臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第344號
原 告 辛劉綉玉
訴訟代理人 王燕玲律師
複代理人 郁旭華律師
被 告 凃景雄
訴訟代理人 蔡宜均律師
張秋珠
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年7月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○○○號之房屋遷讓交還原告。
被告應自民國一百零四年七月二十二日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項之履行期間為六個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於履行期屆至後得假執行，但被告如以新臺幣參拾萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行，但被告如按月以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告現居住之房屋為原告之弟所搭建之鐵皮屋，做為工廠 之用並借予原告攜配偶、子女等家人共同居住，並非原告 所有。兩造於民國100年12月20日簽訂房屋租賃契約，由 被告承租原告所有門牌號碼臺南市○○區○○○街000號 之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期限自100年12 月21日至101年12月20日止，每月給付租金新臺幣（下同 ）12,000元。租期屆滿後，被告表達繼續承租之意願，經 原告同意後繼續承租，然雙方未續訂書面租賃契約。嗣至 103年7月間，原告之長子辛銘偉結婚，家庭成員增加，空 間已不敷使用；且辛偉銘在新光證券臺南分公司工作、長 媳曾美雲於丞緯實業股份有限公司工作，距原告現住所甚 遠，每於上班日，曾美雲即須於早上約7時由辛偉銘載伊 至保安車站搭火車至永康大橋站下車後，再轉騎摩托車到 位於安南區之公司趕8時上班，時程約需1小時，而自系爭 房屋至渠等之工作地點，則分別僅約需10至20分鐘之車程 ；況與原告同住之曾美雲預產期將屆（104年9月21日），
且均在永康區奇美醫院進行產檢及未來預定生產之醫院， 故急需收回系爭房屋自住使用，無法續租，無法再予被告 延展返還房屋之期日。
（二）原告自103年7月起，即一再向被告表達終止租約之意思， 催促被告搬遷，並委由辛銘偉多次前往系爭房屋告知被告 終止租約之意，然均未獲置理。原告遂依民法第450條第1 、2、3項及第451條之規定，於103年11月21日委託訴訟代 理人以臺南中正路郵局第426號存證信函通知被告，自103 年12月31日起終止兩造間關於系爭房屋之租賃契約，不再 續租，並請被告於104年1月1日將系爭房屋清理乾淨按照 原狀清空返還原告，及被告若於104年1月1日後再自行匯 入或存入金錢於原告原所提供用以收取租金之帳戶，則原 告否認該金額為租金之收取，並將主張抵充相當於租金之 不當得利損害金等。詎被告收受上開存函後，以臺南育平 郵局第255號存證信函回覆稱：「台端函中，第一項與事 實不符，恐是台端誤解。」等語，不知其意為何。茲因被 告迄今仍拒不搬遷，已長達近一年，況被告有自有之房屋 可供居住，目前出租他人收取租金，亦得收回自住使用， 且被告亦有子女可協助其搬遷，並非無法搬遷，實係惡意 不願將房屋返還原告。原告僅得依民法第455條、第767條 第1項、土地法第100條之規定提起本件訴訟，請求被告將 系爭房屋遷讓返還予原告。
（三）原告具備土地法第100條第1款收回自住之正當理由及必要 情形，已如前述，並已於103年11月21日以存證信函通知 被告，為終止租約之意思表示，依民法第450條第3項規定 ，兩造間之不定期限租賃契約應已於103年12月31日終止 ，被告迄今仍占有使用收益，即屬無合法占有權源，為無 權占有，原告應得請求相當於租金之不當得利損害賠償。 又系爭房屋之租金原為12,000元，且被告使用系爭房屋作 為營業使用（被告以系爭房屋一樓經營鍋燒意麵）等經濟 價值及所受利益，原告以每月12,000元作為系爭房屋相當 於租金之不當得利損害金額，應合理允當。是原告依民法 第179條、第181條但書之規定，並參照最高法院61年台上 字第1695號判例意旨，請求被告自104年2月1日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，應有理由。（四）並聲明：
1.被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街000號之房屋遷 讓交還原告。
2.被告應自104年2月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按 月給付原告12,000元計算之損害金。
3.原告供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）兩造就系爭房屋自101年12月21日起已成立不定期租賃契 約。
1.兩造就系爭房屋訂立之定期租賃契約，於101年12月20日 租期屆滿後，未另訂書面租賃契約，被告仍使用收益系爭 房屋，而原告繼續收取租金迄今，依民法451條規定，視 為兩造就系爭房屋自101年12月21日起，另成立不定期限 租賃契約。
2.另參照司法院院解字第3238、3489號解釋文意旨，足見土 地法第100條此一房屋租賃出租人收回房屋之限制規定， 為民法之特別法，於不定期租賃契約應優先適用。本件原 告收回房屋目的，顯為供他人居住，不合於土地法第100 條各款規定，是原告欲終止系爭不定期租賃契約收回房屋 ，於法不合，復因被告發生車禍身體未癒，歉難與原告合 意於103年12月31日終止系爭租約。
（二）有關原告訴之聲明第2項：
被告迄今仍按月給付原告租金12,000元，從未中斷，而系 爭不定期租賃是否可認合法終止，如前所述。倘本院審認 系爭不定期租約業已終止，則被告以①押租金24,000元， 及②自104年1月1日起匯給原告之金額79,742元（詳如104 年7月21日民事答辯狀附表），抵銷原告訴之聲明第2項請 求等語。
（三）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第451條定有明文。次按未定期限者，各當事人得隨 時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項 終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期 、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星 期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一 星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第2項、第 3項定有明文。又按「出租人非因左列情形之一，不得收 回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人 違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三 、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上 時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人
違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財 物，而不為相當之賠償時。」土地法第100條亦有明文。 另按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依 土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。 而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含 收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租 人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內（最 高法院83年度台上字第1942號判決意旨可資參照）。經查 ：
1.本件原告起訴主張，兩造於100年12月20日就系爭房屋簽 訂房屋租賃契約書，租賃期於101年12月20日屆滿後，被 告表達繼續承租之意願，經原告同意後繼續承租，然雙方 未續訂書面租賃契約，而轉為不定期租賃契約等情，為被 告所不爭執，自堪信為真實。
2.原告復主張，因其欲將系爭房屋收回提供自己及兒媳居住 ，而於103年11月21日委託訴訟代理人以存證信函通知被 告，自103年12月31日起終止兩造間關於系爭房屋之租賃 契約，不再續租等情，並提出存證信函、中華郵政掛號郵 件收件回執、辛銘偉及曾美雲在職證明書、曾美雲之孕婦 健康手冊等件為證，亦為被告所不爭執，堪可採信。 3.至被告辯稱：原告收回系爭房屋，係為提供兒媳居住，係 為供他人居住，不符合收回自住之要件云云。惟原告係主 張收回系爭房屋為供自己及兒媳居住，並非供他人居住， 縱其僅欲供兒媳居住，揆諸上揭說明，其亦屬收回系爭房 屋供共同生活之家屬自住，自符合收回自住之要件，被告 此部分辯解並無可採。
4.綜上，原告基於將系爭房屋收回自住之目的，而於103年 11月21日發函通知被告自103年12月31日起終止租賃契約 ，而被告已於103年11月24日收受該存證信函，是原告主 張兩造間不定期租賃契約業於103年12月31日終止，自屬 有據。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查兩造間之租賃契約業於103年12月31 日經原告合法終止，被告迄今仍占有系爭房屋，原告依上 揭規定，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，即屬有據， 應予准許。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段亦有規定；而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查：
1.兩造間之租賃契約業於103年12月31日終止，是被告於租 約終止後，迄今仍繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因 受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭 房屋之損害，依據上揭規定及判例意旨，原告自可請求被 告返還相當於租金之不當得利。又兩造原約定之租金為每 月12,000元，是被告占有使用系爭房屋所受之利益應認係 12,000元，其所受相當於租金之不當得利應以12,000元為 度。而按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限 ，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。故凡居於未 來履行狀態有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付 之訴。被告目前既占有系爭房屋，在遷讓交還系爭房屋前 ，原告就系爭房屋仍繼續受有無法使用之損害，原告有到 期不履行之虞，故原告就此履行前之不當得利提起將來給 付之訴，併請求相當於租金之不當得利，亦屬正當。是原 告請求被告自104年2月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按 月給付相當於租金之不當得利12,000元，尚非無據。 2.惟被告另抗辯：被告自104年1月1日起至104年6月止仍按 月匯款12,000元，共已給付79,742元（7,742元＋12,000 元×6個月＝79,742元）予原告，此部分應予抵銷等語。 原告就此節並不爭執，僅陳稱：原告認為此部分是抵充相 當於租金之不當得利等語。又原告係請求被告自104年2月 1日起給付相當於租金之不當得利，而迄至本件言詞辯論 終結期日即104年7月21日，被告仍未遷讓交還系爭房屋， 則原告上開得請求相當於租金之不當得利，其中已到期部 分為自104年2月1日起至104年7月21日止，合計為68,400 元【計算式：12,000元×5個月（即104年2月至104年6月 ）＋（12,000元÷30日×21日）＝68,400元】。又被告已 給付79,742元，是以，此段期間原告得請求之相當於租金 之不當得利經被告行使抵銷權後，被告即毋須再向原告給 付。至104年7月22日以後，如被告仍未遷讓交還系爭房屋 ，自應按月給付12,000元相當於租金之不當得利予原告， 惟此部分屬本件言詞辯論終結後之將來給付，目前自不符 合抵銷要件，尚無從據以為抵銷。
3.至被告另主張被告所給付之押租金24,000元亦應予以抵銷 云云。惟查兩造就之租賃契約轉為不定期租賃契約後，所 約定之契約內容仍與書面契約相同等情，為兩造所不爭執 （見本院卷第27頁背面）。又依兩造前所訂定之書面租賃 契約第5條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲 方（即原告）新臺幣貳萬肆仟元作為押租保證金，乙方如 不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押
租保證金」等語（見本院卷第7頁背面）。足見上開押租 金係在承租人騰空交還系爭房屋後，始由出租人退還。而 被告迄今未騰空交還系爭房屋，目前自無由請求原告退還 押租金，其據以為抵銷抗辯，尚不符合行使抵銷權之要件 ，自無可採。
4.從而，原告請求被告自104年7月22日起至遷讓交還系爭房 屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元，為 有理由，應予准許。
（四）又按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟 酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當 之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。」民事 訴訟法第396條第1項定有明文。本件被告陳稱：伊等夫妻 年歲已高，且被告在103年6月22日車禍，還要開刀複診， 目前傷勢無法處理搬遷之事，如真要伊搬遷，希望給予一 段期限等語（見本院卷第13頁背面）。查被告為40年1月4 日（詳本院卷第6頁所附個人戶籍資料）出生之人，而其 陳稱先前曾發生車禍乙情，原告並無爭執，本院審酌被告 自100年間訂約後即居住在系爭房屋，迄今已數年，且其 年紀已逾60歲，復在去年發生車禍，衡情自需相當時日始 能完成搬遷，本院斟酌被告之境況，並顧及兩造間之租賃 契約早於103年12月31日即終止，迄本件言詞辯論終結時 止，已逾6個月期間，為兼顧原告之利益，爰酌定被告就 遷讓交還系爭房屋部分之履行期間為6個月。
四、從而，原告本於租賃及不當得利之法律關係，請求被告應將 系爭房屋遷讓交還原告，及自104年7月22日起至被告遷讓交 還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，均為有理由， 應予准許，另酌定被告就遷讓交還系爭房屋部分之履行期間 為6個月；至逾此範圍之請求則屬無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，本件 原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行。是原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行 ，惟此乃促使本院注意，此部分本院不另為准駁之諭知，被 告聲明願供擔保免為假執行，經核並無不合，併准許之，至 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原 告之訴雖一部勝訴、一部敗訴，惟考量原告敗訴部分甚少， 且係因被告於租賃契約終止後，仍自行持續匯款予原告，再 經被告行使抵銷權所致，故認本件訴訟費用仍應由被告全部 負擔，始屬公平，爰判決如主文所示。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 陳鈺雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 洪翊學
, 台灣公司情報網