8 │451-79 │ 126.70 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│ 9 │451-81 │ 126.71 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│10 │451-82 │ 126.71 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│11 │451-83 │ 126.71 │全部 │
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│12 │451-84 │ 126.70 │全部 │
├──┼────┼────────┼────┤
│13 │451-85 │ 126.70 │全部 │
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│14 │451-86 │ 126.69 │全部 │
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│15 │451-87 │ 125.86 │全部 │
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